Mieterbund kritisiert BGH-Entscheidung
Nicht zum Wohnen geeignete Räume zählen bei Wohnflächenberechnung mit

(dmb) Auch Räume, die bauordnungsrechtlichen Vorschriften nicht entsprechen und damit nicht zum Wohnen geeignet sind, zählen bei der Berechnung der Wohnfläche mit, entschied jetzt der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 275/08).

„Das Urteil des BGH ist für mich nicht nachvollziehbar. In den Vorschriften der Wohnflächenverordnung ist genau so wie in den Regelungen der II. Berechnungsverordnung vorgegeben, dass Räume, die den Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht genügen, bei der Berechnung der Wohnfläche außen vor bleiben. Die Karlsruher Richter stellen dagegen entscheidend darauf ab, dass die nicht zum Wohnen geeigneten Räume im Dachgeschoss tatsächlich zu Wohnzwecken vermietet wurden und deshalb mitgerechnet werden müssen“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die heutige Entscheidung des Bundesgerichtshofs.

In dem zu entscheidenden Fall hatten die Mieter ein Einfamilienhaus angemietet mit einer vermeintlichen Wohnfläche von 129,4 Quadratmetern. Im Dachgeschoss befanden sich Räume, die die Mieter zeitweilig als Wohnraum nutzten, die aber wegen Verstoßes gegen öffentlich-rechtliche Bauvorschriften nicht zum Wohnen geeignet waren. Ohne die Räume im Dachgeschoss betrug die Fläche nur 106,8 Quadratmeter. Da die Flächenabweichung mehr als 10 Prozent betrug, minderten die Mieter die Miete.
Der Bundesgerichtshof dagegen hielt die Mietminderung für unzulässig. Entscheidend sei, dass die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreiten der zuständigen Behörde nicht eingeschränkt war.

Siebenkotten: „Das Recht zur Mietminderung und die Berechnung der Wohnfläche müssen anhand gesetzlicher Regelungen bestimmt werden und dürfen nicht vom Einschreiten der Behörden abhängig sein.“
+++

Mieterbund-Präsident Dr. Franz-Georg Rips nach der Entscheidung des EuGH:

Förderung auf vermietete Wohnungen erweitern

(dmb) „Die Regelungen zur Riester-Rente müssen jetzt überarbeitet werden. Die Vorgaben des Europäischen Gerichtshofs sind umzusetzen. Gleichzeitig sollte der Gesetzgeber einen weiteren schweren Geburtsfehler des Gesetzes beseitigen und die Förderung auf vermietete Immobilien erweitern“, forderte der Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB), Dr. Franz-Georg Rips, nach der Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs (C-269/07).

Der Europäische Gerichtshof hatte in der vergangenen Woche geurteilt, dass Deutschland Rechtsvorschriften zur Förderung der privaten Altersversorgung ändern muss, zum Beispiel die Regelung, wonach Wohnimmobilien zur Eigennutzung nur gefördert werden, soweit sich diese in Deutschland befinden.

„Bei einer Überarbeitung der gesetzlichen Regelungen sollten aber nicht nur die vom Europäischen Gerichtshof gerügten Fehler beseitigt werden“, sagte Rips. „Wir fordern, dass neben der selbst genutzten Immobilie und dem Erwerb von Genossenschaftsanteilen künftig auch die vermietete Immobilie über Wohn-Riester gefördert werden muss. Gerade die vermietete Wohnung liefert laufende Einnahmen zur Altersvorsorge. Selbst genutztes und vermietetes Wohneigentum müssen im Gesetz gleichgestellt und gleich behandelt werden.“

Mieterbund-Präsident Dr. Franz-Georg Rips zum Tag der Wohnungslosen:

Politik muss eingreifen und gegensteuern

(dmb) „Wenn die Politik jetzt nicht eingreift und gegensteuert, droht in Ballungszentren und Wachstumsregionen eine neue Wohnungsnot,“ warnte der Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB) Dr. Franz-Georg Rips am heutigen Tag der Wohnungslosen in Berlin. „Der Wohnungsneubau ist in Deutschland zu einer marginalen Größe verkommen und hat 2008 einen absoluten Rekordtiefstand erreicht.“

2008 wurden noch 175.927 Wohnungen neu gebaut, 16,5 Prozent weniger als 2007 und damit so wenig wie noch nie seit 1950. Im Mehrfamilienhausbereich sind die Neubauzahlen 2008 auf 54.615 Einheiten gesunken.

„Das ist viel zu wenig“, sagte Rips. Nach Einschätzung von Wissenschaftlern müssen jährlich zwischen 250.000 und 300.000 Wohnungen neu gebaut werden. Tatsächlich droht aber auch in diesem Jahr wieder ein neuer Wohnungsbau-Rekordtiefstand. 2008 wurden rund 4 Prozent weniger Wohnungen neu genehmigt als im Vorjahr und im 1. Halbjahr 2009 sind die Genehmigungszahlen noch einmal bis zu 10 Prozent eingebrochen.
Der Deutsche Mieterbund fordert deshalb die Bundesregierung auf, Förderinstrumente zu entwickeln, mit denen der Wohnungsneubau insbesondere in Ballungszentren und Universitätsstädten wieder angekurbelt werden kann. Wichtig ist, dass die Förderinstrumente auf die Bedarfsgebiete konzentriert werden. Denkbar sind hier Zulagensysteme oder regional differenzierte Abschreibungsmöglichkeiten.
Rips: „Ich schlage eine neue degressive Abschreibung vor: In den ersten 5 Jahren dürfen 8 Prozent der Investitionskosten abgeschrieben werden, danach reduziert sich der Abschreibungssatz auf 2 Prozent pro Jahr. In einer Probezeit von 3 Jahren kann geprüft werden, ob mit einem solchen Förderinstrument eine Treffgenauigkeit erzielt wird, ob also der Wohnungsbaubau vor allem da angekurbelt wird, wo tatsächlich Neubaubedarf besteht.“

Mieterbund kritisiert Gesetzesumgehung

(dmb) „Wir sehen die Gefahr, dass jetzt der Mieterschutz in Umwandlungshäusern aufgeweicht werden könnte“, kommentierte Ulrich Ropertz, Pressesprecher des Deutschen Mieterbundes (DMB), die heute veröffentlichte Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 231/08).

Die Karlsruher Richter hatten entschieden, dass eine so genannte BGB-Gesellschaft, die ein Mietshaus gekauft hat, dort wohnende Mieter wegen Eigenbedarfs zu Gunsten ihrer Gesellschafter kündigen darf. Das soll auch dann gelten, wenn die BGB-Gesellschaft die Umwandlung des Hauses in Wohnungseigentum zum Ziel hat.

„Wenn der Käufer eines Mietshauses beabsichtigt, die Wohnungen in Eigentums-wohnungen umzuwandeln, müssen Käufer dieser Wohnungen eine gesetzliche Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren beachten. In dieser Zeit können Mieter nicht gekündigt werden.

Wenn aber mehrere Käufer sich zu einer BGB-Gesellschaft zusammentun, kann die Gesellschaft zu Gunsten der einzelnen Gesellschafter sofort wegen Eigenbedarfs kündigen, und danach wird Wohnungseigentum begründet. Hier werden Mieter schlicht und einfach ausgetrickst“, sagte Ropertz. „Wir erwarten, dass der Gesetzgeber prüft, wie diese Gesetzeslücke zu schließen ist.“

In der diesjährigen Mitgliederversammlung im Hotel „Goldener Löwe“ in Einbeck wurde Kai Bothor als dritter Vorsitzender des Mieterbundes Leinetal einstimmig gewählt.
Kai Bothor ist als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in einer Anwaltskanzlei in Alfeld tätig.

Mit dieser Wahl, so 1. Vorsitzender Burkhard Wecke, ist der Vorstand des Mieterbundes Leinetal nach einer längeren Pause wieder vollständig.

Geschäftsführer Ulrich Kreutzburg konnte in seinem Jahresrückblick von einer regen Inanspruchnahme der Sprechstunden berichten. Erfreulich sei, so Ulrich Kreutzburg, dass durch eine Vereinbarung mit dem Landkreis Hildesheim Empfänger von Leistungen nach dem Sozialgesetzbuch (Arbeitslosengeld II und Sozialhilfe) mietrechtliche Beratung des Mieterbundes in Anspruch nehmen können. Die Kosten dafür, ein Jahresbeitrag, werden von dem Leistungsträger übernommen. Dabei liegt eine fachkundige Beratung auch im Interesse des Landkreises, da in dem einen oder anderen Fall Kosten der Unterkunft eingespart werden können.
In den Sprechstunden standen die Betriebskostenabrechnungen, insbesondere die Heiz- und Warmwasserkosten, im Mittelpunkt der Beratungen. Auch Wohnungsmängel und Feuchtigkeitsschäden sind zunehmend Gegenstand von Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern.
Passend dazu waren auch die Vortragsthemen der Veranstaltung gewählt. Landesverbandsgeschäftsführer Randolph Fries referierte über das Thema „Energiesparen durch Vermieter und Mieter“, während Winfried Ulrich, 2. Vorsitzender des DMB Buchholz in der Nordheide, an Hand von praktischen Beispielen Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbildung in Wohnräumen erläuterte.

Energiesparen und gesundes Wohnen waren auch die Hauptthemen beim Deutschen Mietertag in Leipzig, von dem Ulrich Kreutzburg und Burkhard Wecke berichten konnten. Dieser stand unter dem Motto „Mieter für ein gesundes Klima“.

Schwerpunkte sind dabei Klimaschutz im Mietwohnungsbereich – Gemeinschaftsaufgabe von Staat, Vermietern und Mietern.

Der Deutsche Mieterbund steht als Partner für einen fairen Klimapakt im Mietwohnungsbereich bereit. Er unterstützt die Klimaschutzziele der Bundesregierung.

Die Organisation der Mieter ist nicht glaubwürdig, wenn sie anderen Beteiligten Beiträge abfordert, sie für die eigenen Mieter aber ablehnt. Nicht alle Mieter sind arm. Der Deutsche Mieterbund bekennt sich dazu, dass belastungsfähige Mieter im Rahmen ihrer wirtschaftlichen Möglichkeiten einen Teil der Folgekosten energetischer Ertüchtigung von Wohngebäuden mittragen.

Mieterhaushalte mit geringem Einkommen sind allerdings überfordert, wenn eine energetische Modernisierung erfolgt, mit der die Wohnungen aus den Regelsätzen der „angemessenen Kosten der Unterkunft“ herausmodernisiert werden. Für Vermieter und Mieter entsteht daraus ein ernsthaftes Hindernis für die Sanierung von energetisch schlechten Gebäuden, in denen besonders einkommensschwache Mieter wohnen.

Die Frage der Unterkunfts- und Heizkosten für erwerbsfähige Arbeitslose spielt in der politischen Arbeit des Deutschen Mieterbundes eine wichtige Rolle.
Der Deutsche Mieterbund fordert Verbesserungen von Leistungen der Unterkunftskosten nach SGB II und SGB XII, insbesondere sind bezüglich der Frage der Angemessenheit der Kosten der Unterkunft und Heizung Änderungen erforderlich.

Die Nettomiete gilt dann als der Höhe nach angemessen, wenn der Mittelwert des entsprechenden Preisrahmens des örtlichen Mietspiegels nicht überschritten wird. Die Mietobergrenze darf nicht so niedrig liegen, dass Wohnungen, deren Nettomiete danach als angemessen gilt, auf dem freien Wohnungsmarkt praktisch aber nicht aufzufinden sind.

Nach den Erfahrungen der Mietervereine werden bei vielen Grundsicherungsträgern scheinbar die Kosten der Unterkunft nach Kassenlage oder nach willkürlichen Vorgaben festgestellt, die der Realität und den regionalen Verhältnissen nicht entsprechen.

Auch im Landkreis Hildesheim ist der Streit um die Unterkunftskosten, so Ulrich Kreutzburg, noch nicht beigelegt. Die ermittelten Durchschnittswerte seien nach den Erfahrungen der Wohlfahrtsverbände und der Mietervereine wenig aussagefähig. Die ermittelten Durchschnittswerte seien zu niedrig, was Hartz VI-Empfänger vor riesige Probleme stelle. Auch berücksichtige die Tabelle nicht, dass in den günstigen Wohnungen wegen schlechter Wärmedämmung oft höhere Nebenkosten anfielen. Viele sanierte Wohnungen seien in der Kaltmiete teuer, dafür seien die Energiekosten erheblich niedriger. Ein „Schuh“ wird dann erst daraus, weil Heizkosten nur bis zu einer bestimmten Obergrenze erstattet werden, den übersteigenden Betrag hat dann der Hilfeempfänger zu zahlen.

Ein Unding ist es auch, dass der Gesetzgeber die Warmwasserkosten dem Regelsatz zuordnet. Heute muss der Mieter, wenn seine Wohnung an eine zentrale Heizungs- und Warmwasseranlage angeschlossen ist, nach den Regeln der Heizkostenverordnung selbst dann für Warmwasser zahlen, wenn er selbst gar keines verbraucht, weil ein Teil der Kosten nach Fläche verteilt wird. Abgesehen davon, dürfte tägliches Duschen zum Standard gehören.
Zum Schluss der Versammlung stellte Burkhard Wecke fest, dass sich das geltende Mietrecht bewährt habe. Das war auch das Ergebnis einer Podiumsdiskussion zwischen den im Bundestag vertretenen Parteien auf dem Deutschen Mietertag. Lediglich die FDP fordert Korrekturen in Einzelfragen, wie bei den asymmetrischen Kündigungsfristen. Hier wird eine Änderung der Kündigungsfristen zu Lasten der Mieter gefordert. Ob es dazu kommt, wird auch vom Ergebnis der Bundestagswahl abhängen.

In Anbetracht der am 27. September stattfindenden Bundestagswahl forderte Burkhard Wecke die Versammlungsteilnehmer auf, die in der Augustausgabe der Mieterzeitung erscheinenden Wahlprüfsteine aufmerksam zu lesen. Darin wird nach den mietrechtlichen Positionen der an der Bundestagswahl teilnehmenden Parteien gefragt.

Berlin, 8. Juli 2009

Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten:

Vertraglich vereinbarte Wohnungsgröße bei Mieterhöhung entscheidend
Mieterbund: BGH-Entscheidung öffnet Betrügern Tür und Tor

(dmb) „Das Urteil ist enttäuschend und nicht nachvollziehbar. Es öffnet Missbrauch und Betrügern Tür und Tor“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die heutige Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 205/08).

Der Bundesgerichtshof hatte entschieden, dass Vermieter bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht unbedingt auf die tatsächliche Wohnungsgröße abstellen müssen. Sie können auf die im Vertrag angegebene Wohnfläche zurückgreifen, so lange die Flächenabweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt.

Ein Hamburger Vermieter hatte die Miete um die maximal zulässigen 20 Prozent, von 360,47 Euro auf 432,56 Euro erhöht. Der Berechnung der Mieterhöhung legte er einen Quadratmeterpreis von 7,76 Euro und eine Wohnfläche von 55,75 Quadratmeter zugrunde. Tatsächlich ist die Mieterwohnung aber nur 51,03 Quadratmeter groß.
Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs spielt dies keine Rolle. Geringfügige Flächenabweichungen bis zehn Prozent müssten hingenommen werden.

„Konsequenz ist“, so der Mieterbund-Direktor, „dass die Hamburger Mieter für tatsächlich nicht existierende Wohnflächen Mieten zahlen müssen. Sie zahlen ab sofort 36,63 Euro pro Monat oder 439,56 Euro pro Jahr für nichts. Vermieter, die bei der Festlegung der Wohnungsgröße im Mietvertrag großzügig zu ihren Gunsten rechnen, werden mit barem Geld belohnt. Das ist unerträglich. Absurd ist es außerdem, dass sich der Bundesgerichtshof einerseits großzügig zeigt und dem Vermieter zugesteht, die Wohnung um bis zu zehn Prozent größer zu rechnen, als sie eigentlich ist, auf der anderen Seite aber die ortsüblichen Quadratmeterpreise über Mietspiegel und Sachverständigengutachten akkurat bis hinter die zweite Kommastelle errechnet werden müssen.“

Vor rund 1 1/2 Jahren hatte eine Untersuchung von Dekra-Gutachtern ergeben, dass ein Großteil der Wohnungen in Deutschland kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben. Bei etwa 80 Prozent der untersuchten Immobilien wurden Flächenabweichungen von bis zu zehn Prozent festgestellt. Siebenkotten: „Für diese Vermieter ist das BGH-Urteil eine Milliardengeschenk.“

+++

(dmb) „Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist richtig und konsequent, die Mieterposition wird gestärkt. Wer bei seinem Auszug zu Unrecht renoviert hat, kann jetzt vom Vermieter Geldersatz verlangen. Damit beantwortet der Bundesgerichtshof eine wichtige, bis heute offen stehende Frage zum Thema Schönheitsreparaturen“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 302/07).

Der Bundesgerichtshof erklärte, dass der Vermieter ungerechtfertigt bereichert ist, wenn der Mieter im Glauben an eine wirksame Vertragsregelung bei seinem Auszug renoviert, obwohl die Vertragsregelung unwirksam und er zu diesen Arbeiten tatsächlich nicht verpflichtet war. Der Umfang der ungerechtfertigten Bereicherung bemisst sich nach Ansicht der BGH-Richter nach dem Betrag der üblichen bzw. angemessenen Vergütung für die ausgeführten Renovierungsarbeiten. Hat der Mieter die Arbeiten selbst ausgeführt und in Eigenleistung renoviert, gehören zu dem Erstattungsanspruch der Ersatz an Freizeit, Materialkosten sowie den Kosten für die Helfer aus dem Bekanntenkreis.

Siebenkotten: „In den letzten Jahren haben hunderttausende Mieter aufgrund unwirksamer Renovierungsklauseln zu Unrecht selbst renoviert oder hohe Renovierungskosten aufgewendet. Hier muss jetzt geprüft werden, inwieweit diese Mieter Erstattungsansprüche gegen ihre Vermieter noch geltend machen können. Ich empfehle allen Mietern, Rechtsrat bei ihrem örtlichen Mieterverein einzuholen.“

Bundesgerichtshof setzt eindeutige Rechtsprechung fort

(dmb) Der Vermieter ist nicht berechtigt, einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete geltend zu machen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält, erklärte der Bundesgerichtshof in einer heute veröffentlichten Entscheidung (BGH VIII ZR 118/07).

„Mit diesem Urteil setzt der Bundesgerichtshof seine klare und eindeutige Linie bei der Schönheitsreparatur-Rechtsprechung fort und bestätigt seine Entscheidung aus dem Vorjahr (BGH VIII ZR 181/07). Jetzt besteht endgültig Rechtssicherheit und Rechtsklarheit in dieser Frage“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das BGH-Urteil. „Wer im Mietvertrag Klauseln vorgibt, trägt das Risiko, dass die Regelung unwirksam sein kann. Das gilt auch bei Schönheitsreparaturen. Ein Vermieter, der eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart, muss die Konsequenzen tragen. Er kann nicht mit einem Zuschlag zur Miete ‚belohnt’ oder ‚entschädigt’ werden.“

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall musste der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen oder bezahlen, weil die vom Vermieter formulierte Vertragsregelung unwirksam war. Als Ausgleich oder Ersatz forderte der Vermieter einen Zuschlag zu der bisher gezahlten Miete. Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof klarstellte. Danach darf der Vermieter immer nur Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete fordern. Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung ist es, dem Vermieter zu ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Danach bilden die Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Dagegen orientiert sich der vom Vermieter geltend gemachte Zuschlag an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Auf diese Weise wird aber ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen. Das ist unzulässig und passt nicht in das gesetzliche System der Vergleichsmiete

Vermieter muss keine dreimonatige Ankündigungsfrist einhalten

(dmb) Führt der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund behördlicher Anordnung durch, muss der Mieter dies dulden. Er kann nicht – wie bei Modernisierungsmaßnahmen – verlangen, dass die Arbeiten mindestens drei Monate vorher schriftlich angekündigt werden (BGH VIII ZR 110/08).

„Die Entscheidung ist nachvollziehbar und entspricht dem Wortlaut des Gesetzes, Paragraph 554 BGB“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige Urteil des Bundesgerichtshofs. „Nur wenn der Vermieter freiwillig das Haus oder die Wohnung modernisiert, also Maßnahmen zur Wohnwertverbesserung oder Energieeinsparung durchführt, muss der Mieter mindestens drei Monate vorher schriftlich über die Art, den voraussichtlichen Umfang und Beginn der Arbeiten, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung informiert werden. Muss der Vermieter derartige Arbeiten dagegen aufgrund einer behördlichen Anordnung durchführen, gilt diese Frist nicht.“

Der Bundesgerichtshof entschied, dass in Fällen von behördlicher Anordnung der Mieter die Bauarbeiten nach Treu und Glauben dulden müsse. Die Anforderungen an die Ankündigung derartiger Bauarbeiten richteten sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalls, wobei die Dringlichkeit und der Umfang der Arbeiten zu berücksichtigen seien. Vorliegend war der Vermieter verpflichtet worden, Gaseinzelöfen, die die Abgasgrenzwerte nicht mehr einhielten, durch eine neue Heizungsanlage zu ersetzen. Die Mieter wehrten sich gegen den Anschluss an die Zentralheizung und verweigerten auch den Einbau von Steigeleitungen.