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Liebe Mitglieder,

aufgrund der derzeitigen Corona-Krise und des derzeitigen noch bestehenden Kontaktverbotes bitten wir Sie sich telefonisch mit uns in Verbindung zu setzen, wenn Sie ein Mietproblem betrifft.

Eine persönliche Beratung in unseren Geschäftsstellen in Einbeck und Alfeld ist zur Zeit nicht möglich.

Es können Telefontermine mit Herrn Rechtsanwalt Bothor vereinbart werden, sodass Ihre Angelegenheit besprochen und bearbeitet werden kann.

Wir sind in der Zeit von Montag bis Freitag von 8.00 Uhr bis 12.30 Uhr telefonisch unter der Tel-Nr. 05181/25818 zu erreichen. Gerne können Sie auch auf unseren Anrufbeantworter sprechen, sodass wir Sie zurückrufen können.

Gleichzeitig können Sie uns unter info@mieterbund-leinetal.de erreichen sowie auf dieser Internetseite unter Kontakt Fragen etc. stellen, die wir Ihnen gerne beantworten.

Wir bitten um Ihr Verständnis und bleiben Sie gesund.

Ihr Mieterbund-Team

Mietpreisbremse in Hessen war nichtig Die hessische Mietenbegrenzungsverordnung mit der die Mietpreisbremse in 16 Städten in Hessen umgesetzt werden sollte war nichtig. Das entschied jetzt der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 130/18). Die Landesverordnung war entgegen der bundesgesetzlichen Vorgabe nicht ordnungsgemäß begründet bzw. die Begründung war nicht veröffentlicht worden. Das bedeutet, dass es zwischen November 2015 und Juni 2019 in Hessen keine Mietpreisbremse gab. Die hessische Landesregierung hat ihren Fehler jetzt korrigiert und eine neue hessische Mietenbegrenzungsverordnung mit der notwendigen Begründung erlassen und veröffentlicht. Sie ist am 28. Juni 2019 in Kraft getreten und gilt seitdem für 31 Gemeinden. Ähnliche Probleme wie in Hessen gab oder gibt es auch in anderen Bundesländern. In Bayern hat die Landesregierung zwischenzeitlich ebenfalls eine neue Verordnung erlassen, sie gilt hier seit dem 7. August 2019. In Brandenburg wurde eine Verordnung schon Ende März 2019 und in Hamburg schon Mitte 2018 erlassen. Handlungsbedarf besteht aber wohl auch in Nordrhein-Westfalen und Baden-Württemberg. Auch hier haben einzelne Zivilgerichte die Landesverordnungen für unwirksam erklärt. Der Bundesgesetzgeber hat 2015 die Mietpreisbremse eingeführt, wonach bei der Wiedervermietung einer Wohnung der Vermieter im Regelfall höchstens eine Miete fordern darf, die 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Diese Mietpreisbremse gilt aber nur für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten. Die wiederum müssen von den Ländern mit einer Rechtsverordnung festgelegt werden. Und hier hat der Bundesgesetzgeber eine ungewöhnliche und komplizierte Regelung vorgegeben. Die Landesverordnungen müssen begründet werden und aus der Begründung muss sich ergeben, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Außerdem muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung ergreifen wird, um für Abhilfe zu sorgen. Damit dies alles überprüft werden kann, muss die Begründung auch veröffentlicht werden. Aktuelle Infos  Bevölkerungszahl steigt: Nach Angaben des statistischen Bundesamtes lebten Ende 2018  83 Mio. Menschen in Deutschland. Das waren 227.000 Personen mehr als 2017. Schon 2017 war die Einwohnerzahl um 271.000 Personen gestiegen, 2016 sogar um 346.000. Grund für die steigende Bevölkerungszahl ist der sogenannte Wanderungsüberschuss. So wanderten 2018 insgesamt 386.000 Personen mehr zu, als aus Deutschland abwanderten. Damit wird auch das nach wie vor bestehende Geburtendefizit ausgeglichen. 2018 überstieg die Zahl der Sterbefälle die Zahl der Geburten um 167.000.  Grundsteuer: Bündnis 90 / Die Grünen wollen der geplanten Grundsteuerreform nur zustimmen, wenn künftig die Grundsteuer nicht mehr als Betriebskostenposition auf die Mieter umgelegt werden darf. Auch Die Linke fordert, die Umlagefähigkeit der Grundsteuer abzuschaffen. Diese Forderung des Deutschen Mieterbundes können Sie unterstützen durch Ihre Unterschrift auf den Listen, die bei den örtlichen Mietervereinen ausliegen oder online, unter www.mieterbund.de.  Sonderabschreibung im Mietwohnungsneubau: der Bundesrat hat der geplanten Sonderabschreibung beim Mietwohnungsneubau zugestimmt. Um den Bau bezahlbarer Mietwohnungen anzukurbeln, hatte die Bundesregierung ein Gesetzesentwurf vorgelegt, den der Bundestag bereits beschlossen hat. Danach können Investoren künftig neben der bisherigen linearen Abschreibung von 2 % im Jahr zusätzlich befristet für 4 Jahre jährlich 5 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten abschreiben. Insgesamt also 28 % in den ersten vier Jahren. Voraussetzung für die Sonderabschreibung ist, dass die Anschaffungs- und Herstellungskosten höchstens 3.000,00 € pro qm Wohnfläche betragen. Eine Mietobergrenze für diesen steuerlich geförderten Wohnungsbau ist aber nicht vorgesehen. Mieter-Tipp Rauchmelder-Fehlalarm Muss die Feuerwehr im Rahmen ihres Einsatzes wegen des Fehlalarms eines Rauchmelders Fenster oder Türen aufbrechen, muss letztlich der Vermieter für die notwendigen Reparaturen zahlen. Er ist in aller Regel für die Rauchmelder und ihre Wartung verantwortlich und damit auch für Schäden, die aufgrund eines Fehlalarms des Rauchmelders entstehen. Anders, wenn der Mieter für den Fehlalarm verantwortlich ist, er den Alarm fahrlässig oder vorsätzlich herbeigeführt hat. Zum Beispiel dann, wenn der Alarm ausgelöst wurde durch erhitztes Fett im Kochtopf, Zigarettenqualm oder übermäßige Rauch- und Dunstentwicklung beim Kochen.
DMB-Info e.V. Littenstraße 10 Telefon:  030 / 2 23 23 –

Neues aus der Rechtsprechung

Berechtigtes Interesse an Untervermietung: Bei der Frage, ob der Mieter ein „berechtigtes Interesse“ an der beantragten Untervermietung hat, ist ein großzügiger Maßstab anzulegen. Letztlich soll das Mietverhältnis gerade auch dann aufrechterhalten werden, wenn der Mieter die Wohnung teilweise untervermieten will/muss. Nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (63 S 277/16) ist ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung zu bejahen, wenn das der finanziellen Entlastung des Mieters von der Belastung durch die Miete für die Wohnung dient. Dabei ist nicht erforderlich, dass eine Doppelbelastung durch Mietausgaben vorliegt oder der Mieter zwingend auf die Einsparung angewiesen ist. Es reicht vielmehr jedes vernünftige Interesse an einer finanziellen Ersparnis aus, sofern es sich nicht im Bagatellbereich bewegt. Dabei müssen die konkreten Einkommensverhältnisse des Mieters nicht geklärt werden.
Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung: Sowohl die außerordentliche, als auch die ordentliche Kündigung wegen einer nicht eingeholten Erlaubnis zur Untervermietung setzt eine erhebliche bzw. nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters voraus. Hierbei ist auf sämtliche Umstände des Einzelfalls abzustellen. Gegen die Erheblichkeit des Kündigungsgrundes sprechen z.B. die lange, hier 12-jährige Dauer des Mietverhältnisses und die Tatsache, dass der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis gehabt hätte, der Vermieter zur Erteilung der Genehmigung verpflichtet gewesen wäre. Die formale Pflichtverletzung des Mieters rechtfertige so keine Kündigung, entschied das Landgericht Berlin (67 S 203/16). Hier hatte die Mieterin ihre volljährige Tochter mit in die Wohnung ziehen lassen, ohne den Vermieter zu informieren bzw. ohne seine Zustimmung einzuholen.

Aktuelle Infos
Hamburger haben die kleinste Wohnung: Anhand der entsprechenden Angaben zur Hausratsversicherung hat das Vergleichsportal Check24 ermittelt, dass Hamburg mit 67,9 m² und Berlin mit 69,9 m² die kleinsten Wohnungen in Deutschland haben und dass das Saarland die größten Wohnungen hat (97,7 m²), dicht gefolgt von Rheinland-Pfalz (96,8 m²) und Niedersachsen (93,1 m²). Check24 erklärt oder interpretiert diese Zahlen nicht, aber in den Stadtstaaten dominieren die Miet- und Geschosswohnungen. Die sind kleiner als beispielsweise Einfamilienhäuser, die insbesondere im ländlichen Raum in den Flächenländern stark vertreten sind.
Familienfreundlich, aber bezahlbare Wohnungen fehlen: Nach einer repräsentativen Emnid-Umfrage für die Bild am Sonntag halten 64 Prozent der Befragten Deutschland für ein familienfreundliches Land. Auf die Frage, was die Politik in Deutschland dringend für Familien tun müsse, antworteten 91 Prozent: Bezahlbaren Wohnraum für Familien schaffen.
Geburtenanstieg: Der Geburtenanstieg in Deutschland dauert an, im 5. Jahr hintereinander gab es jetzt ein Plus. Wie das Statistische Bundesamt mitteilte, wurden 2016 insgesamt 792.131 Kinder geboren. Das waren 54.556 Babys oder 7 % mehr als ein Jahr zuvor. Migration hatte dabei einen deutlichen Einfluss auf den Geburtenanstieg. Knapp 185.000 Kinder wurden von Müttern mit ausländischer Staatsangehörigkeit geboren. Bei Müttern mit deutschem Pass gab es einen Geburtenanstieg von 3 %. Diese Entwicklung führt das Statistische Bundesamt vor allem darauf zurück, dass Frauen im Alter zwischen 30 und 37 Jahren häufiger Kinder bekommen. In den westdeutschen Ländern stieg die Zahl der Geburten durchschnittlich um 8 %, während der Zuwachs in den ostdeutschen Ländern mit 4 % deutlich schwächer ausfiel.
Niedrige Kinderzahlen auf engen Wohnungsmärkten: Wie viele Kinder eine Frau in Deutschland bekommt, schwankt je nach Region teils erheblich. Aus einer Studie des Bundesinstituts für Bevölkerungsforschung (BiB) geht hervor, dass Frauen in Passau, Kiel, Gera, Würzburg sowie in München, Düsseldorf und Köln bundesweit die wenigsten Kinder geboren haben, im Schnitt nur 1,0 bis 1,2 Kinder. Ursachen hierfür – so das BiB – seien u.a. zu wenig bezahlbare Wohnungen, dürftige Betreuungsangebote und kinderfeindliche Wohnquartiere.

Mieter-Tipp

Schönheitsreparaturen
Die Mietvertragsklausel: „Bei seinem Auszug hat der Mieter die Mieträume in sauberem und renoviertem Zustand und mit allen Schlüsseln zurückzugeben …“, ist unwirksam. Es handelt sich hierbei um eine unwirksame Auszugsrenovierungsklausel (LG Berlin 65 S 338/16).
DMB-Info e.V. Littenstraße 10 Telefon: 030 / 2 23 23 – 0
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Neues aus der Rechtsprechung

Makler darf keine Besichtigungsgebühr fordern

Wer Wohnungen vermittelt, ist Wohnungsvermittler, also Makler. Daran ändert sich auch nicht, wenn er sich selbst als „Dienstleister“ bezeichnet. Er bleibt Makler. Und nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz dürfen Makler von Wohnungsinteressenten keine Gebühren oder Zahlungen für die Besichtigung einer Wohnung verlangen (LG Stuttgart 38 O 73/15 KfH). Ein Stuttgarter Makler forderte von allen
Wohnungsinteressenten zwischen 35,00 Euro und 50,00 Euro für die Durchführung einer Wohnungsbesichtigung. Auf eine Klage des Mietervereins Stuttgart hin entschied das Landgericht Stuttgart: nach dem geltenden Bestellerprinzip dürfe ein Makler allenfalls dann Gebühren oder Provisionen fordern, wenn er ausschließlich aufgrund eines Auftrags des Wohnungssuchenden tätig
geworden ist. Hier hat aber der Vermieter dem Makler die Wohnung längst „an die Hand“ gegeben, sonst hätte er sie nicht anbieten oder Wohnungsbesichtigungen organisieren können. Außerdem gelte der Grundsatz, es dürfen keine Einschreibgebühren, Auslagen, Erstattungen oder sonstige Nebenentgelte zusätzlich zur Provision gefordert werden.

Berliner Mietspiegel geeignet

Das Landgericht Berlin hat in zwei Entscheidungen den Mietspiegel als ausreichende
Schätzungsgrundlage angesehen und zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für ein Klageverfahren zugrunde gelegt (LG Berlin 67 S 72/16 und LG Berlin 18 S 111/15). Entscheidend für die Gerichte war, dass der Berliner Mietspiegel vom Land sowie von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt worden sei. Außerdem spreche die Lebenserfahrung dafür, dass ein Mietspiegel
die örtliche Mietsituation objektiv zutreffend abbilde. Ein Sachverständigengutachten habe nicht eingeholt werden müssen. Die ortsübliche Miete für eine konkrete Wohnung könne selbst bei maximalem Aufwand niemals wissenschaftlich exakt ermittelt werden. Vielmehr werde auch in dem
Gutachten eines Sachverständigen nur ein Näherungswert bestimmt, bei dem Fehler nicht auszuschließen seien. Die von Vermieterseite erhobenen Angriffe gegen die Qualität und Richtigkeit der Datenerhebung und Auswertungen beim Mietspiegel seien unberechtigt, da bereits die Primärdatenerhebung einen hohen Qualitätsstandard ausweise.

Aktuelle Infos

Bestellerprinzip: Seit der Einführung des Bestellerprinzips im vergangen Jahr gilt: Wer den Makler beauftragt, muss diesen auch bezahlen. Zahlen muss also in der Regel der Vermieter. Nach einer Umfrage von ImmobilienScout 24 schätzen die meisten Eigentümer die Arbeit des Maklers, auch wenn sie jetzt hierfür bezahlen müssen. 57,6 % der Eigentümer geben als Grund für die Zusammenarbeit mit einem Makler an, dass sich der Makler um die komplette Transaktion kümmert.
50,3 % setzen auf die Kenntnisse des regionalen Vermietungsmarktes und 49,3 % gaben an, der Makler sei bereits erfolgreich für sie tätig gewesen. Allerdings halten viele Vermieter das Preismodell
der Makler, zwei Netto-Kaltmieten zuzüglich MwSt für nicht mehr zeitgemäß. Jeder vierte Eigentümer, 22,7 % gibt an, dass Makler ihre Provision reduziert hätten und ihre Leistungen nun kostengünstiger anbieten.

Neuer Betriebskostenspiegel für Deutschland erschienen:
Mieter müssen in Deutschland im Durchschnitt 2,17 Euro/qm/Monat für Betriebskosten zahlen. Rechnet man alle denkbaren Betriebskostenarten mit den jeweiligen Einzelbeträgen zusammen, kann die sogenannte zweite Miete bis zu 3,18 Euro/qm/Monat betragen. Das sind die Ergebnisse aus dem aktuellen
Betriebskostenspiegel, den der Deutsche Mieterbund jetzt auf Grundlage der Abrechnungsdaten des Jahres 2014 vorlegt. Insbesondere bei den Betriebskostenpositionen Grundsteuer, Wasser/
Abwasser oder Müllbeseitigung ergeben sich regional bzw. lokal erhebliche Preisunterschiede. Das gilt auch für Heizkosten und Warmwasser. Hier wird die Höhe der Kosten vor allem durch klimatische Einflüsse, den energetischen Zustand der Wohnung und starken Preisunterschieden, sowohl zwischen Heizöl, Gas und Fernwärme, als auch zwischen den einzelnen Gas- und Fernwärmeversorgern bestimmt. Die Kosten für Heizung und Warmwasser sind im Abrechnungsjahr 2014 erstmals seit langer Zeit gesunken und liegen jetzt im Durchschnitt bei zusammen 1,39 Euro/qm/Monat. Das sind rund 8 % weniger als noch 2013. Die einzelnen Kosten im Überblick:
Heizkosten 1,10 Euro; Warmwasser 0,29 Euro; Wasser/Abwasser 0,34 Euro; Grundsteuer 0,19 Euro; Hauswart 0,21 Euro; Müllbeseitigung 0,17; Aufzug 0,16; Gebäudereinigung 0,16 Euro; Sach-und Haftpflichtversicherung 0,17 Euro; Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen 0,13 Euro; Gartenpflege 0,10 Euro; Allgemeinstrom 0,05 Euro; Straßenreinigung 0,04 Euro;Schornsteinreinigung 0,03 Euro und sonstige Kosten 0,04 Euro.

Neues aus der Rechtsprechung

Modernisierung – unzumutbare Härte
Ein Mieter muss die angekündigte Modernisierungsmaßnahme des Vermieters nicht dulden, wenn die für ihn eine unzumutbar, nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Die liegt beispielsweise vor, wenn die geplanten Bauarbeiten sich über einen Zeitraum von 12 Monaten erstrecken sollen und wegen des Umfangs, der Art und der Dauer der Maßnahme ein Verbleib in der Wohnung in dieser Zeit nicht möglich ist (LG Berlin 65 S 301/15). Der Vermieter wollte an die 166 Quadratmeter große Mietwohnung mit 7 Zimmern, Küche, Bad, WC und zwei Balkonen unter anderem zwei weitere Balkone anbauen lassen. Das Landgericht betonte, dass das geltende Mietrecht den vertragstreuen Mieter vor einem vollständigen, auch zeitlich beschränkten Entzug der Wohnung weitreichend schützt und dies nur in Ausnahmefällen erlaubt. Für den Fall der Modernisierung und Instandsetzung sind Einschränkungen des Besitzrechts des Mieters möglich, nicht aber etwa eine vollständige Beendigung seines Besitzrechts und die Herausgabe der Wohnung. Für Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der Wohnung gelte daher grundsätzlich: Je länger sie andauern und je umfangreicher das entsprechende Vorhaben ist, desto eher ist eine Härte anzunehmen. Die vorübergehende Räumung einzelner Zimmer, ein Zwischenumzug oder ein Ausweichen in ein Hotel kommen in der Regel nur dann in Betracht, wenn besonders schwerwiegende, zwingende Gründe für die Modernisierung sprechen oder der Mieter durch den vorübergehenden Wohnungswechsel nicht wesentlich in seinen Lebensgewohnheiten beeinträchtigt wird.
Modernisierung – Ersatzunterkunft: Eine aktive Mitwirkungspflicht des Mieters für die Beschaffung von Ersatzwohnraum während einer Modernisierungsmaßnahme des Vermieters besteht nicht. Bietet der Vermieter in der Modernisierungsankündigung keinen konkreten Ersatzwohnraum an, kann dies die Duldungspflicht des Mieters ausschließen (LG Berlin 65 S 301/15). Verpflichtet sich der Vermieter in einem Vergleich, dem Mieter für die Dauer einer umfangreichen Wohnungsmodernisierung eine „Pension“ zu stellen, so muss diese in Anwendung von § 243 BGB von „mittlerer Art und Güte“ sein. Anderenfalls darf der Mieter gemäß § 273 Abs. 1 BGB die Duldung der Modernisierungsarbeiten jedenfalls so lange verweigern, bis der Vermieter ihm eine angemessene Ersatzunterkunft zur Verfügung stellt. Bei der Beurteilung der Angemessenheit des Zimmers ist nicht ausschließlich auf die Klassifizierung der Pensionen, sondern auch die konkreten Lebensverhältnisse des Mieters abzustellen. Ein Mieter, der in seiner Wohnung über Sanitäreinrichtungen verfügt, darf diese auch in der Ersatzunterkunft beanspruchen (LG München I 14 S 4128/15).

Aktuelle Infos
• Wohnungsmärkte: Nach einer Studie von Allianz und Prognos muss die Bautätigkeit in den zehn Regionen Deutschlands, in denen die Nachfrage am höchsten ist, massiv gesteigert werden. Bleibt es bei des bisherigen Fertigstellungzahlen, werden in den Regionen München, Berlin, Rhein-Main, Stuttgart, Hamburg, Köln, Münster, südlicher Oberrhein, Hannover und Düsseldorf bis zum Jahr 2030 weitere 940.000 Wohnungen fehlen.

• Mietpreisbremse soll nachjustiert werden: Offensichtlich halten sich viele Vermieter nicht an die gesetzlichen Vorgaben der Mietpreisbremsen-Regelung. Und Mieter machen wegen vieler Ausnahmen und einer unklaren Rechtslage zu selten von ihren Möglichkeiten Gebrauch, gegen überhöhte Vermieterforderungen vorzugehen. Aus diesem Grund wollen jetzt die Länder Berlin, Hamburg und Nordrhein-Westfalen eine Bundesratsinitiative starten. Ihr Ziel ist es, die Mietpreisbremsengesetze nachzujustieren. Unter anderem soll erreicht werden, dass Vermieter künftig bekanntgeben müssen, welche Miete der frühere Mieter, also der Vormieter, gezahlt hat. Zurzeit darf der Vermieter beim Neuabschluss eines Mietvertrages eine Miete fordern, die höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, es sei denn, die Vormiete hatte diese Grenze schon überschritten. Dann darf der Vermieter weiterhin die Miete fordern, die schon der frühere Mieter gezahlt hat.

Mietrecht zum Lachen
Sportliche Höhe
Eine Vermieterin wollte ihren Mietern von Büroräumen sportlich einiges abverlangen. Per Aushang verkündete sie, den Fahrstuhl nur noch während der Öffnungszeiten von 8.00 bis 19.00 Uhr fahren zu lassen. Mit einer Zeitschaltuhr wollte sie den Betrieb in der restlichen Zeit unterbinden. Am Wochenende und außerhalb der Öffnungszeiten sollte dann die Treppe genommen werden – in den zehnten Stock. Für das Oberlandesgericht Frankfurt war dies eine unzulässige Forderung.

Neues vom Bundesgerichtshof

Vertragsvereinbarung „Mieter trägt Betriebskosten“ ist ausreichend

Zur Abwälzung aller Betriebskosten auf die Mieter des Hauses reicht eine formularmäßige Mietvertragsvereinbarung aus, wonach die Mieter die Betriebskosten zu tragen haben. Eine konkrete Auflistung der Betriebskosten ist nicht erforderlich, auch nicht die ausdrückliche Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung (BGH VIII ZR 137/15). Der Bundesgerichtshof bestätigte zum einen seine frühere Rechtsprechung, wonach eine wirksame Umlagevereinbarung von Betriebskosten nicht die Aufzählung der einzelnen Kosten voraussetzt, mit Ausnahme der „sonstigen Betriebskosten“. Ausreichend ist, dass im Mietvertrag auf den Betriebskostenkatalog der Betriebskostenverordnung bzw. der II. Berechnungsverordnung verwiesen wird, selbst wenn diese Verordnung seit 2004 nicht mehr in Kraft ist. Letztlich reicht es sogar aus, wenn im Mietvertrag nur davon die Rede ist, dass Mieter die Betriebskosten zu tragen haben. Eine derartige Klausel sei verständlich und eindeutig. Der Bundesgerichtshof argumentiert, es sei seit Jahrzehnten allgemein üblich, in Mietverträgen die Umlage sämtlicher Betriebskosten zu vereinbaren und abzurechnen, die umlagefähig sind. Der Begriff der Betriebskosten bedarf deshalb keiner Erläuterung oder Aufschlüsselung, er kann als bekannt vorausgesetzt werden, er ist für den durchschnittlichen Mieter klar und verständlich.

Aktuelle Infos

Energetische Sanierungen rückläufig: Über 170 Milliarden Euro sind 2014 in die Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden in Deutschland geflossen. Mehr als zwei Drittel aller im Baubereich investierten Mittel wurden damit für Bestandsmaßnahmen aufgewendet. Allerdings sind die Investitionen in die energetische Sanierung von Wohngebäude zwischen 2010 und 2014 deutlich zurückgegangen. Das ergibt sich aus einer Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Danach flossen 2014 insgesamt 34,8 Milliarden Euro in die energetische Verbesserung von Wohngebäuden. Vier Jahre zuvor waren es noch 40,9 Milliarden Euro. Der Zuwachs bei energetisch bedingten Investitionen im Geschosswohnungsbau konnte das deutliche Minus bei den Ein- und Zweifamilienhäusern nicht wettmachen. Stark rückläufig waren insbesondere große Einzelmaßnahmen ab 10.000 Euro. Dazu zählt insbesondere die Gebäudedämmung. Einen besonders starken Rückgang (-33 %) gab es bei der energetischen Komplettmodernisierung.

Steuerliche Förderung des Mietwohnungsbaus: Am Freitag, dem 18. März 2016, wurden die von der Bundesregierung beschlossenen Sonderabschreibungen für den Wohnungsbau erstmals im Bundestag beraten. Mit einer deutlich verbesserten steuerlichen Förderung soll der Neubau von bezahlbaren Mietwohnungen für den sozialen Wohnungsmarkt angeregt werden. Der Deutsche Mieterbund ist skeptisch. Um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, müsste das Gesetz auch eindeutige Mietobergrenzen festlegen. Solange dies nicht geschehe, seien die Sonderabschreibungen ein Milliarden-Geschenk an Bauherren und Investoren. Deren Kosten sinken, sie seien aber in keiner Weise verpflichtet, die niedrigeren Baukosten in Form von niedrigeren Mieten weiterzugeben.

Bestellerprinzip: Die Quote der Eigentümer und Vermieter, die die Wohnung am Wohnungsmarkt „privat“, das heißt ohne Einschaltung eines Maklers, anbieten, ist nach Einführung des Bestellerprinzips Mitte 2015 lediglich um 3 % gestiegen. Damit haben sich die Befürchtungen der Maklerbranche nicht bewahrheitet. In der zweiten Jahreshälfte 2015 wurden insgesamt 786.923 Wohnungen vermittelt, 132.366 Wohnungen und somit 17 % von Privatanbietern.

Mieter-Tipp
Parabolantenne
Der Mieter darf auf seinem Balkon an einem Sonnenschirmständer eine Parabolantenne lose anbringen. Hinsichtlich der optischen Wahrnehmung durch Dritte ist das mit einem normalen Sonnenschirm vergleichbar und somit durch den Vermieter als Mietgebrauch hinzunehmen. Der Wert ist überschritten, wenn eine Gefährdung des Mietobjekts oder eine Beschädigung droht (AG Hamburg-Bergedorf 409 C 169/12).

Neues aus der Rechtsprechung

Fehlerhafte Möblierung

Mieter können wegen Feuchtigkeitsschäden und Schimmel auch dann die Miete mindern, wenn sie den Mangel wegen fehlerhafter Möblierung verursacht haben, dieser Fehler von ihnen jedoch nicht zu vertreten war.
Das Landgericht Lübeck (1 S 106/13) stützte seine Entscheidung auf ein Sachverständigengutachten, wonach als Grund für den Schimmel im Schlafzimmer ein Baumangel ausgeschlossen werden könne. Aber auch falschen Heizen und Lüften des Mieters sei als Grund nicht feststellbar. Ursächlich, so der Sachverständige, sei ein großer Kleiderschrank an der nördlich gelegenen Außenwand des Schlafzimmers, der eine Zirkulation der Luft verhindere. Nach Ansicht des Landgerichts müssten Mieter aber nicht damit rechnen, dass das Aufstellen des Schrankes zu Schimmelbildung an der Wand führen würde. Eine derartige Kenntnis bauphysikalischer Zusammenhänge könne nicht vorausgesetzt werden, zumal der Sachverständige selbst nicht eindeutig sagen konnte, wie groß ein Schrank an der Außenwand maximal hätte sein dürfen, um Schimmelbildung zu verhindern. Am besten sei es, so seine Aussage, man stelle gar keinen Schrank an die Wand.

Zwei Millionen Mieterhöhungen im Jahr (Teil 4)

Mieter, die vorschnell und ungeprüft Mieterhöhungsforderungen ihres Vermieters erfüllen, zahlen Millionen Euro zu viel. In seiner neuen 76-seitigen Informationsbroschüre „Mieterhöhung“ hilft der Deutsche Mieterbund, unzulässige, fehlerhafte oder zu hohe Mieterhöhungen zu erkennen. Wir erklären hier schon einmal die wichtigsten Grundsätze und Fachbegriffe zum Thema Mieterhöhung nach einer Modernisierung:

Mieterhöhungserklärung: Die schriftliche Mieterhöhung muss die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen einzeln aufführen, die entstandenen Kosten aufschlüsseln, berechnen und erläutern, welche Modernisierungskosten für die einzelne Wohnung entstanden sind und welche Mieterhöhung pro Monat sich daraus ergibt. Bei anteiligen Modernisierungskosten in Höhe von 10 000 Euro für die Mieterwohnung kann der Vermieter elf Prozent, also 1 100 Euro auf die Jahresmiete aufschlagen. Das wäre eine monatliche Mieterhöhung von 91,67 Euro.

Wirksamwerden der Mieterhöhung: Ist die Mieterhöhung des Vermieters in Ordnung, muss der Mieter die erhöhte Miete ab dem dritten Monat nach Zugang der Erhöhungserklärung zahlen. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter die Modernisierungsarbeiten nicht ordnungsgemäß angekündigt hat oder sich die tatsächliche Mieterhöhung gegenüber der Ankündigung um mehr als zehn Prozent erhöht hat.

Mieter-Tipp
Vorauszahlungen
Nach dem Gesetz darf der Vermieter die Betriebskosten nicht zu hoch ansetzen, nach unten gibt es aber keine Grenze. Das bedeutet, beim Abschluss des Mietvertrages kann der Vermieter mit einer niedrigen Betriebskostenvorauszahlung eine relativ günstige Gesamtmietbelastung vorgaukeln. Spätestens nach der ersten Betriebskostenabrechnung kommt dann das „böse Erwachen“. Mieter sollten sich den Energieausweis zeigen lassen und anhand des Betriebskostenspiegels des Deutschen Mieterbundes prüfen, ob die Vorauszahlungen in realistischer Höhe angesetzt wurden.

Neues aus der Rechtsprechung

Wohnungsgenossenschaften
Rechte und Pflichten von Mietern einer Wohnungsgenossenschaft richten sich nicht nur nach dem Mietvertrag, sondern auch nach dem Genossenschaftsrecht, nach dem Statut oder der Satzung der Genossenschaft. Und hier ist vor allem der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz wichtig. Der verbietet beispielsweise, eine Mieterhöhung nur gegen die Mietpartei auszusprechen, die in der Vergangenheit wiederholt gerichtlich und außergerichtlich ihre Rechte geltend gemacht hat.

Hier verlangte die Wohnungsgenossenschaft von allen Mietern den gleichen Quadratmeterpreis. Dann erhöhte sie einem Mieter die Miete. Die unterschiedliche Behandlung der Mieter und Genossenschaftsmitglieder im Haus erklärte die Genossenschaft damit, der eine Mieter produziere durch die ständige Geltendmachung seiner Rechte einen exorbitanten Verwaltungsaufwand. Das Amtsgericht Köln (205 C 592/12) lehnte die Mieterhöhung ab. Das Gericht betonte, in einem genossenschaftlich geprägten Verhältnis gelte eine willkürfreie, auf sachlich nachvollziehbare Kriterien gestützte Gleichbehandlung der Genossenschaftsmieter. Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit der Begründung, der erhöhte Verwaltungsaufwand für diesen Mieter müsse ausgeglichen werden, sei unzulässig. Es sei das allgemeine Risiko eines gewerblichen Vermieters, mit Forderungen der Mieter konfrontiert zu werden. Die Mieterhöhung dürfe keine Sanktion gegenüber einem Mieter und Genossen darstellen, der lediglich seine gesetzlichen Rechte geltend macht.

Zwei Millionen Mieterhöhungen im Jahr (Teil 3)

Mieter, die vorschnell und ungeprüft Mieterhöhungsforderungen ihres Vermieters erfüllen, zahlen Millionen Euro zu viel. In seiner neuen 76-seitigen Informationsbroschüre „Mieterhöhung“ hilft der Deutsche Mieterbund, unzulässige, fehlerhafte oder zu hohe Mieterhöhungen zu erkennen. Wir erklären hier schon einmal die wichtigsten Grundsätze und Fachbegriffe zum Thema Mieterhöhung nach einer Modernisierung:
Modernisierungskosten: Zu einer Mieterhöhung führen Modernisierungskosten, soweit durch eine bauliche Maßnahme der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht wird (zum Beispiel Einbau eines Bades) oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden (Kinderspielplatz, Stellplätze für Autos) oder nachweislich nachhaltig Energie eingespart wird, wobei eine Mindestenergieeinsparung nicht erforderlich ist, oder nachhaltig Wasser eingespart wird, zum Beispiel durch den Einbau von Kaltwasserzählern oder Spartasten.
Instandhaltungskosten abziehen: Modernisiert wird häufig erst dann, wenn ohnehin Reparaturen vorgenommen werden müssen oder Erneuerungen notwendig sind. Fällige Instandhaltungskosten gehören aber nicht zu den umlagefähigen Modernisierungskosten, sie müssen von den Gesamtkosten abgezogen werden.
Öffentliche Fördermittel: Viele Modernisierungsmaßnahmen, insbesondere zur Energieeinsparung, werden öffentlich gefördert durch zinsverbilligte Darlehen oder einmalige bzw. laufende Zuschüsse. Der geldwerte Vorteil dieser öffentlichen Förderung muss bei der Berechnung der Modernisierungskosten abgezogen werden.

Mieter-Tipp
Sonderkündigungsrecht
Wer als Mieter eine Einliegerwohnung bezieht oder in einem Zweifamilienhaus mit dem Vermieter unter einem Dach wohnt, hat praktisch keinen Kündigungsschutz. Der Vermieter kann das Mietverhältnis kündigen, ohne dass er sich auf einen gesetzlichen Kündigungsgrund, wie Eigenbedarf, berufen muss. Allerdings verlängert sich in diesen Fällen die Kündigungsfrist für den Mieter um drei Monate.
DMB-Info e.V. Littenstraße 10 Telefon: 030 / 2 23 23 – 0
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Neues vom Bundesgerichtshof

Anforderungen an eine wirksame Nebenkostenabrechnung gesenktBisher galt:

Gibt der Vermieter lediglich „bereinigte“ Gesamtkosten an, ist die Abrechnung aus formellen Gründen unwirksam. Das hatte auch der Bundesgerichtshof mehrfach so entschieden. Jetzt ändert der Bundesgerichtshof seine Meinung und damit seine Rechtsprechung. Es reicht aus, wenn als „Gesamtkosten“ bei den jeweiligen Betriebskostenarten die Summe der Kosten angegeben wird, die der Vermieter auf die Wohnungsmieter des Hauses umlegt (BGH VIII ZR 93/15). Wie die Gesamtkosten ermittelt und errechnet wurden, muss dem Mieter nicht mehr mitgeteilt oder gar erläutert werden. Fälle, in denen es um „bereinigte“ Gesamtkosten geht, sind:
Dem Vermieter werden Kosten von einem Dritten für eine große Wohnanlage mit mehreren Gebäude in Rechnung gestellt. Der Vermieter verteilt die Kosten dann auf die einzelnen Häuser.
Der Vermieter rechnet eine Kostenposition ab, die nicht zu 100 % als Betriebskosten abzurechnen ist, z. B. die Hausmeisterkosten, weil der Hausmeister auch Verwaltungs- und Reparaturarbeiten übernimmt, und reduziert diese Betriebskostenposition um einen bestimmten Prozentsatz.
Der Bundesgerichtshof begründet seine neue, für den Vermieter günstige Rechtsprechung, die es aber dem Mieter schwieriger macht, die Richtigkeit der Abrechnung zu prüfen, damit, dass an die Abrechnung von Nebenkosten in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen gestellt werden dürfen. Die Jahresabrechnung dürfe nicht „überfrachtet“ werden, der vom Vermieter zu leistende Verwaltungsaufwand müsse sich in vertretbaren Grenzen halten. Schwer nachvollziehbar wird die Begründung aber dann, wenn der Bundesgerichtshof behauptet, auch im Interesse der Mieter entschieden zu haben. Nach Auffassung der Karlsruher Richter habe der Mieter nämlich grundsätzlich ein Interesse daran, dass die ihm erteilte Abrechnung möglichst übersichtlich gestaltet ist und nicht mit Details versehen wird, die für ihn regelmäßig nicht mit einem wesentlichen Erkenntniswert verbunden sind.

Aktuelle Infos
Steuerliche Förderung: Die Bundesregierung hat sich geeinigt und einen Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus vorgelegt. Eingeführt werden soll eine zeitlich befristete, degressiv ausgestaltete Sonderabschreibung für die Anschaffung/Herstellung neuer Mietwohngebäude. Bauherren und Investoren können danach in den ersten beiden Jahren jeweils 10 % und im dritten Jahr bis zu 9 % der Kosten als Sonderabschreibung zusätzlich geltend machen. Die steuerliche Förderung gilt nicht flächendeckend in Deutschland, sondern nur in Städten und Kreisen mit den Wohngeldstufen IV bis VI bzw. dort, wo die Mietpreisbremse oder die reduzierte Kappungsgrenze gilt. Begünstigt sind Bauprojekte bis zu einer Kostenobergrenze von 3.000 Euro/qm, wobei bis max. 2.000 Euro/qm gefördert wird. So soll sichergestellt werden, dass keine Luxuswohnungen, sondern Wohnungen für mittlere und untere Einkommensgruppen entstehen. Eine Mietobergrenze für diese Wohnungen gibt es aber nicht. Deshalb spricht DMB-Direktor Lukas Siebenkotten von einem „2,15-Milliarden-Euro-Geschenk an Bauherren und Investoren“. Bezahlbare Mieten seien nicht sichergestellt, niedrigere Kosten bedeuteten nicht automatisch niedrigere Mieten.

Gaspreise sinken: Eine Welle von Gaspreissenkungen ist bisher ausgeblieben. Sinkende Großhandelspreise werden von den Versorgern nur an wenige Endverbraucher weitergegeben und dann auch nicht in vollem Umfang. Aber im I. Quartal 2016 reduzieren 181 Gasgrundversorger ihre Preise um durchschnittlich 4,5 %, in der Spitze sogar um 15 %.

Strompreise steigen: Für das I. Quartal 2016 haben 148 der knapp 900 Stromgrundversorger Preiserhöhungen von durchschnittlich 2,8 % angekündigt. Ein Vierpersonenhaushalt mit einem Verbrauch von 5.000 kWh pro Jahr zahlt damit rund 42 Euro mehr. In der Spitze liegen die Strompreiserhöhungen sogar bei 14,2 %.

Mieter-Tipp
Mietminderung
Eine bei Vertragsabschluss nicht vorhersehbare Bebauung des Innenhofs des Mietobjekts mit einer Tiefgarage berechtigt zu einer Minderung der Miete um 7 %, die Entkernung und Aufstockung eines Nachbarhauses zu einer Minderung um 5 % (LG Berlin 63 S 359/12).

Ausfall der Sprechstunde am 21.01.2016 in Einbeck

Leider fällt die Sprechstunde am 21.01.2016 aus.

Wir bitten um Verständnis

Mieterbund Leinetal e.V.