Neues vom Bundesgerichtshof

Zurückbehaltungsrecht an Vorauszahlungen, wenn Vermieter nicht abrechnet
Mieter können einer mit Zahlungsverzug begründeten Vermieterkündigung und der darauf fußenden Räumungsklage entgegenhalten, sie seien berechtigt gewesen, die laufenden Betriebskosten-vorauszahlungen zurückzubehalten, weil der Vermieter bisher nicht rechtzeitig über die Betriebskosten abgerechnet habe (BGH VIII ZR 208/14). Der Vermieter hatte zwei Abrechnungsperioden hintereinander nicht ordnungsgemäß innerhalb der Zwölfmonatsfrist abgerechnet. Daraufhin hatten die Mieter mitgeteilt, dass sie ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Nebenkostenvorauszahlungen geltend machen. Nach Ansicht des Bundesgerichtshof ist ein derartiger Einbehalt berechtigt. Hätte das Landgericht als Vorinstanz dies alles berücksichtigt, hätte es feststellen müssen, dass kein eine fristlose Kündigung rechtfertigender Zahlungsrückstand vorlag. Da das Landgericht der Mieterargumentation aber nicht nachging, hat der Bundesgerichtshof dessen Entscheidung wegen „Verletzung der Gewährung rechtlichen Gehörs“ aufgehoben.

Aktuelle Infos

Mietpreisbremse und Bestellerprinzip: Der Bundespräsident hat am 21. April 2015 das Mietrechtsnovellierungsgesetz unterzeichnet. Voraussichtlich am Montag, dem 27. April, wird das Gesetz, das heißt Mietpreisbremse und Bestellerprinzip, im Bundesgesetzblatt veröffentlich. Dann können die Bundesländer Verordnungen erlassen und Städte mit Wohnungsmangellagen festlegen, in denen die Mietpreisbremse gelten soll. Die Realisierung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung tritt dann am 1. Juni 2015 in Kraft. Von diesem Zeitpunkt an müssen Mieter nur dann Maklerprovision zahlen, wenn sie dem Makler einen entsprechenden Auftrag erteilt haben und der aufgrund dieses Auftrags eine Wohnung für den Mieter gesucht und gefunden hat, über die dann auch ein Mietvertrag abgeschlossen wird.

Hauptstadt: „Berlin ist die Hauptstadt der Räumungsklagen“, titelte zuletzt die Berliner Zeitung. Zwar gebe es für Berlin – wie auch für andere Städte – keine offizielle Statistik zu Zwangsräumungen und erzwungenen Umzügen. Eine Untersuchung von Wissenschaftlern des Instituts für Sozialwissenschaften der Humboldt-Universität Berlin kam bei Auswertung unterschiedlicher Daten zu dem Ergebnis, Berlin sei mit 10.000 Räumungsklagen pro Jahr die Hauptstadt der Wohnungsnotlagen. Die Räumungsklagen konzentrierten sich vor allem in Bezirken mit einem hohen Anteil an geringen Einkommen. Voraussetzung für eine Zwangsräumung sei immer ein gekündigter Mietvertrag. Häufigster Grund für die Kündigung ist nach dieser Studie ein Mietrückstand der Bewohner, also Zahlungsverzug. Etwa 80 % aller Räumungen wurden von privaten Vermietern und Genossenschaften veranlasst. Rund 20 % der Räumungen wurden von landeseigenen Vermietern angestrengt. Werden Mieter wegen Mietrückständen aus ihrer Wohnung geklagt, können sie bei der sozialen Wohnhilfe des Bezirks oder beim Jobcenter die Übernahme der Schulden beantragen. Etwa jeder zweite Antrag wird bewilligt. In den anderen Fällen kommt es in der Regel zur Räumung. Fazit der Studie: „Das Hilfesystem ist flächendeckend überfordert und überlastet.“

Mieter-Tipp

Mieterlexikon
Das neue Mieterlexikon 2015/2016 ist erschienen und kann ab sofort gekauft bzw. bestellt werden. Der Klassiker unter den Mietrechtsratgebern wurde komplett überarbeitet und aktualisiert. Neue mietrechtliche Regelungen, zum Beispiel die viel diskutierte Mietpreisbremse oder die Einführung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung, wurden berücksichtigt. Dazu kommen neue Grundsatzentscheidungen des Bundesgerichtshofs zu Schönheitsreparaturen, Rauchen, Kündigungsschutz oder Betriebskosten. Das Mieterlexikon 2015 / 2016 erklärt auf 720 Seiten ausführlich, verständlich und kompetent, was sich geändert hat, welche Rechte und Pflichten Mieter in einem Mietverhältnis haben. Seit Jahrzehnten ist das Mieterlexikon des Deutschen Mieterbundes jetzt schon das zuverlässige, umfassende und immer aktuell Nachschlagewerk für Fachleute und Laien. Neben den mietrechtlichen Standardthemen, wie Nebenkosten, Eigenbedarfskündigung, Mieterkündigung, Nachmieterstellung, Mieterhöhung, Wohnungsmängel, Mietminderung, Schönheitsreparaturen, Mietkaution oder Modernisierung, beantwortet das Mieterlexikon auch alle Fragen zu ganz normalen Alltagsthemen rund um das Wohnen zur Miete. Das Mieterlexikon kostet unverändert 13 Euro, ist im Buchhandel und bei allen örtlichen Mietervereinen erhältlich oder kann direkt bestellt werden kann unter www.mieterbund.de bzw. direkt beim DMB-Verlag, 10169 Berlin (zzgl. 1,20 Euro Versandkosten), Email: info@mieterbund.de, Fax-Nr.: 030 / 223 23 100.
DMB-Info e.V. Littenstraße 10 Telefon: 030 / 2 23 23 – 0
Mieterbund24 10179 Berlin Telefax: 030 / 2 23 23 – 100

Neues vom Bundesgerichtshof

Fristlose Kündigung, wenn Handwerkern Zutritt verboten wird ?!
Will der Vermieter Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten im Haus bzw. in der Wohnung durchführen und verweigert der Mieter den Handwerkern den Zutritt, kann der Vermieter unter Umständen fristlos kündigen. Er muss nicht in jedem Fall vorher erst auf Zutritt zur Wohnung bzw. Duldung der Baumaßnahme klagen (BGH VIII ZR 281/13). Hier ging es um eine Hausschwammbeseitigung. Die ersten Arbeiten duldete der Mieter anstandslos und zog während der Arbeiten in ein Hotel. Als der Vermieter wenige Monate später weitere Arbeiten ankündigte, lies der Mieter die Handwerker erst in die Wohnung, als der Vermieter eine einstweilige Verfügung präsentierte. Vier Wochen später ließ der Mieter Handwerker nicht in den Keller, die dort Installationsarbeiten durchführen wollten. Der Vermieter kündigte fristlos. In der Vorinstanz hatte der Mieter erfolgreich argumentiert, zunächst müsse geklärt werden, ob er überhaupt verpflichtet sei, Handwerker in die Wohnung zu lassen, und ob er die angekündigten Arbeiten dulden müsse. Der Bundesgerichtshof entschied jetzt, ein derartiger Rechtsstreit über die Duldungspflicht müsse nicht auf jeden Fall vorher geprüft werden. Der Vermieter sei berechtigt, fristlos zu kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist. Geklärt müsse aber, um welche Arbeiten es hier im Einzelnen ging und wie umfangreich und dringend sie waren, welche Beeinträchtigungen sich hieraus für die Mieter ergaben, welche Bedeutung die alsbaldige Durchführung die Arbeiten als wirtschaftlicher Sicht für den Vermieter hatten und welche Schäden dadurch entstanden sind, dass die Handwerker erst verspätet Zutritt erhalten haben.

Aktuelle Infos
Informationsflyer: Der Deutsche Mieterbund (DMB) hat zwei neue Informationsflyer (DIN A4, offen) produziert. Der eine Flyer informiert über die Themen „Mietpreisbremse und Bestellerprinzip“, also die gesetzlichen Neuregelungen, die in diesen Tagen in Kraft treten werden. Der zweite Informationsflyer informiert über das Thema „Schönheitsreparaturen“, speziell unter Berücksichtigung der jüngsten Rechtsprechung des Bundesgerichtshof, wonach beispielsweise die Quotenklausel immer unwirksam ist oder Mieter nie renovieren müssen, wenn sie selbst in eine unrenovierte Wohnung gezogen sind. Beide Informationsflyer sind kostenlos bei den örtlichen DMB-Mietervereinen erhältlich.

Miete sparen in der WG: In vielen Universitätsstädten lohnt es sich, in eine WG zu ziehen, sich die Miete mit anderen zu teilen. Gerade in Universitätsstädten ist die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt groß, das Angebot aber eher knapp. Das gilt vor allem für kleine Wohnungen oder Appartements, die darum auch besonders teuer sind. Das Immobilienportal Immowelt.de hat einen Mietpreis-Check durchgeführt, der zeigt: Wer auf die eigenen vier Wände verzichtet und in eine WG zieht, kann bis zu 32 % Miete sparen. In Erlangen und Stuttgart ist das Sparpotenzial am größten. In Erlangen mussten für eine Einzimmerwohnung mit max. 40 Quadratmetern im Mittel 13 Euro/qm gezahlt werden. Eine WG-geeignete Wohnung in einer Größe von 80 bis 120 Quadratmetern kostete hingegen nur 8,80 Euro/qm. Das bedeutet eine Ersparnis von 32 %. Das Gleiche sparen Studenten in Stuttgart, wenn sie statt einer Singlewohnung für 17,20 Euro/qm eine WG-Wohnung zu einem Quadratmeterpreis von 11,70 Euro/qm anmieten. Auch in Bonn, Karlsruhe, Trier oder Paderborn können zwischen 25 % und 28 % Miete eingespart werden, wenn eine WG angemietet wird. Mindestens 20 % können in den Universitätsstädten Bielefeld, Augsburg, Bremen, Halle, Kassel, Saarbrücken, Darmstadt, Nürnberg, Tübingen, Aachen, Duisburg oder Göttingen sparen. Am wenigsten eklatant ist der Preisunterschied mit 7 % in Jena und Dresden bzw. mit 10 % in Düsseldorf.

Mieter-Tipp
Die zweite Miete
Betriebskosten sind und bleiben Rechtsberatungsthema Nr. 1 in Deutschland. Rund ein Drittel aller Beratungen der 320 örtlichen DMB-Mietervereine drehen sich um Fragen der Neben- und Heizkosten bzw. der Betriebskostenabrechnungen. Das Ergebnis von jährlich hunderttausenden Abrechnungs-überprüfungen ist erschreckend: Jede zweite Abrechnung ist falsch, unplausibel oder unvollständig. Der Deutsche Mieterbund empfiehlt deshalb, jede Abrechnung – gleichgültig, ob es Geld zurück gibt oder der Vermieter eine Nachzahlung fordert – genau zu überprüfen. Dabei hilft die neue DMB-Informationsbroschüre „Die zweite Miete“, ISBN 978-3-944608-02-0, die bei allen örtlichen Mietervereinen zum Preis von 6 Euro erhältlich ist oder bestellt werden kann unter www.mieterbund.de bzw. direkt beim DMB-Verlag, 10169 Berlin (zzgl. 1,20 Euro Versandkosten).

Neues vom Bundesgerichtshof

Eigenbedarf nicht rechtsmissbräuchlich, wenn 22-jähriger Student 125 qm große Wohnung beansprucht

Der Eigenbedarf des Vermieters, der die 125 Quadratmeter große Mietwohnung zugunsten seines 22-jährigen Sohnes gekündigt hat, damit der dort einen eigenen Hausstand gründen kann, ist nicht rechtsmissbräuchlich. Der geltend gemachte Wohnbedarf ist nicht weit überhöht. Das gilt auch unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der Sohn praktisch kein eigenes Einkommen hat und jetzt ein Studium aufnehmen will, das etwa drei Jahre dauern wird. Zu berücksichtigen ist auch, dass ein langjähriger Freund des Sohnes mit in die Wohnung ziehen soll (BGH VIII ZR 166/14).

Der BGH erklärte, die Gerichte hätten grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht. Dagegen seien die Gerichte nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters oder seiner Angehörigen zu setzen. Der vom Vermieter geltend gemachte Wohnbedarf ist auf Angemessenheit, sondern auf Rechtsmissbrauch zu überprüfen. Der liege aber nicht schon vor, wenn der Wohnbedarf überhöht ist, sondern erst, wenn der Wohnbedarf weit überhöht ist. Das wiederum hängt vom Einzelfall ab. Dabei dürfe nicht allein auf die Wohnungsgröße abgestellt werden. Hier kommt es neben der Wohnfläche und der Anzahl der Zimmer auch auf den Zuschnitt und die Ausstattung der Wohnung, die Bedürfnisse des Vermieter-Sohnes, Lebensentwurf und Lebensplanung und die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Vermieterfamilie, die Lage auf dem Wohnungsmarkt usw. an.

Aktuelle Infos

Mieterhöhungen: Nach einer Umfrage von Haus und Grund Deutschland hat fast jeder zweite private Vermieter in den letzten zwei Jahren die Miete erhöht. In 48 % der erfassten Mietverhältnisse wurde die Miete seit Vertragsschluss nicht erhöht. 27 % der Vermieter gaben an, die Miete zu erhöhen, wenn ein neuer Mieter einzieht.
Makler(un)wissen: Eine Immowelt-Umfrage unter 800 deutschen Maklern kommt zu dem „überraschenden“ Ergebnis, dass 79 % der Befragten die Mietpreisbremse ablehnen. Nur 6 % glauben, dass das neue Gesetz gegen Mietpreisanstiege wirken wird. Interessant: 78 % der Makler glauben, dass die Mietpreisbremse zu Renovierungsstaus führen könnte. Kleinere Renovierungen würden immer seltener durchgeführt, weil sich diese für den Vermieter nicht mehr rentierten. Vielmehr würden Vermieter in Zukunft häufiger generalsanieren, um die Wohnung anschließend losgelöst von der Mietpreisbremse vermieten zu können. Anmerkung: Hier geht wohl einiges durcheinander.

Umzugsprämie: Vor einigen Wochen hatte der IG BAU-Chef Robert Feiger eine

Umzugsprämie für Senioren vorgeschlagen, wenn Senioren ihre große Wohnung zugunsten einer mehrköpfigen Familie freimachen und eine kleinere Wohnung beziehen würden. Mit der Prämie bis zu 5.000 Euro könnten Umzugs- und Maklerkosten abgedeckt werden. Nach einer von Immonet in Auftrag gegebenen Umfrage befindet eine Mehrheit von 51 % der Befragten den Vorschlag für gut, 36 % lehnten ihn ab. Die Zustimmung fällt in der Gruppe der 18- bis 24-Jährigen mit 58 % am höchsten aus. In der Gruppe „55+“ stuften 52 % die Prämie als positiv ein. Skeptisch sind vor allem die 35- bis 44-Jährigen, die nur zu 44 % zustimmten, ihn aber zu 40 % ablehnten.

Mieter-Tipp

Blumenkästen
Balkone gehören mit zur vermieteten Wohnung. Mieter haben das Recht, auf dem Balkon Blumenkästen oder Blumentöpfe aufzustellen. Voraussetzung ist immer, dass die Blumenkästen ordnungsgemäß befestigt werden und sichergestellt ist, dass sie auch bei starkem Wind nicht hinabstürzen und Passanten oder Nachbarn gefährden können. Ob auch eine Befestigung von Blumenkästen an der Außenseite des Balkons erlaubt ist, wird von den Gerichten unterschiedlich bewertet. Am besten informieren Sie sich dazu bei Ihrem örtlichen Mieterverein.

Neues aus der Rechtsprechung

Verbrauchabhängige Heizkostenabrechnung: Nach der Heizkostenverordnung ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung mit Verbrauchserfassungssystemen auszustatten, so dass die Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden können. Ein entsprechender Anspruch des Mieters auf Installation von Heizkostenverteilern kann nicht verjähren. Der Anspruch besteht während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses fort und kann auch noch im laufenden Mietverhältnis geltend gemacht werden (LG Berlin 65 S 87/10).

Aktuelle Infos

Mietpreisbremse und Bestellerprinzip werden jetzt endgültig Gesetz. Nachdem der Bundestag bereits am 5. März die Mietrechtsverbesserungen beschlossen hatte, stimmte heute, am 27. März, auch der Bundesrat zu. Allerdings fordert der Bundesrat die Bundesregierung auch auf, für eine praxistaugliche Ausgestaltung der Regelungen des Paragrafen 5 Wirtschaftsstrafgesetz zu sorgen. Nach dieser Vorschrift (Mietpreisüberhöhung) begehen Vermieter, die unter bestimmten Voraussetzungen eine Miete fordern, die mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, eine Ordnungswidrigkeit. Sie müssen außerdem die Mietüberzahlungen vollständig – vom ersten Tag an – zurückzahlen. Der Deutsche Mieterbund unterstützt diese Forderung und schlägt vor, sie bei der zweiten Tranche der anstehenden Mietrechtsänderungen umzusetzen. Zunächst einmal begrüßt der Deutsche Mieterbund aber, dass nach langem Hin und Her seine Forderungen nach Mietpreisbremse und Bestellerprinzip endlich Gesetz werden. Nach Veröffentlichung der neuen gesetzlichen Regelungen im Bundesgesetzblatt – vermutlich im April – können die Bundesländer Verordnungen erlassen, in denen Städte bestimmt werden, in denen die Mietpreisbremse gelten soll. Voraussichtlich ab 1. Juni wird auch das Bestellerprinzip bei Wohnungsvermittlungen gelten. Im Regelfall wird dann der Vermieter die Maklerprovision zahlen müssen und nicht mehr der Mieter.

Strompreise: Wer im Osten der Republik zu Hause ist, zahlt die höchsten
Strompreise.

Das geht aus einer Analyse des Verbraucherportals Verivox hervor. Schuld daran sind vor allem die Kosten für die Stromnetze. Hier zeigt sich ein starkes Gefälle zwischen Ost und West, aber auch zwischen Stadt und Land. Ein 4-Personen-Haushalt (Jahresverbrauch 4.000 kWh) in Bremen bezahlt demnach 1.070 Euro pro Jahr für Strom. Günstige Preise gibt es auch in Bayern (1.104 Euro), Niedersachsen (1.106 Euro) bzw. Baden-Württemberg und Hessen (jeweils 1.114 Euro). Dagegen fällt die Stromrechnung für Haushalte in Brandenburg mit 1.172 Euro am teuersten aus. Auch Thüringen (1.158 Euro), Mecklenburg-Vorpommern (1.156 Euro), Rheinland-Pfalz (1.148 Euro) und Sachsen-Anhalt (1.146 Euro) zahlen überdurchschnittlich hohe Strompreise.

Traumwohnung: 18 % würden lügen und 14 % würden zur Bestechung greifen, um ihre Traumwohnung zu bekommen. Das sind Ergebnisse einer von ImmobilienScout24 beauftragten Umfrage. Der größte Teil der Befragten (34 %) würde sich beim Bewerbungstermin besonders in Schale werfen. 23 % setzen auf Mitleid, sie würden beim Makler bzw. Vermieter über ihr Leid bei der Wohnungssuche klagen. 20 % würden sich beim Vormieter anbiedern, um beim Vermieter bzw. Makler empfohlen zu werden. 18 % würden sich beim Makler bzw. Vermieter anbiedern und genauso viele der Befragten würden falsche Angaben zur eigenen Person machen, also lügen, beispielsweise auch bei Fragen nach einem Haustier oder dem ausgeübten Beruf. 15 % der Befragten würden ihre eigenen sexuellen Reize ausspielen und 14 % würden dem Makler bzw. Vermieter eine finanzielle Entscheidungshilfe anbieten, also zur Bestechung greifen. 13 % Prozent der Befragten würden sogar den Gehaltsnachweis oder ähnliche Dokumente „schönen“.

Mieter-Tipp
Tierhaltung
Der generelle Ausschluss der Haltung von Katzen und Hunden in allgemeinen Geschäftsbedingungen (Mietvertrag) ist unwirksam. Ob die konkret beabsichtigte Tierhaltung vertragsgemäß ist, ist im Einzelfall zu prüfen. Die Haltung zweier Labrador-Retriever-Hunde in einer Etagenwohnung mit einer Größe von 50 qm ist vertragsgemäß (AG Reinbek 11 C 15/14).

Schallschutz in Wohnungseigentumsanlage

Der Schallschutz in einem Mehrfamilienhaus – hier in einer Wohnungseigentumsanlage – muss in erster Linie durch die im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile gewährleistet werden. Welcher Bodenbelag bei der Errichtung des Gebäudes vorhanden war, von wem dieser Bodenbelag bestimmt wurde und ob er in allen Wohnungen einheitlich war oder nicht, sind keine geeigneten Kriterien für das einzuhaltende Schallschutzniveau in Gebäuden. Mit diesen Argumenten wies der Bundesgerichtshof (BGH V ZR 73/14) die Klage eines Wohnungseigentümers gegen den oben wohnenden Nachbarn ab. Der hatte den in der Wohnung befindlichen Teppichboden entfernen und Parkettboden einbauen lassen. Da sich durch den Wechsel des Bodenbelags der Trittschall erhöhte hatte, sollte der Nachbar verpflichtet werden, anstelle des Parketts wieder Teppichboden oder einen in der Trittschalldämmung gleichwertigen Bodenbelag zu verlegen. Der BGH entschied aber, grundsätzlich seien immer die Schallschutzwerte einzuhalten, die sich aus der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN 4109 ergeben. Ein höheres Schallschutzniveau könnte allenfalls aus der Gemeinschaftsordnung resultieren. Dies sei hier aber nicht der Fall.

Aktuelle Infos
Mietpreisbremse und Bestellerprinzip: Der Bundestag hat am 5. März mit überwältigender Mehrheit die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip im Maklerrecht beschlossen. CDU/CSU und SPD stimmten – bei einer Gegenstimme aus der CDU-Fraktion – einhellig für die neuen gesetzlichen Regelungen. Die Fraktion der Linken und von Bündnis 90/Die Grünen enthielten sich. Stimmt jetzt noch der Bundesrat, wie zu erwarten ist, am 27. März zu, sind die Bundesländer am Zug. Sie müssen die nach dem Gesetz notwendigen Verordnungen erlassen und Städte und Gemeinden bestimmen, in denen aufgrund einer festgestellten Wohnungsmangellage die Mietpreisbremse gelten soll. In Berlin liegt die notwendige Verordnung angeblich schon in der Schublade. Hamburg will die Verordnung erlassen, sobald das Gesetzgebungs-verfahren auf Bundesebene abgeschlossen ist. Auch Bayern und Nordrhein-Westfalen wollen schnellstmöglich handeln. Ähnlich sind die Reaktionen aus Niedersachsen, Hessen und Baden-Württemberg.

Steuerförderung bei Gebäudesanierung gestoppt:
Im Koalitionsausschuss am 24. Februar ist über eine steuerliche Förderung der energetischen Gebäudesanierung keine Einigung erzielt worden. Damit sind die Pläne, die im Dezember 2014 im Bundestag im Rahmen des Aktionsprogramms Klimaschutz beschlossen wurden, erst einmal auf Eis gelegt. Geplant war eine steuerliche Förderung für die energetische Gebäudesanierung selbstnutzender Eigentümer. Sie sollten bis zu 25 Prozent der Sanierungskosten ihrer Immobilie absetzen können. Insgesamt war hierfür ein Volumen von einer Milliarde Euro vorgesehen. Allerdings sollten diese „Steuerwohltaten“ dadurch finanziert werden, dass beim Steuerabzug von Handwerkerleistungen und haushaltsnahen Dienstleistungen gekürzt wurde. Da machten aber jetzt die Länder, zum Beispiel auch Bayerns Ministerpräsident Horst Seehofer, nicht mit. Sie stimmten den Gegenfinanzierungsplänen zur Steuerförderungen bei Gebäudesanierung nicht zu.

Mieter-Tipp

Sonstige Betriebskosten
Ein Stuttgarter Vermieter hat unter „sonstige Betriebskosten“ ein Fachbuch „Moderne Eigentumsverwaltung“ für 98 Euro, eine Ablage „Leitz Schubladenset A4“ für 93,95 Euro und die 1,45-Euro-Briefmarke für den Versand der Abrechnung in die Betriebskostenabrechnung eingestellt. Das ist natürlich unzulässig. Alle Positionen sind Verwaltungskosten, sie dürfen nie in einer Betriebskostenabrechnung auftauchen

Neues vom Bundesgerichtshof
Modernisierungen und Instandsetzungen

Die Erneuerung der Gegensprechanlage und der Kellerelektrik sind keine Modernisierungs-maßnahmen, die eine Mieterhöhung rechtfertigen. Wird durch eine Baumaßnahme die vorhandene Gegensprechanlage durch eine neue Anlage ersetzt, liegt eine bloße Instandsetzung der defekten Anlage vor, aber keine Wohnwertverbesserung. Auch die übrigen Elektroinstallationsarbeiten führen nicht zu einer Erhöhung des Wohnwertes und des Komforts. Auch Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung haben mangels abweichender vertraglicher Vereinbarungen einen Anspruch auf einen Mindeststandard, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt. Die Bereitstellung einer Stromversorgung, die einen Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht, ist somit keine Modernisierung (BGH VIII ZR 88/13). Dagegen handelt es sich um energetische Modernisierungen, wenn das Stahldach und die Kellerdecke gedämmt, die Heizung modernisiert und die Fenster erneuert werden. Eine hierauf gestützte Mieterhöhung ist aber aus formellen Gründen unwirksam, wenn sie keine ausreichenden Angaben zum Anteil der Instandsetzungskosten enthält, die bei diesen Bauarbeiten gleichzeitig angefallen sind.

Aktuelle Infos Mietpreisbremse:

Der Koalitionsstreit um die Ausgestaltung der Mietpreisbremse und die Einführung des Bestellerprinzips im Maklerrecht ist beendet. Am späten Abend des 24. Februar haben sich die Spitzen der Koalitionen von CDU/CSU und SPD im Koalitionsausschuss geeinigt. Mietpreisbremse und Bestellerprinzip werden so realisiert, wie es der Gesetzentwurf aus dem Bundesjustizministerium vorsah, der bereits Mitte November 2014 im Bundestag zur ersten Lesung eingebracht wurde. Auszugehen ist davon, dass die zweite und dritte Lesung im Bundestag jetzt Anfang März stattfinden werden, dass der Bundesrat sich mit Mietpreisbremse und Bestellerprinzip am 27. März beschäftigen wird. Dann könnte das Bundesgesetz bereits am 1. April oder 1. Mai in Kraft treten. Allerdings werden die Mieten dann immer noch nicht gebremst. Voraussetzung hierfür ist, dass die Bundesländer entsprechende Verordnungen erlassen und Gebiete ausweisen, in denen die Mietpreisbremse dann gelten soll. Dies wird noch einige Zeit beanspruchen.

Armutsbericht:
Immer mehr Menschen sind in Deutschland von Armut bedroht. Das geht aus einem Bericht hervor, den der Paritätische Wohnfahrtsverband jetzt vorgestellt hat. Danach stieg die Armutsquote im Jahr 2013 auf einen neuen Höchststand, sie beträgt 15,5 %. Das sind etwa 12,5 Millionen Menschen. Als arm gilt, wer weniger als 60 % des durchschnittlichen Nettoeinkommens zur Verfügung hat. Für einen Singlehaushalt liegt die Schwelle bei 892 Euro im Monat, eine Familie mit 2 Kindern wäre mit weniger als 1.873 Euro armutsgefährdet. Die Armutsquote weicht in den einzelnen Bundesländern extrem stark voneinander ab. Die höchste Armutsquote gibt es in Bremen (24,6 %) und Mecklenburg-Vorpommern (23,6 %). Es folgen Berlin (21,4 %), Sachsen-Anhalt (20,9 %), Sachsen (18,8 %), Thüringen (18,0 %), Brandenburg (17,7 %), Saarland und Nordrhein-Westfalen (17,1 %), Hamburg (16,9 %), Niedersachsen (16,1 %), Rheinland-Pfalz (15,4 %), Schleswig-Holstein (14,0 %), Baden-Württemberg (11,4 %) und Bayern (11,3 %).

Mieter-Tipp
Trennwand zur Nachbarwohnung
Sind die Außenwände einer Wohnung nicht durchgehend gemauert, sondern ist die Trennwand zur Nachbarwohnung aus einer dünnen Span-Holz-Platte gefertigt, ist das ein Mangel der Mietsache. Der Vermieter muss den Mangel beseitigen. Keine Rolle spielt es, wann das Gebäude bzw. die Trennwand errichtet wurden. Entscheidend ist, dass zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes auch schon gemauerte Außenwände den üblichen Mindestzustand darstellten. Der Mieter ist beim Abschluss des Mietvertrages nicht verpflichtet, die Mietsache entsprechend zu überprüfen (LG Berlin 67S 490/11).

Neues vom Bundesgerichtshof

Eigenbedarf nach 2 Jahren Mietzeit möglich

Der Vermieter muss, wenn er eine Wohnung vermietet, keine „Bedarfsvorschau“ machen, das heißt abklären, ob er bzw. ein Familienangehöriger Eigenbedarf haben könnte, entschied jetzt der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 154/14). Hier hatte der Vermieter mit den Mietern einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen. Zwei Jahre später kündigte er wegen Eigenbedarfs, die jetzt 20-jährige Tochter sollte in die Mietwohnung einziehen. Das Landgericht hatte die Kündigung noch zurückgewiesen. Der Vermieter hätte beim Abschluss des Mietvertrages den künftigen Eigenbedarf vorhersehen und den Mieter darüber informieren müssen, dass das Mietverhältnis möglicherweise nur von kurzer Dauer sein werde.
Der Bundesgerichtshof erklärte dagegen, der Vermieter müsse sich beim Abschluss des Mietvertrages keine Gedanken darüber machen, ob und, wenn ja, wann er oder ein Familienangehöriger künftig die Wohnung benötigen werde. Der Vermieter sei nicht verpflichtet, den Mieter beim Abschluss des Mietvertrages über seine Lebensplanung in den nächsten Jahren, über die Entwicklung seiner familiären oder persönlichen Verhältnisse zu informieren. Der Tipp des Bundesgerichtshofs, der Mieter könne beim Abschluss des Mietvertrages einen einseitigen Ausschluss des Rechts zur Eigenbedarfskündigung mit dem Vermieter vereinbaren, ist wohl eher lebensfremd.

Aktuelle Infos
Umzugsprämie: Die IG BAU schlägt vor, Senioren in Ballungsräumen bis zu 5.000 Euro staatliche Umzugsprämie zu zahlen, wenn sie von ihrer bisherigen großen in eine kleine Wohnung ziehen. Aus Sicht des Deutschen Mieterbundes macht dies Sinn. Für viele ältere und alleinstehende Menschen ist die große, ehemalige Familienwohnung eine Last. Sie würden gern in eine kleinere, altengerechte Wohnung umziehen. Aber da gibt es finanzielle und organisatorische Hürden. Mit der Umzugsprämie könnten Umzugshelfer, Maklerkosten oder Renovierungen usw. bezahlt werden. Die zweite Hürde, dass die kleine Wohnung neu angemietet oft teurer ist als die alte und große Wohnung, könnte durch die Mietpreisbremse – so sie denn endlich kommt – umgangen werden.

Lärm-Wut-Liste: Wenn Nachbarn sich streiten, geht es überwiegend um Lärmbelästigungen. Laute Musik ist mit 72 % der häufigste Streitgrund. Selbst in der Altersgruppe der 14- bis 39-Jährigen geben 60 % an, laute Musik sei schon einmal Ursache eines Streits gewesen. In 52,7 % der Fälle ist Partylärm Anlass für die Streitigkeit. Es folgen: Streitereien 21,3 %, lautes Fernsehen 37,1 %, Tierlärm 35,8 %, Handwerksarbeiten 34,2 % und Kinderlärm 14,2 %.

Heizkosten sparen: Nach einer Umfrage von ImmobilienScout24 sparen 93 % der Deutschen beim Heizen. Sie geben an, durch verschiedene Maßnahmen die Heizkosten senken zu wollen. So spart regelmäßiges Stoßlüften im Vergleich zum Kipplüften nicht nur Energie, sondern hilft auch gegen Schimmelbildung. Rund 70 % der Befragten versuchen, durch diese Methode ein angenehmes Raumklima zu schaffen. Jeder zweite Deutsche heizt nur, wenn er sich zu Hause aufhält, oder zieht lieber wärmere Sachen an, als die Heizung voll aufzudrehen. Fast 50 % der Befragten heizen einen oder mehrere Räume gar nicht. Besonders der Flur (59 %), das Schlafzimmer (49 %) und die Küche (41 %) bleiben im Winter oft kalt. Auch Gästezimmer und WC bleiben überwiegend unbeheizt.

Mieter-Tipp
Betriebskosten
Unter „sonstige Betriebskosten“ hat ein Vermieter in Stuttgart u.a. ein Fachbuch mit dem Titel „Moderne Eigentumsverwaltung“ für 98 Euro aufgeführt. Auch die Kosten für eine Ablage, ein „Leitz Schubladenset A4“ für 93,95 Euro fand Eingang bei den sonstigen Betriebskosten. Selbst die Briefmarke für den Versand der Abrechnung tauchte mit „1,45 Euro Postwertzeichen“ in der Kostenaufstellung auf.
Alles natürlich falsch! Die aufgeführten Kosten sind Verwaltungskosten und dürfen nie in einer Abrechnung auftauchen – egal, was im Mietvertrag steht.

Schadensersatz bei Verletzung des Vorkaufsrechts

Mieter, deren Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann an einen Dritten verkauft wird, haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Unterläuft oder vereitelt der Vermieter dieses Vorkaufsrecht, macht er sich schadensersatzpflichtig (BGH VIII ZR 51/14). Vorkaufsrecht bedeutet, der Vermieter bzw. Verkäufer der ehemaligen Mietwohnung muss dem Mieter die umgewandelte Wohnung zum Kauf anbieten. Der Mieter kann mit seiner Entscheidung, ob er kaufen will oder nicht, solange warten, bis die Wohnung an jemand anderen verkauft ist. Dann muss er sagen, ob er in diesen Kaufvertrag zu denselben Bedingungen, also auch zu dem ausgehandelten Kaufpreis, „einsteigen“ will. Hier hatte der Vermieter ein Mehrfamilienhaus in Hamburg mit 7 Wohnungen zu Eigentumswohnungen umgewandelt. Er verkaufte das Haus mit sämtlichen Eigentumswohnungen zum Gesamtpreis von 1,3 Millionen Euro an einen Dritten. Der anteilige Kaufpreis für die Mieterwohnung betrug 186 571 Euro. Die Mieter wurden weder über den Kaufvertragsabschluss noch über ihr Vorkaufsrecht informiert. Nach dem Verkauf boten die neuen Eigentümer die umgewandelten Wohnungen den dort wohnenden Mietern zu einem Preis von 266 250 Euro an, dem Verkehrswert der Wohnung. Die Mieter machten Schadensersatzansprüche geltend. Hätte der Vermieter sie informiert und ihr Vorkaufsrecht nicht vereitelt, hätten sie die Wohnung im Wert von 266 250 Euro zum Kaufpreis von 186 571 Euro erworben und somit einen Gewinn von mehr als 79 000 Euro gemacht. Der Bundesgerichtshof gab den Mietern Recht. Der ursprüngliche Vermieter muss über 79 000 Euro Schadensersatz zahlen.

Aktuelle Infos

Wohngeld: Das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit hat Anfang Januar einen Referentenentwurf für eine Wohngelderhöhung vorgelegt. Mehr Geld für einkommensschwache Haushalte soll es danach ab 1. Januar 2016 geben. Hierzu sollen die Tabellenwerte um durchschnittlich 39 % erhöhte werden. Die Miethöchstbeträge für die einzelnen Städte und Kreise werden je nach Mietenstufe zwischen 7 % und 27 % angehoben. Im Jahr 2016 soll es dann voraussichtlich 904.000 Wohngeldempfänger-haushalte geben. 363.000 neue Empfängerhaushalte würden erstmals Wohngeld erhalten bzw. wieder Wohngeld bekommen, soweit sie in den letzten Jahren aus dem Bezug dieses staatlichen Zuschusses zum Wohnen herausgefallen sind. Für einen Zweipersonenhaushalt soll sich das Wohngeld durchschnittlich von derzeit 112 Euro im Monat auf 186 Euro erhöhen.

Mietpreisbremse: Um die Wirkungen der Mietpreisbremse auf dem Berliner Wohnungsmarkt zu ermittelt, hat der Berliner Mieterverein zusammen mit dem Forschungsinstitut RegioKontext Mieterhöhungen bei Wiedervermietungen von im Internetportal ImmobilienScout24 im Jahr 2013 angebotenen Wohnungen mit den im Mietspiegel 2013 dargestellten ortsüblichen Mieten verglichen. Danach überschreiten rund 87 % der Angebotsmieten die ortsüblichen Vergleichsmieten um im Schnitt 47,6 %, zum Beispiel um rund 20 % bei den Plattenbauten im Ostteil und rund 55 % bei den bis 1918 bezugsfertig gewordenen Altbauten. Die Mietpreisbremse könnte also zu einer tatsächlichen Dämpfung der Mietpreisentwicklung führen. Problematisch sei aber die Fülle der im Gesetzentwurf vorgesehenen Ausnahmen. Nach Einschätzung des Berliner Mietervereins und der beauftragten Wissenschaftler würde die Mietpreisbremse für etwa 40 % aller Wieder-vermietungsfälle nicht greifen.

Mieter-Tipp
Stehpinkler
Schäden am Marmorfußboden in der Toilette, verursacht durch Urinspritzer eines „notorischen Stehpinklers“, können keine Ersatzansprüche des Vermieters auslösen. Der hatte knapp 2.000 Euro Schadensersatz gefordert. Das Amtsgericht Düsseldorf (42 C 10583/14) erklärte, Mieter dürften auf der Toilette ihrer Wohnung im Stehen pinkeln. So umstritten dieses Verhalten inzwischen auch sei, es gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung. Vorgaben zur Toilettenbenutzung wären unwirksam.

Die Sprechstunde fällt am 02.01.2015 in Einbeck leider aus.

Wir wünschen allen Mitgliedern und Ihren Familien gesegnete Weihnachten
und einen gesunden Start in ins Neue Jahr!

Ihr Mieterbund Leinetal e. V.

Neues aus der Rechtsprechung

Zahlungsverzug: Bei einem Zahlungsverzug, also bei Mietrückständen, von zwei Monatsmieten kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Zusätzlich bzw. gleichzeitig kann er auch ordentlich, das heißt mit der gesetzlichen Kündigungsfrist, kündigen. Zahlt der Mieter daraufhin innerhalb von zwei Monaten alle offenen Mieten nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Die ordentliche Kündigung ist damit aber nicht aus der Welt. Der Vermieter kann an dieser Kündigung festhalten. Das ist trotz Zahlung aller Mietrückstände nicht treuwidrig (LG Berlin 67 S 290/14). Anders nur in seltenen, besonders gelagerten Ausnahmefällen, z. B. wenn der Mieter sofort nach der Kündigung die Rückstände ausgleicht und er nachvollziehbare Gründe für sein Verhalten hat.

Schadensersatz: Muss die Feuerwehr wegen eines epileptischen Anfalls des Mieters dessen Wohnungstür aufbrechen, ist der Vermieter zur Reparatur der Tür verpflichtet. Er kann gegen den Mieter keinen Schadensersatzanspruch in Höhe der Reparaturkosten geltend machen. Der Mieter ist für den Schaden nicht verantwortlich, er hat ihn nicht verschuldet (AB Berlin-Mitte 20 C 321/12).

Aktuelle Infos

Im Jahr 2013 haben die Juristen der 320 örtlichen DMB-Mietervereine mehr als 1,1 Millionen Rechtsberatungen durchgeführt. Beratungsthema Nr. 1 waren wie im Vorjahr die Betriebskosten. Ein Drittel (32,6 %) aller Beratungen drehte sich um die so genannte zweite Miete. An zweiter Stelle lagen Beratungen zu Wohnungsmängeln (18,9 %) vor den allgemeinen Vertragsangelegenheiten (13,2 %). 9,2 % aller Beratungen, in Großstädten sogar 11,8 %, haben Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete als Hintergrund. Hier ist Zahl der Beratungen um rund 30 % angestiegen. Die weiteren Beratungsthemen waren Mietkaution (5,6 %), Schönheitsreparaturen (5,2 %), Mieterkündigung (4,0 %), Modernisierung (3,0 %), Vermieterkündigung (2,2 %) und Umwandlung / Eigentümer-wechsel (1,6 %). Wichtig noch: 97,6 % aller Beratungsfälle wurden außergerichtlich beigelegt, das heißt ohne Einschaltung eines Gerichts.

Am Donnerstag, dem 13. November, ist das Mietrechtsnovellierungsgesetz (Mietpreisbremse und Bestellerprinzip) im Bundestag eingebracht worden. Während den Oppositionsparteien die Regelungen der „Minimietpreisbremse“ nicht weit genug gehen, verteidigten CDU/CSU und SPD ihren Gesetzesantrag in der Bundestagsdebatte. Allerdings will die CDU/CSU die Mietpreisbremse an qualifizierte Mietspiegel knüpfen, und die SPD will über die Vorschläge des Bundesrats aus der letzten Woche noch einmal nachdenken. Das Gesetz wurde erwartungsgemäß nach der ersten Lesung an die zuständigen Bundestagsausschüsse verwiesen. Dort wird weiterberaten. Verfassungswidrig? Unnötig? Überfällig? Nachdem schon der Maklerverband IVD erklärt hatte, das Bestellerprinzip im Mietrecht sei verfassungswidrig, legte am Donnerstag auch der Eigentümerverband Haus & Grund ein Gutachten vor, wonach die Mietpreisbremse verfassungswidrig sei. Zeitgleich veröffentlichten die Makler Zahlen, wonach der Mietenanstieg auf breiter Front gestoppt und deshalb die Mietpreisbremse überflüssig sei. Ganz anders beurteilt das ein Gutachten, das Bündnis 90/Die Grünen in Auftrag gegeben hatten. Danach stiegen die Mieten bei Wiedervermietungen weiterhin stark an, nicht zuletzt weil die Bundesregierung die Mietpreisbremse verschleppt. Die sei überfällig.

Mieter-Tipp

Lüften
Gerade in der Übergangszeit, in der die Mieträume kaum oder noch gar nicht geheizt werden, ist Lüften wichtig, damit Feuchtigkeitsschäden verhindert werden. Deshalb sollte je nach Nutzung der Räume zwei- bis dreimal am Tag Durchzug gemacht werden – Fenster weit öffnen und gründlich lüften.