Schadensersatz bei Verletzung des Vorkaufsrechts

Mieter, deren Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann an einen Dritten verkauft wird, haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Unterläuft oder vereitelt der Vermieter dieses Vorkaufsrecht, macht er sich schadensersatzpflichtig (BGH VIII ZR 51/14). Vorkaufsrecht bedeutet, der Vermieter bzw. Verkäufer der ehemaligen Mietwohnung muss dem Mieter die umgewandelte Wohnung zum Kauf anbieten. Der Mieter kann mit seiner Entscheidung, ob er kaufen will oder nicht, solange warten, bis die Wohnung an jemand anderen verkauft ist. Dann muss er sagen, ob er in diesen Kaufvertrag zu denselben Bedingungen, also auch zu dem ausgehandelten Kaufpreis, „einsteigen“ will. Hier hatte der Vermieter ein Mehrfamilienhaus in Hamburg mit 7 Wohnungen zu Eigentumswohnungen umgewandelt. Er verkaufte das Haus mit sämtlichen Eigentumswohnungen zum Gesamtpreis von 1,3 Millionen Euro an einen Dritten. Der anteilige Kaufpreis für die Mieterwohnung betrug 186 571 Euro. Die Mieter wurden weder über den Kaufvertragsabschluss noch über ihr Vorkaufsrecht informiert. Nach dem Verkauf boten die neuen Eigentümer die umgewandelten Wohnungen den dort wohnenden Mietern zu einem Preis von 266 250 Euro an, dem Verkehrswert der Wohnung. Die Mieter machten Schadensersatzansprüche geltend. Hätte der Vermieter sie informiert und ihr Vorkaufsrecht nicht vereitelt, hätten sie die Wohnung im Wert von 266 250 Euro zum Kaufpreis von 186 571 Euro erworben und somit einen Gewinn von mehr als 79 000 Euro gemacht. Der Bundesgerichtshof gab den Mietern Recht. Der ursprüngliche Vermieter muss über 79 000 Euro Schadensersatz zahlen.

Aktuelle Infos

Wohngeld: Das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit hat Anfang Januar einen Referentenentwurf für eine Wohngelderhöhung vorgelegt. Mehr Geld für einkommensschwache Haushalte soll es danach ab 1. Januar 2016 geben. Hierzu sollen die Tabellenwerte um durchschnittlich 39 % erhöhte werden. Die Miethöchstbeträge für die einzelnen Städte und Kreise werden je nach Mietenstufe zwischen 7 % und 27 % angehoben. Im Jahr 2016 soll es dann voraussichtlich 904.000 Wohngeldempfänger-haushalte geben. 363.000 neue Empfängerhaushalte würden erstmals Wohngeld erhalten bzw. wieder Wohngeld bekommen, soweit sie in den letzten Jahren aus dem Bezug dieses staatlichen Zuschusses zum Wohnen herausgefallen sind. Für einen Zweipersonenhaushalt soll sich das Wohngeld durchschnittlich von derzeit 112 Euro im Monat auf 186 Euro erhöhen.

Mietpreisbremse: Um die Wirkungen der Mietpreisbremse auf dem Berliner Wohnungsmarkt zu ermittelt, hat der Berliner Mieterverein zusammen mit dem Forschungsinstitut RegioKontext Mieterhöhungen bei Wiedervermietungen von im Internetportal ImmobilienScout24 im Jahr 2013 angebotenen Wohnungen mit den im Mietspiegel 2013 dargestellten ortsüblichen Mieten verglichen. Danach überschreiten rund 87 % der Angebotsmieten die ortsüblichen Vergleichsmieten um im Schnitt 47,6 %, zum Beispiel um rund 20 % bei den Plattenbauten im Ostteil und rund 55 % bei den bis 1918 bezugsfertig gewordenen Altbauten. Die Mietpreisbremse könnte also zu einer tatsächlichen Dämpfung der Mietpreisentwicklung führen. Problematisch sei aber die Fülle der im Gesetzentwurf vorgesehenen Ausnahmen. Nach Einschätzung des Berliner Mietervereins und der beauftragten Wissenschaftler würde die Mietpreisbremse für etwa 40 % aller Wieder-vermietungsfälle nicht greifen.

Mieter-Tipp
Stehpinkler
Schäden am Marmorfußboden in der Toilette, verursacht durch Urinspritzer eines „notorischen Stehpinklers“, können keine Ersatzansprüche des Vermieters auslösen. Der hatte knapp 2.000 Euro Schadensersatz gefordert. Das Amtsgericht Düsseldorf (42 C 10583/14) erklärte, Mieter dürften auf der Toilette ihrer Wohnung im Stehen pinkeln. So umstritten dieses Verhalten inzwischen auch sei, es gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung. Vorgaben zur Toilettenbenutzung wären unwirksam.

Die Sprechstunde fällt am 02.01.2015 in Einbeck leider aus.

Wir wünschen allen Mitgliedern und Ihren Familien gesegnete Weihnachten
und einen gesunden Start in ins Neue Jahr!

Ihr Mieterbund Leinetal e. V.

Neues aus der Rechtsprechung

Zahlungsverzug: Bei einem Zahlungsverzug, also bei Mietrückständen, von zwei Monatsmieten kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Zusätzlich bzw. gleichzeitig kann er auch ordentlich, das heißt mit der gesetzlichen Kündigungsfrist, kündigen. Zahlt der Mieter daraufhin innerhalb von zwei Monaten alle offenen Mieten nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Die ordentliche Kündigung ist damit aber nicht aus der Welt. Der Vermieter kann an dieser Kündigung festhalten. Das ist trotz Zahlung aller Mietrückstände nicht treuwidrig (LG Berlin 67 S 290/14). Anders nur in seltenen, besonders gelagerten Ausnahmefällen, z. B. wenn der Mieter sofort nach der Kündigung die Rückstände ausgleicht und er nachvollziehbare Gründe für sein Verhalten hat.

Schadensersatz: Muss die Feuerwehr wegen eines epileptischen Anfalls des Mieters dessen Wohnungstür aufbrechen, ist der Vermieter zur Reparatur der Tür verpflichtet. Er kann gegen den Mieter keinen Schadensersatzanspruch in Höhe der Reparaturkosten geltend machen. Der Mieter ist für den Schaden nicht verantwortlich, er hat ihn nicht verschuldet (AB Berlin-Mitte 20 C 321/12).

Aktuelle Infos

Im Jahr 2013 haben die Juristen der 320 örtlichen DMB-Mietervereine mehr als 1,1 Millionen Rechtsberatungen durchgeführt. Beratungsthema Nr. 1 waren wie im Vorjahr die Betriebskosten. Ein Drittel (32,6 %) aller Beratungen drehte sich um die so genannte zweite Miete. An zweiter Stelle lagen Beratungen zu Wohnungsmängeln (18,9 %) vor den allgemeinen Vertragsangelegenheiten (13,2 %). 9,2 % aller Beratungen, in Großstädten sogar 11,8 %, haben Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete als Hintergrund. Hier ist Zahl der Beratungen um rund 30 % angestiegen. Die weiteren Beratungsthemen waren Mietkaution (5,6 %), Schönheitsreparaturen (5,2 %), Mieterkündigung (4,0 %), Modernisierung (3,0 %), Vermieterkündigung (2,2 %) und Umwandlung / Eigentümer-wechsel (1,6 %). Wichtig noch: 97,6 % aller Beratungsfälle wurden außergerichtlich beigelegt, das heißt ohne Einschaltung eines Gerichts.

Am Donnerstag, dem 13. November, ist das Mietrechtsnovellierungsgesetz (Mietpreisbremse und Bestellerprinzip) im Bundestag eingebracht worden. Während den Oppositionsparteien die Regelungen der „Minimietpreisbremse“ nicht weit genug gehen, verteidigten CDU/CSU und SPD ihren Gesetzesantrag in der Bundestagsdebatte. Allerdings will die CDU/CSU die Mietpreisbremse an qualifizierte Mietspiegel knüpfen, und die SPD will über die Vorschläge des Bundesrats aus der letzten Woche noch einmal nachdenken. Das Gesetz wurde erwartungsgemäß nach der ersten Lesung an die zuständigen Bundestagsausschüsse verwiesen. Dort wird weiterberaten. Verfassungswidrig? Unnötig? Überfällig? Nachdem schon der Maklerverband IVD erklärt hatte, das Bestellerprinzip im Mietrecht sei verfassungswidrig, legte am Donnerstag auch der Eigentümerverband Haus & Grund ein Gutachten vor, wonach die Mietpreisbremse verfassungswidrig sei. Zeitgleich veröffentlichten die Makler Zahlen, wonach der Mietenanstieg auf breiter Front gestoppt und deshalb die Mietpreisbremse überflüssig sei. Ganz anders beurteilt das ein Gutachten, das Bündnis 90/Die Grünen in Auftrag gegeben hatten. Danach stiegen die Mieten bei Wiedervermietungen weiterhin stark an, nicht zuletzt weil die Bundesregierung die Mietpreisbremse verschleppt. Die sei überfällig.

Mieter-Tipp

Lüften
Gerade in der Übergangszeit, in der die Mieträume kaum oder noch gar nicht geheizt werden, ist Lüften wichtig, damit Feuchtigkeitsschäden verhindert werden. Deshalb sollte je nach Nutzung der Räume zwei- bis dreimal am Tag Durchzug gemacht werden – Fenster weit öffnen und gründlich lüften.

Ausfall der Sprechstunde in Alfeld am 20.10.2014

Aufgrund einer Fortbildungsmaßnahme fällt heute am 20.10.2014 die Sprechstunde aus.

Wir bitten um Ihr Verständnis.

Mit freundlichen Grüßen

Mieterbund Leinetal e.V.

Neues aus der Rechtsprechung

Schönheitsreparaturen durch Vermieter: Ist die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam, ist der Vermieter zu entsprechenden Renovierungsarbeiten verpflichtet. Weigert er sich trotz Anmahnung durch den Mieter, gerät er in Verzug. Der Mieter kann für die dann von ihm veranlassten Schönheitsreparaturen einen Kostenvorschuss des Vermieters verlangen. Der Kostenvorschuss umfasst hier u.a. die Entfernung der Raufasertapete, das Streichen der Wände nach vorheriger Grundierung und Spachtelung sowie das Entfernen einer „optisch verbrauchten“ Styropordecke und die anschließende malermäßige Bearbeitung der Flurdecke (LG Berlin 65 S 190/12).

Aktuelle Infos

Heizspiegel 2014: Deutscher Mieterbund und co2online haben den neuen Bundesweiten Heizspiegel 2014 veröffentlicht. Danach mussten im Jahr 2013 Mieter durchschnitt 1.000 Euro Heizkosten für eine 70 Quadratmeter große Wohnung zahlen. Am tiefsten in die Tasche greifen mussten Mieter, deren Mieter mit Heizöl beheizt wird. Hier kostete die 70 Quadratmeter große Wohnung im Schnitt 1.085 Euro. Das waren knapp 20 Prozent mehr, als Haushalte mit einer Erdgasheizung bezahlten. Diese zahlten 910 Euro für ihre 70 Quadratmeter große Wohnung. Die Kosten für eine mit Fernwärme beheizte Wohnung betrugen im Durchschnitt 1.055 Euro und waren damit rund 16 Prozent höher als für gasbeheizte Wohnungen. 2013 ist es insgesamt etwas kühler gewesen als 2012, so dass ein geringer Anstieg des Heizenergieverbrauchs festzustellen ist. Im Gegenzug ist der Heizölpreis um durchschnittlich 6 Prozent gesunken, die Erdgaspreise stiegen um 1,3 Prozent und die Fernwärmepreise um 2,8 Prozent. Folge dürfte sein, dass die Heizkosten für Mieter von ölbeheizten Wohnungen etwas geringer ausfallen könnten als noch im Vorjahr. Für alle übrigen Haushalte bleiben die Heizkosten hoch, wird es auch bei der Abrechnung für 2013 zu höheren Kosten kommen.

Heizkostenprognose für 2014: Für das Abrechnungsjahr 2014 wird es für die meisten Haushalte „Geld zurück“ heißen. Die Preise für Heizöl sind von Januar bis Juli erneut um 5,4 Prozent gesunken. Auch Fernwärme wurde um gut 1 Prozent preiswerter, der Gaspreis lag stabil auf Vorjahresniveau. Gleichzeitig ist der Energieverbrauch im 1. Halbjahr 2014 gesunken. Die Wintermonate waren zu Beginn des Jahres deutlich weniger kalt als noch 2013. Dieser Trend setzt sich im Oktober 2014 fort, der bisher ebenfalls deutlich wärmer ist. Konsequenz wird aller Voraussicht nach sein, dass die Heizkostenabrechnung für 2014 aus heutiger Sicht deutlich niedriger ausfallen wird.

Heizspiegel: Bereits zum 10. Mal veröffentlichte die co2online gemeinnützige GmbH den Bundesweiten Heizspiegel. Das Projekt wird vom Bundesministerim für Umwelt, Naturschutz, Bau- und Reaktorsicherheit gefördert und vom Deutschen Mieterbund unterstützt. Für die aktuelle Auflage des Heizspiegels wertete co2online rund 65.000 Gebäudedaten aus ganz Deutschland aus. Der Bundesweite Heizspiegel 2014 ist als kostenloses PDF-Dokument unter www.mieterbund.de zu finden. Ob der Heizenergieverbrauch, die Heizkosten und die CO2-Immissionen des Gebäudes angemessen oder zu hoch sind, können Mieter und Eigentümer mit dem bundesweiten Heizspiegel 2014 prüfen. Der Heizspiegel enthält Tabellen für die Energieträger Heizöl, Fernwärme und Gas, differenziert nach Gebäudegrößen und gibt an, welche Energieverbräuche und welche Energiekosten im Jahr 2013 durchschnittlich entstanden sind.

Mieter-Tipp

Katzengitter
Mieter dürfen Balkon, Fenster oder Türen mit einem Katzengitter sichern. Das gilt zumindest dann, wenn das Katzengitter weder eine optische Beeinträchtigung noch einen Eingriff in die bauliche Substanz der Mietsache darstellt (AG Schorndorf 6 C 1166/11). Das Katzengitter war hier nur vom Parkplatz hinter dem Haus, den ausschließlich Hausbewohner und Besucher nutzen, und von wenigen umliegenden Fenstern aus zu sehen. Da das Katzengitter allein stand, nicht anmontiert werden musste und jederzeit entfernt werden konnte, durfte es letztlich montiert werden.

Bundesgerichtshof

Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten
Da vor Ort kein Mietspiegel existierte, musste zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf ein Sachverständigengutachten zurückgegriffen werden. Der Sachverständige hatte bei 11 Vergleichswohnungen eine Mietspanne von 6,05 Euro bis 8,00 Euro ausgemacht. Daraufhin sprach das Landgericht Karlsruhe dem Vermieter die geforderte Mieterhöhung von knapp 20 % auf 7,74 Euro pro Quadratmeter zu. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 346/10) hob das Urteil auf. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dürfe nicht einfach auf den Spitzenwert der Vergleichsmieten abgestellt werden. Bei einer sehr weit auseinandergehenden Streuung, wie hier von 6,05 Euro bis 8,00 Euro, müsse das Gericht auf der Grundlage einer ausreichend großen repräsentativen Stichprobe vergleichbarer Wohnungen dieses breite Spektrum der am Markt tatsächlich gezahlten Mieten auf den engeren Bereich der Mieten begrenzen, der als Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete anzusehen ist. Das sei die Eingrenzung auf die hier „üblichen Entgelte“. Die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete werde in der Regel durch Einstufung der Wohnung innerhalb einer Spanne aufgrund zusätzlicher qualitativer Kriterien näher bestimmt.

Aktuelle Infos
 Mietpreisbremse: Sechs Monate nachdem Justizminister Heiko Maas einen Entwurf zur Begrenzung der Wiedervermietungsmieten vorgelegt hat, einigte sich jetzt die Koalition auf die so genannte Mietpreisbremse. Künftig soll in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten die neue Miete nach einem Mieterwechsel höchstens noch 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Abweichend vom ursprünglichen Ministerentwurf einigten sich die Fraktionen von CDU/CSU und SPD jetzt darauf, den Wohnungsneubau von der Mietpreisbremse völlig auszunehmen. Ursprünglich sollte die Mietpreisbremse zwar nicht die Erstvermietung im Wohnungsneubau betreffen, wohl aber Zweit- und Drittvermietungen in diesem Bereich. Der jetzt gefundene Kompromiss trägt den Forderungen von CDU/CSU und Wohnungswirtschaft Rechnung. Die gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbremse werden insgesamt für den Wohnungsneubau nicht gelten. Nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes ist diese Regelung falsch und überflüssig. Die Bedeutung für die Praxis dürfte aber eher gering sein. Nachbesserungsbedarf sieht der Deutsche Mieterbund an anderer Stelle. Hält sich der Vermieter nicht an die durch die Mietpreisbremse gezogenen Grenzen, kann der Mieter die hohe Miete rügen und von diesem Zeitpunkt an nur noch die gesetzlich zulässige Miete zahlen. Das aber ist eine Einladung an Vermieter, es zunächst einmal mit überhöhten Mieten zu versuchen. Notwendig ist deshalb eine Sanktion für Vermieter, die gegen das Gesetz verstoßen. Mieter müssen zumindest die seit Vertragsabschluss zu viel gezahlte Miete zurückfordern können.

 Barrierefreier Wohnraum: Der Bedarf an barrierefreien Wohnungen wächst, denn Deutschland wird immer älter. Doch bislang ist nur ein Bruchteil der Wohnungen auf die Bedürfnisse von Menschen mit Mobilitätseinschränkungen zugeschnitten. Bei ImmobilienScout24 waren nur rund 6 % aller Wohnungen, die im Jahr 2013 auf dem Portal zur Miete oder zum Kauf angeboten wurden, als barrierefrei gekennzeichnet. Im Städtevergleich schneidet Freiburg mit 18,3 % barrierearmen bzw. barrierefreien Wohnungen am besten ab. Kriterien sind breite Türen, bodengleiche Duschen und ein stufenloser Zugang. Liegt die Wohnung nicht ebenerdig, sind Aufzüge ein wichtiges Kriterien. Nach Freiburg erfüllen diese Kriterien am häufigsten der Kreis Fulda (16,9 %), Karlsruhe (16,7 %), der Kreis Schwäbisch-Hall (15,9 %) und der Kreis Donau-Ries (15,8 %). Am schlechtesten schnitten Hoyerswerda (0,4 %), der Kreis Weser-Marsch (0,5 %) und der Kreis Sömmerda (0,7 %) ab.

Mieter-Tipp
Standfestigkeit von Bäumen
Die Kosten für eine Baumwartung / Baumkontrolle, das heißt die Überprüfung der Standfestigkeit von Bäumen, sind keine Gartenpflegekosten und keine Betriebskosten, die auf Mieter umgelegt werden können. Derartige Kontrolltätigkeiten haben nichts mit Gartenpflegekosten zu tun (AG Bottrop 11 C 59/14).

Sehr geehrte Mitglieder,

die Sprechstunde fällt aus Fortbildungsgründen am

24.09.2014 in Alfeld von 17.00 Uhr bis 18.00 Uhr aus und

am 26.09.2014 in Einbeck in der Zeit von 9.30 Uhr bis 11.00 Uhr.

Wir bitten um Ihr Verständnis.

Bundesgerichtshof

Mieterhöhung in Textform

Für Mieterhöhungen, zum Beispiel auf die ortsübliche Vergleichsmiete, reicht „Textform“ aus. Das bedeutet, die formellen Anforderungen gegenüber der „Schriftform“ sind niedriger. Die eigenhändige Unterschrift ist nicht mehr zwingend erforderlich. Es reicht aus, wenn die Erklärung lesbar, die Person des Absenders angegeben und der Abschluss der Erklärung erkennbar ist. Stammt die Mieterhöhung in Textform von einer juristischen Person (GmbH oder Aktiengesellschaft), ist es nicht erforderlich, den für die Gesellschaft tätig gewordenen Mitarbeiter namentlich zu nennen. Es genügt die Angabe des Namens der juristischen Person (BGH VIII ZR 72/14). Letztlich diene die Textform der Erleichterung des Rechtsverkehrs. Die würde in ihr Gegenteil verkehrt, wenn die Person, die gehandelt hat, namentlich aufgeführt und noch eine eigenhändig unterschriebene Vollmacht für sie vorgelegt werden müsste.

Aktuelle Infos
 Wohnungsbautag 2014: Ein breit aufgestelltes Verbändebündnis aus Bauwirtschaft, Vermieterverbänden, IG BAU und Deutschem Mieterbund hat auf dem Wohnungsbautag 2014 in Berlin Neubauwohnungen auch für Durchschnittsverdiener gefordert. Mit zwei auf dem Wohnungsbautag vorgestellten Studien werden Möglichkeiten aufgezeigt, wie dies in der Praxis tatsächlich realisiert werden könnte. Durch eine Verbesserung der steuerlichen Abschreibungs-bedingungen, eine Reduzierung der Baulandkosten und eine um 1 % verbesserte Finanzierung könnten Baukosten und im Idealfall die Kaltmieten in Neubauten um mehr als 4 Euro/qm gesenkt werden. In einer zweiten Studie wurde deutlich gemacht, welchen Einfluss gesetzliche Vorgaben für die Baukosten haben. So schlägt eine Tiefgarage mit 292 Euro/qm, ein Kellergeschoss mit 122 Euro/qm, der Aufzug mit 68 Euro/qm und eine Dachbegrünung mit 41 Euro/qm zu Buche.

 Wohngelderhöhung kommt zum 1.7.2015: Auf dem Wohnungsbautag 2014 griff Bauministerin Barbara Hendricks die Mieterbund-Forderung auf und kündigte an, das Wohngeld werde zum 1. Juli 2015 erhöht werden. Neben einer Erhöhung des Leistungsumfangs und neuen Miethöchstbeträgen werde auch eine Heizkostenkomponente wieder eingeführt. Zum Thema energetische Modernisierungen sagte die Ministerin, sie strebe „Warmmietenneutralität“ an. Mieterhöhungen dürften allenfalls geringfügig über der Heizkostenersparnis liegen.
 Umzug meist aus Liebe: Das Internetportal Immonet.de hat die Gründe für einen Umzug erforscht und dabei festgestellt: Die meisten Menschen in Deutschland motiviert die Liebe, die Wohnung zu wechseln. 49 % ziehen in die Nähe ihres Partners. Dabei ziehen der Liebe wegen deutlich mehr Frauen (55 %) als Männer (43 %) um. Berufsbedingt, das heißt wegen einer neuen Anstellung, ziehen 26 % aller Befragten um. 19 % wechseln die Wohnung, um ihr Zuhause zu vergrößern. Im Schnitt ziehen die Deutschen in ihrem Leben 4,5 Mal um.

Mieter-Tipp
Einzug
Der Vermieter muss sicherstellen, dass der Mieter pünktlich zum vereinbarten Vertragstermin in die Wohnung einziehen kann. Die durch eine Verzögerung der Wohnungsübergabe zusätzlich anfallenden Kosten muss der Vermieter übernehmen. Kosten entstehen insbesondere dann, wenn der Mieter die alte Wohnung im Vertrauen auf die Beziehbarkeit der neu angemieteten Wohnung schon geräumt hat und er sich jetzt kurzfristig eine anderweitige Unterkunft besorgen muss.

Bundesgerichtshof

 Vereinbarung zur Umlage von Betriebskosten: Gemäß einem 1973 abgeschlossenen Mietvertrag sollte der Mieter zusätzlich zur Miete die Kosten für „Heizung“ und „Nebenkosten“ tragen. In den nachfolgenden Jahren rechnete der Vermieter immer wieder andere Kosten ab, unter anderem auch Allgemeinstrom, Haftpflicht, Leitungswasser, Müllentsorgung sowie Hausmeister und Außenanlage. Zu Recht? Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 36/14) reicht die Bezeichnung „Nebenkosten“ nicht aus, um die oben genannten Kostenpositionen wirksam auf die Mieter abzuwälzen. Zu unbestimmt. Der Mietvertrag ist im Laufe des Mietverhältnisses auch nicht stillschweigend dahingehend geändert worden, dass der Mieter die fraglichen Kostenpositionen zahlen soll. Dazu reicht es nicht aus, wenn der Vermieter die Kosten abrechnet, und der Mieter eine darauf beruhende Nachzahlung ausgleicht. Zu klären ist hier, nach Ansicht des Bundesgerichtshofs aber noch, ob der Vermieter seinen Mieter über Änderungen bei den Nebenkosten schriftlich oder telefonisch informiert hat und erst dann die Abrechnung geschickt hat. Die Klärung muss jetzt das Landgericht Waldshut-Tiengen vornehmen.

Aktuelle Infos
 Barrierefreie Wohnungen: Nach Angaben von ImmobilienScout24 und dem Verein Sozialhelden e.V. besteht ein enormer Bedarf an barrierefreien Wohnungen. Dieser Bedarf wird in Zukunft aufgrund der demografischen Entwicklung weiter wachsen. Nicht nur für Rollstuhlfahrer, sondern auch für Senioren mit Mobilitätseinschränkungen oder Familien mit Kleinkindern ist es wichtig, ebenerdig zugängliche Wohnungen zu finden. Fast 50.000 Suchen werden pro Monat mit dem Merkmal „stufenloser Zugang“ auf dem Portal von ImmobilienScout24 geschaltet. Häufig werden Wohnungen, die vom Vermieter oder Makler als rollstuhlgerecht eingestuft werden, mit dem Merkmal „barrierefrei“ gekennzeichnet. Allerdings haben viele dieser Immobilien schon am Hauseingang Stufen, die für Rollstuhlfahrer ein unüberwindbares Hindernis darstellen. ImmobilienScout24 arbeitet jetzt mit dem Begriff „stufenloser Zugang“. Hierdurch soll garantiert werden, dass ohne weitere Hindernisse in die Wohnung gelangt werden kann. Gemeint sind Erdgeschosswohnungen ohne Stufen oder Wohnungen, die über einen Aufzug oder eine Rampe erreichbar sind.
 Wohnkosten für Studenten: Studierende in Hamburg haben mit einer monatlichen Mietbelastung von durchschnittlich 15,20 Euro je Quadratmeter bundesweit die höchsten Wohnkosten. Darauf folgen die südlichen Flächenländer Baden-Württemberg mit 14,40 Euro Warmmiete pro Quadratmeter und Bayern mit 14,30 Euro pro Quadratmeter. Dann folgen Hessen mit 13,50 Euro, Rheinland-Pfalz mit 13,10 Euro, Nordrhein-Westfalen und Bremen mit jeweils 12,40 Euro, Niedersachen mit 12,20 Euro, das Saarland, Berlin und Schleswig-Holstein mit jeweils 12,10 Euro, Brandenburg mit 11,60 Euro, Thüringen mit 11,50 Euro, Mecklenburg-Vorpommern mit 10,80 Euro und Sachsen mit 10,30 Euro. Schlusslicht ist mit 10,10 Euro Sachsen-Anhalt, hier wohnt man 34 % günstiger als in Hamburg, aber immer noch ausgesprochen teuer.
Mieter-Tipp

 Schuhregal: Das Aufstellen eines Schuhregals oder –schranks im Hausflur gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, soweit im Einzelfall keine Behinderung oder Gefahren davon ausgehen (AG Herne 20c 67/13).
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Bundesgerichtshof
Bilder von Mieterfest in Informationsbroschüre erlaubt

Eine Wohnungsbaugenossenschaft ist berechtigt, in einer Informationsbroschüre über ein Mieterfest zu berichten. In diesem Zusammenhang dürfen auch Bilder von Mietern veröffentlicht werden. Mieter haben keinen Anspruch auf Zahlung einer Geldentschädigung, wenn ihr Bild ohne ihre Einwilligung veröffentlicht wird. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH VI ZR 197/13) handelt es sich bei den Bildern des Mieterfestes um Bilder aus dem Bereich der Zeitgeschichte. Die Informationsbroschüre der Genossenschaft, in der über das Fest berichtet wurde, war an ihre Mieter gerichtet, also an den beschränkten Personenkreis, der üblicherweise an dem Fest teilnahm und entsprechend der Ankündigung eingeladen war. Die Genossenschaft kann sich auf ein schützenswertes Interesse berufen, ihre Genossenschaftsmieter im Bild über den Ablauf und die Atmosphäre der Veranstaltung zu informieren. Die Bildberichterstattung über das Mieterfest erfüllt eine wichtige Funktion, denn ein solches Fest pflegt und schafft gute nachbarschaftliche Beziehungen. Auf der anderen Seite ist die mögliche Beeinträchtigung der Mieterrechte bei einer Veröffentlichung des Bildes nur gering.

Aktuelle Infos
 Umzugsquoten: Nach Angaben der Wärmemessdienstfirma Techem liegt die Umzugsquote im Bundesdurchschnitt bei 9,9 %. Das bedeutet, fast jeder 10. Mieter hat im vergangenen Jahr seinen Wohnsitz gewechselt. Die geringste Umzugsquote hat Berlin mit 7,6 %. Auch die Mieter in Hamburg und Sachsen ziehen mit 8,2 % bzw. 8,5 % deutlich weniger um als im Bundesdurchschnitt. In Hessen und Thüringen liegt die Umzugsquote bei 8,8 %, in Baden-Württemberg bei 8,9 % und in Brandenburg bei 9,1 %. Auf der anderen Seite sind die Bewohner in Bremen offensichtlich überdurchschnittlich mobil, hier liegt die Umzugsquote bei 14 %. Es folgen das Saarland mit 11,8 % und Schleswig-Holstein mit 11,7 %, Niedersachsen mit 11,1 %, Rheinland-Pfalz mit 10,6 %, Mecklenburg-Vorpommern mit 10,1 %, Nordrhein-Westfalen mit 10 % und Sachsen-Anhalt mit 9,9 Prozent sowie Bayern mit 9,7 %.
 Günstiges Mieten: Berlin will private Vermieter finanziell unterstützen, wenn sie günstige Mieten verlangen. Die Wohnungseigentümer sollen sich verpflichten, 10 Jahre lang nur die ortsübliche Vergleichsmiete, anfangs jedoch nicht mehr als 6 Euro pro Quadratmeter, zu fordern und an Berliner mit Wohnberechtigungs-schein zu vermieten. Alle zwei Jahre ist eine Mieterhöhung von 20 Cent pro Quadratmeter erlaubt. Im Gegenzug werden die Eigentümer mit monatlich 2 Euro pro Quadratmeter gefördert. Für das Pilotprojekt stehen zunächst 1 Million Euro zur Verfügung.

Mieter-Tipp

Briefkasten
Zum vertragsgemäßen Zustand der Mietsache gehört es auch, dass Mieter einen Briefkasten haben. Briefkästen müssen funktionstüchtig sein. Das bedeutet, DIN-A4-Umschläge oder Zeitschriften müssen problemlos zugestellt werden können. Die Post muss vor Regen oder Durchnässung geschützt werden. Soweit diese Vorgaben nicht eingehalten werden, kann der Mieter Abhilfe verlangen bzw. unter Umständen sogar die Miete kürzen.