Neues vom Bundesgerichtshof

Eigenbedarf bei einem Mischmietverhältnis

Bei einem sogenannten Mischmietverhältnis, das wegen der überwiegenden Wohnungsnutzung als Wohnraummietverhältnis anzusehen ist, muss sich der vom Vermieter geltend gemachte Eigenbedarf nur auf die Wohnräume beziehen (BGH VIII ZR 14/15). Hier hatten die Mieter ein geräumiges Bauernhaus mit Nebenräumen angemietet. Sie nutzten das Wohnhaus und die weiteren Nutzflächen teils zu Wohnzwecken und teils gewerblich für ein Ladengeschäft zur Raumausstattung. Der Vermieter kündigte wegen Eigenbedarfs, seine 28-jährige Tochter und die 7-jährige Enkelin wollten die Wohnräume künftig selber nutzen. Der Bundesgerichtshof erklärte, es sei unerheblich, dass die Vermietertochter nur die Wohnräume nutzen wollte und keinen Bedarf an einer Nutzung der übrigen, zurzeit als Ladengeschäft genutzten Räume hat. Bei einem einheitlichen Mietverhältnis von Wohnraum und Gewerberaum (Mischmietverhältnis) ist das Mietverhältnis insgesamt als ein Wohnraummietverhältnis einzuordnen, wenn der Schwerpunkt bei der Nutzung des Wohnraums liege. Zwar sei auch ein solches Mietverhältnis nur in seiner Gesamtheit nach den Kündigungsvorschriften für Wohnraum kündbar, der Eigenbedarf müsse sich aber nur auf die Wohnräume beziehen. Eigenbedarf an den gewerblich genutzten Räumlichkeiten müsse nicht bestehen.

Aktuelle Infos

Mietpreisbremse: nach Berlin, Hamburg und Nordrhein-Westfalen werden ab 1. August 2015 auch in 144 Städten Bayerns die Wiedervermietungsmieten begrenzt. Die Mietpreisbremse gilt dann für rund 20 Prozent des gesamten Mietwohnungsbestandes in Deutschland. Aktuell plant außerdem Baden-Württemberg die Einführung der Mietpreisbremse in 68 Städten „noch in diesem Sommer“. Hessen hat jetzt einen Verordnungsentwurf veröffentlicht, wonach in 15 Städten die Mietpreisbremse kommen soll. In Wiesbaden, Frankfurt, Bad Homburg und Kassel soll sie aber nicht flächendeckend gelten, einzelne Gemeindeteile werden ausgenommen. Rheinland-Pfalz will die Mietpreisbremse für Mainz, Trier und Lindau einführen, Thüringen für Erfurt, Jena und Weimar und auch Bremen will noch in diesem Jahr eine entsprechende Verordnung erlassen.

Frankfurt für Mieter am teuersten: Frankfurt am Main ist teurer als München. Zumindest wenn man die Kaltmiete ins Verhältnis zu dem verfügbaren Haushaltseinkommen je Einwohner setzt. Nach einer Analyse von classmarkets muss in Frankfurt 56% des Einkommens für die Kaltmiete bezahlt werden. In München sind es „nur“ 53%. Hier sind die Mieten, aber auch die Einkommen spürbar höher. Es folgen in der Liste der teuersten Städte: Stuttgart (50%), Mainz und Berlin (49%), Wolfsburg und Freiburg (48%), Hamburg und Köln (46%) und Wiesbaden (45%).

So putzt Deutschland: Nach einer Forsa-Umfrage beschäftigen 11% der Deutschen eine Haushaltshilfe, in Westdeutschland sind es 12% und damit doppelt so viel wie in Ostdeutschland. An der Spitze der Bundesländer steht Nordrhein-Westfalen mit 15%. Allerdings nur 36% der Befragten haben die Haushaltshilfen auch bei der Minijobzentrale angemeldet. Der Rest entfällt auf Schwarzarbeit. Als Gründe für die Einstellung einer Haushaltshilfe gaben 49% der Befragten an, keine Zeit für das Putzen zu haben. 44% geben Hausarbeit ab, weil sie die Tätigkeiten nicht gerne erledigen. Als nervigste Hausarbeit gilt das dabei das Bügeln (39%). 31% nervt Fensterputzen und 21% Bad putzen, 19% Boden wischen oder Staub wischen. Am reinlichsten sind die Baden-Württemberger: 12% von ihnen putzen täglich im eigenen Haushalt, in Berlin sind es halb so viele, in Brandenburg und Mecklenburg-Vorpommern gar nur 3%.

Mieter-Tipp
Parabolantenne
Ein im Mietvertrag enthaltenes formularmäßiges ausnahmsloses Verbot der Anbringung von Parabolantennen ist unwirksam, da es Mietparteien ausländischer Herkunft unangemessen benachteiligt (AG Hamburg – 40a C76/13)

Neues vom Bundesgerichtshof

Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

Mieter haben Anspruch auf Schadensersatz, wenn ihr Vermieter bei der Kündigung den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat. Dieser Schadensersatzanspruch besteht in der Regel auch dann, wenn Mieter und Vermieter im Zuge des Rechtsstreits einen sogenannten Räumungsvergleich abgeschlossen haben erklärte der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 99/14). Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch des Mieters ist, dass der Vermieter schuldhaft eine Kündigung wegen eines in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarfs ausspricht und dass ein Zurechnungszusammenhang zwischen dem vorgetäuschten Eigenbedarf und dem geltend gemachten Schaden besteht. Dieser Zusammenhang entfällt nur, wenn Mieter und Vermieter durch gegenseitiges Nachgeben im Räumungsvergleich auch den Streit darüber beilegen, ob der Eigenbedarf tatsächlich bestand oder nur vorgetäuscht war. Bietet der Wortlaut des Vergleichs hierzu keine Anhaltspunkte, ist von einem stillschweigenden Verzicht auf Schadensersatzansprüche nur ausnahmsweise auszugehen, beispielsweise dann, wenn sich der Vermieter im Einzelfall zu einer substantiellen Gegenleistung verpflichtet, beispielsweise zur Zahlung eines namhaften Abstandsbetrages.

Aktuelle Infos

Mietpreisbremse in Bayern: vom 1. August 2015 an gilt auch in 144 bayerischen Städten und Gemeinden die Mietpreisbremse. Beim Abschluss eines neuen Mietvertrages darf die Miete im Regelfall nur 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Nach dem Beschluss der Bayerischen Landesregierung gilt die Mietpreisbremse vor allem in Städten Oberbayerns, in München und vielen Umlandgemeinden. Außerdem zum Beispiel in Landshut, Regensburg, Nürnberg, Fürth, Erlangen, Aschaffenburg, Würzburg, Augsburg, Neu-Ulm und Bayreuth.
Hamburger Mietpreis-Check weiterhin online: Nachdem das Landgericht Hamburg (vgl. Newsletter 2015/28) auf Antrag des örtlichen Haus- und Grundbesitzervereins eine einstweilige Verfügung erlassen hat, ist der Mietpreis-Check nach wie vor online und kann genutzt werden (www.mieterverein-hamburg.de). Bisher haben schon mehrere Tausend Hamburger mithilfe des Mietpreisbremsen-Check angebotene Mieten aus Hamburg überprüft bzw. mit dem Mietspiegel verglichen.

Wohnungsleerstand:

In vielen Großstädten ist Wohnraum knapp. Es gibt aber nach wie vor auch Regionen mit hohem Leerstand. Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) stellt bei seinen Wohnungsunternehmen die höchste Leerstandsquote in Sachsen-Anhalt (11,8%) fest. Es folgen Sachsen (9,4%), Brandenburg (8,2 %), Thüringen (8,1%), Mecklenburg-Vorpommern (6,7%) und das Saarland (5%). In den anderen Bundesländern schwankt die Leerstandsquote zwischen 0,9% (Hamburg) und 3 % (NRW). Allgemein geht man davon aus, dass eine Leerstandsquote von mindestens 3 % notwendig ist, damit Umzüge überhaupt möglich sind und Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden können.
Bestand an Sozialwohnungen schrumpft weiter: Bundesweit gibt es immer weniger Sozialwohnungen. Nach Angaben des GdW Bundesverband Deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen waren es im Jahr 2002 noch rund 2,6 Mio. Wohnungen mit Preisbindungen. 2014 waren es nur noch rund 1,4 Mio. Wohnungen. Der GdW bewirtschaftet etwa 61% der vorhandenen Sozialwohnungen. Im Jahr 2014 gab es bei den GdW-Unternehmen insgesamt nur noch 855.000 Wohnungen mit Mietpreis- oder Belegungsbindungen. Das sind über 44.000 Wohnungen weniger als noch in 2013. Diesem Minus stehen nur 3.077 Wohnungen gegenüber, die im Jahr 2014 mit Mietpreis- oder Belegungsbindung neu errichtet wurden.

Mieter-Tipp
Gaffiti
Lässt der Vermieter Graffiti an der Hauswand oder der Garage des Mietshauses beseitigen, kann er keine Kosten hierfür in die Betriebskostenabrechnung einstellen. Die Beseitigung von Graffiti ist eine Instandhaltung. Hierzu ist der Vermieter verpflichtet. Die anfallenden Kosten sind keine Hausreinigungskosten und gehören nicht in die Betriebskostenabrechnung.
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Neues vom Bundesverfassungsgericht

Verfassungsbeschwerde gegen Mietpreisbremse gescheitert

Das Bundesverfassungsgericht (BverfG 1 BvR 1360/15) hat die Verfassungsbeschwerde gegen die „Mietpreisbremse“ und die darauf fußende Berliner Mietbegrenzungsverordnung nicht zur Entscheidung angenommen und den Antrag, die Mietpreisbremse per einstweiliger Anordnung zu stoppen, abgelehnt. Das Bundesverfassungsgericht argumentierte, die Verfassungsbeschwerde habe keine grundsätzliche Bedeutung, sei zur Durchsetzung der Grundrechte des Beschwerdeführers nicht notwendig und biete keine hinreichende Aussicht auf Erfolg. Letztlich sei der Verfassungsbeschwerde schon deshalb unzulässig, weil zunächst der Zivilrechtsweg ausgeschöpft werden müsse. Die Karlsruher Richter erklärten, ein von der Mietpreisbremse betroffener Vermieter sei nicht gehindert, die gesamte vertraglich vorgesehene Miete vor den Zivilgerichten einzuklagen. Diese könnten dann prüfen, ob die Abrede über die Miete teilweise unwirksam ist. Zu diesem Prüfungsprogramm könnte dann auch die Frage gehören, ob die Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch zur Begrenzung der Wiedervermietungsmieten und die Rechtsverordnung des Landes rechtlich in Ordnung sind und mit Verfassungsrecht im Einklang stehen oder nicht.

Aktuelle Infos
Mietpreisbremse zeigt Wirkung: Nach einer Untersuchung von ImmobilienScout24 dämpft die Mietpreisbremse die Mietenentwicklung in Berlin. Mit dem Inkrafttreten der gesetzlichen Regelung im Juni 2015 sind die Angebotsmieten in Berlin um 3,1 Prozent gesunken. Damit sind in Berlin jetzt erstmals seit dem Jahr 2009 die Neuvertragsmieten zurückgegangen. Diese Entwicklung in Berlin ist bislang einzigartig. In anderen Metropolen, die durch angespannte Wohnungsmärkte gekennzeichnet sind und noch keine Mietpreisbremse eingeführt haben, steigen die Mieten weiter.

Hamburger Mietpreis-Check gestoppt: Das Landgericht Hamburg hat den neuen Mietpreis-Check des Mietervereins zu Hamburg gestoppt. Der örtliche Grundeigentümerverband erwirkte eine einstweilige Verfügung gegen die Möglichkeit, online zu überprüfen, ob die Mietpreisbremse eingehalten wird, ob die vereinbarte Neuvertragsmiete nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Das Landgericht forderte den Mieterverein zu Hamburg auf, den Mietpreis-Check vom Netz zu nehmen. Anderenfalls droht ein Ordnungsgeld von 250.000 Euro.

Wohnkostenbelastung: Verbraucher in Deutschland geben einen großen Teil ihres Nettoeinkommens fürs Wohnen aus. Nach einer Umfrage der Commerzbank gaben die Befragten an, monatlich fast 30 % für das Wohnen auszugeben. Nahrungsmittel, Getränke und andere Ausgaben für die Lebenshaltung schlagen mit 27 % zu Buche. Auf Autos und andere Verkehrsmittel, Freizeit und Hobby sowie Urlaub entfallen jeweils weitere rund 10 %.

Heizungsmarkt in Deutschland: Von den 18,9 Millionen Wohngebäuden in Deutschland werden 15 Millionen von einer Öl- oder Gaszentralheizung beheizt. Das sind 78,4 %. Nach einer Untersuchung des BDEW Bundesverbands der Energie- und Wasserwirtschaft werden 6,4 % der Wohngebäude von Erdgasetagenheizungen und 5,2 % mit Fernwärme beheizt. Einzelheizungen gibt es in 5,1 % der Wohnungen, hier wird mit Holz, Pellets oder eine elektrischen Speicherheizung geheizt.

Mieter-Tipp

Keine Betriebskosten
Gleichgültig, was im Mietvertrag steht, nachfolgende Kostenarten dürfen in keiner Betriebskostenabrechnung auftauchen. Mieter müssen diese Kosten nicht zahlen, es sind keine Betriebskosten: Verwaltungskosten, Instandhaltungs- oder Reparaturkosten, Instandhaltungs-rücklagen, Regieaufschläge, Beiträge des Vermieters zum Grundeigentümerverein, Bankgebühren, Portokosten, Reparaturkosten-, Mietausfall- oder Rechtsschutzversicherung.
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Neues aus der Rechtsprechung

Bayerischer Verfassungsgerichtshof: 15-Prozent-Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden

Der Versuch eines bayerischen Hausbesitzervereins, die bayerische Kappungsgrenzen-verordnung zu kippen, ist gescheitert. Der Bayerische Verfassungsgerichtshof (Az.: Vf. 12-VII-14) erklärte, die bayerische Verordnung, nach der in 89 Städten und Gemeinden bei Mieterhöhungen eine Kappungsgrenze von 15 Prozent gilt, verstoße nicht gegen Normen der bayerischen Verfassung. Auch die zugrunde liegende bundesrechtliche Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch verstoße nicht gegen das Grundgesetz und sei nicht zu beanstanden. Die Bestandsgarantie des Eigentums werde durch die reduzierte Kappungsgrenze nicht verletzt. Sie sei nicht schon deshalb in Frage gestellt, weil nicht die höchstmögliche Rendite aus dem Eigentumsobjekt erzielt werden könne. Die Befugnis des Gesetzgebers, Inhalte und Schranken zu bestimmen, gehe umso weiter, je mehr das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug und einer sozialen Funktion stehe. Ziel der Absenkung der Kappungsgrenze auf 15 Prozent in Wohnungsmangellagen, die regelmäßig in Ballungs- und Verdichtungsräumen zu finden seien, sei es, ein zu starkes Ansteigen der Mieten im Vergleichsmietenverfahren zu verhindern.

Hintergrund: Um allzu drastische Mietsteigerungen in bestehenden Mietverhältnissen zu verhindern, gibt es eine Kappungsgrenze. Auf dem Weg zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen. Die Bundesländer können aber per Verordnung Städte mit Wohnungsmangellagen ausweisen, in denen die Kappungsgrenze auf 15 Prozent reduziert wird.

Aktuelle Infos
Kappungsgrenze in Baden-Württemberg: Seit dem 1.7.2015 gibt es jetzt auch in Baden-Württemberg eine Verordnung, die die Kappungsgrenze für 44 Städte und Gemeinden von 20 % auf 15 % reduziert. Bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete darf hier die Miete innerhalt von 3 Jahren höchstens um 15 % steigen. Vergleichbare Verordnungen gibt es teilweise schon seit 2 Jahren in Bayern, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und Rheinland-Pfalz.

Vermieterbefragung: Die Eigentümer- und Vermieterorganisation Haus & Grund hat eine repräsentative Umfrage unter privaten Vermietern in München, Düsseldorf, Gelsenkirchen, Kassel, Lübeck, Magdeburg, Osnabrück und Tübingen durchgeführt. Die Befragung liefert Daten zu 6.500 Wohnungen von 2.100 privaten Vermietern. Ein zentrales Ergebnis ist, dass nur in 52 % der Mietverhältnisse Vermieter während des Mietzeitraums die Miete erhöht haben. In 48 % der Mietverhältnisse hatte es im gesamten Mietzeitraum keine Mieterhöhung gegeben. Private Vermieter sind laut Haus & Grund tendenziell an einer langfristigen Vermietung ihrer Immobilie interessiert und streben ein faires Vermieter-Mieter-Verhältnis an. Je länger ein Mietverhältnis besteht, desto niedriger ist die Miete im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Hinsichtlich des Modernisierungsverhaltens gaben die Vermieter an, dass im Jahr 2014 2,7 % ihrer Wohnungen modernisiert wurden. Im Vorjahr waren es 3,8 % und im Jahr 2012 noch 2,9 %. Die meisten Modernisierungen wurden als Komplettmodernisierung durchgeführt oder betrafen mit der Heizung, den Fenstern oder dem Dach Gebäudeteile, die die energetische Beschaffenheit des Gebäudes verbessern.

Mieter-Tipp

Berliner Mietspiegel
Der Berliner Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel. Das hat das Landgericht Berlin bereits am 20. April diesen Jahres festgestellt (Az.: 18 S 411/13). Das bedeutet, bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Mietspiegel das vorrangige Begründungsmittel. Der Mietspiegel hat quasi „Beweiskraft“ für die Vergleichsmiete und Mieter können sich zur Überprüfung einer Mieterhöhung auf den Mietspiegel stützen, aber auch zur Prüfung, ob die Regelungen zur Mietpreisbremse eingehalten wurden. Ein „Schlagzeilen-machendes-Urteil“ eines Berliner Amtsgerichts ist damit erst einmal vom Tisch.
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Neues vom Bundesgerichtshof

Mieter müssen Einbau neuer Rauchwarnmelder dulden, auch wenn sie die Wohnung vorher schon mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet hatten
Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14) erklärte, Mieter müssten den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann dulden (und bezahlen), wenn sie ihre Wohnung schon selbst mit von ihnen ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hatten. Die Karlsruher Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass der Einbau von Rauchwarnmeldern zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse führe. Die „Verbesserung“ zum früheren Zustand (Wohnung mit Rauchwarnmeldern des Mieters) sei darin zu sehen, dass der Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude „in einer Hand“ seien und so ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet werde. Die Verpflichtung, Rauchwarnmelder einzubauen, beruht auf den Bauordnungen der jeweiligen Bundesländer. Hier ist auch geregelt, wer die Rauchwarnmelder zu warten hat. Dass Vermieter-Rauchwarnmelder und eine von ihnen veranlasste Wartung ein höheres Maß an Sicherheit gewährleisten als Mieter-Rauchwarnmelder, ist nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes unverständlich. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs betrifft die Landesbauordnung von Sachsen-Anhalt.

Aktuelle Infos

Mietschulden: Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen verzeichnet im Jahr 2014 erneut einen Rückgang bei den Mietschulden. In den rund 3.000 GdW-Unternehmen, die rund 6 Millionen Wohnungen und damit 30 % der Mietwohnungen in Deutschland bewirtschaften, sind die Mietschulden bundesweit um 2,2 % auf 402 Millionen Euro gesunken. Damit sind die Mietschulden jetzt von 757 Millionen Euro im Jahr 2003 um 355 Millionen Euro und damit um rund 47 % gesunken. Die GdW-Unternehmen führen diese positive Entwicklung auf ihr aktives und soziales Vermietungs- und Mietschuldenmanagement sowie eigene Beratungs- und Betreuungsangebote für säumige Zahler zurück.

Mietpreisbremse: Hamburg führt zum 1. Juli 2015 die Mietpreisbremse für das gesamte Stadtgebiet ein. Allerdings gibt es einen Vorbehalt. Ein Gutachten soll bis Ende 2015 klären, ob in Teilgebieten Hamburgs der Wohnungsmarkt doch nicht angespannt ist. Trifft dies zu, soll die Mietpreisbremse dort partiell wieder aufgehoben werden. Diesen politischen Kompromiss haben der Hamburger Senat und das örtliche Bündnis für das Wohnen ausgehandelt. Auch in Nordrhein-Westfalen wird die Mietpreisbremse zum 1. Juli 2015 eingeführt, und zwar in 22 Städten: Düsseldorf, Erkrath, Kleve, Langenfeld, Leverkusen, Meerbusch, Mohnheim, Neuss, Ratingen, Aachen, Bonn, Brühl, Frechen, Hürth, Köln, Siegburg, St. Augustin, Troisdorf, Münster, Bocholt, Bielefeld und Paderborn.

Mieter-Tipp

Mängelanzeige
Treten während der Mietzeit Mängel in der Wohnung auf, muss der Vermieter sofort benachrichtig werden – am besten schriftlich. Die Mängelanzeige ist auch Voraussetzung für eine evtl. Mietminderung. Die Anzeige kann verbunden werden mit der Aufforderung an den Vermieter, den Schaden kurzfristig zu beseitigen. Nach dem Gesetz ist der Mieter sogar verpflichtet, den Vermieter über das Vorhandensein von Mängeln zu informieren. Erst dann kann der Vermieter tätig werden. Vergrößert sich ein Schaden, zum Beispiel ein Wasserschaden, weil der Mieter den Mangel nicht angezeigt hat, macht er sich unter Umständen sogar schadensersatzpflichtig.

Neues vom Bundesgerichtshof

Unwirksame Vertragsklauseln bei Schönheitsreparaturen

Auch wenn im Mietvertrag die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in verschiedenen, sprachlich unabhängig voneinander formulierten Klauseln geregelt ist, handelt es sich um eine einheitliche Rechtspflicht. Das heißt, die Unwirksamkeit einer Klausel kann – bei einer gebotenen Gesamtschau der Regelung – zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheits-reparaturklauseln führen (BGH VIII ZR 21/13). Vorliegend hatte der Vermieter in einer Schönheitsreparaturklausel geregelt, der Mieter müsse Lackierarbeiten an Fenstern, Türen und Heizkörpern alle 5 Jahre durchführen, es sei denn, sie seien nicht erforderlich. Diese Klausel stufte der Bundesgerichtshof als wirksam ein, da es sich nicht um eine starre Renovierungsfrist handelt, es letztlich auf den konkreten Renovierungsbedarf ankommt. In einer zweiten Klausel hatte der Vermieter vorgegeben, dass Schönheitsreparaturen in Küche, Bad und Duschräumen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafzimmern alle 5 Jahre und in sonstigen Räumen alle 7 Jahre durchzuführen sind. Unwirksam, da hier die Renovierungsfristen fest vorgegeben werden und nicht veränderbar sind. Der Vermieterargumentation, er stütze seinen Anspruch nur auf die wirksame Klausel, wonach Türen, Fenster und Heizkörper zu lackieren seien, erteilte der Bundesgerichtshof eine Abfuhr. Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist, soweit sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt ist, eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahme aufspaltbare Rechtspflicht. Die Unwirksamkeit der einen Regelung führt zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel.

Aktuelle Infos
Bestellerprinzip, 2. Teil: Mieter müssen die Maklerprovision seit dem 1. Juni allenfalls dann noch zahlen, wenn sie den Makler selbst beauftragt haben – schriftlich bzw. in Textform – und der Makler dann ausschließlich aufgrund dieses Auftrags tätig wird und eine Wohnung beschafft, über die der Mietvertrag schließlich zustande kommt. Voraussetzung ist also, dass der Makler auf „Bestellung“ des Mieters, nach dessen Auftragserteilung tätig wird, beispielsweise dadurch, dass er dann eine Anzeige schaltet und sich daraufhin ein Vermieter mit einer passenden Wohnung meldet. Beweispflichtig für diesen Ablauf ist der Makler. Verlangt ein Makler, obwohl diese Voraussetzungen nicht vorliegen, trotzdem Provision vom Mieter, ist das unzulässig. Der Mieter kann seine Zahlung verweigern. Hat er bereits gezahlt, kann er sein Geld zurückfordern. Sein Anspruch verjährt erst nach 3 Jahren. Außerdem riskiert der Makler eine Geldbuße bis zur Höhe von 25.000 Euro.

Mietpreisbremse:
Seit 1. Juni gibt es in Deutschland auch eine Regelung zur Begrenzung der Wiedervermietungsmieten – die Mietpreisbremse. Voraussetzung ist aber, dass die Länder Städte und Gemeinden ausweisen, in denen eine Wohnraummangellage besteht und die Mieten beispielsweise deutlich stärker steigen als im Bundesdurchschnitt. Bisher hat eine entsprechende Verordnung nur das Land Berlin erlassen. Folge ist, in Berlin greift die Mietpreisbremse bereits. Jetzt ziehen Hamburg und Nordrhein-Westfalen nach und legen entsprechende Verordnungen vor. In Hamburg soll die Mietpreisbremse ab 1. Juli greifen. In NRW soll die Mietpreisbremse ebenfalls zum 1. Juli für 22 Städte kommen.

Energieprognose:
ExxonMobil hat eine Prognose zur Entwicklung des Energiemixes bis 2040 abgegeben. Danach wird durch energieeffiziente Maßnahmen der Energiebedarf in Deutschland zurückgehen. Erneuerbare Energien spielen bei der Deckelung des Energiebedarfs eine immer größere Rolle. Sie sollen bis 2040 ein Viertel zum gesamten Primärenergieverbrauch beitragen. Bei den erneuerbaren Energien spielt heute schon Biomasse (ohne Biogas) die größte Rolle. Daran wird sich bis zum Jahr 2040 nichts ändern.

Mieter-Tipp
Schimmel
Treten in der Wohnung Feuchtigkeit und Schimmelpilz auf, so hat der Vermieter den Beweis zu führen, dass dies nicht auf bauseitige Ursachen zurückzuführen ist (AG Reinbek 13 C 312/13). Der Mieter muss immer den Nachweis führen, dass es überhaupt zu Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbildung in der Wohnung gekommen ist.
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Neues vom Bundesgerichtshof

Verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung unter Berücksichtigung der Rohrwärmeabgabe nach VDI rechtmäßig

Heizkostenverteiler können im Wesentlichen nur die Wärme erfassen, die die Heizkörper freisetzen. Wärme, die von ungedämmten Rohrleitungen abgegeben wird, bleibt weitgehend unberücksichtigt. Da sich aber die Umlage der verbrauchsabhängig zu verteilenden Heizkosten nach dem erfassten Verbrauch richtet, kommt es zu Verzerrungen und Ungereimtheiten. In diesen Fällen kann nach der Heizkostenverordnung im Ergebnis auf eine Regelung des VDI (Verein Deutscher Ingenieure) zurückgegriffen werden, die die Rohrwärmeabgabe bei der Kostenverteilung berücksichtigt. Diese Praxis bestätigte jetzt der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 193/14): Nach der Heizkostenverordnung kann der Wärmeverbrauch der Nutzer in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deshalb ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch wird dann dem einzelnen Nutzer als erfasster Wärmeverbrauch zugeordnet. Das Beiblatt „Verfahren zur Berücksichtigung der Rohrwärmeabgabe“ der VDI-Richtlinie 2077 enthält die nach der Heizkostenverordnung geforderten anerkannten Regeln der Technik. Eine Verweisung in einem Gesetz oder in einer Verordnung auf entsprechende Regeln der Technik ist, so der BGH, zulässig.

Aktuelle Infos
Mietspiegel: Der Berliner Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel. Ein Mitte Mai dieses Jahres veröffentlichtes Urteil des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg, das dem Berliner Mietspiegel 2013 absprach, ein qualifizierter Mietspiegel zu sein, löste einen Sturm im Wasserglas aus. Das Urteil hat aber praktisch keine Auswirkungen. Die Mieter haben zwischenzeitlich Berufung eingelegt. Entscheiden wird über diese Berufung die 18. Kammer des Landgerichts Berlin. Die hatte schon am 20. April 2015 über den Mietspiegel geurteilt. Ergebnis: Der Berliner Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel (LG Berlin 18 S 411/13). Fazit: Der Berliner Mietspiegel kann weiterhin zur Begründung und Kontrolle von Mieterhöhungen herangezogen werden. Außerdem kann der Mietspiegel genutzt werden, um abzuklären, ob der Vermieter beim Abschluss des Mietvertrages die Grenzen der Mietpreisbremse eingehalten hat. Vermieter oder Eigentümerverbände, die das Amtsgerichtsurteil „feierten“, müssen umdenken.

Bestellerprinzip, 1. Teil: Seit dem 1. Juni 2015 gilt flächendeckend in Deutschland bei der Wohnungsvermittlung das Bestellerprinzip. Wer den Makler bestellt, muss zahlen. Mieter werden ab 1. Juni nur noch in Ausnahmefällen die Maklerprovision übernehmen müssen. Bisher war es dagegen üblich, dass der Vermieter den Makler beauftragte, der Mieter ihn aber bezahlen musste. Sobald sich der Wohnungssuchende an einen Makler gewandt hatte, lies der sich eine Vereinbarung unterschreiben oder es kam ein mündlicher Vertrag zustande, wonach der Makler berechtigt war, die Provision vom Mieter zu fordern. Jetzt gibt es das Bestellerprinzip. Das funktioniert nach dem Motto: „Wer bestellt, der zahlt“. Das bedeutet: Wendet sich der Vermieter an einen Makler und erteilt ihm den Auftrag, einen Mieter für seine Wohnung zu suchen, muss der Vermieter den Makler auch bezahlen. (Fortsetzung folgt.)

Mieter-Tipp
Wohnungsbesichtigung
Der Mieter ist bei bestehender Verkaufsabsicht des Vermieters verpflichtet, die Besichtigung seiner Wohnung durch Kaufinteressenten zu gestatten. Der Mieter ist aber nicht verpflichtet, die Fertigung von Fotos der Innenräume seiner Wohnung zwecks Verwendung für Kaufangebote im Internet zu dulden, entschied das Amtsgericht Schweinfurt (Az.: 21 C 987/13).
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Neues vom Bundesverfassungsgericht

Mietpreisbremse und Bestellerprinzip werden nicht gestoppt
Das Bundesverfassungsgericht (1 BvQ 9/15) hat den Antrag verschiedener Makler auf Erlass einer einstweiligen Anordnung abgelehnt. Die Makler wollten das Inkrafttreten des so genannten Bestellerprinzips verhindern bzw. um 6 Monate verschieben. Das Bundesverfassungsgericht sah aber keinen Grund, das Gesetz zu stoppen. Es sah keinen schwerwiegenden Nachteil für die Maklerschaft insgesamt oder große Teile der Wohnungsvermittler. Dabei stützte sich das Gericht auf Zahlen des Statistischen Bundesamtes und des Gesetzentwurfs. Danach gibt es 37.900 Maklerunternehmen, die im Durchschnitt im Jahr 451.000 Euro erwirtschaften. Durch das Bestellerprinzip „droht“ ihnen im Durchschnitt eine Belastung von 8.200 Euro. Da könne von einer Existenzbedrohung eines ganzen Berufsstandes keine Rede sein.

Aktuelle Infos
Mietrechtsnovellierungsgesetz
Mietpreisbremse und Bestellerprinzip sind am 1. Juni 2015 unter großem medialem Getöse in Kraft getreten. Während Radio Berlin-Brandenburg (RBB) titelte: „Das Mieterimperium schlägt zurück“, erklärte BILD: „Ab heute mieten ohne Makler“ bzw. „Heute ist der Tag, an dem Deutschlands Makler heulen. Und die taz meldete: „Skandal: Miethaie müssen hungern“. Während die Regelungen zur Mietpreisbremse ab 1. Juni bisher nur in Berlin gelten, greift das Bestellerprinzip flächendeckend in ganz Deutschland. Ab sofort müssen in der Regel die Vermieter als Auftraggeber und Besteller der Maklerleistung deren Provision zahlen. Die Mietpreisbremse gilt dagegen nur für die Städte, die von den jeweiligen Landesregierungen per Verordnung festgelegt werden. Das ist bisher nur in Berlin geschehen. NRW wird voraussichtlich 22 Städte in einer Verordnung benennen, in denen dann ab 1. Juli dieses Jahres die Mietpreisbremse gilt. Andere Länder wollen bis zur Sommerpause, spätestens im Herbst bzw. zum Jahresende, entsprechende Verordnungen erlassen. Wir werden im nächsten Newsletter die Bestimmungen zum Bestellerprinzip und danach zur Mietpreisbremse vorstellen.

Deutscher Mietertag 2015
Vom 28. bis 30. Mai fand der 66. Deutsche Mietertag in Hamburg statt. Knapp 600 Delegierte aus 320 örtlichen Mietervereinen wählten die Verbandsspitze neu, berieten Eckpunkte für die Wohnungs- und Mietenpolitik und diskutieren, wie das Motto des Mietertages „Mietrecht sozialer gestalten – Mehr bezahlbaren Wohnraum schaffen“ umgesetzt werden kann.
 Dr. Franz-Georg Rips ist und bleibt Präsident des Deutschen Mieterbundes. Die Mietertags-delegierten wählten ihn mit überwältigender Mehrheit von 96,46 % für 4 weitere Jahre zu ihrem Präsidenten. Rips ist seit 2007 Präsident des Deutschen Mieterbundes, vorher war er 12 Jahre lang Direktor der Mieterorganisation. Er nahm die Wahl mit den Worten an: „Ich bin gerne Präsident des Deutschen Mieterbundes.“ Der bisherige Vizepräsident des Deutschen Mieterbundes, der Hamburger Dr. Eckard Pahlke, beendete nach 36 Jahren seine Arbeit im Vorstand des Deutschen Mieterbundes. Er kandierte bei den Vorstandswahlen nicht mehr. Dr. Eckard Pahlke war eines der bekanntesten Gesichter des Deutschen Mieterbundes, er vertrat die Mieterorganisation in unzähligen Diskussionsrunden und Fernsehsendungen. Ebenfalls aus dem Vorstand verabschiedet wurde Josef Vilzmann aus Burghausen (Bayern), der sich nach 4-jähriger Vorstandstätigkeit jetzt nicht mehr zur Wahl stellte.
Der neue DMB-Vorstand im Überblick: Dr. Franz-Georg Rips, Präsident, Ellen Schultz, Halle (Vizepräsidentin), Wolfgang Hessenauer, Wiesbaden (Vizepräsident), Heidrun Clausen, Kiel, Reiner Wild, Berlin, Jürgen Effenberger, Oberhausen, Anke Matejka, Leipzig, Siegmund Chychla, Hamburg, Franz-Xaver Corneth, Köln, Randolph Fries, Hannover, Rolf Gaßmann, Stuttgart, Beatrix Zurek, München. Neu im Vorstand sind Siegmund Chychla und Beatrix Zurek.
In seinem Mieterpolitischen Bericht vor dem Deutschen Mietertag betonte Mieterbund-Präsident Dr. Franz-Georg Rips den Bedeutungszuwachs der der Wohnungspolitik in den letzten Jahren. Allerdings gebe es nach wie vor eine Fülle von Problemen, die es zu lösen gelte: Zu hohe Wohnkostenbelastung, fehlender bezahlbarer Neubau, Versorgungsdefizite, insbesondere in Folge der zunehmenden Zuwanderung, weiteres Abschmelzen des Sozialwohnungsbestandes. Ungerechte Kostenverteilung im Bereich der Energiewende, fehlende altersgerechte Wohnungen und mietrechtliche Unzulänglichkeiten.
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Die Sprechstunde in Einbeck fällt am 29.05.2015 in der Zeit zwischen 9.30 Uhr und 11.00 Uhr leider aufgrund einer Fortbildungsmaßnahme aus.

Wir bitten um Ihr Verständnis

Die nächste Sprechstunde findet am Dienstag, den 02.06.2015 um 17.00 Uhr wie gewohnt statt.

Neues vom Bundesgerichtshof

Schönheitsreparaturen
Ein Vermieter kann – unabhängig von der Frage, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wurde – weder Schönheitsreparaturen vom Mieter verlangen, noch Kosten/Vorschüsse fordern, um in der Wohnung selbst zu renovieren, wenn nachfolgende Vertragsklausel vereinbart ist: „Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen, soweit nicht der neue Mieter sie auf seine Kosten – ohne Berücksichtigung im Mietpreis – übernimmt oder dem Vermieter diese Kosten erstattet. Werden Schönheitsreparaturen wegen des Zustandes der Wohnung bereits während der Mietdauer notwendig, um nachhaltige Schäden an der Substanz der Mieträume zu vermeiden oder zu beseitigen, so sind die erforderlichen Arbeiten jeweils unverzüglich auszuführen.“
Aus dieser Klausel ergibt sich, so der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 232/14), dass der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses fällige Schönheitsreparaturen nur dann ausführen muss, wenn sie erforderlich sind, um nachhaltige Schäden an der Substanz der Mieträume zu vermeiden oder zu beseitigen. Dies müsse der Vermieter aber darlegen und ggf. beweisen. Ein derartiger Zustand der Wohnung sei hier auszuschließen.
In einem anderen Fall hatte der Mieter in Unkenntnis der Rechtslage Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchgeführt, ohne dass er hierzu rechtlich verpflichtet war. Da die von ihm ausgeführten Schönheitsreparaturen aber eine Reihe handwerklicher Mängel aufwiesen (erkennbare Nahtstellen der Tapeten, teilweise vorhandende „Tropfnasen“ bei Arbeiten an Heizkörpern und Türen), verlangte der Mieter, der Vermieter müsse den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung herstellen und seinerseits die Wohnung „erneut“ streichen und tapezieren. Der Bundesgerichtshof lehnte einen derartigen Anspruch mit Hinweis auf den Grundsatz von Treu und Glauben und dem Verbot widersprüchlichen Verhaltens ab (BGH VIII ZR 251/14).

Aktuelle Infos

Wohnungsbaugenehmigungen: Der Aufwärtstrend im Wohnungsbau hält an, schwächt sich aber ab. Im vergangenen Jahr wurde der Bau von rund 284.900 Wohnungen genehmigt. Das waren 5,4 % oder knapp 14.500 Wohnungen mehr als 2013. Das ist das beste Ergebnis seit 2003, als der Bau von 297.000 Wohneinheiten genehmigt wurde. Allerdings hat das Tempo nachgelassen. 2013 betrug das Plus gegenüber 2012 noch knapp 13 %. Weit entfernt ist die Genehmigungsrate von den Höchstwerten Mitte der 90er Jahre. Allein im Jahr 1994 warn 712.630 Wohnungen genehmigt worden, davon allein 381.098 in Mehrfamilienhäusern, also klassischen Mietshäusern. Zum Vergleich: Die Zahl genehmigter neuer Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern lag 2014 bei 128.062. Das ist das beste Ergebnis seit 15 Jahren.
 Internet: Im ersten Quartal nutzten laut Statistischem Bundesamt 58,6 Millionen Menschen das Internet. Die Altersgruppe zwischen 10 und 24 Jahren war besonders häufig in den sozialen Netzwerken unterwegs (82 %). Ältere (ab 55 Jahre) suchten häufig nach Informationen (88 %).

Volksbegehren: In Berlin hat ein Bündnis für mehr bezahlbaren Wohnraum ein Volksbegehren gestartet. Die stark gestiegenen Mieten zwingen zum Handeln. In einem Volksentscheid will das Bündnis parallel zur Wahl des neuen Abgeordnetenhausen 2016 in Berlin über ein Gesetz abstimmen lassen, mit dem der Senat deutlich mehr Wohnungen für einkommensschwache Haushalte schaffen soll. Um Erfolg zu haben, müssen bis Ende Mai mindestens 20.000 wahlberechtigte Berliner das Vorhaben unterstützen.

Mieter-Tipp
Aufnahme eigener Kinder
Der Mieter einer ausreichend großen Wohnung darf auch dann ein eigenes Kind in seiner Wohnung aufnehmen, wenn dieses volljährig ist und vor dem Einzug bereits einen eigenen Hausstand geführt hat. Eine Erlaubnis des Vermieters ist nicht erforderlich, entschied das Landgericht Potsdam (4 S 96/12). Nach Ansicht des Gerichts sei die Aufnahme der eigenen Tochter durch die familiäre Bindung privilegiert und stehe grundsätzlich nicht unter Erlaubnisvorbehalt. Es mache keinen Unterschied, ob das Kind volljährig ist oder nicht. Kinder und Ehepartner dürften Mieter auch ohne Einwilligung des Vermieters nachziehen lassen.
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