Neues vom Bundesgerichtshof

Bundesgerichtshof

Mischmietverhältnisse: Bundesgerichtshof stärkt Mieterrechte

Bei so genannten Mischmietverhältnissen – das sind einheitliche Mietverhältnisse über Wohnung und Geschäftsräume – gilt, wenn die gewerbliche Nutzung nicht überwiegt, im Zweifel das Wohnraummietrecht. Das bedeutet, Mieter haben dann vollen Kündigungsschutz (BGH VIII ZR 376/13). Während es bei Gewerbemietverhältnissen keinen gesetzlichen Kündigungsschutz gibt, der Vermieter ohne Angabe von Gründen kündigen kann, hat der Mieter bei einem Wohnraummietverhältnis vollen Kündigungsschutz. Der Vermieter darf nur kündigen, wenn er einen im Gesetz aufgeführten Kündigungsgrund hat, wie zum Beispiel Eigenbedarf. Deshalb ist es bei Mischverhältnissen, wo gleichzeitig eine Wohnung und Geschäftsräume angemietet werden, entscheidend für den Mieter, ob sich die Abwicklung des Mietverhältnisses nach Gewerbemietrecht oder nach Wohnraummietrecht richtet. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs kommt es auf den überwiegenden Vertragszweck bei Vertragsabschluss an. Erforderlich ist eine sorgfältige Prüfung aller auslegungsrelevanten Umstände des Einzelfalls. Zu berücksichtigen seien zum Beispiel das verwendete Vertragsformular, das Verhältnis der Gewerbe- zu den Wohnraumflächen, die Verteilung der Gesamtmiete auf Gewerbe und Wohnung und natürlich Formulierungen im Mietvertrag, die auf Wohnraum bzw. Gewerberaum hindeuten. So spricht ein unbefristeter Mietvertrag, genauso wie die Vereinbarung einer einheitlichen Miete ohne Umsatzsteuer, für ein Wohnraummietverhältnis. Lässt sich anhand dieser Indizien ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung im Einzelfall nicht feststellen, gelten im Zweifel die Vorschriften der Wohnraummiete.

Aktuelle Infos
 Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen gegründet: Unter der Leitung von Bundesbauministerin Barbara Hendricks ist am 10. Juli 2014 in Berlin erstmals ein Bündnis, u.a. mit dem Deutschen Mieterbund, für bezahlbares Wohnen und Bauen zusammengekommen. Ziel des Bündnisses ist es, den steigenden Wohnraumbedarf in bestimmten Regionen zu decken und gleichzeitig soziale, demografische und energetische Anforderungen zu berücksichtigen. Die 5 wesentlichen Handlungsfelder, um die es in den nächsten Monaten gehen soll, sind: Neubau von Wohnungen sowie die Belebung des sozialen Wohnungsbaus. Energieeffizienz und Klimaschutz im Gebäudebestand, die demografische Entwicklung, das Wohnen im Alter und nachhaltiges und kostenbewusstes Planen und Bauen.
 Mieterbund fordert 1 Million neue Wohnungen: Bereits einen Tag bevor das Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen zusammentrat, forderte Mieterbund-Präsident Dr. Franz-Georg Rips, in der jetzigen Legislaturperiode müssten insgesamt 1 Million neue Wohnungen entstehen, davon 250.000 Sozialwohnungen. Rips forderte weiter einen Verkaufsstopp für Wohnungsbestände des Bundes, der Länder oder der Kommunen. Die öffentliche Hand dürfe Grundstücke nicht nur unter rein fiskalischen Gesichtspunkten vergeben, sie müsse wohnungs- und sozialpolitische Zielsetzungen berücksichtigen. Bis zum Jahr 2025 müssten 2 Millionen altengerechte, barrierearme Wohnungen geschaffen werden. Bei der energetischen Gebäudesanierung sei eine Neuregelung des Mieterhöhungsrechts erforderlich, und das Wohngeld müsse unter Berücksichtigung einer Heizkosten- bzw. Energiekostenkomponente erhöht werden.

Mieter-Tipp
Abflussverstopfung
Die Kosten zur Beseitigung einer Rohr- oder Abflussverstopfung im Mietshaus sind keine Betriebskosten. Der Vermieter darf diese Kosten nicht in die jährliche Betriebskostenabrechnung einstellen, sie können auch nicht als „sonstige Betriebskosten“ abgerechnet werden. Vermieter müssen die Kosten selbst tragen, es sei denn, sie können einem Mieter konkret nachweisen, dass er die Verstopfung verschuldet hat.