Stefan von Lingelsheim 3. Vorsitzender des Mieterbundes Leinetal

Die diesjährige Mitgliederversammlung des Mieterbundes Leinetal wählte unter Leitung des 1. Vorsitzenden, Burkhard Wecke, den 40-jährigen Informatiker Stefan von Lingelsheim aus Alfeld einstimmig zum dritten Vorsitzenden. Die Wahl war notwendig geworden, da die bisherige Amtsinhaberin, Edeltraud Dzikus, aus beruflichen Gründen aus Alfeld verzogen ist.

Streitthema Nr. 1 in Deutschland sind die Nebenkosten, zwischenzeitlich dreht sich jede dritte Rechtsberatung um die so genannte zweite Miete. Diese Tendenz konnte Geschäftsführer Ulrich Kreutzburg in seinem Rechenschaftsbericht für das vergangene Jahr anlässlich der Jahreshauptversammlung des Mieterbundes Leinetal feststellen. Immer wieder geht es um bei Vertragsabschluss zu niedrig festgelegte Vorauszahlungen bzw. um spezielle Probleme bei Wohnungsleerstand. Es zeigte sich, jede zweite Abrechnung ist falsch, so Ulrich Kreutzburg. Er riet allen Mitgliedern, kein Geld aus dem Fenster zu werfen und sich rechtzeitig beim Mieterbund beraten zu lassen. Eine Überprüfung lohnt meistens.

Zweitwichtigstes Beratungsthema im abgelaufenen Geschäftsjahr waren die Wohnungsmängel. Hier ging es zum Beispiel um Lärmbelästigungen, Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung oder nicht funktionierende technische Anlagen. Beraten wurden Mieter hinsichtlich ihrer Ansprüche auf Mängelbeseitigung oder Mietminderung, gegebenenfalls auch über ihr Recht auf Schadensersatz oder zur Selbstbeseitigung der Mängel. Zu den Beratungen gehörte aber auch die Aufklärung über Mieterpflichten, insbesondere wenn es um Lärmstörungen, vermeintliche Mängel oder unerhebliche Beeinträchtigung ging.

Erleichtert zeigte sich Ulrich Kreutzburg über die vom Bundestag beschlossene Nachbesserung der Mietrechtsreform von 2001. Danach können jetzt alle Mieter mit sogenannten Altverträgen ihr Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Wie können Mieter Fehler vermeiden und Kosten sparen? Diese Frage stand im Mittelpunkt des Referats von Manfred Jonas, Vizepräsident des Deutschen Mieterbundes und Verbandsgeschäftsführer des Landesverbandes Niedersachsen-Bremen.

Wir leben in einer schwierigen Zeit, so Manfred Jonas, seit Jahresanfang haben wir fast fünf Millionen Arbeitslose und eine große Anzahl von Rentnerhaushalten.

Es stellt sich daher die Frage: „Wie können Mieter ihren Geldbeutel entlasten?“

Der Deutsche Mieterbund spricht bezüglich der Neben- und Heizkosten seit Jahren von einer „zweiten Miete“.
Summa summarum sind dies mittlerweile 1,80 bis 2,00 Euro/Quadratmeter/Monat mit steigender Tendenz.

Bezüglich der Preiserhöhung für Gas gab und gibt es erhebliche Proteste. Der Deutsche Mieterbund kritisiert, dass der Gaspreis gekoppelt ist an den Ölpreis.

Kann der Vermieter über Jahre hinweg Neben- und Heizkosten fordern?
Durch die Mietrechtsreform ab 1. September 2001 ist der Vermieter gezwungen, in einem bestimmten Zeitrahmen abzurechnen. Eine in diesem Jahr erstellte Nebenkostenabrechnung über das Jahr 2003 löst keine Nachzahlungspflicht aus. Der Mieter hat ein weiteres Jahr Zeit, die Abrechnung überprüfen zu lassen.
Stellt der Mieterverein nach Überprüfung der Nebenkostenabrechnung fest, dass ein Guthaben besteht, ist dieser Erstattungsanspruch durch die Einjahresfrist nicht verloren.

Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage oder Bankzinsen gehören nicht zu den umlagefähigen Nebenkostenarten. Der Mieter hat hier bei irrtümlicher Zahlung ein Rückforderungsrecht für mindestens drei Jahre.

Verschiedene Betriebskostenpositionen enthalten aber auch Reparaturkosten. Der Vermieter muss die Reparaturkosten abziehen.

Aufgrund der Nebenkostenabrechnung des Vorjahres sollten die Mieter für die Zukunft darauf achten, dass die monatlichen Vorauszahlungen entsprechend angepasst werden.

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter eine einwandfreie Wohnung anzubieten und sie während der Mietdauer auch wohngerecht zu unterhalten.

Diese im Bürgerlichen Gesetzbuch verankerte Verpflichtung ist aber nicht unabdingbar und kann mittels Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt werden mit dem Ergebnis, dass die Schönheitsreparaturen vom Mieter durchzuführen sind. Der Bundesgerichtshof hat an eine derartige Vereinbarung aber strenge Maßstäbe angelegt. Es darf sich kein Summierungseffekt ergeben, und die Regelung darf keine starren Fristen beinhalten.

Was viele Mieter nicht wissen, erstmals für das Jahr 2003 können auch Mieter Schönheitsreparaturen von der Steuer absetzen. Voraussetzung ist, dass sie diese nicht selbst ausführen, sondern von einem Handwerksbetrieb haben ausführen lassen und darüber eine Rechnung erhalten haben.

20 Prozent der Rechnungssumme bis zu einem Höchstbetrag von 600 Euro können in der Steuererklärung geltend gemacht werden.

Der Bundesgerichtshof hat im Jahr 2004 entschieden, dass jede über zehn Prozent hinausgehende Abweichung der Wohnflächenangabe im Mietvertrag, die zu Lasten des Mieters geht, einen erheblichen Mangel begründet, der unter Umständen einen Rückforderungsanspruch für drei Jahre auslösen kann.