Frage: Nach der Gesetzeslage muss der Vermieter über die Heizkosten in einem Hause „verbrauchsabhängig“ abrechnen. Was heißt das eigentlich?

Antwort: Um Anreize zum Energiesparen zu geben, wird nur ein Teil der Heizkosten nach einem festen Maßstab (meist Quadratmeter) abgerechnet, während für den anderen Teil der konkrete Verbrauch des Mieters ermittelt wird. Dafür gibt es die Heizkostenverteiler, auf denen man die verbrauchten Einheiten ablesen kann.

Frage: Und wenn die Heizkostenverteiler nicht angebracht sind, was gilt dann?

Antwort: Dann kann der Mieter von den entstandenen Heizkosten 15 % abziehen.

Frage: Und was gilt, wenn zwar Messgeräte zur Erfassung des Wärmeverbrauchs vorhanden sind, aber keine entsprechenden Geräte zur Ermittelung des Warmwassers? Ist auch dann ein Abzug von 15 % möglich?

Antwort: Mit diesem Fall hat sich der Bundesgerichtshof befasst und mit Urteil vom 14.09.2005 – VIII ZR 195/04 – entschieden, dass in einem solchen Fall das Kürzungsrecht nicht für die Heizkosten gilt, sondern nur für die Warmwasserkosten. Zur Begründung weist der Bundesgerichtshof darauf hin, dass dann, wenn ein Strafabzug bei der Berechnung der Heizkosten insgesamt erfolgen könnte, für den Vermieter kein Anreiz mehr vorhanden wäre, zumindest für die Wärmeversorgung Messgeräte vorzusehen. Möchte der Vermieter sich zukünftig keinen Abzug mehr gefallen lassen, muss er nachrüsten und Warmwassergeräte installieren.

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Berlin, 13.11.2006

Mieterbund-Direktor Dr. Franz-Georg Rips:

70 Prozent gegen Wohnungsverkäufe
Freiburger Signal an Politiker in ganz Deutschland

(dmb) „Wer öffentliche Wohnungsbestände verkaufen will, stellt sich gegen die Interessen der Mehrheit der Bürger. Das ist das Freiburger Signal an Politiker in ganz Deutschland“, kommentierte Dr. Franz-Georg Rips, Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), das Ergebnis des Freiburger Bürgerentscheides. 70,5 Prozent der Freiburger hatten am Sonntag gegen geplante Verkäufe ihrer städtischen Wohnungen gestimmt. Die Pläne des Oberbürgermeisters und der Ratsmehrheit sind damit „vom Tisch“.

„Die Bürger und Mieter in den Städten wehren sich. Sie protestieren und demonstrieren gegen Wohnungsverkäufe. Und sie zeigen jetzt auch mit dem Stimmzettel, dass sie für ihre Interessen erfolgreich kämpfen“, sagte Rips. Wer gegen die Bürger- und Mieterinteressen Politik mache, dem drohe bei Bürgerentscheiden, Volksbegehren und Wahlen eine klare Abfuhr.

„Ich hoffe, dass Kommunen und Länder, die ebenfalls Verkaufsabsichten hegen, aus der Freiburger Entscheidung ihre Lehren ziehen. Eine Wohnungspolitik gegen die Interessen der großen Mehrheit der Bürger muss scheitern“, so Rips.

+++

Berlin, 18.10.2006 Mieterbund-Direktor Dr. Franz-Georg Rips: Gagfah-Börsengang Mieterbund fürchtet hohen Renditedruck, Umwandlungen und Mieterhöhungen (dmb) „Mit dem Gagfah-Börsengang werden aus standortgebundenen Immobilien endgültig weltweit handelbare Kapitalanlageprodukte“, kritisierte Dr. Franz-Georg Rips, Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB). „Die 150.000 Gagfah- bzw. Fortress-Wohnungen werden jetzt durchgehandelt wie x-beliebige Wirtschaftsprodukte, wie Autos oder Schweinehälften.“ Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes werde sich durch den Börsengang der Renditedruck noch einmal deutlich erhöhen. „Unsere Befürchtungen bestätigen sich.

Schon im Vorfeld des Börsengangs hat Gagfah / Fortress angekündigt, verstärkt auf Wohnungsverkäufe, also Umwandlungen, und Mieterhöhungen zu setzen. Angeblich sollen über den gesamten Wohnungsbestand durchschnittlich 9-prozentige Erhöhungen in den nächsten Jahren erfolgen“, erläuterte Rips. „Die Zeche zahlen also die Mieter.“ Mieterbund-Direktor Rips wies weiter darauf hin, dass der Finanzinvestor Fortress mit Hilfe des Börsengangs rund ein Fünftel seiner Anteile an der Gagfah abstoßen werde. Gleichzeitig kündigte Fortress neue Wohnungskäufe im großen Stil an. Rips: „Der Wohnungshandel blüht. Das Monopoly-Spiel für internationale Investoren

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Berlin, 30. Januar 2006

Bundeskanzlerin Angela Merkel im Interview mit der MieterZeitung:

„Kein Grund, am geltenden Mietrecht etwas zu ändern“
Bundeskanzlerin äußerst sich erstmals zu mietrechtlichen und wohnungspolitischen Fragen

(dmb) „Das aktuelle Mietrecht trägt den unterschiedlichen Interessen Rechnung. Es hat zu einem besseren Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern beigetragen. Ich sehe daher keinen Grund, an dem geltenden Mietrecht etwas zu ändern“, so Bundeskanzlerin Angela Merkel in einem Interview für die morgen erscheinende Februar-Ausgabe der MieterZeitung des Deutschen Mieterbundes (DMB).

„Damit bekennt sich Bundeskanzlerin Angela Merkel eindeutig zu dem geltenden sozialen Mietrecht. Gleichzeitig erteilt sie den Überlegungen und Forderungen aus der Wahlkampfzeit von FDP und Teilen der CDU nach „genereller Überprüfung“ oder „Liberalisierung“ eine klare Absage“, freute sich Mieterbund-Direktor Dr. Franz-Georg Rips über die klare Aussage der Kanzlerin zum sozialen Mietrecht, zu Kündigungsschutz und Mietpreisrecht.

Auf die Frage nach der Beteiligung des Bundes an den Wohnkosten für ALG II-Empfänger antwortete Angela Merkel: „Die zweckgebundene Beteiligung des Bundes an den Leistungen für Unterkunft für Bezieher des Arbeitslosengeldes II ist gesetzlich gesichert“.

„Um den Anstieg der Energiekosten zu begrenzen, brauchen wir einen funktionierenden Wettbewerb“, erklärte Angela Merkel. Sie kündigte an, die Bundesregierung werde dafür die Rahmenbedingungen schaffen. Außerdem seien für das CO2-Gebäudesanierungs-programm in den nächsten vier Jahren die zur Verfügung stehenden Mittel von jährlich 360 Millionen Euro auf jeweils eine Milliarde Euro aufgestockt worden. Damit sollen Energiemaßnahmen in Wohnungen gefördert werden, vom Fenstereinbau bis hin zu neuen Heizungsanlagen. „Auch Mieter können künftig für Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten jährlich bis zu 600 Euro von der Steuer abziehen“, kündigte die Bundeskanzlerin an.

Keine konkreten Zahlen nannte Angela Merkel in Bezug auf die Stadtentwicklung. Angesprochen auf die Finanzierung der Programme „Soziale Stadt“, „Stadtumbau Ost und West“ und die „Städtebauförderung“, sagte sie, in der mittelfristigen Finanzplanung seien bis 2009 Mittel für die Stadtentwicklung vorgesehen. Über die endgültige Höhe der Beträge entscheide aber das Parlament im Rahmen der jährlichen Haushaltsberatungen.

Offensichtlich keinen Handlungsbedarf sieht die Bundeskanzlerin bei Wohnungsverkäufen, insbesondere der öffentlichen Hand an ausländische Investoren. Auch die Einführung von so genannten REITs hält sie für wenig problematisch. „Unser soziales Mietrecht gewährleistet dabei, dass die Rechte der Mieterinnen und Mieter wirkungsvoll geschützt sind.“ Beim Thema REITs komme hinzu, dass die Gesellschaften von ihrer Unternehmensphilosophie her an einem zufriedenen Mieterbestand interessiert sein müssen.

+++

13 landesweite Betriebskostenspiegel veröffentlicht Betriebskosten im Westen 10 Prozent höher als im Osten (dmb) „Ab heute gibt es 13 regionale, landesweit geltende Betriebskostenspiegel in Deutschland“, informierte Dr. Franz-Georg Rips, Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), in Berlin. „Die neuen Instrumente für Kostentransparenz und Vergleichbarkeit bei den Betriebskosten gelten für Baden-Württemberg, Bayern, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachen, Nordrhein-Westfalen, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Lediglich für Rheinland-Pfalz und Saarland konnten keine regionalen Betriebskostenspiegel erstellt werden. Hier reichte das verfügbare Datenmaterial nicht aus, um verlässliche und repräsentative Aussagen zu machen.“ Bereits am 1. Dezember 2005 hatte der Deutsche Mieterbund den ersten bundesweiten Betriebskostenspiegel für Deutschland vorgelegt und allen Interessierten kostenlos zur Verfügung gestellt (www.mieterbund.de). Ziel des Betriebskostenspiegels ist es, Transparenz und Vergleichbarkeit sowohl für Wohnungssuchende als auch für die mehr als 21 Millionen Haushalte herzustellen, die jährlich Betriebskostenabrechnungen erhalten. Gleichzeitig soll der Betriebskostenspiegel Anhaltspunkte für eine Überprüfung der Abrechnung nach Wirtschaftlichkeitsgesichtspunkten liefern, und er soll Vermietern Hinweise geben, wo Einsparmöglichkeiten existieren und Maßnahmen eingeleitet werden sollten, um überhöhte Betriebskosten zu reduzieren. Mit den jetzt vorgelegten, landesweit geltenden Betriebskostenspiegeln können erstmals regionale Aspekte verstärkt berücksichtigt werden. Das gilt beispielsweise für unterschiedlich hohe Heiz- und Warmwasserkosten, vor allem aber auch für Unterschiede bei Kosten im Bereich der einzelnen Dienstleistungen und bei regionalen Gebühren. „Aus unseren landesweiten Betriebskostenspiegeln ergibt sich beispielsweise, dass in den westlichen Bundesländern im Durchschnitt 2,61 Euro pro Quadratmeter im Monat für Betriebskosten gezahlt werden müssen, 10 Prozent mehr als in den östlichen Bundesländern, wo 2,38 Euro pro Quadratmeter im Monat zu zahlen sind. In den östlichen Bundesländern liegen die Kosten für Heizung und Warmwasser im Durchschnitt bei 0,90 Euro pro Quadratmeter im Monat, 6,5 Prozent höher als in den westlichen Bundesländern. Den größten Preisunterschied gibt es aber bei der Grundsteuer. Während in den östlichen Bundesländern durchschnittlich 0,12 Euro pro Quadratmeter im Monat hierfür gezahlt werden müssen, werden im Westen 0,21 Euro pro Quadratmeter im Monat in Rechnung gestellt. Auch die Aufzugskosten (+ 40 %), die Kosten für Müllbeseitigung (+ 40 %), die Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen (+70 %) oder die Kosten für den Hauswart (+ 50 %) liegen in den westlichen Bundesländern durchschnittlich deutlich höher als in den östlichen Bundesländern“, erläuterte Rips. Die neuen, 13 landesweiten Betriebskostenspiegel können bei den Landesverbänden des Deutschen Mieterbundes abgerufen werden.

Deutsche Immobilienprofis haben abgestimmt: Der beste Lobbyist unter allen immobilienwirtschaftlichen Verbänden ist der Deutsche Mieterbund (Immobilien Zeitung 21/2005 vom 6.10.2005).

Ø      Wie bekannt sind die Immobilienverbände?

Ø      Und wie gut sind sie?

Diese Fragen stellte im Rahmen einer Umfrage die Immobilien Zeitung gemeinsam mit der Leipziger Immo Media Consult. 625 Personen haben an der Umfrage teilgenommen. Davon sind 65 Prozent in einem immobilienwirtschaftlichen Verband organisiert. Ein Drittel der Befragten ist in der Immobilienvermittlung tätig, weitere 15 Prozent arbeiten als Projektentwickler / Bauträger, 15 Prozent ordnen sich dem Bereich Bank, Finanzierung, Investment zu, 13 Prozent sind Verwalter und 11 Prozent Berater und Anwälte.

Im Rahmen der Umfrage wurde der Bekanntheitsgrad von 31 immobilienwirtschaftlichen Organisationen abgefragt, darunter auch der Deutsche Mieterbund. Die Teilnehmer, die den jeweiligen Verband kannten, beurteilten dann auch dessen Verbandsarbeit, das heißt, ob gute oder verbesserungsbedürftige Arbeit bei der Vertretung der Interessen der Mitglieder geleistet wird.

Ergebnis:

Ø      93,2 Prozent der Befragten kennen den Deutschen Mieterbund.

Ø      Die beste Interessenvertretung für seine Mitglieder attestierte die Immobilienbranche ausgerechnet ihrer „Gegenseite“, nämlich dem Deutschen Mieterbund: 62,3 Prozent erklärten, gute Interessenvertretung der Mitglieder.

Bekanntheitsgrad: „Kopf an Kopf“ der großen Verbände

Diesen Verband kenne ich, sagen:

Haus & Grund Deutschland                                                                          93,8 %

DMB Deutscher Mieterbund                                                                          93,2 %

IVD Immobilienverband Deutschland                                                            81,3 %

BDA Bund Deutscher Architekten                                                                78,9 %

BFW Bundesverband freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen       76,7 %

RICS Royal Institution of Chartered Surveyors                                            75,1 %

GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und

Immobilienunternehmen                                                                               68,4 %

ZDB Zentralverband des Deutschen Baugewerbes                                     66,2 %

HDB Hauptverband der Deutschen Bauindustrie                                         61,0 %

BFW Bundesfachverband Wohnungs- und Immobilienverwalter                59,3 %

FIABCI Internationaler Verband der Immobilienberufe                                  56,1 %

BVI Bundesverband Deutscher Investment-Gesellschaften                        55,4 %

DV Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau

und Raumordnung                                                                                        52,2 %

GEFMA Deutscher Verband für Facility Management                                  50,7 %

VBI Verband Beratender Ingenieure                                                              48,3 %

BAG Bundesarbeitsgemeinschaft der Deutschen Immobilienwirtschaft     45,1 %

BDB Bund Deutscher Baumeister, Architekten und Ingenieure                   45,0 %

DDIV Dachverband Deutscher Immobilienverwalter                                    41,3 %

VBP Verband der Privaten Bausparkassen                                                  41,2 %

VGF Verband Geschlossene Fonds                                                             38,8 %

IFMA Deutschland                                                                                         36,4 %

DAI Verband Deutscher Architekten- und Ingenieurvereine                         36,2 %

Bündelungsinitiative der Deutschen Immobilienwirtschaft                           36,0 %

iddiw Institut der deutschen Immobilienwirtschaft                                        34,1 %

VDP Verband Deutscher Pfandbriefbanken                                                 31,9 %

Frauen in der Immobilienwirtschaft e. V.                                                      31,8 %

BVLEG Bundesvereinigung der Landesentwicklungs-

und Immobiliengesellschaften                                                                      30,6 %

vhw Bundesverband für Wohneigentum und Stadtentwicklung                   28,6 %

DVP Deutscher Verband der Projektmanager in der Bau- und

Immobilienwirtschaft                                                                                     22,0 %                                              
Verbandsarbeit: Die Immobilienbranche schaut neidvoll auf den Deutschen Mieterbund.

Wie beurteilen Sie die Arbeit des jeweiligen Verbandes bei der Vertretung der Interessen seiner Mitglieder?                                                                                                        gut              verbesserungs-                            bedürftig

DMB Deutscher Mieterbund                                                           62,3 %          37,7 %

RICS Royal Institution of Chartered Surveyors                              52,8 %          47,2 %

VDP Verband Deutscher Pfandbriefbanken                                   52,3 %          47,7 %    

Haus & Grund Deutschland                                                            51,8 %          48,2 %

GEFMA Deutscher Verband für Facility Management                    46,8 %          53,2 %    

BFW Bundesverband freier Immobilien- und

Wohnungsunternehmen                                                                 45,7 %          54,3 %    

VBP Verband der Privaten Bausparkassen                                   45,6 %          54,4 %

IVD Immobilienverband Deutschland                                             42,4 %          57,6 %

GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und

Immobilienunternehmen                                                                 41,4 %          58,6 %

HDB Hauptverband der Deutschen Bauindustrie                           38,6 %          61,4 %

vhw Bundesverband für Wohneigentum und Stadtentwicklung     38,1 %          61,9 %    

DV Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau

und Raumordnung                                                                          37,8 %          62,2 %

ZDB Zentralverband des Deutschen Baugewerbes                       37,4 %          62,6 %

Frauen in der Immobilienwirtschaft e. V.                                        37,0 %          63,0 %

VBI Verband Beratender Ingenieure                                               36,8 %          63,2 %

BDA Bund Deutscher Architekten                                                  36,4 %          63,6 %

BVI Bundesverband Deutscher Investment-Gesellschaften          35,5 %          64,5 %

IFMA Deutschland                                                                           34,0 %          66,0 %

iddiw Institut der deutschen Immobilienwirtschaft                          30,6 %          69,4 %

DVP Deutscher Verband der Projektmanager

in der Bau und Immobilienwirtschaft                                              28,6 %          71,4 %

BDB Bund Deutscher Baumeister, Architekten und Ingenieure    27,5 %          72,5 %

BVE Bundesverband Deutscher Emmissionshäuser                    27,3 %          72,7 %

CoreNet Global                                                                               26,9 %          73,1 %

FIABCI Internationaler Verband der Immobilienberufe                    26,0 %          74,0 %

BFW Bundesfachverband Wohnungs- und

Immobilienverwalter                                                                        24,3 %          75,7 %    

BAG Bundesarbeitsgemeinschaft der Deutschen

Immobilienwirtschaft                                                                       23,7 %          76,3 %

VGF Verband Geschlossene Fonds                                               22,4 %          77,6 %

Bundesgerichtshof: Räumung trotz Wegfalls des Eigenbedarfs Mieterbund kritisiert BGH-Entscheidung (dmb) „Höchst problematisch und nur schwer nachvollziehbar ist die heutige Entscheidung des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 339/04) zum Eigenbedarf“, erklärte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Dr. Franz-Georg Rips. Das höchste deutsche Zivilgericht hatte geurteilt, dass ein Vermieter seinen Mieter nicht informieren muss, wenn der Eigenbedarfsgrund während einer gerichtlichen Räumungsfrist wegfällt. Die Hinweispflicht besteht nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Der Vermieter hatte wegen Eigenbedarfs gekündigt, weil er die Mietwohnung für seine Schwiegermutter benötigte. Die Mieter widersprachen der Kündigung. Im anschließenden Räumungsprozess gewährte das Landgericht Hamburg den Mietern eine Räumungsfrist bis zum 31. Juli. Am 25. Juni starb die Schwiegermutter, die Mieter erfuhren hiervon nichts und räumten im September die Wohnung. „Die Argumentation des Bundesgerichtshofs ist nur schwer nachvollziehbar. Eigentümer- und Mieterposition sind gleichermaßen durch Artikel 14 des Grundgesetzes geschützt. Wenn der Bundesgerichtshof jetzt erklärt, dass die Mieterrechte nur bis zum Ende der Kündigungsfrist durch das Grundgesetz geschützt sind, weil eine wirksame Kündigung das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt beendet, ist das nicht plausibel“, sagte Dr. Franz-Georg Rips. „Ob die Eigenbedarfskündigung wirksam ist oder nicht, wird in vielen Fällen gerade erst durch den Räumungsprozess entschieden.“ Soweit der Bundesgerichtshof darauf hinweist bzw. andeutet, dass ein Mieter, der nicht „freiwillig“ während der Kündigungsfrist auszieht, sondern die Gerichte einschaltet, „pflichtwidrig“ handeln könnte, er nur prozessiert, weil er „auf Zeit spielt“, und dieser Mieter keinen Vorteil erlangen dürfte, wenn während der Räumungsfrist der Grund für den Eigenbedarf des Vermieters wegfällt, ist das eine problematische Auffassung eines Gerichts, erklärte der Mieterbund-Direktor: „Selbstverständlich muss der Mieter die Möglichkeit haben, die Eigenbedarfskündigung des Vermieters vor Gericht überprüfen zu lassen. Dieses Recht darf nicht als möglicherweise pflichtwidriges Tun gebrandmarkt werden und selbstverständlich darf dies nicht dazu führen, dass die Mieterposition während dieser Zeit geschwächt wird. Letztlich muss der Mieter die Chance haben, um seine Wohnung als Lebensmittelpunkt zu kämpfen.“

Die diesjährige Mitgliederversammlung des Mieterbundes Leinetal wählte unter Leitung des 1. Vorsitzenden, Burkhard Wecke, den 40-jährigen Informatiker Stefan von Lingelsheim aus Alfeld einstimmig zum dritten Vorsitzenden. Die Wahl war notwendig geworden, da die bisherige Amtsinhaberin, Edeltraud Dzikus, aus beruflichen Gründen aus Alfeld verzogen ist.

Streitthema Nr. 1 in Deutschland sind die Nebenkosten, zwischenzeitlich dreht sich jede dritte Rechtsberatung um die so genannte zweite Miete. Diese Tendenz konnte Geschäftsführer Ulrich Kreutzburg in seinem Rechenschaftsbericht für das vergangene Jahr anlässlich der Jahreshauptversammlung des Mieterbundes Leinetal feststellen. Immer wieder geht es um bei Vertragsabschluss zu niedrig festgelegte Vorauszahlungen bzw. um spezielle Probleme bei Wohnungsleerstand. Es zeigte sich, jede zweite Abrechnung ist falsch, so Ulrich Kreutzburg. Er riet allen Mitgliedern, kein Geld aus dem Fenster zu werfen und sich rechtzeitig beim Mieterbund beraten zu lassen. Eine Überprüfung lohnt meistens.

Zweitwichtigstes Beratungsthema im abgelaufenen Geschäftsjahr waren die Wohnungsmängel. Hier ging es zum Beispiel um Lärmbelästigungen, Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung oder nicht funktionierende technische Anlagen. Beraten wurden Mieter hinsichtlich ihrer Ansprüche auf Mängelbeseitigung oder Mietminderung, gegebenenfalls auch über ihr Recht auf Schadensersatz oder zur Selbstbeseitigung der Mängel. Zu den Beratungen gehörte aber auch die Aufklärung über Mieterpflichten, insbesondere wenn es um Lärmstörungen, vermeintliche Mängel oder unerhebliche Beeinträchtigung ging.

Erleichtert zeigte sich Ulrich Kreutzburg über die vom Bundestag beschlossene Nachbesserung der Mietrechtsreform von 2001. Danach können jetzt alle Mieter mit sogenannten Altverträgen ihr Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Wie können Mieter Fehler vermeiden und Kosten sparen? Diese Frage stand im Mittelpunkt des Referats von Manfred Jonas, Vizepräsident des Deutschen Mieterbundes und Verbandsgeschäftsführer des Landesverbandes Niedersachsen-Bremen.

Wir leben in einer schwierigen Zeit, so Manfred Jonas, seit Jahresanfang haben wir fast fünf Millionen Arbeitslose und eine große Anzahl von Rentnerhaushalten.

Es stellt sich daher die Frage: „Wie können Mieter ihren Geldbeutel entlasten?“

Der Deutsche Mieterbund spricht bezüglich der Neben- und Heizkosten seit Jahren von einer „zweiten Miete“.
Summa summarum sind dies mittlerweile 1,80 bis 2,00 Euro/Quadratmeter/Monat mit steigender Tendenz.

Bezüglich der Preiserhöhung für Gas gab und gibt es erhebliche Proteste. Der Deutsche Mieterbund kritisiert, dass der Gaspreis gekoppelt ist an den Ölpreis.

Kann der Vermieter über Jahre hinweg Neben- und Heizkosten fordern?
Durch die Mietrechtsreform ab 1. September 2001 ist der Vermieter gezwungen, in einem bestimmten Zeitrahmen abzurechnen. Eine in diesem Jahr erstellte Nebenkostenabrechnung über das Jahr 2003 löst keine Nachzahlungspflicht aus. Der Mieter hat ein weiteres Jahr Zeit, die Abrechnung überprüfen zu lassen.
Stellt der Mieterverein nach Überprüfung der Nebenkostenabrechnung fest, dass ein Guthaben besteht, ist dieser Erstattungsanspruch durch die Einjahresfrist nicht verloren.

Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage oder Bankzinsen gehören nicht zu den umlagefähigen Nebenkostenarten. Der Mieter hat hier bei irrtümlicher Zahlung ein Rückforderungsrecht für mindestens drei Jahre.

Verschiedene Betriebskostenpositionen enthalten aber auch Reparaturkosten. Der Vermieter muss die Reparaturkosten abziehen.

Aufgrund der Nebenkostenabrechnung des Vorjahres sollten die Mieter für die Zukunft darauf achten, dass die monatlichen Vorauszahlungen entsprechend angepasst werden.

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter eine einwandfreie Wohnung anzubieten und sie während der Mietdauer auch wohngerecht zu unterhalten.

Diese im Bürgerlichen Gesetzbuch verankerte Verpflichtung ist aber nicht unabdingbar und kann mittels Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt werden mit dem Ergebnis, dass die Schönheitsreparaturen vom Mieter durchzuführen sind. Der Bundesgerichtshof hat an eine derartige Vereinbarung aber strenge Maßstäbe angelegt. Es darf sich kein Summierungseffekt ergeben, und die Regelung darf keine starren Fristen beinhalten.

Was viele Mieter nicht wissen, erstmals für das Jahr 2003 können auch Mieter Schönheitsreparaturen von der Steuer absetzen. Voraussetzung ist, dass sie diese nicht selbst ausführen, sondern von einem Handwerksbetrieb haben ausführen lassen und darüber eine Rechnung erhalten haben.

20 Prozent der Rechnungssumme bis zu einem Höchstbetrag von 600 Euro können in der Steuererklärung geltend gemacht werden.

Der Bundesgerichtshof hat im Jahr 2004 entschieden, dass jede über zehn Prozent hinausgehende Abweichung der Wohnflächenangabe im Mietvertrag, die zu Lasten des Mieters geht, einen erheblichen Mangel begründet, der unter Umständen einen Rückforderungsanspruch für drei Jahre auslösen kann.

 „Das ‚Wohnungsmonopoly’ in Deutschland setzt sich ungebremst fort“, kritisierte Dr. Franz-Georg Rips, Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), den Verkauf von 30.000 Wohnungen der norddeutschen NILEG, der Immobilientochter der norddeutschen Landesbank, an die amerikanische Kapitalgesellschaft Fortress. „Wir sehen mit großer Sorge, dass immer mehr Wohnungsbestände und Wohnungsunternehmen der öffentlichen Hände an angloamerikanische Kapitalgesellschaften verkauft werden.“ Die beiden größten Vermieter Deutschlands sind jetzt Annington und Fortress mit zusammen fast 400.000 Wohnungen. „Die Finanznöte der öffentlichen Hände werden durch diese Verkäufe nicht behoben. Da die Wohnungsaufkäufer und Investoren mit zweistelligen Renditen rechnen, gehen durch die Ausverkaufspolitik der öffentlichen Hände preiswerte Wohnungsbestände vor Ort dauerhaft verloren. Gewachsene Wohnstrukturen und das Zusammenleben unterschiedlichster Bevölkerungsgruppen werden beeinträchtigt. Darüber hinaus verlieren die öffentlichen Hände den Zugriff auf die eigenen Wohnungsbestände, und damit verschenken sie Einflussmöglichkeiten auf die regionalen und lokalen Wohnungsmärkte“, so Dr. Rips. Der Mieterbund-Direktor appellierte an Städte, Gemeinden und Länder, insbesondere an die neue Landesregierung in Nordrhein-Westfalen, die im Rahmen der Koalitionsvereinbarung beschlossen hat, die Landesentwicklungsgesellschaft (LEG) zu veräußern: „Stoppt die Wohnungsverkäufe. Eine nachhaltige und zukunftsorientierte Wohnungspolitik ist nur möglich, wenn die öffentlichen Hände Einfluss auf die Wohnungsmärkte behalten.“

Deutscher Mieterbund: Ziel erreicht, Mobilität und Flexibilität für alle Mieter (dmb)

Ab 1. Juni 2005 gilt:

Mieter können ihren unbefristet abgeschlossenen Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Die Dauer des Mietverhältnisses oder der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses spielen keine Rolle mehr. Das Gesetz zur Klarstellung der Kündigungsfristregelung korrigiert einen Geburtsfehler der Mietrechtsreform 2001: Die alten, nach Wohndauer gestaffelten Kündigungsfristen gelten in Mietverträgen, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden, nicht weiter. Vorausgesetzt, sie sind durch „Allgemeine Geschäftsbedingungen“ Vertragsinhalt geworden und nicht durch eine Individualabsprache zwischen Mieter und Vermieter. Dr. Franz-Georg Rips, Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB): „Um diese Reform haben wir jahrelang gekämpft. Jetzt haben wir unser Ziel erreicht. Mobilität und Flexibilität für alle Mieter. Nach Schätzungen des Deutschen Mieterbundes werden von dieser Reform weit mehr als eine Million Haushalte im Jahr profitieren. Für sie bedeutet künftig Wohnort- oder Arbeitsplatzwechsel nicht mehr Gefahr, dass sie monatelang doppelte Miete zahlen oder Rechtsstreitigkeiten mit dem Vermieter um Nachmieterstellung, Mietaufhebungsvertrag usw. austragen müssen. Ältere Mieter haben jetzt die Möglichkeit, problemlos und schnell in Alten- und Senioreneinrichtungen zu wechseln, wenn kurzfristig freie Plätze zur Verfügung stehen.“ Das ist die neue Rechtslage, wie sie sich jetzt aus Mietrechtsreform 2001 und Klarstellungsgesetz 2005 für unbefristete Mietverhältnisse ergibt: • Mietvertragsabschluss nach dem 1. September 2001: Für Mieter gilt immer die Kündigungsfrist von drei Monaten. • Mietvertragsabschluss vor dem 1. September 2001: -> Keine Regelung zu Kündigungsfristen im Mietvertrag: drei Monate Kündigungsfrist für Mieter. -> Laut Mietvertrag gelten die jeweiligen gesetzlichen Kündigungsfristen: drei Monate Kündigungsfrist für Mieter. -> Im Mietvertrag steht im „Kleingedruckten“, also im normalen Vertragstext oder in einer Fußnote: Die Kündigungsfrist beträgt in den ersten fünf Jahren drei Monate, nach fünf Jahren Wohndauer sechs Monate, nach acht Jahren neun Monate und nach zehn Jahren zwölf Monate: Drei Monate Kündigungsfrist für Mieter, ab 1. Juni 2005. Für schon ausgesprochene Kündigungen zwischen September 2001 und Mai 2005 galt laut Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine Kündigungsfrist zwischen drei und zwölf Monaten. -> Im Mietvertrag steht: Die Kündigung ist bis zum 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist verlängert sich nach fünf, acht und zehn Jahren jeweils um drei Monate: Drei Monate Kündigungsfrist für Mieter, ab 1. Juni 2005. Für Kündigungen zwischen September 2001 und Mai 2005 galt aufgrund der BGH-Rechtsprechung eine Kündigungsfrist zwischen drei und zwölf Monaten für Mieter. -> Im Mietvertrag wird nach langem Hin und Her, kontroversen Diskussionen, handschriftlich festgehalten: Für Mieter und Vermieter gelten folgende Kündigungsfristen: Bis zu einer Wohndauer von fünf Jahren: drei Monate; bei einer Wohndauer von mehr als fünf Jahren: sechs Monate; bei einer Wohndauer von mehr als acht Jahren: neun Monate und bei einer Wohndauer von mehr als zehn Jahren: zwölf Monate. Das wäre der seltene Fall einer Individualvereinbarung. Entscheidend ist, dass die Klausel auf den Einzelfall zugeschnitten und das Ergebnis eines Verhandlungsgesprächs zwischen Mieter und Vermieter ist. Im Streitfall muss der Vermieter nachweisen, dass die Vertragsklausel ausnahmsweise Individualcharakter hat. Kündigungsfrist für Mieter: Je nach Wohndauer zwischen drei und zwölf Monaten. Achtung: Für all diejenigen, die schon vor Juni 2005 mit langer gesetzlicher Frist gekündigt haben, verkürzt sich die Kündigungsfrist jetzt nicht automatisch auf drei Monate. Das Gesetz zur Klarstellung der Kündigungsfristen wirkt nicht rückwirkend, sondern betrifft Kündigungen, die ab 1. Juni 2005 ausgesprochen werden. Notfalls muss also ab Juni nochmals gekündigt werden, dann mit Dreimonatsfrist. Dr. Franz-Georg Rips: „Erhält der Vermieter die Kündigung bis Freitag, 3. Juni 2005, endet das Mietverhältnis am 31. August 2005.“