Neues vom Bundesgerichtshof 07.07.2014

Bundesgerichtshof

Anforderungen an Mieterhöhungsbegründung mit Vergleichswohnungen
Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete können begründet werden mit Mietspiegeln oder einem Sachverständigengutachten oder mindestens 3 Vergleichswohnungen. Bei der Frage, welche Anforderungen an die Vergleichbarkeit der Wohnungen gestellt werden müssen, ist ein großzügiger Maßstab anzulegen. Eine Übereinstimmung oder gar Identität in allen wesentlichen Wohnwertmerkmalen ist nicht erforderlich, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 216/13). Mit dem Mieterhöhungsschreiben und der Berufung auf 3 Vergleichswohnungen soll der Mieter lediglich in die Lage versetzt werden, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise nachzuvollziehen. Dagegen dient die Angabe von Vergleichswohnungen nicht dazu, den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen. Zur Begründung der Mieterhöhung hatte der Vermieter hier bei einer Mietwohnung, die im 2. Obergeschoss lag und 178 qm groß war und darüber hinaus über 62 qm große Mansardenzimmer verfügte, mehrere großzügig bemessene Altbauwohnungen in vergleichbarer Lage benannt. Aus Sicht des Mieters waren diese Objekte nicht mit seiner Wohnung vergleichbar, seine Mansardenzimmer wiesen einen geringeren Wohnkomfort aus, waren nicht so gut ausgestattet wie die Hauptwohnung und nur über das Treppenhaus erreichbar.

Aktuelle Infos

Betriebskostenspiegel: Der Deutsche Mieterbund hat einen neuen Betriebskostenspiegel veröffentlicht. Grundlage sind die Abrechnungsdaten des Jahres 2012. Die Daten aus diesen Abrechnungen beziehen sich auf rund 13 Millionen Quadratmeter Mietwohnungsfläche und ermöglichen so eine umfassende und repräsentative Aussage zur Durchschnittshöhe von Betriebskosten in Deutschland. Danach zahlen Mieter in Deutschland im Durchschnitt 2,20 € pro qm im Monat für Betriebskosten. Rechnet man dagegen alle denkbaren Betriebskostenarten mit den jeweiligen Einzelbeträgen zusammen, kann die so genannte zweite Miete bis zu 3,19 € pro qm und Monat betragen. Für eine 80 qm große Wohnung müssten beim Anfallen aller Kosten 3.062,40 € im Jahr 2012 nur an Betriebskosten aufgebracht werden.

 Die Betriebskosten im Überblick (€ pro qm und Monat): Heizkosten 1,16 €, Warmwasser 0,27 €, Wasser/Abwasser 0,35 €, Grundsteuer 0,19 €, Hauswart 0,21 €, Müllbeseitigung 0,16 €, Aufzug 0,16 €, Gebäudereinigung 0,16 €, Sach- und Haftpflichtversicherungen 0,15 €, Gartenpflege 0,09 €, Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen 0,14 €, Straßenreinigung 0,03 €, Allgemeinstrom 0,05 €, Schornsteinreinigung 0,03 € und sonstige Kosten 0,04 €.
 Insbesondere die Kosten für Heizung und Warmwasser sind im Abrechnungsjahr 2012 um rund 17 % angestiegen. Grund hierfür sind zum einen die kälteren Wintermonate und damit ein Anstieg des Heizenergieverbrauchs, zum anderen schlagen sich hier die höheren Energiepreise nieder. Öl wurde 2012 um 8,9 %, Fernwärme um 9 % und Gas um 5,3 % teurer. Die durchschnittlichen Heizkosten lagen 2012 bei 1,16 € pro qm und Monat. Wer mit Gas heizte, zahlte mit 1,13 € etwas weniger. Teurer wurde es bei Fernwärme mit 1,24 €, und wer mit Öl heizte, zahlte sogar 1,31 € pro qm und Monat.
 Ausblick 2013: Auch im Abrechnungsjahr 2013 müssen Mieter mit weiter steigenden Betriebskosten rechnen. In vielen Städten und Kommunen wurde die Grundsteuer erhöht, zusätzliche Kosten für Legionellenüberprüfungen (Warmwasser) bzw. Wartungskosten für Rauchmelder kommen hinzu. Auch die Heizkosten werden vielfach steigen. So ist der Energieverbrauch im Jahr 2013 um etwa 5 % angestiegen. Hauptverantwortlich hierfür war der kalte und lange Winter Anfang 2013. Gleichzeitig profitieren Mieter aber von weitgehend stabilen Energiepreisen. 2013 wurde Gas im Jahresdurchschnitt nur um 1,3 % teurer, Fernwärme um 2,8 %, und der Ölpreis sank sogar um 6 %