Ausfall der Sprechstunde in Alfeld am 20.10.2014

Aufgrund einer Fortbildungsmaßnahme fällt heute am 20.10.2014 die Sprechstunde aus.

Wir bitten um Ihr Verständnis.

Mit freundlichen Grüßen

Mieterbund Leinetal e.V.

Neues aus der Rechtsprechung

Schönheitsreparaturen durch Vermieter: Ist die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam, ist der Vermieter zu entsprechenden Renovierungsarbeiten verpflichtet. Weigert er sich trotz Anmahnung durch den Mieter, gerät er in Verzug. Der Mieter kann für die dann von ihm veranlassten Schönheitsreparaturen einen Kostenvorschuss des Vermieters verlangen. Der Kostenvorschuss umfasst hier u.a. die Entfernung der Raufasertapete, das Streichen der Wände nach vorheriger Grundierung und Spachtelung sowie das Entfernen einer „optisch verbrauchten“ Styropordecke und die anschließende malermäßige Bearbeitung der Flurdecke (LG Berlin 65 S 190/12).

Aktuelle Infos

Heizspiegel 2014: Deutscher Mieterbund und co2online haben den neuen Bundesweiten Heizspiegel 2014 veröffentlicht. Danach mussten im Jahr 2013 Mieter durchschnitt 1.000 Euro Heizkosten für eine 70 Quadratmeter große Wohnung zahlen. Am tiefsten in die Tasche greifen mussten Mieter, deren Mieter mit Heizöl beheizt wird. Hier kostete die 70 Quadratmeter große Wohnung im Schnitt 1.085 Euro. Das waren knapp 20 Prozent mehr, als Haushalte mit einer Erdgasheizung bezahlten. Diese zahlten 910 Euro für ihre 70 Quadratmeter große Wohnung. Die Kosten für eine mit Fernwärme beheizte Wohnung betrugen im Durchschnitt 1.055 Euro und waren damit rund 16 Prozent höher als für gasbeheizte Wohnungen. 2013 ist es insgesamt etwas kühler gewesen als 2012, so dass ein geringer Anstieg des Heizenergieverbrauchs festzustellen ist. Im Gegenzug ist der Heizölpreis um durchschnittlich 6 Prozent gesunken, die Erdgaspreise stiegen um 1,3 Prozent und die Fernwärmepreise um 2,8 Prozent. Folge dürfte sein, dass die Heizkosten für Mieter von ölbeheizten Wohnungen etwas geringer ausfallen könnten als noch im Vorjahr. Für alle übrigen Haushalte bleiben die Heizkosten hoch, wird es auch bei der Abrechnung für 2013 zu höheren Kosten kommen.

Heizkostenprognose für 2014: Für das Abrechnungsjahr 2014 wird es für die meisten Haushalte „Geld zurück“ heißen. Die Preise für Heizöl sind von Januar bis Juli erneut um 5,4 Prozent gesunken. Auch Fernwärme wurde um gut 1 Prozent preiswerter, der Gaspreis lag stabil auf Vorjahresniveau. Gleichzeitig ist der Energieverbrauch im 1. Halbjahr 2014 gesunken. Die Wintermonate waren zu Beginn des Jahres deutlich weniger kalt als noch 2013. Dieser Trend setzt sich im Oktober 2014 fort, der bisher ebenfalls deutlich wärmer ist. Konsequenz wird aller Voraussicht nach sein, dass die Heizkostenabrechnung für 2014 aus heutiger Sicht deutlich niedriger ausfallen wird.

Heizspiegel: Bereits zum 10. Mal veröffentlichte die co2online gemeinnützige GmbH den Bundesweiten Heizspiegel. Das Projekt wird vom Bundesministerim für Umwelt, Naturschutz, Bau- und Reaktorsicherheit gefördert und vom Deutschen Mieterbund unterstützt. Für die aktuelle Auflage des Heizspiegels wertete co2online rund 65.000 Gebäudedaten aus ganz Deutschland aus. Der Bundesweite Heizspiegel 2014 ist als kostenloses PDF-Dokument unter www.mieterbund.de zu finden. Ob der Heizenergieverbrauch, die Heizkosten und die CO2-Immissionen des Gebäudes angemessen oder zu hoch sind, können Mieter und Eigentümer mit dem bundesweiten Heizspiegel 2014 prüfen. Der Heizspiegel enthält Tabellen für die Energieträger Heizöl, Fernwärme und Gas, differenziert nach Gebäudegrößen und gibt an, welche Energieverbräuche und welche Energiekosten im Jahr 2013 durchschnittlich entstanden sind.

Mieter-Tipp

Katzengitter
Mieter dürfen Balkon, Fenster oder Türen mit einem Katzengitter sichern. Das gilt zumindest dann, wenn das Katzengitter weder eine optische Beeinträchtigung noch einen Eingriff in die bauliche Substanz der Mietsache darstellt (AG Schorndorf 6 C 1166/11). Das Katzengitter war hier nur vom Parkplatz hinter dem Haus, den ausschließlich Hausbewohner und Besucher nutzen, und von wenigen umliegenden Fenstern aus zu sehen. Da das Katzengitter allein stand, nicht anmontiert werden musste und jederzeit entfernt werden konnte, durfte es letztlich montiert werden.

Bundesgerichtshof

Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten
Da vor Ort kein Mietspiegel existierte, musste zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf ein Sachverständigengutachten zurückgegriffen werden. Der Sachverständige hatte bei 11 Vergleichswohnungen eine Mietspanne von 6,05 Euro bis 8,00 Euro ausgemacht. Daraufhin sprach das Landgericht Karlsruhe dem Vermieter die geforderte Mieterhöhung von knapp 20 % auf 7,74 Euro pro Quadratmeter zu. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 346/10) hob das Urteil auf. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dürfe nicht einfach auf den Spitzenwert der Vergleichsmieten abgestellt werden. Bei einer sehr weit auseinandergehenden Streuung, wie hier von 6,05 Euro bis 8,00 Euro, müsse das Gericht auf der Grundlage einer ausreichend großen repräsentativen Stichprobe vergleichbarer Wohnungen dieses breite Spektrum der am Markt tatsächlich gezahlten Mieten auf den engeren Bereich der Mieten begrenzen, der als Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete anzusehen ist. Das sei die Eingrenzung auf die hier „üblichen Entgelte“. Die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete werde in der Regel durch Einstufung der Wohnung innerhalb einer Spanne aufgrund zusätzlicher qualitativer Kriterien näher bestimmt.

Aktuelle Infos
 Mietpreisbremse: Sechs Monate nachdem Justizminister Heiko Maas einen Entwurf zur Begrenzung der Wiedervermietungsmieten vorgelegt hat, einigte sich jetzt die Koalition auf die so genannte Mietpreisbremse. Künftig soll in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten die neue Miete nach einem Mieterwechsel höchstens noch 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Abweichend vom ursprünglichen Ministerentwurf einigten sich die Fraktionen von CDU/CSU und SPD jetzt darauf, den Wohnungsneubau von der Mietpreisbremse völlig auszunehmen. Ursprünglich sollte die Mietpreisbremse zwar nicht die Erstvermietung im Wohnungsneubau betreffen, wohl aber Zweit- und Drittvermietungen in diesem Bereich. Der jetzt gefundene Kompromiss trägt den Forderungen von CDU/CSU und Wohnungswirtschaft Rechnung. Die gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbremse werden insgesamt für den Wohnungsneubau nicht gelten. Nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes ist diese Regelung falsch und überflüssig. Die Bedeutung für die Praxis dürfte aber eher gering sein. Nachbesserungsbedarf sieht der Deutsche Mieterbund an anderer Stelle. Hält sich der Vermieter nicht an die durch die Mietpreisbremse gezogenen Grenzen, kann der Mieter die hohe Miete rügen und von diesem Zeitpunkt an nur noch die gesetzlich zulässige Miete zahlen. Das aber ist eine Einladung an Vermieter, es zunächst einmal mit überhöhten Mieten zu versuchen. Notwendig ist deshalb eine Sanktion für Vermieter, die gegen das Gesetz verstoßen. Mieter müssen zumindest die seit Vertragsabschluss zu viel gezahlte Miete zurückfordern können.

 Barrierefreier Wohnraum: Der Bedarf an barrierefreien Wohnungen wächst, denn Deutschland wird immer älter. Doch bislang ist nur ein Bruchteil der Wohnungen auf die Bedürfnisse von Menschen mit Mobilitätseinschränkungen zugeschnitten. Bei ImmobilienScout24 waren nur rund 6 % aller Wohnungen, die im Jahr 2013 auf dem Portal zur Miete oder zum Kauf angeboten wurden, als barrierefrei gekennzeichnet. Im Städtevergleich schneidet Freiburg mit 18,3 % barrierearmen bzw. barrierefreien Wohnungen am besten ab. Kriterien sind breite Türen, bodengleiche Duschen und ein stufenloser Zugang. Liegt die Wohnung nicht ebenerdig, sind Aufzüge ein wichtiges Kriterien. Nach Freiburg erfüllen diese Kriterien am häufigsten der Kreis Fulda (16,9 %), Karlsruhe (16,7 %), der Kreis Schwäbisch-Hall (15,9 %) und der Kreis Donau-Ries (15,8 %). Am schlechtesten schnitten Hoyerswerda (0,4 %), der Kreis Weser-Marsch (0,5 %) und der Kreis Sömmerda (0,7 %) ab.

Mieter-Tipp
Standfestigkeit von Bäumen
Die Kosten für eine Baumwartung / Baumkontrolle, das heißt die Überprüfung der Standfestigkeit von Bäumen, sind keine Gartenpflegekosten und keine Betriebskosten, die auf Mieter umgelegt werden können. Derartige Kontrolltätigkeiten haben nichts mit Gartenpflegekosten zu tun (AG Bottrop 11 C 59/14).

Sehr geehrte Mitglieder,

die Sprechstunde fällt aus Fortbildungsgründen am

24.09.2014 in Alfeld von 17.00 Uhr bis 18.00 Uhr aus und

am 26.09.2014 in Einbeck in der Zeit von 9.30 Uhr bis 11.00 Uhr.

Wir bitten um Ihr Verständnis.

Bundesgerichtshof

Mieterhöhung in Textform

Für Mieterhöhungen, zum Beispiel auf die ortsübliche Vergleichsmiete, reicht „Textform“ aus. Das bedeutet, die formellen Anforderungen gegenüber der „Schriftform“ sind niedriger. Die eigenhändige Unterschrift ist nicht mehr zwingend erforderlich. Es reicht aus, wenn die Erklärung lesbar, die Person des Absenders angegeben und der Abschluss der Erklärung erkennbar ist. Stammt die Mieterhöhung in Textform von einer juristischen Person (GmbH oder Aktiengesellschaft), ist es nicht erforderlich, den für die Gesellschaft tätig gewordenen Mitarbeiter namentlich zu nennen. Es genügt die Angabe des Namens der juristischen Person (BGH VIII ZR 72/14). Letztlich diene die Textform der Erleichterung des Rechtsverkehrs. Die würde in ihr Gegenteil verkehrt, wenn die Person, die gehandelt hat, namentlich aufgeführt und noch eine eigenhändig unterschriebene Vollmacht für sie vorgelegt werden müsste.

Aktuelle Infos
 Wohnungsbautag 2014: Ein breit aufgestelltes Verbändebündnis aus Bauwirtschaft, Vermieterverbänden, IG BAU und Deutschem Mieterbund hat auf dem Wohnungsbautag 2014 in Berlin Neubauwohnungen auch für Durchschnittsverdiener gefordert. Mit zwei auf dem Wohnungsbautag vorgestellten Studien werden Möglichkeiten aufgezeigt, wie dies in der Praxis tatsächlich realisiert werden könnte. Durch eine Verbesserung der steuerlichen Abschreibungs-bedingungen, eine Reduzierung der Baulandkosten und eine um 1 % verbesserte Finanzierung könnten Baukosten und im Idealfall die Kaltmieten in Neubauten um mehr als 4 Euro/qm gesenkt werden. In einer zweiten Studie wurde deutlich gemacht, welchen Einfluss gesetzliche Vorgaben für die Baukosten haben. So schlägt eine Tiefgarage mit 292 Euro/qm, ein Kellergeschoss mit 122 Euro/qm, der Aufzug mit 68 Euro/qm und eine Dachbegrünung mit 41 Euro/qm zu Buche.

 Wohngelderhöhung kommt zum 1.7.2015: Auf dem Wohnungsbautag 2014 griff Bauministerin Barbara Hendricks die Mieterbund-Forderung auf und kündigte an, das Wohngeld werde zum 1. Juli 2015 erhöht werden. Neben einer Erhöhung des Leistungsumfangs und neuen Miethöchstbeträgen werde auch eine Heizkostenkomponente wieder eingeführt. Zum Thema energetische Modernisierungen sagte die Ministerin, sie strebe „Warmmietenneutralität“ an. Mieterhöhungen dürften allenfalls geringfügig über der Heizkostenersparnis liegen.
 Umzug meist aus Liebe: Das Internetportal Immonet.de hat die Gründe für einen Umzug erforscht und dabei festgestellt: Die meisten Menschen in Deutschland motiviert die Liebe, die Wohnung zu wechseln. 49 % ziehen in die Nähe ihres Partners. Dabei ziehen der Liebe wegen deutlich mehr Frauen (55 %) als Männer (43 %) um. Berufsbedingt, das heißt wegen einer neuen Anstellung, ziehen 26 % aller Befragten um. 19 % wechseln die Wohnung, um ihr Zuhause zu vergrößern. Im Schnitt ziehen die Deutschen in ihrem Leben 4,5 Mal um.

Mieter-Tipp
Einzug
Der Vermieter muss sicherstellen, dass der Mieter pünktlich zum vereinbarten Vertragstermin in die Wohnung einziehen kann. Die durch eine Verzögerung der Wohnungsübergabe zusätzlich anfallenden Kosten muss der Vermieter übernehmen. Kosten entstehen insbesondere dann, wenn der Mieter die alte Wohnung im Vertrauen auf die Beziehbarkeit der neu angemieteten Wohnung schon geräumt hat und er sich jetzt kurzfristig eine anderweitige Unterkunft besorgen muss.

Bundesgerichtshof

 Vereinbarung zur Umlage von Betriebskosten: Gemäß einem 1973 abgeschlossenen Mietvertrag sollte der Mieter zusätzlich zur Miete die Kosten für „Heizung“ und „Nebenkosten“ tragen. In den nachfolgenden Jahren rechnete der Vermieter immer wieder andere Kosten ab, unter anderem auch Allgemeinstrom, Haftpflicht, Leitungswasser, Müllentsorgung sowie Hausmeister und Außenanlage. Zu Recht? Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 36/14) reicht die Bezeichnung „Nebenkosten“ nicht aus, um die oben genannten Kostenpositionen wirksam auf die Mieter abzuwälzen. Zu unbestimmt. Der Mietvertrag ist im Laufe des Mietverhältnisses auch nicht stillschweigend dahingehend geändert worden, dass der Mieter die fraglichen Kostenpositionen zahlen soll. Dazu reicht es nicht aus, wenn der Vermieter die Kosten abrechnet, und der Mieter eine darauf beruhende Nachzahlung ausgleicht. Zu klären ist hier, nach Ansicht des Bundesgerichtshofs aber noch, ob der Vermieter seinen Mieter über Änderungen bei den Nebenkosten schriftlich oder telefonisch informiert hat und erst dann die Abrechnung geschickt hat. Die Klärung muss jetzt das Landgericht Waldshut-Tiengen vornehmen.

Aktuelle Infos
 Barrierefreie Wohnungen: Nach Angaben von ImmobilienScout24 und dem Verein Sozialhelden e.V. besteht ein enormer Bedarf an barrierefreien Wohnungen. Dieser Bedarf wird in Zukunft aufgrund der demografischen Entwicklung weiter wachsen. Nicht nur für Rollstuhlfahrer, sondern auch für Senioren mit Mobilitätseinschränkungen oder Familien mit Kleinkindern ist es wichtig, ebenerdig zugängliche Wohnungen zu finden. Fast 50.000 Suchen werden pro Monat mit dem Merkmal „stufenloser Zugang“ auf dem Portal von ImmobilienScout24 geschaltet. Häufig werden Wohnungen, die vom Vermieter oder Makler als rollstuhlgerecht eingestuft werden, mit dem Merkmal „barrierefrei“ gekennzeichnet. Allerdings haben viele dieser Immobilien schon am Hauseingang Stufen, die für Rollstuhlfahrer ein unüberwindbares Hindernis darstellen. ImmobilienScout24 arbeitet jetzt mit dem Begriff „stufenloser Zugang“. Hierdurch soll garantiert werden, dass ohne weitere Hindernisse in die Wohnung gelangt werden kann. Gemeint sind Erdgeschosswohnungen ohne Stufen oder Wohnungen, die über einen Aufzug oder eine Rampe erreichbar sind.
 Wohnkosten für Studenten: Studierende in Hamburg haben mit einer monatlichen Mietbelastung von durchschnittlich 15,20 Euro je Quadratmeter bundesweit die höchsten Wohnkosten. Darauf folgen die südlichen Flächenländer Baden-Württemberg mit 14,40 Euro Warmmiete pro Quadratmeter und Bayern mit 14,30 Euro pro Quadratmeter. Dann folgen Hessen mit 13,50 Euro, Rheinland-Pfalz mit 13,10 Euro, Nordrhein-Westfalen und Bremen mit jeweils 12,40 Euro, Niedersachen mit 12,20 Euro, das Saarland, Berlin und Schleswig-Holstein mit jeweils 12,10 Euro, Brandenburg mit 11,60 Euro, Thüringen mit 11,50 Euro, Mecklenburg-Vorpommern mit 10,80 Euro und Sachsen mit 10,30 Euro. Schlusslicht ist mit 10,10 Euro Sachsen-Anhalt, hier wohnt man 34 % günstiger als in Hamburg, aber immer noch ausgesprochen teuer.
Mieter-Tipp

 Schuhregal: Das Aufstellen eines Schuhregals oder –schranks im Hausflur gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, soweit im Einzelfall keine Behinderung oder Gefahren davon ausgehen (AG Herne 20c 67/13).
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Bundesgerichtshof
Bilder von Mieterfest in Informationsbroschüre erlaubt

Eine Wohnungsbaugenossenschaft ist berechtigt, in einer Informationsbroschüre über ein Mieterfest zu berichten. In diesem Zusammenhang dürfen auch Bilder von Mietern veröffentlicht werden. Mieter haben keinen Anspruch auf Zahlung einer Geldentschädigung, wenn ihr Bild ohne ihre Einwilligung veröffentlicht wird. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH VI ZR 197/13) handelt es sich bei den Bildern des Mieterfestes um Bilder aus dem Bereich der Zeitgeschichte. Die Informationsbroschüre der Genossenschaft, in der über das Fest berichtet wurde, war an ihre Mieter gerichtet, also an den beschränkten Personenkreis, der üblicherweise an dem Fest teilnahm und entsprechend der Ankündigung eingeladen war. Die Genossenschaft kann sich auf ein schützenswertes Interesse berufen, ihre Genossenschaftsmieter im Bild über den Ablauf und die Atmosphäre der Veranstaltung zu informieren. Die Bildberichterstattung über das Mieterfest erfüllt eine wichtige Funktion, denn ein solches Fest pflegt und schafft gute nachbarschaftliche Beziehungen. Auf der anderen Seite ist die mögliche Beeinträchtigung der Mieterrechte bei einer Veröffentlichung des Bildes nur gering.

Aktuelle Infos
 Umzugsquoten: Nach Angaben der Wärmemessdienstfirma Techem liegt die Umzugsquote im Bundesdurchschnitt bei 9,9 %. Das bedeutet, fast jeder 10. Mieter hat im vergangenen Jahr seinen Wohnsitz gewechselt. Die geringste Umzugsquote hat Berlin mit 7,6 %. Auch die Mieter in Hamburg und Sachsen ziehen mit 8,2 % bzw. 8,5 % deutlich weniger um als im Bundesdurchschnitt. In Hessen und Thüringen liegt die Umzugsquote bei 8,8 %, in Baden-Württemberg bei 8,9 % und in Brandenburg bei 9,1 %. Auf der anderen Seite sind die Bewohner in Bremen offensichtlich überdurchschnittlich mobil, hier liegt die Umzugsquote bei 14 %. Es folgen das Saarland mit 11,8 % und Schleswig-Holstein mit 11,7 %, Niedersachsen mit 11,1 %, Rheinland-Pfalz mit 10,6 %, Mecklenburg-Vorpommern mit 10,1 %, Nordrhein-Westfalen mit 10 % und Sachsen-Anhalt mit 9,9 Prozent sowie Bayern mit 9,7 %.
 Günstiges Mieten: Berlin will private Vermieter finanziell unterstützen, wenn sie günstige Mieten verlangen. Die Wohnungseigentümer sollen sich verpflichten, 10 Jahre lang nur die ortsübliche Vergleichsmiete, anfangs jedoch nicht mehr als 6 Euro pro Quadratmeter, zu fordern und an Berliner mit Wohnberechtigungs-schein zu vermieten. Alle zwei Jahre ist eine Mieterhöhung von 20 Cent pro Quadratmeter erlaubt. Im Gegenzug werden die Eigentümer mit monatlich 2 Euro pro Quadratmeter gefördert. Für das Pilotprojekt stehen zunächst 1 Million Euro zur Verfügung.

Mieter-Tipp

Briefkasten
Zum vertragsgemäßen Zustand der Mietsache gehört es auch, dass Mieter einen Briefkasten haben. Briefkästen müssen funktionstüchtig sein. Das bedeutet, DIN-A4-Umschläge oder Zeitschriften müssen problemlos zugestellt werden können. Die Post muss vor Regen oder Durchnässung geschützt werden. Soweit diese Vorgaben nicht eingehalten werden, kann der Mieter Abhilfe verlangen bzw. unter Umständen sogar die Miete kürzen.

Bundesgerichtshof

Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl auch zulässig, wenn Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil angegeben wird

Eine Betriebskostenabrechnung nach „Personenbruchteilen“ ist nicht wegen formeller Mängel unwirksam (BGH VIII ZR 181/09). Der in der Abrechnung unter der Rubrik „Gesamteinheiten“ aufgeführte Umlagemaßstab „Personen“ ist als Verteilerschlüssel allgemein verständlich. Für Mieter ist ohne weitere Erläuterungen ersichtlich, dass sich bei diesem Umlageschlüssel sein Anteil an den Betriebskosten nach dem Verhältnis der in seiner Wohnung lebenden Personen zu den in der Abrechnungseinheit insgesamt lebenden Personen bestimmt. In der Abrechnung werden weiterhin die Gesamtpersonenzahl sowie die für die Wohnung des Mieters zugrunde gelegte Personenzahl angegeben. Anhand dieser Angaben können die Mieter gedanklich und rechnerisch nachvollziehen, wie die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. Daran ändert sich auch dann nichts, wenn aus der Abrechnung nicht unmittelbar folgt, wie der Vermieter die mit einem Bruchteil angegebene Gesamtpersonenzahl im Einzelnen ermittelt hat. Letztlich muss der Vermieter hier die Zahl der in einem Mietobjekt wohnenden Personen taggenau oder zu einzelnen Stichtagen ermitteln. Der Angabe derartiger Details bedarf es auf der formellen Ebene der Betriebskostenabrechnung nicht. Der Mieter kann bei Zweifeln an der Abrechnung Einblick in die Rechnungsunterlagen fordern und die Belegungsliste für das Haus überprüfen. Derartige Angaben gehören aber noch nicht von vorn herein in eine Abrechnung.

Aktuelle Infos
 Modernisierungsbedarf: Ziel der Bundesregierung ist es, bis zum Jahr 2050 einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand zu haben. Dazu müssen der Energieverbrauch der Gebäude gesenkt und gleichzeitig der Ausbau erneuerbarer Energien zur Wärmenutzung vorangetrieben werden. Bis zum Jahr 2020 soll die Endenergie im Gebäudebereich um 20 % reduziert werden. Dafür sind allerdings die Sanierungsaktivitäten deutlich zu erhöhen. Auf der anderen Seite bewerten die Eigentümer nach Zahlen des Marktforschungsunternehmens GfK den energetischen Zustand ihres Hauses deutlich positiver, als er tatsächlich sein dürfte. Einen Modernisierungsbedarf akzeptieren 33 % der Eigentümer für ihre Immobilie. 14 % gehen davon aus, ihre Immobilie habe quasi Neuzustand, es gebe keinen Modernisierungsbedarf. 53 % der Eigentümer gehen davon aus, ihr Haus entspreche energetisch dem derzeitigen Standard, es gebe kaum Modernisierungsbedarf.
 Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA): Im Eigentum der Bundesanstalt und damit des Bundes befinden sich derzeit 71.000 Wohnungen. 58.000 Wohnungen sind vermietet. Die aktuellen Mieteinnahmen des Wohnungsbestandes liegen bei rund 16 Millionen Euro im Monat. Die BImA plant derzeit im großen Stil Verkäufe ihrer Wohnungsbestände.

Mieter-Tipp
Baden erlaubt
Auch nach 22 bzw. 24 Uhr dürfen Mieter in der Wohnung baden oder duschen. Eine anders lautende Regelung im Mietvertrag ist unwirksam. Der Mieter kann nach Ansicht des Landgerichts Köln (1 S 304/96) das Bad grundsätzlich zu jeder Tages- und Nachtzeit benutzen.

Bundesgerichtshof

Mischmietverhältnisse: Bundesgerichtshof stärkt Mieterrechte

Bei so genannten Mischmietverhältnissen – das sind einheitliche Mietverhältnisse über Wohnung und Geschäftsräume – gilt, wenn die gewerbliche Nutzung nicht überwiegt, im Zweifel das Wohnraummietrecht. Das bedeutet, Mieter haben dann vollen Kündigungsschutz (BGH VIII ZR 376/13). Während es bei Gewerbemietverhältnissen keinen gesetzlichen Kündigungsschutz gibt, der Vermieter ohne Angabe von Gründen kündigen kann, hat der Mieter bei einem Wohnraummietverhältnis vollen Kündigungsschutz. Der Vermieter darf nur kündigen, wenn er einen im Gesetz aufgeführten Kündigungsgrund hat, wie zum Beispiel Eigenbedarf. Deshalb ist es bei Mischverhältnissen, wo gleichzeitig eine Wohnung und Geschäftsräume angemietet werden, entscheidend für den Mieter, ob sich die Abwicklung des Mietverhältnisses nach Gewerbemietrecht oder nach Wohnraummietrecht richtet. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs kommt es auf den überwiegenden Vertragszweck bei Vertragsabschluss an. Erforderlich ist eine sorgfältige Prüfung aller auslegungsrelevanten Umstände des Einzelfalls. Zu berücksichtigen seien zum Beispiel das verwendete Vertragsformular, das Verhältnis der Gewerbe- zu den Wohnraumflächen, die Verteilung der Gesamtmiete auf Gewerbe und Wohnung und natürlich Formulierungen im Mietvertrag, die auf Wohnraum bzw. Gewerberaum hindeuten. So spricht ein unbefristeter Mietvertrag, genauso wie die Vereinbarung einer einheitlichen Miete ohne Umsatzsteuer, für ein Wohnraummietverhältnis. Lässt sich anhand dieser Indizien ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung im Einzelfall nicht feststellen, gelten im Zweifel die Vorschriften der Wohnraummiete.

Aktuelle Infos
 Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen gegründet: Unter der Leitung von Bundesbauministerin Barbara Hendricks ist am 10. Juli 2014 in Berlin erstmals ein Bündnis, u.a. mit dem Deutschen Mieterbund, für bezahlbares Wohnen und Bauen zusammengekommen. Ziel des Bündnisses ist es, den steigenden Wohnraumbedarf in bestimmten Regionen zu decken und gleichzeitig soziale, demografische und energetische Anforderungen zu berücksichtigen. Die 5 wesentlichen Handlungsfelder, um die es in den nächsten Monaten gehen soll, sind: Neubau von Wohnungen sowie die Belebung des sozialen Wohnungsbaus. Energieeffizienz und Klimaschutz im Gebäudebestand, die demografische Entwicklung, das Wohnen im Alter und nachhaltiges und kostenbewusstes Planen und Bauen.
 Mieterbund fordert 1 Million neue Wohnungen: Bereits einen Tag bevor das Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen zusammentrat, forderte Mieterbund-Präsident Dr. Franz-Georg Rips, in der jetzigen Legislaturperiode müssten insgesamt 1 Million neue Wohnungen entstehen, davon 250.000 Sozialwohnungen. Rips forderte weiter einen Verkaufsstopp für Wohnungsbestände des Bundes, der Länder oder der Kommunen. Die öffentliche Hand dürfe Grundstücke nicht nur unter rein fiskalischen Gesichtspunkten vergeben, sie müsse wohnungs- und sozialpolitische Zielsetzungen berücksichtigen. Bis zum Jahr 2025 müssten 2 Millionen altengerechte, barrierearme Wohnungen geschaffen werden. Bei der energetischen Gebäudesanierung sei eine Neuregelung des Mieterhöhungsrechts erforderlich, und das Wohngeld müsse unter Berücksichtigung einer Heizkosten- bzw. Energiekostenkomponente erhöht werden.

Mieter-Tipp
Abflussverstopfung
Die Kosten zur Beseitigung einer Rohr- oder Abflussverstopfung im Mietshaus sind keine Betriebskosten. Der Vermieter darf diese Kosten nicht in die jährliche Betriebskostenabrechnung einstellen, sie können auch nicht als „sonstige Betriebskosten“ abgerechnet werden. Vermieter müssen die Kosten selbst tragen, es sei denn, sie können einem Mieter konkret nachweisen, dass er die Verstopfung verschuldet hat.

Bundesgerichtshof

Anforderungen an Mieterhöhungsbegründung mit Vergleichswohnungen
Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete können begründet werden mit Mietspiegeln oder einem Sachverständigengutachten oder mindestens 3 Vergleichswohnungen. Bei der Frage, welche Anforderungen an die Vergleichbarkeit der Wohnungen gestellt werden müssen, ist ein großzügiger Maßstab anzulegen. Eine Übereinstimmung oder gar Identität in allen wesentlichen Wohnwertmerkmalen ist nicht erforderlich, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 216/13). Mit dem Mieterhöhungsschreiben und der Berufung auf 3 Vergleichswohnungen soll der Mieter lediglich in die Lage versetzt werden, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise nachzuvollziehen. Dagegen dient die Angabe von Vergleichswohnungen nicht dazu, den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen. Zur Begründung der Mieterhöhung hatte der Vermieter hier bei einer Mietwohnung, die im 2. Obergeschoss lag und 178 qm groß war und darüber hinaus über 62 qm große Mansardenzimmer verfügte, mehrere großzügig bemessene Altbauwohnungen in vergleichbarer Lage benannt. Aus Sicht des Mieters waren diese Objekte nicht mit seiner Wohnung vergleichbar, seine Mansardenzimmer wiesen einen geringeren Wohnkomfort aus, waren nicht so gut ausgestattet wie die Hauptwohnung und nur über das Treppenhaus erreichbar.

Aktuelle Infos

Betriebskostenspiegel: Der Deutsche Mieterbund hat einen neuen Betriebskostenspiegel veröffentlicht. Grundlage sind die Abrechnungsdaten des Jahres 2012. Die Daten aus diesen Abrechnungen beziehen sich auf rund 13 Millionen Quadratmeter Mietwohnungsfläche und ermöglichen so eine umfassende und repräsentative Aussage zur Durchschnittshöhe von Betriebskosten in Deutschland. Danach zahlen Mieter in Deutschland im Durchschnitt 2,20 € pro qm im Monat für Betriebskosten. Rechnet man dagegen alle denkbaren Betriebskostenarten mit den jeweiligen Einzelbeträgen zusammen, kann die so genannte zweite Miete bis zu 3,19 € pro qm und Monat betragen. Für eine 80 qm große Wohnung müssten beim Anfallen aller Kosten 3.062,40 € im Jahr 2012 nur an Betriebskosten aufgebracht werden.

 Die Betriebskosten im Überblick (€ pro qm und Monat): Heizkosten 1,16 €, Warmwasser 0,27 €, Wasser/Abwasser 0,35 €, Grundsteuer 0,19 €, Hauswart 0,21 €, Müllbeseitigung 0,16 €, Aufzug 0,16 €, Gebäudereinigung 0,16 €, Sach- und Haftpflichtversicherungen 0,15 €, Gartenpflege 0,09 €, Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen 0,14 €, Straßenreinigung 0,03 €, Allgemeinstrom 0,05 €, Schornsteinreinigung 0,03 € und sonstige Kosten 0,04 €.
 Insbesondere die Kosten für Heizung und Warmwasser sind im Abrechnungsjahr 2012 um rund 17 % angestiegen. Grund hierfür sind zum einen die kälteren Wintermonate und damit ein Anstieg des Heizenergieverbrauchs, zum anderen schlagen sich hier die höheren Energiepreise nieder. Öl wurde 2012 um 8,9 %, Fernwärme um 9 % und Gas um 5,3 % teurer. Die durchschnittlichen Heizkosten lagen 2012 bei 1,16 € pro qm und Monat. Wer mit Gas heizte, zahlte mit 1,13 € etwas weniger. Teurer wurde es bei Fernwärme mit 1,24 €, und wer mit Öl heizte, zahlte sogar 1,31 € pro qm und Monat.
 Ausblick 2013: Auch im Abrechnungsjahr 2013 müssen Mieter mit weiter steigenden Betriebskosten rechnen. In vielen Städten und Kommunen wurde die Grundsteuer erhöht, zusätzliche Kosten für Legionellenüberprüfungen (Warmwasser) bzw. Wartungskosten für Rauchmelder kommen hinzu. Auch die Heizkosten werden vielfach steigen. So ist der Energieverbrauch im Jahr 2013 um etwa 5 % angestiegen. Hauptverantwortlich hierfür war der kalte und lange Winter Anfang 2013. Gleichzeitig profitieren Mieter aber von weitgehend stabilen Energiepreisen. 2013 wurde Gas im Jahresdurchschnitt nur um 1,3 % teurer, Fernwärme um 2,8 %, und der Ölpreis sank sogar um 6 %