Neues vom Bundesgerichtshof

Bundesgerichtshof

Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten
Da vor Ort kein Mietspiegel existierte, musste zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf ein Sachverständigengutachten zurückgegriffen werden. Der Sachverständige hatte bei 11 Vergleichswohnungen eine Mietspanne von 6,05 Euro bis 8,00 Euro ausgemacht. Daraufhin sprach das Landgericht Karlsruhe dem Vermieter die geforderte Mieterhöhung von knapp 20 % auf 7,74 Euro pro Quadratmeter zu. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 346/10) hob das Urteil auf. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dürfe nicht einfach auf den Spitzenwert der Vergleichsmieten abgestellt werden. Bei einer sehr weit auseinandergehenden Streuung, wie hier von 6,05 Euro bis 8,00 Euro, müsse das Gericht auf der Grundlage einer ausreichend großen repräsentativen Stichprobe vergleichbarer Wohnungen dieses breite Spektrum der am Markt tatsächlich gezahlten Mieten auf den engeren Bereich der Mieten begrenzen, der als Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete anzusehen ist. Das sei die Eingrenzung auf die hier „üblichen Entgelte“. Die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete werde in der Regel durch Einstufung der Wohnung innerhalb einer Spanne aufgrund zusätzlicher qualitativer Kriterien näher bestimmt.

Aktuelle Infos
 Mietpreisbremse: Sechs Monate nachdem Justizminister Heiko Maas einen Entwurf zur Begrenzung der Wiedervermietungsmieten vorgelegt hat, einigte sich jetzt die Koalition auf die so genannte Mietpreisbremse. Künftig soll in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten die neue Miete nach einem Mieterwechsel höchstens noch 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Abweichend vom ursprünglichen Ministerentwurf einigten sich die Fraktionen von CDU/CSU und SPD jetzt darauf, den Wohnungsneubau von der Mietpreisbremse völlig auszunehmen. Ursprünglich sollte die Mietpreisbremse zwar nicht die Erstvermietung im Wohnungsneubau betreffen, wohl aber Zweit- und Drittvermietungen in diesem Bereich. Der jetzt gefundene Kompromiss trägt den Forderungen von CDU/CSU und Wohnungswirtschaft Rechnung. Die gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbremse werden insgesamt für den Wohnungsneubau nicht gelten. Nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes ist diese Regelung falsch und überflüssig. Die Bedeutung für die Praxis dürfte aber eher gering sein. Nachbesserungsbedarf sieht der Deutsche Mieterbund an anderer Stelle. Hält sich der Vermieter nicht an die durch die Mietpreisbremse gezogenen Grenzen, kann der Mieter die hohe Miete rügen und von diesem Zeitpunkt an nur noch die gesetzlich zulässige Miete zahlen. Das aber ist eine Einladung an Vermieter, es zunächst einmal mit überhöhten Mieten zu versuchen. Notwendig ist deshalb eine Sanktion für Vermieter, die gegen das Gesetz verstoßen. Mieter müssen zumindest die seit Vertragsabschluss zu viel gezahlte Miete zurückfordern können.

 Barrierefreier Wohnraum: Der Bedarf an barrierefreien Wohnungen wächst, denn Deutschland wird immer älter. Doch bislang ist nur ein Bruchteil der Wohnungen auf die Bedürfnisse von Menschen mit Mobilitätseinschränkungen zugeschnitten. Bei ImmobilienScout24 waren nur rund 6 % aller Wohnungen, die im Jahr 2013 auf dem Portal zur Miete oder zum Kauf angeboten wurden, als barrierefrei gekennzeichnet. Im Städtevergleich schneidet Freiburg mit 18,3 % barrierearmen bzw. barrierefreien Wohnungen am besten ab. Kriterien sind breite Türen, bodengleiche Duschen und ein stufenloser Zugang. Liegt die Wohnung nicht ebenerdig, sind Aufzüge ein wichtiges Kriterien. Nach Freiburg erfüllen diese Kriterien am häufigsten der Kreis Fulda (16,9 %), Karlsruhe (16,7 %), der Kreis Schwäbisch-Hall (15,9 %) und der Kreis Donau-Ries (15,8 %). Am schlechtesten schnitten Hoyerswerda (0,4 %), der Kreis Weser-Marsch (0,5 %) und der Kreis Sömmerda (0,7 %) ab.

Mieter-Tipp
Standfestigkeit von Bäumen
Die Kosten für eine Baumwartung / Baumkontrolle, das heißt die Überprüfung der Standfestigkeit von Bäumen, sind keine Gartenpflegekosten und keine Betriebskosten, die auf Mieter umgelegt werden können. Derartige Kontrolltätigkeiten haben nichts mit Gartenpflegekosten zu tun (AG Bottrop 11 C 59/14).