Bundesgerichtshof

Keine erneute Mängelanzeige erforderlich, wenn Mängel sich verschlimmern, weil der Vermieter untätig bleibt
Ursprünglich hatten die Mieter wegen Feuchtigkeits- und Schimmelpilzschäden die Miete um 15 Prozent gemindert. Zu Recht, wie das Amtsgericht feststellte. Im nachfolgenden Winter verschlimmerten sich die Feuchtigkeits- und Schimmelpilzschäden ganz erheblich. Grund hierfür war, dass der Vermieter die ursächlichen Bauschäden nicht beseitigen ließ. Die Mieter minderten die Miete jetzt um 30 Prozent. Der Vermieter kündigte, unter anderem mit der Begründung, die Mieter hätten ihm die Mängel anzeigen müssen.
Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 317/13) entschied jetzt, eine erneute Mängelanzeige sei nicht notwendig. Letztlich beruhe die Mietminderung ausschließlich auf Baumängeln, die dem Vermieter aufgrund der ersten Mängelanzeige bzw. aufgrund des Verfahrens vor dem Amtsgericht bekannt gewesen seien und die er bisher nicht beseitigt hatte. Dass infolge der unterbliebenen Mängelbeseitigung eine Ausweitung der Schimmelpilzbildung zu befürchten sei, läge auf der Hand und erfordere offensichtlich keine erneute Mängelanzeige, erklärten die Bundesrichter.

Aktuelle Infos
 CDU blockiert Mietpreisbremse: Mit mehr oder weniger fadenscheinigen und an den Haaren herbeigezogenen Argumenten versucht die CDU, die Mietpreisbremse zu blockieren. Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten nannte dieses Vorgehen jetzt scheinheilig und unehrlich. Bundeskanzlerin Angela Merkel und ihre Partei hätten im Wahlkampf die Mietpreisbremse versprochen, sie sei im Koalitionsvertrag fest vereinbart worden. Jetzt dürfe sie nicht von Teilen der Union torpediert werden.

 Düsseldorfer Raucher muss Wohnung räumen: Das Landgericht Düsseldorf (21 S 240/13) hat einen 75-jährigen Düsseldorfer Raucher zur Räumung seiner Wohnung verurteilt. Gleichzeitig erklärte das Gericht, Rauchen in der Mietwohnung verstoße nicht gegen den Mietvertrag und bleibe auch weiterhin erlaubt. Der 75-jährige Rentner sei zur Räumung seiner Wohnung verurteilt worden, weil er die Wohnung unzureichend gelüftet, Aschenbecher nicht geleert und nicht verhindert habe, dass Zigarettenrauch in den Hausflur gezogen sei. Da er trotz mehrerer Abmahnungen des Vermieters sein falsches Lüftungsverhalten nicht geändert habe, sei die Kündigung berechtigt gewesen. Im Klartext: Rauchen in der Wohnung ist grundsätzlich erlaubt und kann nicht verboten werden. Rauchen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Raucher müssen aber den Zigarettenqualm über die Fenster nach draußen weglüften, nicht ins Treppenhaus.

 Einstweilige Verfügung gegen lautes Fußball-Gucken: Erstmals hat eine Mieterin in Berlin eine einstweilige Verfügung gegen ihre Nachbarn erwirkt, die nach 22.00 Uhr zu laut auf dem Balkon Fußball guckten. Anlass war die zweite Halbzeit des Spieles Deutschland – Ghana und ein „privates Public-Viewing“ auf dem Nachbarbalkon. Hier wurden die deutschen Tore gefeiert und lautstark gejubelt. Zu viel für die Nachbarin, sie beantragte erfolgreich beim Amtsgericht Neukölln eine einstweilige Verfügung für alle Spiele der deutschen Nationalmannschaft bis zum 14. Juli, wonach nach 22.00 Uhr auf dem Balkon nicht mehr gelärmt werden darf.

Mieter-Tipp
Aufzug
Mieter müssen keine Kosten für einen Aufzug zahlen, wenn sie die Wohnung mit dem Aufzug gar nicht erreichen können. Fährt der Aufzug nur im Vorderhaus einer Wohnanlage, müssen Mieter des Quergebäudes nicht dafür zahlen (BGH VIII ZR 128/08).

Bundesgerichtshof
Vermieter muss Hausrecht des Mieters respektieren

Der Mieter, der von seinem Hausrecht Gebrauch macht, muss keine Kündigung seines Vermieters fürchten. Verlässt der Vermieter trotz Aufforderung des Mieters nicht das Haus, versucht er sogar, gegen den Willen des Mieters einzelne Zimmer zu betreten, muss er damit rechnen, von seinem Mieter rausgeschmissen zu werden. Der Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 289/13) lag ein Fall zugrunde, bei dem die Vermieterin zunächst – wie angekündigt – die neu installierten Rauchmelder im Haus inspizierte. Dann wollte sie plötzlich das gesamt Haus besichtigen. Sie versuchte, gegen den Willen des Mieters einzelne Zimmer zu betreten, öffnete Fenster und nahm Gegenstände von der Fensterbank. Die Aufforderung des Mieters, das Haus zu verlassen, und seine Hinweise auf sein Hausrecht ignorierte sie. Daraufhin trug der Mieter seine Vermieterin aus dem Haus. Sie reagierte mit einer fristlosen Kündigung. Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof jetzt feststellte. Die Vermieterin sei nicht zu einer eigenmächtigen Besichtigung des Hauses berechtigt gewesen. Sie habe das Hausrecht des Mieters verletzt, als sie trotz Aufforderung das Haus nicht verließ. Der Mieter habe praktisch in Notwehr gehandelt.

Aktuelle Infos
 Wärmemarkt: Der Bundesindustrieverband Deutschland, Haus-, Energie- und Umwelttechnik hat den Gesamtbestand zentraler Wärmeerzeuger (Stand 2012) aufgelistet. Danach gibt es rund 20,5 Wärmeerzeuger in Deutschland. An der Spitze liegen Gaskessel (9,1 Millionen Stück). Die Zahl der Gas-Brennwertkessel liegt mit 4 Millionen Stück knapp hinter der Zahl der Ölkessel, die noch existieren (ca. 5,5 Millionen Stück). Öl-Brennwertkessel gibt es 0,5 Millionen Stück, Biomasse-Kessel 0,8 Millionen Stück und Wärmepumpe etwa 0,6 Millionen Stück. Die Marktentwicklung zeigt, dass 2013 insbesondere Gas-Brennwerttechnik und Gas-NT-Technik mit +10 % bzw. +2 % nachgefragt wurde. Verlierer am Wärmeerzeugermarkt ist die Öl-Brennwerttechnik bzw. die Öl-NT-Technik mit -2 % bzw. -8 %. Festbrennstoffkessel verlieren rund 5 %, und der Bereich der Wärmepumpen ist stabil, wächst nur geringfügig um 1 % an.

 Zwangsräumungen: In Sachsen steigt die Zahl der Zwangsräumungen. Danach hat sich die Zahl der Zwangsräumungen von 2007 bis 2013 um fast 50 % erhöht auf 3.710. Überdurchschnittlich hoch war die Steigerung in Dresden, um 87 % auf 823 Räumungsklagen. Auch in Mecklenburg-Vorpommern gab es deutlich mehr Zwangsräumungen als in den Jahren zuvor. Hier wurden 1.377 Wohnungen zwangsgeräumt, 2012 waren es noch 895, im Jahr 2011 hatte es 938 Zwangsräumungen gegeben. Die Vorsitzende des Deutschen Gerichtsvollzieherbundes sieht als Grund hierfür die Verbesserung der Position des Vermieters bei Zwangsräumungen durch das Mietrechtsänderungsgesetz.

 Single-Wohnungen: Der häufigste Haushaltstyp in Deutschland ist der Einpersonenhaushalt. In mehr als jedem dritten Haushalt (37,2 Prozent) wohnt nur ein Mann oder eine Frau. Besonders oft (42 %) leben sie in Großstädten. An zweiter Stelle stehen mit 33,2 % die Zweipersonenhaushalte. Nur 4,8 % der Haushalte leben in einer Familie oder WG, die mehr als vier Personen zählt. Und: Gut jeder fünfte Haushalt in der Bundesrepublik ist ein reiner Seniorenhaushalt.

Mieter-Tipp
Vorratskündigung
Hat der Vermieter dem Mieter den Kauf der an ihn vermieteten Räume zum Verkehrswert von 115.000 Euro angeboten und spricht er gleichzeitig vorsorglich noch eine Verwertungskündigung aus und begründet diese damit, eine angemessene Verwertung sei nur durch einen Verkauf an einen Dritten in unvermietetem Zustand möglich, ist das eine unzulässige Vorratskündigung (LG Berlin, 67 S 475/13).

Liebe Mitglieder,

leider fällt am

13.06.2014 in der Zeit von 9.30 Uhr bis 11.00 Uhr
aufgrund einer Fortbildung die Sprechstunde aus.

Wir bitten um Ihr Verständnis.

Bundesgerichtshof

Mieterhöhung durch Hausverwaltung
Gibt eine Hausverwaltung, die nicht selbst Vermieter ist, im Rahmen eines Mietverhältnisses eine Erklärung gegenüber dem Mieter ab, ist aus den Umständen regelmäßig zu entnehmen, dass sie im Namen des Vermieters handelt. Das entschied jetzt der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 231/13 und BGH VIII ZR 282/13). Die Mieter hatten argumentiert, aus dem Mieterhöhungsschreiben der Hausverwaltung ginge nicht hervor, dass die Hausverwaltung im Namen des Vermieters handeln wollte. Muss es auch nicht, so der Bundesgerichtshof. Es spielt keine Rolle, ob die Mieterhöhung ausdrücklich im Namen des vertretenden Vermieters erfolgt oder ob die Umstände ergeben, dass sie in seinem Namen erfolgt. Die Stellvertretung muss nicht ausdrücklich offengelegt werden, und der Vermieter muss nicht namentlich benannt werden.

Aktuelle Infos
 Energieausweis: Schon seit 2009 ist der Energieausweis Pflicht. Seit Mai 2014 müssen die Informationen zur Energieeffizienz des Hauses Kauf- bzw. Mietinteressenten schon bei der Besichtigung vorgelegt werden. Kommt es zum Vertragsabschluss, muss der Energieausweis ausgehändigt werden. nach einer Umfrage von ImmobilienScout24 sind aber offensichtlich die meisten privaten Eigentümer „Energieausweis-Muffel“. Knapp die Hälfte der Eigentümer hat bisher keinen Energieausweis erstellen lassen. Mehr als die Hälfte der Eigentümer gibt an, ihn für überflüssig zu halten. Weitere 38 % der Befragten scheuen den Energieausweis wegen der damit verbundenen Kosten und des Aufwandes. Obwohl das Thema immer wieder in den Medien dargestellt wird, fühlen sich 70 % der Eigentümer mittelmäßig bis schlecht informiert und 40 % der Befragten kennen nicht den Unterschied zwischen einem bedarfsorientierten und einem verbrauchsorientierten Ausweis. Da hilft nur, bei jeder Wohnungsbesichtigung den Energieausweis einzufordern.

 15-Prozent-Kappungsgrenze in NRW: Das nordrhein-westfälische Kabinett hat eine Verordnung beschlossen, wonach in 59 Kommunen künftig die Miete in bestehenden Mietverhältnissen innerhalb von 3 Jahren höchstens um 15 % statt bisher um 20 % steigen darf. Die ortsübliche Vergleichsmiete darf hierbei nicht überschritten werden. Die Verordnung soll zum 1. Juni 2014 in Kraft treten und gilt in Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf. Vergleichbare Regelungen gibt es in Bayern, Berlin und Hamburg.

 Mietschulden: In Sachsen-Anhalt gibt es immer weniger Mietschuldner und auch die Höhe der meisten Mietschulden ist gesunken. Nach Angaben der beiden großen Wohnungswirtschaftsverbände des Landes haben die Gesamtmietschulden den tiefsten Stand seit 20 Jahren erreicht. Lagen die Außenstände 2005 noch bei 63 Millionen Euro, sind es jetzt nur noch 40 Millionen Euro.

Mieter-Tipp
Baden nach 22.00 Uhr
Baden und Duschen ist auch nach 22.00 Uhr bzw. nach 24.00 Uhr oder sogar mitten in der Nacht erlaubt. Daran ändert sich auch nichts, wenn die Hausordnung ein nächtliches Dusch- und Badeverbot vorgibt. Eine derartige Klausel ist unwirksam. Waschen und auch nächtliches Duschen bzw. Baden gehören zu einem hygienischen Mindeststandard, der ohne weiteres normaler Lebensführung eines Mieters zugeordnet werden kann. Zeitliche Befristungen darf es nicht geben.

Bundesverfassungsgericht

Eigenbedarf
Die Entscheidung des Landgerichts Berlin (67 S 121/12) bleibt bestehen. Hier hatte ein Chefarzt aus Hannover eine alleinerziehende Mieterin wegen Eigenbedarfs gekündigt. Seine Begründung: Er wolle sich in der Mieterwohnung alle zwei Wochen am Wochenende mit seiner 15-jährigen Tochter treffen, die in Berlin bei seiner früheren Lebensgefährtin lebt. Das Landgericht hatte eine Revision zum Bundesgerichtshof nicht zugelassen. Die hiergegen von der Mieterin eingelegte Verfassungsbeschwerde nahm das Bundesverfassungsgericht (1 BvR 2851/13) nicht zur Entscheidung an. Im Vorfeld hatte das höchste deutsche Gericht Stellungnahmen beim Bundesgerichtshof, der Bundesrechtsanwaltskammer, dem Deutschen Anwaltsverein, Haus & Grund, dem Mietgerichtstag und dem Deutschen Mieterbund eingeholt. Nur Mietgerichtstag und Mieterbund plädierten für die Zulassung der Revision beim Bundesgerichtshof. Alle anderen Organisationen hielten das nicht für notwendig. Das Bundesverfassungsgericht erklärte letztlich, Formfehler lägen nicht vor und in der Sache könnte allenfalls klärungsbedürftig sein, ob auch der Vermieterwunsch nach einer Zweitwohnung Eigenbedarf auslösen könnte. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs reichten aber vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Nutzung der Wohnung aus. Der BGH hielt beispielsweise auch einen zeitlich begrenzten Bedarf an der Wohnung für ausreichend, um Eigenbedarf zu rechtfertigen. Somit seien die Fragen höchstrichterlich geklärt. Kurz: Das Bundesverfassungsgericht sah keinen weiteren Klärungsbedarf, „alles in Ordnung“. Für den Deutschen Mieterbund ist die Entscheidung enttäuschend. Wenn Bundesgerichtshof und Bundesverfassungsgericht keinen Handlungsbedarf in diesen Fragen sehen, muss der Gesetzgeber einschreiten.

Aktuelle Infos
 Legionellenbefall: Bei der Überprüfung auf Legionellenbefall im Warmwasser-leitungen wurde bei jeder 8. Probe, mehr als 12 %, ein als kritisch zu betrachtender Befall festgestellt. Ursache für die Keime ist nach wie vor eine zu gering eingestellt Boilertemperatur. Auch selten benutzte Leitungen waren häufig befallen. Wird ein Befall festgestellt, müssen Eigentümer den Ursachen auf den Grund gehen und bei starkem Befall in Absprache mit dem Gesundheitsamt die technischen Voraussetzungen schaffen, um einen erneuten Legionellenbefall zu verhindern.

 Public-Viewing-Verordnung: Um öffentliche Fernsehdarbietungen im Freien zur Fußball-WM 2014 in Brasilien zu ermöglichen, hat die Bundesregierung eine Verordnung erlassen, der jetzt der Bundesrat zugestimmt hat. Danach müssen der Schutz der Nachbarschaft und das Interesse der Bevölkerung an öffentlichen Fernsehdarbietungen im Freien zur Fußball-WM gegeneinander abgewägt werden. Das beinhaltet, dass ggf. eine Reduzierung oder Aufhebung von Ruhezeiten und ein Hinausschieben des Beginns der Nachtzeit möglich werden.

Mieter-Tipp
Altbauwohnung
Auch eine unrenovierte bzw. nicht modernisierte Altbauwohnung muss einem Mindeststandard genügen, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und alle mit der Haushaltsführung üblicherweise verbundenen Tätigkeiten unter Einsatz technischer Hilfsmittel erlaubt. Das bedeutet, dass beispielsweise im Badezimmer eine Steckdose vorhanden sein muss und neben dem Betrieb einer Wasch- oder Geschirrspülmaschine auch noch andere Elektrogeräte genutzt werden können.

Bundesgerichtshof
Mietkaution: Vermieter hat kein Zugriffsrecht im laufenden Mietverhältnis

Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter nicht auf eine vom Mieter eingezahlte Mietkaution zurückgreifen. Die Mietkaution hat nicht den Sinn, dem Vermieter dabei zu helfen, strittige Forderungen während der Mietzeit durchzusetzen, ohne dass geklärt wird, ob der Vermieteranspruch besteht oder nicht. Hier hatten die Mieter 1.400 Euro auf ein Kautionskonto des Vermieters eingezahlt. Gleichzeitig unterschrieben sie eine Zusatzvereinbarung, wonach der Vermieter berechtigt sein sollte, sich wegen fälliger Ansprüche auch während des Mietverhältnisses aus der Kaution zu befriedigen. In diesem Fall sollte der Mieter verpflichtet sein, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag aufzustocken. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 234/13) entschied jetzt, dass diese Vertragsvereinbarung unwirksam ist. Der Vermieter dürfe während des laufenden Mietverhältnisses nicht zur Befriedigung streitiger Forderungen auf die Mietkaution zurückgreifen. Diese wiederspreche dem Treuhandcharakter der Mietkaution. Danach muss der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anlegen. So soll sichergestellt werden, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei einer Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte.

Aktuelle Infos
 Verdeckte Provision und überhöhte Abstandszahlungen: Nach einer Umfrage von ImmobilienScout24, Immobilien Zeitung und Immo Mediaconsult unter 2.300 Maklern und gewerblichen Vermietern gehen 90 % der Befragten davon aus, dass das Bestellerprinzip im Maklerrecht, das künftig gelten soll und wonach die Maklerprovision in der Regel der Vermieter zahlen muss, umgangen werden wird. 64 % der Makler und 72 % der Vermieter erwarten „verdeckte Provisionen“, 57 % der Makler und 54 % der Vermieter „befürchten“ überhöhte Abstandszahlungen. Es fragt sich, welches Rechtsverständnis diese Makler und Vermieter haben. Ihr angekündigtes Verhalten ist schlichtweg illegal und wird als Ordnungswidrigkeit mit Geldbuße geahndet. Vielleicht muss der Gesetzgeber seinen Entwurf zum Bestellerprinzip nachbessern und die vorgesehenen Regelungen verschärfen.

 Traumgewinne: Firmen, wie ista, Techem oder Brunata-Metrona, die die verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnungen im Auftrag der Vermieter erstellen und die Heizkostenverteiler ablesen, verdienen sich offensichtlich eine „goldene Nase“. Nach Berichten von FAZ-online erzielte ista im vergangenen Jahr bei einem Umsatz von 710 Millionen Euro knapp 302 Millionen Euro Gewinn, vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen. Das entspricht einer Rendite von 42,5 %. Bei Techem sieht es nicht viel schlechter aus. Bei 704 Millionen Euro Umsatz, standen am Ende 240 Millionen Euro Rendite, somit 34 %. Die beiden Unternehmen kommen zusammen auf einen Marktanteil von 53 %.

Mieter-Tipp
Waschmaschine und Wäschetrockner
Geräusche von Haushaltsmaschinen, wie Waschmaschine oder Trockner, sind von den Mitmietern als sozialadäquate Lärmbeeinträchtigung hinzunehmen. Das gilt erst recht, wenn ein Mieter unter Berücksichtigung der gebotenen Rücksichtnahme die Geräte nutzt und die allgemeinen Ruhezeiten, die ggf. in der Hausordnung vereinbart sind, einhält (LG Freiburg 9 S 60/13).

Bundesgerichtshof

Eigenbedarf: Name des Lebensgefährten der Tochter muss nicht genannt werden

Der Vermieter muss bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht den Namen des Lebensgefährten der Tochter angeben, der mit in die gekündigte Wohnung einziehen soll (BGH VIII ZR 107/13). Hier hatte der Vermieter den Mietern einer 158 qm großen Wohnung mit der Begründung gekündigt, die Tochter, die bisher eine 80 qm große Wohnung in der benachbarten Doppelhaushälfte bewohnt, benötige die größere Wohnung, um dort zusammen mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen. Zwar muss bei der Begründung der Kündigung der Kündigungsgrund so konkretisiert werden, dass er von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann. So wird dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, ermöglicht, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten. Eine Auswechselung des Kündigungsgrundes ist dem Vermieter nicht erlaubt. Im Fall einer Eigenbedarfskündigung reicht es aus, wenn die „Eigenbedarfsperson“ – hier die Tochter – identifizierbar benannt und ihr Interesse an der Erlangung der Wohnung dargelegt wird. Auf den Namen des Lebensgefährten kommt es hier dann nicht an.

Aktuelle Infos
 Schadensersatz wegen zu niedriger Miete?: In München haben zwei Hauskäufer die Hausverwaltung auf über 346.000 Euro Schadensersatz verklagt. Ihr Vorwurf: Die Verwaltung habe die Mieten für die 19 Wohnungen in der Vergangenheit nicht oft genug und nicht umfassend genug erhöht. Zum Zeitpunkt des Hausverkaufs lag der Mietpreis unter 10 Euro/qm. Der Voreigentümer erklärte als Zeuge vor Gericht, ihm seien solide Dauermieter lieber gewesen als Höchstmieten. Daraufhin zogen die neuen Eigentümer jetzt die Klage vor dem Oberlandesgericht zurück.

 Umfrage zur energetischen Modernisierung: Eine Umfrage der Deutschen Energieagentur (dena) unter Mietern und Vermietern von sanierten Effizienzhäusern ergab hohe Zufriedenheitswerte: 95 % der Mieter und 87 % der Vermieter empfehlen den Einzug in ein energetisch saniertes Gebäude. Den Wohnkomfort empfanden 89 % der Mieter nach der energetischen Sanierung als angenehmer. Die Gesamtmiete, das heißt die Grundmiete plus Nebenkosten, blieb bei 47 % der Befragten durch die nach der energetischen Sanierung eingesparte Energie unverändert. Bei 40 % lagen die Mehrkosten dagegen bei über 9 %.

 Stromerzeugung: 23,9 % der Bruttostromerzeugung in Deutschland entfielen 2013 auf erneuerbare Energien, davon 8,4 % Windkraft, 6,7 % Biomasse, 4,7 % Photovoltaik, 3,2 % Wasserkraft. Zum Vergleich: Braunkohle 25,6 %, Kernenergie 15,4 %, Steinkohle 19,6 %, Erdgas 10,5 %.

Mieter-Tipp
Mieterhöhung
Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete muss der Vermieter immer begründen. Er kann sich entweder auf ein Sachverständigengutachten oder auf mindestens 3 Vergleichswohnungen oder auf einen Mietspiegel stützen. Den Mietspiegel selbst muss der dem Mietererhöhungsschreiben dann nicht beifügen, wenn der Mietspiegel allgemein zugänglich ist, zum Beispiel im Kundencenter des Vermieters erhältlich oder im Amtsblatt der Stadt veröffentlicht ist.

Bundesgerichtshof

Keine formelle Unwirksamkeit der Heizkostenabrechnung, wenn Vermieter Zwischenschritte nicht offenlegt

Die Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung setzt voraus, dass die in der Abrechnungseinheit zu verteilenden Gesamtkosten angegeben werden. Das bedeutet nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 201/13) aber nicht, dass der Vermieter neben dem Gesamtbetrag der im Kalenderjahr umzulegenden Kosten auch sämtliche zur Ermittlung dieses Betrages erforderlichen Rechenschritte offenlegen muss. Das gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter zu einer Abrechnung des Kalenderjahres verpflichtet ist, er die auf das Kalenderjahr entfallenden Kosten aber aus den jahresübergreifenden Abrechnungen seines Energieversorgers errechnen muss. Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung wird nicht dadurch beeinträchtigt, dass der Vermieter die entsprechenden Zwischenschritte oder Zwischenrechnungen nicht offenlegt.

Aktuelle Infos
 Schonfrist: Das Land Brandenburg hat jetzt im Bundesrat einen Gesetzesantrag eingebracht. Danach sollen die Rechtsfolgen einer Kündigung bei Zahlungsverzug des Mieters vereinheitlicht werden. Die so genannte Schonfristregelung, die heute schon bei einer fristlosen Kündigung gilt. soll auch bei einer ordentlichen Kündigung des Vermieters (mit Kündigungsfrist) gelten. Schonfrist bedeutet, dass Mieter eine fristlose Kündigung durch Zahlung der Mietrückstände wirkungslos machen können. Brandenburg kritisiert jetzt, dass es bei einer ordentlichen Kündigung eine derartige Schonfristenregelung nicht gibt, obwohl der Vermieter in beiden Fällen keinen finanziellen Schaden mehr hat.
 Heizung: Fast die Hälfte aller Wohnungen wird mit Gas beheizt (49,2 %). Deutlich weniger Wohnungen (28,8 %) werden mit Heizöl beheizt, Tendenz fallend. An dritter Stelle liegt Fernwärme mit 12,9 %. Immerhin noch 5,3 % der Wohnungen werden mit Strom beheizt, 3,0 % mit Holz, Holzpellets, Koks oder Kohle und 0,8 % der Wohnungen beziehen ihre Heizenergie aus Wärmepumpen.
 Wohnungsgrößen in Deutschland: Die Rheinland-Pfälzer und die Saarländer leben in den größten Wohnungen. Nach neuesten Erhebungen des Statistischen Bundesamtes liegt die durchschnittliche Wohnfläche in beiden Bundesländern bei jeweils ca. 103 Quadratmetern. In den kleinsten Wohnungen Deutschlands leben die Berliner mit ca. 72,4 qm und die Sachsen mit 74,6 qm. Auch in Bayern (96 qm) und Hessen (95,3 qm) sind die Wohnungen größer als im Bundesdurchschnitt, der bei 90,6 Quadratmetern liegt. Mieterwohnungen sind in aller Regel kleiner als Wohnungen von Eigentümern.

Mieter-Tipp
Energieausweis
Ab 1. Mai 2014 gelten neue Vorgaben für den Energieausweis. Dann muss der Energieausweis einem möglichen Käufer oder künftigen Mieter bereits zum Zeitpunkt der Wohnungsbesichtigung vorgelegt werden. Spätestens nach Abschluss des Vertrages muss der Energieausweis an Käufer oder Mieter ausgehändigt werden. In Immobilienanzeigen müssen ab 1. Mair 2014 bereits die wesentlichen energetischen Kennwerte für die Immobilie angegeben werden. Diese Informationen sind aus dem Energieausweis abzuleiten.

Bundesgerichtshof
Unwirksamer Zeitmietvertrag kann als wirksamer Kündigungsverzicht verstanden werden

Mieter und Vermieter hatten vereinbart, dass der Mietvertrag 11/09 beginnt und 10/12 enden soll. Nach einem Vermieterwechsel kündigte der neue Vermieter noch im Jahr 2010 wegen Eigenbedarfs. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 235/12) wies die Räumungsklage ab. Die Richter erklärten, hätten Mieter und Vermieter gewusst, dass ihre Vereinbarung unwirksam ist, hätten sie stattdessen einen wirksamen wechselseitigen Kündigungsverzicht bis 10/12 vereinbart. Dann hätte der neue Vermieter auch nicht 2010 kündigen können.
Einen einfachen Zeitmietvertrag mit einer festen Laufzeit können Mieter und Vermieter seit 2001 nicht mehr wirksam vereinbaren. Zeitmietverträge sind nur möglich, wenn im Mietvertrag ein Grund für die Befristung angegeben wird, z.B. dass der Vermieter die Wohnung am Ende der Laufzeit für sich benötigt. Ohne Befristungsgrund wird der einfache Zeitmietvertrag wie ein unbefristeter Mietvertrag behandelt, der grundsätzlich mit den gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden kann. Aber es kann im Einzelfall – so jetzt der Bundesgerichtshof – eine Ausnahme geben. Steht fest, dass Mieter und Vermieter beim Abschluss des Mietvertrages auf jeden Fall sicherstellen wollten, dass der Mietvertrag bis zu einem bestimmten Endzeitpunkt nicht gekündigt werden kann, dann kann die unwirksame Laufzeitvereinbarung als Kündigungsverzicht interpretiert werden.

Aktuelle Infos
 Wohngeld: Bundesbauministerin Barbara Hendricks kündigte in einem Interview mit der Rheinischen Post jetzt an, eine Erhöhung des Wohngeldes soll möglichst noch zum 1. April 2015 wirksam werden. Die ersten Verhandlungen mit den Ländern, die 50 Prozent der Wohngeldkosten zahlen, hätten bereits begonnen. Die Ministerin geht davon aus, dass der Kreis der Wohngeldberechtigten nach der letzten Wohngelderhöhung 2009 dann anwachsen werde. Zahlen nannte die Ministerin zunächst nicht. Der Deutsche Mieterbund begrüßte die Ankündigung, wies aber darauf hin, dass es nicht nur um die Anpassung der Wohngeldleistungen und der Miethöchstbeträge an die tatsächliche Mietpreisentwicklung gehen darf. Notwendig ist auch, dass Energiepreise und Heizkosten wieder bei der Berechnung von Wohngeldzahlungen berücksichtigt werden. Eine Energiekostenkomponente ist einzuführen und Wohngeldzahlungen müssten dynamisiert werden.
 Mietpreisbremse: Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) behauptet, die Mietpreisbremse bringe mehr Schaden als Nutzen, und bezweifelt die Notwendigkeit einer gesetzlichen Regelung. Die Wachstumsrate der nominellen Mieten sei seit den 90-er Jahren stark zurückgegangen, im Durchschnitt der vergangenen Jahre auf etwa 1 %. Stellenweise seien die Mieten sogar gesunken, während sie in den 60-er Jahren noch real um rund 7 % gestiegen seien. Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten kommentierte: „Wir interessieren uns für die Mieten, wie sie jetzt und heute in Großstädten, Ballungsgebieten und Universitätsstädten zu zahlen sind, nicht für historische Mietpreisentwicklungen seit den 60-er Jahren.“

Mieter-Tipp
Blumenkästen
Blumenkästen dürfen auch an der Außenseite des Balkons angebracht werden. Sie müssen ordnungsgemäß befestigt sein, so dass auch bei starkem Wind Passanten und Nachbarn nicht gefährdet sind (LG Hamburg 316 S 79/04). Anderer Ansicht ist das Landgericht Berlin (65 S 40/12): Keine Blumenkästen an der Außenseite des Balkons, wenn es hierfür vernünftige und gewichtige Gründe gibt, z.B. Parkplätze unterhalb des Balkons.

Bundesgerichtshof

Asbest: Kein Feststellungsinteresse, wenn Schadenseintritt unwahrscheinlich

Die Mieter einer Berliner Wohnung klagten vor Gericht auf Feststellung, dass der Vermieter alle Schäden ersetzen muss, die aus einer Gesundheitsgefährdung herrühren, die durch Asbestkontakt in den Mieträumen entstanden sind bzw. als Spätfolgen noch entstehen werden. Der Fußboden der Wohnung bestand bei Mietbeginn aus asbesthaltigen Vinylplatten (so genannten Flexplatten). Nachdem sich der darüber verlegte Teppich gelockert hatte, bemerkte der Mieter, dass die Flexplatten teilweise gebrochen waren und offene Bruchkanten aufwiesen. Daraufhin ließ die Vermieterin die beschädigten Flexplatten austauschen. Die Mieter wussten zu keiner Zeit, dass die Flexplatten asbesthaltiges Material enthielten, darüber hat sie die Vermieterin auch nicht anlässlich des Austauschs der Flexplatten informiert.
Die Mieter befürchten jetzt, dass sie und ihre Kinder Gesundheitsschäden davontragen könnten, weil Asbestfasern freigesetzt wurden. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 19/13) lehnte die Feststellungsklage aber. Nachdem ein Sachverständiger zu dem Ergebnis kam, dass das Risiko für die Mieter, in Zukunft an einem Tumor zu erkranken, zwar minimal über dem allgemeinen Lebensrisiko liege, jedoch aufgrund der anzunehmenden Exposition der Kläger mit Asbestfasern, die im Niedrigdosisbereich liegen, als „sehr sehr gering“ anzusehen ist, sei mit einer Tumorerkrankung nicht zu rechnen. Dann, so der BGH, bestehe auch kein Grund für die Mieter, mit einem zukünftigen Schaden zu rechnen. Sie hätten damit kein Feststellungsinteresse an der Klage.

Aktuelle Infos
 Mehr Steuern: Die Deutschen zahlten im vergangenen Jahr mit insgesamt 570,2 Milliarden Euro so viele Steuern wie noch nie (+3,3 %). Der Staat profitierte dabei vor allem von der guten Beschäftigungslage sowie dem gestiegenen privaten Konsum. Die Einnahmen aus der Lohnsteuer stiegen um gut 6 % auf fast 158,2 Milliarden Euro. Die Einkommenssteuer lag bei 42,28 Milliarden Euro und fiel damit um 13,5 % höher aus. Die Umsatzsteuer stieg auf nahezu 197 Milliarden Euro (+1,1 %).
 Mehr Einwohner: Ende 2013 lebten nach vorläufigen Berechnungen des Statistischen Bundesamtes 80,8 Millionen Menschen in Deutschland. Das etwa 250.000 mehr als im Jahr davor. Grund für den Anstieg ist die steigende Zuwanderung nach Deutschland. Nach Analysen der Statistiker sind im letzten Jahr rund 400.000 Menschen mehr nach Deutschland zu- als weggezogen. Ein solches Ergebnis hatte es zuletzt im Jahr 1993 gegeben. Die natürliche Bevölkerungsentwicklung ist dagegen weiter rückläufig. Die Lücke zwischen Geburten und Todesfällen setzen die Statistiker für das vergangene Jahr auf 200.000 bis 220.000 fest.

Mieter-Tipp
Rauchen
Zigarettenqualm aus der Nachbarwohnung kann eine Mietminderung rechtfertigen. Zwar sei den Bewohnern das Rauchen in der unten liegenden Wohnung gestattet, da der Rauch aber aus baulichen Gründen in die Wohnung der Mieter nach oben ziehe, könnten diese Mieter die Miete kürzen. Der Rauch drang durch die Geschossdecke und Lüftungsschächte nach oben. Da die unter den betroffenen Mietern gelegene Ferienwohnung nur zeitweise genutzt wurde, hielt das Landgericht Lübeck (27 C 1549/13) eine 5-prozentige Mietminderung für gerechtfertigt.