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Mieterbund-Präsident Dr. Franz-Georg Rips:

Mietrechtsänderungen geplant
CDU und CSU knicken vor FDP ein
(dmb) „Gut zwei Wochen nach der Bundestagswahl haben CDU und CSU ihre Wahlversprechen offensichtlich schon vergessen. Die Union gibt Forderungen der FDP nach und plant Mietrechtsänderungen zu Lasten der Mieter“, kommentierte der Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB), Dr. Franz-Georg Rips, Äußerungen des CDU-Fraktionsvorsitzenden Wolfgang Bosbach. Dieser hatte zuvor erklärt, Union und FDP hätten sich verständigt, die unterschiedlichen Kündigungsfristen von Mietern und Vermietern zu vereinheitlichen. Außerdem sollten Unterkunftskosten von Hartz-IV-Empfängern künftig von Jobcentern direkt an Vermieter überwiesen werden, und bei Mietnomaden soll die Räumung erleichtert werden.

„Vereinheitlichung der Kündigungsfristen kann nur bedeuten, Verkürzung der Kündigungsfristen für Vermieter. Das ist ein massiver Eingriff in die bestehenden Kündigungsschutzregelungen zu Lasten der Mieter. Mieter, die seit vielen Jahren mit ihrer Familie in ihrer Wohnung und im gleichen Haus, im gleichen Stadtteil und in der gleichen Straße wohnen, dürfen nicht mit kurzen dreimonatigen Kündigungsfristen auf die Straße gesetzt werden“, erklärte Rips. Unterschiedlich lange Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter gibt es nur bei Mietverhältnissen, die länger als fünf Jahre andauern. „Hier sind sie auch gerechtfertigt. Es ist und bleibt ein Unterschied, ob Mieter freiwillig die Wohnung aufgeben oder dazu gezwungen werden“, erklärte der Mieterbund-Präsident.

„Wer Unterkunftskosten von Hartz-IV-Empfängern direkt an die Vermieter überweisen will, entmündigt insoweit knapp vier Millionen Haushalte in Deutschland. Aber nicht nur deshalb ist der Vorschlag von CDU, CSU und FDP falsch“, erklärte Rips. Wenn alle Vermieterforderungen, Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen künftig direkt vom Jobcenter an die Vermieter gezahlt werden, gibt es niemanden, der die Berechtigung der Ansprüche prüfen oder abklären kann. Hierdurch werden sich die Kosten für die Jobcenter drastisch erhöhen.

Positiv sei dagegen der Ansatz, Räumungsfristen bei so genannten Mietnomaden zu verkürzen. Generell gilt, so Mieterbund-Präsident Rips, dass Mieter und Vermieter an beschleunigten Gerichtsverfahren und kürzeren Prozessdauern interessiert sind. „Hier reicht es aber nicht aus, Verfahrensvorschriften zu ändern, hier müssen mehr Richter eingestellt werden“, forderte Rips.

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Berlin, 29. September 2009

Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten

Mieterbund begrüßt Neuregelungen und

fordert weitere Verbesserungen

(dmb) Zum 1. Oktober 2009 tritt die neue Energieeinsparverordnung (EnEV) in Kraft. Mit der neuen Verordnung werden die Anforderungen an die energetische Qualität von Neubauten und an die Modernisierung von Altbauten verschärft.

„Die novellierte Energieeinsparverordnung ist ein weiterer Schritt in die richtige Richtung. Die Neuregelungen reichen uns aber noch nicht aus. Wir fordern, dass insbesondere im Wohnungsbestand, das heißt bei Altbauten, energetische Verbesserungen zwingend vorgeschrieben werden“, erklärte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten. „Die bisherigen Vorschriften für den Wohnungsbestand sind halbherzig oder aufgrund langer Übergangsfristen wenig wirkungsvoll.“

Die Neuregelungen im Einzelnen:

Neubauten:

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Wird ein Haus neu gebaut, muss sein gesamter Jahresprimärenergiebedarf um 30 Prozent niedriger liegen als noch nach der Energieeinsparverordnung 2007 erforderlich. Die Wärmedämmung der Gebäudehülle muss dabei im Durchschnitt 15 Prozent effizienter sein als bisher.

Wohnungsbestand:

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Bei größeren baulichen Maßnahmen an der Gebäudehülle (Dämmung der Wände, Austausch der Fenster) müssen die neuen Bauteile einen 30 Prozent besseren energetischen Wert erreichen als bisher gefordert. Alternativ kann der Jahresprimärenergiebedarf des Gebäudes um 30 Prozent gesenkt werden. Dafür müsste neben einer energieeffizienten Gebäudehülle eine moderne Heizungsanlage eingebaut werden.
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Bis Ende 2011 müssen die oberste begehbare Geschossdecke oder das Dach darüber eine Wärmedämmung erhalten.
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Die obersten nicht begehbaren, aber zugänglichen Geschossdecken (zum Beispiel Spitzboden) müssen abhängig vom Bodenaufbau in Zukunft stärker gedämmt sein als bisher (zum Beispiel 14 Zentimeter Dämmung).
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In Wohngebäuden mit mindestens sechs Wohneinheiten müssen Nachtstromspeicherheizungen, die älter als 30 Jahre sind, bis 2019 durch effizientere Geräte ersetzt werden.
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Einige Nachrüstverpflichtungen bestehen außerdem weiter. So muss ein vor 1978 eingebauter Öl- oder Gaskessel durch einen neuen Kessel ersetzt werden. Alle zugänglichen Heizungs- und Warmwasserleitungen im nicht beheizten Keller müssen gedämmt werden.

Siebenkotten: „In rund drei Vierteln aller Wohngebäude gibt es ein erhebliches Energieeinsparpotenzial. Hier sind weitere gesetzliche Vorgaben für energetische Modernisierungen notwendig. Ziel muss es sein, bis zum Jahr 2020 Neubaustandards zu erreichen. Gleichzeitig sind die Fördermittel zum Beispiel für die CO2-Gebäudesanieerung – zuletzt 1,5 Milliarden Euro im Jahr – zu erhöhen und zu verstetigen.“

Immobilien- und Eigentümerverbände fordern Mietrechtsreform
und wünschen sich Guido Westerwelle
Mieterbund veröffentlicht Parteiantworten zur
Wohnungs- und Mietenpolitik

(dmb) „Bei der Bundestagswahl 2009 geht es auch um die künftige Wohnungs- und Mietenpolitik in Deutschland, um wichtige Weichenstellungen“, erklärte der Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB), Dr. Franz-Georg Rips. „Für uns ist entscheidend, ob nach der Bundestagswahl das geltende Mietrecht zu Lasten der Mieter geändert wird oder nicht, ob energetische Modernisierungen im Wohnungsbestand vorangetrieben werden, welche Antworten auf steigende Wohnkosten gefunden werden und wie der Wohnungsneubau wieder zu beleben ist. Eine Liberalisierung des Mietrechts, wie von Immobilien- und Eigentümerverbänden gefordert, lehnen wir strikt ab.“

Nach einer Umfrage der Immobilien Zeitung (Nr. 37/09) wünscht sich die Immobilienbranche mit großer Mehrheit Guido Westerwelle als Bundeskanzler. Ein großes Plus für die FDP ist in den Augen der privaten Vermieter das klare Ja zu einer vermieterfreundlichen Liberalisierung des Mietrechts. In einem Interview mit der Immobilien Zeitung erklärte Westerwelle: „Das Mietrecht muss der veränderten Situation am Wohnungsmarkt angepasst werden. Die Mietrechtsreform im Jahr 2001 hat die Rechtsstellung der Vermieter deutlich verschlechtert.“

Rips: „Bei dieser Einstellung zum Mietrecht ist zu hoffen, dass Westerwelle und die FDP keinen maßgeblichen Einfluss auf die Regierungspolitik bekommen werden.“
Im Vorfeld der Bundestagswahl hat der Deutsche Mieterbund den im Bundestag vertretenen Parteien einen Fragenkatalog vorgelegt und die Antworten im Internet veröffentlicht (www.mieterbund.de). Die wichtigsten Ergebnisse:

Mietrecht: Nur die FDP will mietrechtliche Regelungen zu Gunsten der Vermieter verändern. Konkret werden die Kappungsgrenze, Kündigungsfristen und Probleme des Mietnomadentums genannt. CDU und CSU schließen Verschlechterungen zu Lasten der Vermieter aus, sehen ansonsten keinen Veränderungsbedarf. Die SPD lobt das geltende Mietrecht als funktionierenden Ausgleich zwischen Vermieter- und Mieterinteressen. Begrenzt werden sollen die Mieterhöhungsmöglichkeiten nach Modernisierungsmaßnahmen. Auch die Grünen fordern, dass die Belastungen für Mieter aus Energiespar- und Klimaschutzinvestitionen begrenzt werden, und wollen Mietern ein Druckmittel an die Hand geben, damit energetische Mindeststandards erreicht werden. Daneben fordern sie ökologische Mietspiegel und bedarfsorientierte Energieausweise. Die Linke fordert Korrekturen und Begrenzungen im geltenden Mieterhöhungsrecht zu Gunsten der Mieter.

Bezahlbares Wohnen: CDU/CSU und SPD weisen auf die durchgeführte Wohngeldreform hin. Die SPD spricht zusätzlich die Notwendigkeit öffentlicher und kommunaler Wohnungsunternehmen an und will genossenschaftliche Wohnungsbaugesellschaften unterstützen. Die Grünen sprechen sich wie die Linke gegen eine weitere Privatisierung von kommunalen Wohnungsbeständen aus und bringen neue Instrumente, wie zum Beispiel eine lokale Mietpreisbegrenzung, ins Gespräch. Die FDP will die Energiepreise durch Absenkung der Umsatzsteuer von 19 auf 7 Prozent reduzieren.

Energetische Modernisierungen: CDU und CSU setzen auf eine verbesserte Aufklärung und wollen mit attraktiven Förderangeboten Investitionsanreize schaffen. Die bestehenden KfW-Programme sollen weitergeführt und flexibler ausgestaltet werden. Die FDP setzt auf positive Anreize für Gebäudeeigentümer und meint damit, dass das Mietrecht nicht länger umweltfreundlichen Sanierungen im Weg stehen darf. Notwendig seien neue Rahmenbedingungen, nicht nur Mieter dürften von energetischen Modernisierungen profitieren. Die SPD will das CO2-Gebäudesanierungsprogramm aufstocken und ein Klimaschutz-Investitions-Gesetz einführen mit steuerlichen Anreizen. Im Gebäudebestand sollen bei notwendigen Sanierungen erneuerbare Energien einbezogen und Mieterhöhungsmöglichkeiten begrenzt werden. Die Grünen und Linke unterstützen die Mieterbund-Forderung, dass bei Modernisierungsmieterhöhungen grundsätzlich zu unterstellen ist, dass der Einsatz existierender Fördermittel in Anspruch genommen wird. Die Linke will, dass Mieter einen Rechtsanspruch auf energiesparende Maßnahmen in den Wohnungen erhalten. Die Grünen streben für den Gebäudebestand einen Energieverbrauch von höchstens 60 kWh pro Quadratmeter und Jahr an. Soweit darüber hinausgehende Energiestandards erreicht werden, soll dies besonders gefördert werden. Neben Kredit- und Zuschussprogrammen soll ein Energiesparfonds in Höhe von drei Milliarden Euro eingerichtet werden, aus dem vornehmlich Sanierungsmaßnahmen in Stadtteilen mit hohem Anteil einkommensschwacher Haushalte gefördert werden.

Neubau: Die Notwendigkeit von Wohnungsneubau, insbesondere in Großstädten und Wachstumsregionen, sehen alle Parteien. CSU und FDP wollen die degressive Abschreibung im Wohnungsbau wieder einführen. Die Grünen, Linke und SPD verweisen zudem auf die Verantwortung der Länder gerade im sozialen Wohnungsbau.

Mieterbund-Präsident Rips: „Ich appelliere an alle Mieter, gehen Sie zur Wahl, bestimmen Sie die Weichenstellung in der Wohnungs- und Mietenpolitik mit. Informieren Sie sich über die Ziele und Antworten der Parteien und prüfen Sie, was dieselben Parteien in der Vergangenheit versprochen und getan haben.“
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Mieterbund kritisiert BGH-Entscheidung
Nicht zum Wohnen geeignete Räume zählen bei Wohnflächenberechnung mit

(dmb) Auch Räume, die bauordnungsrechtlichen Vorschriften nicht entsprechen und damit nicht zum Wohnen geeignet sind, zählen bei der Berechnung der Wohnfläche mit, entschied jetzt der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 275/08).

„Das Urteil des BGH ist für mich nicht nachvollziehbar. In den Vorschriften der Wohnflächenverordnung ist genau so wie in den Regelungen der II. Berechnungsverordnung vorgegeben, dass Räume, die den Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht genügen, bei der Berechnung der Wohnfläche außen vor bleiben. Die Karlsruher Richter stellen dagegen entscheidend darauf ab, dass die nicht zum Wohnen geeigneten Räume im Dachgeschoss tatsächlich zu Wohnzwecken vermietet wurden und deshalb mitgerechnet werden müssen“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die heutige Entscheidung des Bundesgerichtshofs.

In dem zu entscheidenden Fall hatten die Mieter ein Einfamilienhaus angemietet mit einer vermeintlichen Wohnfläche von 129,4 Quadratmetern. Im Dachgeschoss befanden sich Räume, die die Mieter zeitweilig als Wohnraum nutzten, die aber wegen Verstoßes gegen öffentlich-rechtliche Bauvorschriften nicht zum Wohnen geeignet waren. Ohne die Räume im Dachgeschoss betrug die Fläche nur 106,8 Quadratmeter. Da die Flächenabweichung mehr als 10 Prozent betrug, minderten die Mieter die Miete.
Der Bundesgerichtshof dagegen hielt die Mietminderung für unzulässig. Entscheidend sei, dass die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreiten der zuständigen Behörde nicht eingeschränkt war.

Siebenkotten: „Das Recht zur Mietminderung und die Berechnung der Wohnfläche müssen anhand gesetzlicher Regelungen bestimmt werden und dürfen nicht vom Einschreiten der Behörden abhängig sein.“
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Mieterbund-Präsident Dr. Franz-Georg Rips nach der Entscheidung des EuGH:

Förderung auf vermietete Wohnungen erweitern

(dmb) „Die Regelungen zur Riester-Rente müssen jetzt überarbeitet werden. Die Vorgaben des Europäischen Gerichtshofs sind umzusetzen. Gleichzeitig sollte der Gesetzgeber einen weiteren schweren Geburtsfehler des Gesetzes beseitigen und die Förderung auf vermietete Immobilien erweitern“, forderte der Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB), Dr. Franz-Georg Rips, nach der Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs (C-269/07).

Der Europäische Gerichtshof hatte in der vergangenen Woche geurteilt, dass Deutschland Rechtsvorschriften zur Förderung der privaten Altersversorgung ändern muss, zum Beispiel die Regelung, wonach Wohnimmobilien zur Eigennutzung nur gefördert werden, soweit sich diese in Deutschland befinden.

„Bei einer Überarbeitung der gesetzlichen Regelungen sollten aber nicht nur die vom Europäischen Gerichtshof gerügten Fehler beseitigt werden“, sagte Rips. „Wir fordern, dass neben der selbst genutzten Immobilie und dem Erwerb von Genossenschaftsanteilen künftig auch die vermietete Immobilie über Wohn-Riester gefördert werden muss. Gerade die vermietete Wohnung liefert laufende Einnahmen zur Altersvorsorge. Selbst genutztes und vermietetes Wohneigentum müssen im Gesetz gleichgestellt und gleich behandelt werden.“

Mieterbund-Präsident Dr. Franz-Georg Rips zum Tag der Wohnungslosen:

Politik muss eingreifen und gegensteuern

(dmb) „Wenn die Politik jetzt nicht eingreift und gegensteuert, droht in Ballungszentren und Wachstumsregionen eine neue Wohnungsnot,“ warnte der Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB) Dr. Franz-Georg Rips am heutigen Tag der Wohnungslosen in Berlin. „Der Wohnungsneubau ist in Deutschland zu einer marginalen Größe verkommen und hat 2008 einen absoluten Rekordtiefstand erreicht.“

2008 wurden noch 175.927 Wohnungen neu gebaut, 16,5 Prozent weniger als 2007 und damit so wenig wie noch nie seit 1950. Im Mehrfamilienhausbereich sind die Neubauzahlen 2008 auf 54.615 Einheiten gesunken.

„Das ist viel zu wenig“, sagte Rips. Nach Einschätzung von Wissenschaftlern müssen jährlich zwischen 250.000 und 300.000 Wohnungen neu gebaut werden. Tatsächlich droht aber auch in diesem Jahr wieder ein neuer Wohnungsbau-Rekordtiefstand. 2008 wurden rund 4 Prozent weniger Wohnungen neu genehmigt als im Vorjahr und im 1. Halbjahr 2009 sind die Genehmigungszahlen noch einmal bis zu 10 Prozent eingebrochen.
Der Deutsche Mieterbund fordert deshalb die Bundesregierung auf, Förderinstrumente zu entwickeln, mit denen der Wohnungsneubau insbesondere in Ballungszentren und Universitätsstädten wieder angekurbelt werden kann. Wichtig ist, dass die Förderinstrumente auf die Bedarfsgebiete konzentriert werden. Denkbar sind hier Zulagensysteme oder regional differenzierte Abschreibungsmöglichkeiten.
Rips: „Ich schlage eine neue degressive Abschreibung vor: In den ersten 5 Jahren dürfen 8 Prozent der Investitionskosten abgeschrieben werden, danach reduziert sich der Abschreibungssatz auf 2 Prozent pro Jahr. In einer Probezeit von 3 Jahren kann geprüft werden, ob mit einem solchen Förderinstrument eine Treffgenauigkeit erzielt wird, ob also der Wohnungsbaubau vor allem da angekurbelt wird, wo tatsächlich Neubaubedarf besteht.“

Mieterbund kritisiert Gesetzesumgehung

(dmb) „Wir sehen die Gefahr, dass jetzt der Mieterschutz in Umwandlungshäusern aufgeweicht werden könnte“, kommentierte Ulrich Ropertz, Pressesprecher des Deutschen Mieterbundes (DMB), die heute veröffentlichte Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 231/08).

Die Karlsruher Richter hatten entschieden, dass eine so genannte BGB-Gesellschaft, die ein Mietshaus gekauft hat, dort wohnende Mieter wegen Eigenbedarfs zu Gunsten ihrer Gesellschafter kündigen darf. Das soll auch dann gelten, wenn die BGB-Gesellschaft die Umwandlung des Hauses in Wohnungseigentum zum Ziel hat.

„Wenn der Käufer eines Mietshauses beabsichtigt, die Wohnungen in Eigentums-wohnungen umzuwandeln, müssen Käufer dieser Wohnungen eine gesetzliche Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren beachten. In dieser Zeit können Mieter nicht gekündigt werden.

Wenn aber mehrere Käufer sich zu einer BGB-Gesellschaft zusammentun, kann die Gesellschaft zu Gunsten der einzelnen Gesellschafter sofort wegen Eigenbedarfs kündigen, und danach wird Wohnungseigentum begründet. Hier werden Mieter schlicht und einfach ausgetrickst“, sagte Ropertz. „Wir erwarten, dass der Gesetzgeber prüft, wie diese Gesetzeslücke zu schließen ist.“

In der diesjährigen Mitgliederversammlung im Hotel „Goldener Löwe“ in Einbeck wurde Kai Bothor als dritter Vorsitzender des Mieterbundes Leinetal einstimmig gewählt.
Kai Bothor ist als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in einer Anwaltskanzlei in Alfeld tätig.

Mit dieser Wahl, so 1. Vorsitzender Burkhard Wecke, ist der Vorstand des Mieterbundes Leinetal nach einer längeren Pause wieder vollständig.

Geschäftsführer Ulrich Kreutzburg konnte in seinem Jahresrückblick von einer regen Inanspruchnahme der Sprechstunden berichten. Erfreulich sei, so Ulrich Kreutzburg, dass durch eine Vereinbarung mit dem Landkreis Hildesheim Empfänger von Leistungen nach dem Sozialgesetzbuch (Arbeitslosengeld II und Sozialhilfe) mietrechtliche Beratung des Mieterbundes in Anspruch nehmen können. Die Kosten dafür, ein Jahresbeitrag, werden von dem Leistungsträger übernommen. Dabei liegt eine fachkundige Beratung auch im Interesse des Landkreises, da in dem einen oder anderen Fall Kosten der Unterkunft eingespart werden können.
In den Sprechstunden standen die Betriebskostenabrechnungen, insbesondere die Heiz- und Warmwasserkosten, im Mittelpunkt der Beratungen. Auch Wohnungsmängel und Feuchtigkeitsschäden sind zunehmend Gegenstand von Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern.
Passend dazu waren auch die Vortragsthemen der Veranstaltung gewählt. Landesverbandsgeschäftsführer Randolph Fries referierte über das Thema „Energiesparen durch Vermieter und Mieter“, während Winfried Ulrich, 2. Vorsitzender des DMB Buchholz in der Nordheide, an Hand von praktischen Beispielen Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbildung in Wohnräumen erläuterte.

Energiesparen und gesundes Wohnen waren auch die Hauptthemen beim Deutschen Mietertag in Leipzig, von dem Ulrich Kreutzburg und Burkhard Wecke berichten konnten. Dieser stand unter dem Motto „Mieter für ein gesundes Klima“.

Schwerpunkte sind dabei Klimaschutz im Mietwohnungsbereich – Gemeinschaftsaufgabe von Staat, Vermietern und Mietern.

Der Deutsche Mieterbund steht als Partner für einen fairen Klimapakt im Mietwohnungsbereich bereit. Er unterstützt die Klimaschutzziele der Bundesregierung.

Die Organisation der Mieter ist nicht glaubwürdig, wenn sie anderen Beteiligten Beiträge abfordert, sie für die eigenen Mieter aber ablehnt. Nicht alle Mieter sind arm. Der Deutsche Mieterbund bekennt sich dazu, dass belastungsfähige Mieter im Rahmen ihrer wirtschaftlichen Möglichkeiten einen Teil der Folgekosten energetischer Ertüchtigung von Wohngebäuden mittragen.

Mieterhaushalte mit geringem Einkommen sind allerdings überfordert, wenn eine energetische Modernisierung erfolgt, mit der die Wohnungen aus den Regelsätzen der „angemessenen Kosten der Unterkunft“ herausmodernisiert werden. Für Vermieter und Mieter entsteht daraus ein ernsthaftes Hindernis für die Sanierung von energetisch schlechten Gebäuden, in denen besonders einkommensschwache Mieter wohnen.

Die Frage der Unterkunfts- und Heizkosten für erwerbsfähige Arbeitslose spielt in der politischen Arbeit des Deutschen Mieterbundes eine wichtige Rolle.
Der Deutsche Mieterbund fordert Verbesserungen von Leistungen der Unterkunftskosten nach SGB II und SGB XII, insbesondere sind bezüglich der Frage der Angemessenheit der Kosten der Unterkunft und Heizung Änderungen erforderlich.

Die Nettomiete gilt dann als der Höhe nach angemessen, wenn der Mittelwert des entsprechenden Preisrahmens des örtlichen Mietspiegels nicht überschritten wird. Die Mietobergrenze darf nicht so niedrig liegen, dass Wohnungen, deren Nettomiete danach als angemessen gilt, auf dem freien Wohnungsmarkt praktisch aber nicht aufzufinden sind.

Nach den Erfahrungen der Mietervereine werden bei vielen Grundsicherungsträgern scheinbar die Kosten der Unterkunft nach Kassenlage oder nach willkürlichen Vorgaben festgestellt, die der Realität und den regionalen Verhältnissen nicht entsprechen.

Auch im Landkreis Hildesheim ist der Streit um die Unterkunftskosten, so Ulrich Kreutzburg, noch nicht beigelegt. Die ermittelten Durchschnittswerte seien nach den Erfahrungen der Wohlfahrtsverbände und der Mietervereine wenig aussagefähig. Die ermittelten Durchschnittswerte seien zu niedrig, was Hartz VI-Empfänger vor riesige Probleme stelle. Auch berücksichtige die Tabelle nicht, dass in den günstigen Wohnungen wegen schlechter Wärmedämmung oft höhere Nebenkosten anfielen. Viele sanierte Wohnungen seien in der Kaltmiete teuer, dafür seien die Energiekosten erheblich niedriger. Ein „Schuh“ wird dann erst daraus, weil Heizkosten nur bis zu einer bestimmten Obergrenze erstattet werden, den übersteigenden Betrag hat dann der Hilfeempfänger zu zahlen.

Ein Unding ist es auch, dass der Gesetzgeber die Warmwasserkosten dem Regelsatz zuordnet. Heute muss der Mieter, wenn seine Wohnung an eine zentrale Heizungs- und Warmwasseranlage angeschlossen ist, nach den Regeln der Heizkostenverordnung selbst dann für Warmwasser zahlen, wenn er selbst gar keines verbraucht, weil ein Teil der Kosten nach Fläche verteilt wird. Abgesehen davon, dürfte tägliches Duschen zum Standard gehören.
Zum Schluss der Versammlung stellte Burkhard Wecke fest, dass sich das geltende Mietrecht bewährt habe. Das war auch das Ergebnis einer Podiumsdiskussion zwischen den im Bundestag vertretenen Parteien auf dem Deutschen Mietertag. Lediglich die FDP fordert Korrekturen in Einzelfragen, wie bei den asymmetrischen Kündigungsfristen. Hier wird eine Änderung der Kündigungsfristen zu Lasten der Mieter gefordert. Ob es dazu kommt, wird auch vom Ergebnis der Bundestagswahl abhängen.

In Anbetracht der am 27. September stattfindenden Bundestagswahl forderte Burkhard Wecke die Versammlungsteilnehmer auf, die in der Augustausgabe der Mieterzeitung erscheinenden Wahlprüfsteine aufmerksam zu lesen. Darin wird nach den mietrechtlichen Positionen der an der Bundestagswahl teilnehmenden Parteien gefragt.

Berlin, 8. Juli 2009

Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten:

Vertraglich vereinbarte Wohnungsgröße bei Mieterhöhung entscheidend
Mieterbund: BGH-Entscheidung öffnet Betrügern Tür und Tor

(dmb) „Das Urteil ist enttäuschend und nicht nachvollziehbar. Es öffnet Missbrauch und Betrügern Tür und Tor“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die heutige Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 205/08).

Der Bundesgerichtshof hatte entschieden, dass Vermieter bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht unbedingt auf die tatsächliche Wohnungsgröße abstellen müssen. Sie können auf die im Vertrag angegebene Wohnfläche zurückgreifen, so lange die Flächenabweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt.

Ein Hamburger Vermieter hatte die Miete um die maximal zulässigen 20 Prozent, von 360,47 Euro auf 432,56 Euro erhöht. Der Berechnung der Mieterhöhung legte er einen Quadratmeterpreis von 7,76 Euro und eine Wohnfläche von 55,75 Quadratmeter zugrunde. Tatsächlich ist die Mieterwohnung aber nur 51,03 Quadratmeter groß.
Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs spielt dies keine Rolle. Geringfügige Flächenabweichungen bis zehn Prozent müssten hingenommen werden.

„Konsequenz ist“, so der Mieterbund-Direktor, „dass die Hamburger Mieter für tatsächlich nicht existierende Wohnflächen Mieten zahlen müssen. Sie zahlen ab sofort 36,63 Euro pro Monat oder 439,56 Euro pro Jahr für nichts. Vermieter, die bei der Festlegung der Wohnungsgröße im Mietvertrag großzügig zu ihren Gunsten rechnen, werden mit barem Geld belohnt. Das ist unerträglich. Absurd ist es außerdem, dass sich der Bundesgerichtshof einerseits großzügig zeigt und dem Vermieter zugesteht, die Wohnung um bis zu zehn Prozent größer zu rechnen, als sie eigentlich ist, auf der anderen Seite aber die ortsüblichen Quadratmeterpreise über Mietspiegel und Sachverständigengutachten akkurat bis hinter die zweite Kommastelle errechnet werden müssen.“

Vor rund 1 1/2 Jahren hatte eine Untersuchung von Dekra-Gutachtern ergeben, dass ein Großteil der Wohnungen in Deutschland kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben. Bei etwa 80 Prozent der untersuchten Immobilien wurden Flächenabweichungen von bis zu zehn Prozent festgestellt. Siebenkotten: „Für diese Vermieter ist das BGH-Urteil eine Milliardengeschenk.“

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(dmb) „Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist richtig und konsequent, die Mieterposition wird gestärkt. Wer bei seinem Auszug zu Unrecht renoviert hat, kann jetzt vom Vermieter Geldersatz verlangen. Damit beantwortet der Bundesgerichtshof eine wichtige, bis heute offen stehende Frage zum Thema Schönheitsreparaturen“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 302/07).

Der Bundesgerichtshof erklärte, dass der Vermieter ungerechtfertigt bereichert ist, wenn der Mieter im Glauben an eine wirksame Vertragsregelung bei seinem Auszug renoviert, obwohl die Vertragsregelung unwirksam und er zu diesen Arbeiten tatsächlich nicht verpflichtet war. Der Umfang der ungerechtfertigten Bereicherung bemisst sich nach Ansicht der BGH-Richter nach dem Betrag der üblichen bzw. angemessenen Vergütung für die ausgeführten Renovierungsarbeiten. Hat der Mieter die Arbeiten selbst ausgeführt und in Eigenleistung renoviert, gehören zu dem Erstattungsanspruch der Ersatz an Freizeit, Materialkosten sowie den Kosten für die Helfer aus dem Bekanntenkreis.

Siebenkotten: „In den letzten Jahren haben hunderttausende Mieter aufgrund unwirksamer Renovierungsklauseln zu Unrecht selbst renoviert oder hohe Renovierungskosten aufgewendet. Hier muss jetzt geprüft werden, inwieweit diese Mieter Erstattungsansprüche gegen ihre Vermieter noch geltend machen können. Ich empfehle allen Mietern, Rechtsrat bei ihrem örtlichen Mieterverein einzuholen.“