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Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten:

Mieteranspruch auf Mängelbeseitigung verjährt nicht
Mieterbund nennt BGH-Urteil „wegweisend“

(dmb) Als „wegweisendes Grundsatzurteil“ bezeichnete der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die heutige Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 104/09).
Der Bundesgerichtshof hatte erklärt, dass Mieteransprüche auf Mängelbeseitigung auf dauernde Leistung gerichtete Erfüllungsansprüche sind, die grundsätzlich nicht verjähren. Damit gaben die Karlsruher Richter einer Mieterin Recht, die auf Verbesserung des Trittschallschutzes und Minderung der Installationsgeräusche des WC in der über ihr liegenden, im Jahr 1990 ausgebauten Dachgeschosswohnung klagte. Zunächst hatte die Mieterin ihren Anspruch 2002 erhoben, verfolgte ihn nach einem Mieterwechsel in der Dachgeschosswohnung aber zunächst nicht weiter. Ende 2006 griff sie ihren Mängelbeseitigungsanspruch wieder auf.

„Der BGH hat jetzt erstmals entschieden, das Mängelbeseitigungs- oder Herstellungs- bzw. Reparaturansprüche nicht verjähren“, freute sich Lukas Siebenkotten. „Es ist eine Daueraufgabe des Vermieters, die Mietsache während der Mietzeit in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Keine Rolle spielt es, ob die Mieter Mängel im Haus oder in der Wohnung längere Zeit widerspruchslos hingenommen haben. Der Reparatur- und Mängelbeseitigungsanspruch bleibt bestehen, er entsteht praktisch jeden Tag aufs Neue.“
Konsequenz sei auch, dass Mieter, die nicht sofort Gerichte bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche einschalten, sondern es erst „im Guten“ versuchen, nicht fürchten müssen, dass ihre berechtigten Ansprüche eines Tages wegen Verjährung abgelehnt werden.

Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten:

Mieter haben Anspruch auf ausreichende Elektroversorgung
Mieterbund begrüßt BGH-Entscheidung

(dmb) Als „folgerichtig“ und „logische Fortsetzung der bisherigen Rechtsprechung“ kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die heutige Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 343/08).

Die Karlsruher Richter hatten geurteilt, dass auch Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung grundsätzlich einen Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung haben, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgerätes, wie zum Beispiel einer Waschmaschine, und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte, zum Beispiel eines Staubsaugers, ermöglicht. Von diesem bereits in einem früheren Urteil definierten Mindeststandard (BGH VIII ZR 281/03) darf auch nicht ohne weiteres über eine Regelung im Mietvertrag abgewichen werden. Eine Klausel, wonach der Mieter nur berechtigt ist, in den Räumen Haushaltsmaschinen aufzustellen, wenn und soweit die Kapazität der vorhandenen Installation ausreicht und Beeinträchtigungen der Mietsache und des Grundstücks nicht zu erwarten sind, und wenn der Anschluss von Elektrogeräten zur Überlastung des vorhandenen Netzes führt, den Mieter verpflichtet, die Kosten der Verstärkung oder sonstiger Änderungen des Netzes zu tragen, ist als unangemessene Benachteiligung des Mieter unwirksam.

Siebenkotten: „Der Bundesgerichtshof spricht eine Selbstverständlichkeit aus. Natürlich müssen heute in einer Mietwohnung gleichzeitig mehrere Elektrogeräte betrieben werden können. Ist dies nicht der Fall, können Mieter die Miete kürzen und müssen keine Kündigung des Vermieters fürchten. Es ist gut, dass der Bundesgerichtshof dies heute bestätigt hat.“

Wohnfläche bei einem Einfamilienhaus

Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche
zum Nachteil des Mieters um mehr als zehn Prozent ab, ist der Mieter zu einer
entsprechenden Mietminderung berechtigt. Das gilt auch bei einem vermieteten
Einfamilienhaus. Auch wenn eine Gartenfläche mitvermietet wird, gilt keine andere
Prozentgrenze (BGH VIII ZR 164 /07). Der Vermieter hatte argumentiert, der Anteil des
Gartens müsse mit fünf Prozent der Miete bewertet werden, erst bei einer
Flächenabweichung von mehr als 15 Prozent läge ein erheblicher Mangel vor. Der BGH
erklärte, dass es bei der Erheblichkeitsgrenze von zehn Prozent im Interesse der
Praktikabilität und Rechtssicherheit grundsätzlich bleiben müsse. Eine zusätzliche
Toleranzschwelle sei sachlich nicht gerechtfertigt.

Thema der Woche
Richtig heizen – Heizkosten sparen

Richtiges Heizen und Lüften tragen zu einem gesunden Raumklima bei, helfen vor
allem aber auch, teure Heizkosten zu sparen. Die wichtigsten Tipps:
 Anbringen von Dämmplatten oder flexiblen Dämmfolien (auch im Baumarkt
erhältlich) hinter den Heizungen, da die Wände hier oft dünner sind.
 Fenster nicht auf „Dauerkipp“ stellen! Hier entstehen unbemerkt die höchsten
Wärmeverluste. Bis zu 200 Euro pro Heizsaison kann der Mieter allein durch die
Vermeidung von dauerhaft angekippten Fenstern einsparen. Außerdem wird ein
Auskühlen der Räume und des Mobiliars vermieden.

Aktuelle Infos
Klagewelle bei Hartz IV

Seit der Einführung der Hartz-IV-Gesetzgebung steigen die Verfahrenszahlen bei den
Sozialgerichten. Im vergangenen Jahr hat es laut Statistischem Bundesamt
annähernd 370.000 neue Verfahren gegeben. Der Verein für Erwerbslose „Tacheles“
in Wuppertal geht davon aus, dass rund 80 Prozent der Hartz-IV-Bescheide falsch
sind. Bei der Bundesagentur für Arbeit gingen im vergangenen Jahr rund 789.000
Widersprüche ein. Danach kam auf jeden neunten Leistungsbezieher ein
Widerspruch. Tipp von Tacheles: Man sollte der Behörde nicht alles glauben.

Mieter-Tipp
Prostitution im Haus

Mieter haben das Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, wenn im gleichen Haus
ein Wohnungsbordell betrieben wird. Es ist Mietern nicht zumutbar, das Mietverhältnis
mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen oder den Vermieter aufzufordern, gegen
das Wohnungsbordell vorzugehen. In diesem Fall dürfen Mieter sofort kündigen. Die
Ausübung der Prostitution führt zu einer immanent drohenden Gefahr einer Belästigung
durch Freier bzw. zu einer für weibliche Mieter drohenden Gefahr der Einschätzung als
Prostituierte.

BGH bestätigt Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen

(dmb) „Richtig, konsequent und so auch zu erwarten“, kommentierte Lukas Siebenkotten, Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), die heutige Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu einer Schönheitsreparatur- bzw. Farbwahlklausel (BGH VIII ZR 50/09).

Der Bundesgerichtshof entschied, dass nachfolgende Klausel in einem Berliner Mietvertrag unwirksam ist: „Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen … nur weiß zu lackieren …“
Die Richter bestätigten, dass Mietvertragsklauseln, die Mieter verpflichten, während der Mietzeit in bestimmten Farben zu renovieren oder zu lackieren, unwirksam sind. Derartige Vorgaben darf der Vermieter allenfalls für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung machen.

Siebenkotten: „Entscheidend ist, dass niemand dem Mieter während der Mietzeit vorschreiben darf, ob er die Wände oder Türen in seiner Wohnung weiß, gelb, grün oder rot streicht. Der Vermieter darf auch nicht vorgeben, ob der Mieter während der Mietzeit Raufasertapete oder Blümchentapete klebt. Das ist und bleibt allein Sache des Mieters.“

Bereits in der Vergangenheit hatte der BGH wiederholt entschieden, dass Schönheitsreparatur-klauseln, die Vorgaben zur Ausführungsart der Renovierung oder zur Farbgestaltung während der Mietzeit machen, unwirksam sind, zum Beispiel:
 Während der Mietzeit ist die Wohnung in neutralen Farbtönen zu renovieren (BGH VIII ZR 166/08).
 Der Mieter ist verpflichtet, Wände und Oberdecken zu weißen (BGH VIII ZR 344/08).
 Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen (BGH VIII ZR 224/07).
 Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen (BGH VIII ZR 199/06).
Konsequenz der unwirksamen Farbwahlklausel ist, der Mieter muss keine Schönheitsreparaturen durchführen, weder während der Mietzeit noch beim Auszug.

Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten:

Verbraucherschutzministerin stützt Mieterbund
Kürzere Kündigungsfristen für Vermieter sind falsches Signal

(dmb) „Das sind klare Worte und eindeutige Aussagen von Verbraucherschutzministerin Ilse Aigner“, freute sich der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, in Berlin. „Es ist richtig, dass die Verbraucherschutzministerin unmissverständlich erklärt, sie werde sicherstellen, dass der soziale Charakter des Mietrechts erhalten bleibt. Forderungen nach einer drastischen Verkürzung der Kündigungsfristen für Vermieter seien das falsche Signal.“

Siebenkotten betonte, dass sich Politiker der Union verstärkt zu einer Garantie des sozialen Mietrechts und zu unveränderten Kündigungsfristregelungen bekennen. Nach Bundeskanzlerin Angela Merkel, die in einem Interview mit der MieterZeitung des Deutschen Mieterbundes die strittigen Mietrechtsthemen, Angleichung der Kündigungsfristen bzw. Abschaffung des Mietminderungsrechts bei energetischen Modernisierungen des Vermieters, gar nicht erst angesprochen hat, bekannten sich CSU-Generalsekretär Alexander Dobrindt und jetzt Verbraucherschutzministerin Ilse Aigner eindeutig zu dem bestehenden sozialen Mietrecht. Beide lehnen veränderte Kündigungsfristregelungen zum Nachteil der Mieter ab.

Der Mieterbund-Direktor appellierte nachdrücklich an die Unionspolitiker, auch der FDP-Forderung nach Abschaffung des Mietminderungsrechts bei energetischen Sanierungen des Vermieters eine eindeutige Absage zu erteilen. „Das Mieterrecht, die Miete zu kürzen, wenn es schwere Mängel und Beeinträchtigungen in der Wohnung oder im Haus gibt, verhindert keine energetische Modernisierung. Grund für die Mietminderung ist nicht die energetische Sanierung selbst, sondern sind erhebliche Beeinträchtigungen und Mängel infolge der Bauarbeiten im oder am Haus, zum Beispiel Lärm, Schmutz, Heizungsausfall, Warmwasserausfall, Nichtbenutzbarkeit der Toilette usw. Ich kann keinen Grund erkennen, warum Mieter 100 Prozent Miete zahlen sollen, wenn sie wochenlang im Kalten sitzen oder auf warmes Wasser warten müssen“, sagte Siebenkotten.

Siebenkotten bot der Bundesregierung eine Zusammenarbeit im Kampf gegen Wohnungsbetrüger an: „Wenn die Bundeskanzlerin und die Verbraucherschutzministerin strikteres Vorgehen gegen echte Mietnomaden ankündigen, stehen wir an ihrer Seite. Wir werden mithelfen, vernünftige und praktikable Lösungen zu finden.“
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Berlin, 2. Dezember 2009

Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten:

CSU gegen Mietrechtsverschlechterungen
Mieterbund begrüßt Klarstellungen und Erläuterungen

(dmb) „Wir begrüßen die Klarstellungen und Erläuterungen von CSU-Generalsekretär Alexander Dobrindt, dass das Mietrecht seinen sozialen Charakter behalten muss, nicht ausgehöhlt werden darf und die Union eine Angleichung der Kündigungsfristen von Mietern und Vermietern skeptisch sieht“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, Äußerungen des CSU-Generalsekretärs in der heutigen Ausgabe des Hamburger Abendblatts. Dobrindt hatte erklärt, dass sich Union und FDP im Koalitionsvertrag lediglich auf eine Überprüfung mietrechtlicher Vorschriften, aber nicht auf bestimmte Maßnahmen geeinigt hätten.

Mieterbund-Direktor Siebenkotten verwies auf ein Interview der MieterZeitung des Deutschen Mieterbundes mit Bundeskanzlerin Angela Merkel, die das Thema Angleichung der Kündigungsfristen bzw. Abschaffung des Mietminderungsrechts bei energetischen Sanierungen des Vermieters offenbar bewusst nicht angesprochen hatte.

Der Deutsche Mieterbund lehnt einen Abbau des Kündigungsschutzes, beispielsweise durch kürzere Kündigungsfristen für Vermieter, und die Abschaffung des Mietminderungsrechts bei Baumaßnahmen des Vermieters zur energetischen Sanierung strikt ab. „Es darf nicht sein, dass Mieter, die zum Beispiel 10, 20 oder 30 Jahre in ihrer Wohnung und in ihrem Stadtviertel wohnen, diese Wohnung bei einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters kurzfristig innerhalb von drei Monaten räumen müssen“, erklärte der Mieterbund-Direktor. „Es macht einen großen Unterschied, ob Mieter kündigen und freiwillig die Wohnung aufgeben oder ob der Vermieter kündigt und die Mieter zur Räumung der Wohnung gezwungen werden.“

Auch die Alternative, dass Kündigungsfristen für Mieter verlängert werden, um so zu einer Vereinheitlichung der Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter zu kommen, ist nach Ansicht des Deutschen Mieterbundes falsch. „Von Mietern wird auf dem Arbeitsmarkt ein hohes Maß an Mobilität und Flexibilität gefordert. Eine längere Kündigungsfrist bringt aber erhebliche Nachteile für Mieter mit sich. Bei einer neunmonatigen Kündigungsfrist beispielsweise sind doppelte Mietzahlungen am neuen und am alten Wohnort kaum auszuschließen. Für Mieter bleibt dann häufig nur die Entscheidung, den neuen Arbeitsplatz gar nicht anzutreten oder diesen Arbeitsplatz teuer zu bezahlen“, erklärte Siebenkotten.
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Mieterbund-Präsident Dr. Franz-Georg Rips:

Mieterbund lehnt Änderungen zum Nachteil der Mieter strikt ab

(dmb) „Die im Koalitionsvertrag von CDU, CSU und FDP vereinbarten Mietrechtsänderungen zum Nachteil der Mieter sind falsch, überflüssig und unakzeptabel“, erklärte der Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB), Dr. Franz-Georg Rips, auf einer Pressekonferenz in Hamburg. „Einen Abbau des Kündigungsschutzes, beispielsweise durch kürzere Kündigungsfristen für Vermieter, oder die Abschaffung des Mietminderungsrechts bei Baumaßnahmen des Vermieters zur energetischen Sanierung darf es nicht geben. Auch Weichenstellungen hin zu noch höheren Betriebskosten lehnen wir strikt ab. Das gilt auch für Hartz-IV-Regelungen, nach denen die Arbeitsagenturen Mietzahlungen direkt an die Vermieter leisten oder Betriebskosten künftig pauschaliert werden dürfen.“

Rips betonte, das aktuelle Mietrecht sei ausgewogen und habe sich bewährt. Es müsse weder auf den Prüfstand, noch zu Lasten der über 40 Millionen Mieterinnen und Mieter in Deutschland geändert werden. Das habe Bundeskanzlerin Angela Merkel vor knapp vier Jahren zu Beginn der großen Koalition in einem Interview mit der MieterZeitung des Deutschen Mieterbundes genauso beurteilt und wörtlich gesagt:
„Das aktuelle Mietrecht trägt den unterschiedlichen Interessen Rechnung. Es hat zu einem besseren Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern beigetragen. Ich sehe daher keinen Grund, an dem geltenden Gesetz etwas zu ändern.“
Obwohl das Mietrecht seit Jahren unverändert ist, sieht die neue Bundesregierung jetzt Korrekturbedarf und plant entsprechende Mietrechtsänderungen. „Der Koalitionsvertrag trägt eindeutig die Handschrift der FDP, Uralt-Forderungen der Vermieterverbände werden aufgriffen. Kein Wunder, dass Immobilien- und Eigentümerverbände feiern und von ‚schwarz-gelben Rettern’ sprechen. Vernunft und Gerechtigkeit bleiben auf der Strecke. Wenn überhaupt über Mietrechtskorrekturen nachgedacht wird, muss es um einen verbesserten Kündigungsschutz bei Umwandlung und Eigentumswechsel gehen, um Kappungsgrenzen bei Neuvermietungsmieten, die Sicherung der Mietkaution in der Vermieterinsolvenz oder Öko-Mietspiegel“, erklärte Rips.

Kündigungsfristen

Der Deutsche Mieterbund geht davon aus, dass die Koalition unter dem Stichwort „Vereinheitlichung“ plant, die Kündigungsfristen für Vermieter generell auf drei Monate zu verkürzen.
„Konsequenz ist, dass dann sogar Mieter, die zum Beispiel 10, 20 oder 30 Jahre in ihrer Wohnung und in ihrem Stadtviertel wohnen, diese Wohnung bei einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters kurzfristig innerhalb von drei Monaten räumen müssen“, erklärte der Mieterbund-Präsident. „Die Bundesregierung darf nicht unberücksichtigt lassen, dass es einen großen Unterschied macht, ob Mieter kündigen und freiwillig die Wohnung aufgeben oder ob der Vermieter kündigt und die Mieter zur Räumung der Wohnung gezwungen werden. Je mehr und länger der Mieter in seiner Umgebung verwurzelt ist, desto mehr Zeit braucht er für die Suche nach einer neuen Wohnung.“

Die „Vereinheitlichungs-Alternative“, dass Mieter, die selbst kündigen wollen, wieder eine sechs- oder neunmonatige Kündigungsfrist einhalten müssen, ist aus Sicht des Deutschen Mieterbundes sinnlos.
Rips: „Vermieter haben von einer derartigen Regelung keinerlei Vorteile. Für Mieter, von denen auf dem Arbeitsmarkt ein hohes Maß an Mobilität und Flexibilität gefordert wird, bringt eine längere Kündigungsfrist aber erhebliche Nachteile mit sich. Bei einer neunmonatigen Kündigungsfrist beispielsweise sind doppelte Mietzahlungen am neuen und am alten Wohnort kaum auszuschließen. Für Mieter bleibt dann häufig nur die Entscheidung, den neuen Arbeitsplatz gar nicht anzutreten oder diesen Arbeitsplatz teuer zu bezahlen.“

Mietminderung

„Das Mieterrecht, die Miete zu kürzen, wenn es schwere Mängel und Beeinträchtigungen in der Wohnung oder im Haus gibt, verhindert keine energetische Modernisierung. Deshalb sind die Pläne der Koalition falsch, das Mietminderungsrecht abzuschaffen, wenn der Vermieter Baumaßnahmen zur energetischen Sanierung durchführt“, erklärte der Präsident des Deutschen Mieterbundes. Grund für eine Mietminderung sei nicht die energetische Sanierung selbst, sondern seien erhebliche Beeinträchtigungen und Mängel in Folge der Bauarbeiten im oder am Haus, zum Beispiel: Lärm, Schmutz, Heizungsausfall, Warmwasserausfall, Nichtbenutzbarkeit der Toilette usw.
„Ich kann keinen Grund erkennen, warum Mieter 100 Prozent Miete zahlen sollten, wenn sie wochenlang im Kalten sitzen oder auf warmes Wasser warten müssen“, sagte Rips.

Das Mietminderungsrecht gebe es nicht nur im Mietrecht, sondern auch im Kaufrecht, im Reiserecht oder im Werkvertragsrecht. „Es ist nicht nachvollziehbar und widerspricht der Systematik des Bürgerlichen Gesetzbuches, wenn im Mietrecht die Mietminderung davon abhängig gemacht wird, ob der Vermieter umbaut bzw. eine einfache Modernisierung durchführt oder ob er energetisch modernisiert“, so der Mieterbund-Präsident.

Hartz IV

Geplant sei, dass künftig Jobcenter oder Arbeitsagenturen die Mieten und Betriebskostenvorauszahlungen von Hartz-IV-Empfängern direkt an die Vermieter zahlen.
Rips: „Hierdurch würden praktisch vier Millionen Haushalte in Deutschland entmündigt und stigmatisiert. Außerdem gibt es niemanden mehr, der die Berechtigung der Ansprüche prüfen oder abklären kann, wenn Vermieterforderungen, Mieterhöhungen und Betriebskostennachzahlungen künftig direkt an die Vermieter gezahlt werden. Ich fürchte, diese Blankoschecks für Vermieter führen zu enormen Kostensteigerungen für die Agenturen und Jobcenter.“

Auch die Absicht der Bundesregierung, Energie- und Nebenkosten sowie ggf. die Kosten der Unterkunft zu pauschalieren, lehnt der Deutsche Mieterbund als falsch und unzweckmäßig ab.
„Wichtiger ist, dass der Bund den Kommunen klare Vorgaben macht, wie die Angemessenheit der Wohnkosten bestimmt werden kann. Pauschalierungen bei Betriebskosten, insbesondere bei den Heizkosten, darf es nicht geben. Hier muss berücksichtigt werden, dass Hartz-IV-Empfänger gezwungen sind, preiswerte Wohnungen zu beziehen, die in aller Regel in keinem guten energetischen Zustand sind, so dass hier zwangsläufig höhere Heizkosten entstehen“, erklärte Mieterbund-Präsident Rips. „Stattdessen wäre es sinnvoll, über ein Bonussystem energiebewusstes Verhalten zu belohnen bzw. Heizkostenrückzahlungen dem Mieter zugute kommen zu lassen.“

Betriebskosten

Steuerliche Wettbewerbsgleichheit für kommunale und private Anbieter, wie sie die Bundesregierung herbeiführen will, bedeute, dass kommunale Unternehmen künftig Umsatzsteuer, also Mehrwertsteuer, zahlen müssen. Dann werden sich unter anderem die Kosten für Abwasser und Müllbeseitigung erhöhen.
„Auch wenn mehrwertsteuerpflichtige kommunale Unternehmen von der Möglichkeit des Vorsteuerabzugs Gebrauch machen könnten, droht die Gefahr drastisch steigender Gebühren und damit Betriebskosten. Der Bund darf auch nicht zum Kostentreiber bei Betriebskosten werden. Ziel muss es sein, Betriebskosten zu senken“, erklärte der Mieterbund-Präsident.

Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten zu Vorschlägen, das Mietrecht zu ändern:

Mietrecht hat sich bewährt
Änderung der Kündigungsfristen falsch und überflüssig

(dmb) „Das geltende Mietrecht hat sich seit vielen Jahren bewährt, es ist gerecht und sozial ausgewogen. Es gibt keinen Grund, dieses Mietrecht zu ändern. Absprachen im Koalitionsvertrag und Forderungen der FDP vom Wochenende, die Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter zu vereinheitlichen, sind falsch und überflüssig“, erklärte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, in Berlin.

Seit der Mietrechtsreform 2001 können Mieter ein unbefristet abgeschlossenes Mietverhältnis immer mit Dreimonatsfrist kündigen. Die Kündigungsfrist für Vermieter hängt von der Wohndauer des Mieters ab, sie schwankt zwischen drei und neun Monaten. Um diese vermeintliche Ungerechtigkeit abzuschaffen, könnten entweder die Kündigungsfristen für Mieter wieder verlängert oder die Kündigungsfristen für Vermieter auf drei Monate verkürzt werden.
Siebenkotten: „Beide Varianten sind für uns unakzeptabel, beide Varianten führen zu Ungerechtigkeiten bzw. sind sinnlos.“

Der Deutsche Mieterbund geht davon aus, dass die Koalition unter dem Stichwort „Vereinheitlichung“ plant, die Kündigungsfristen für Vermieter generell auf drei Monate zu verkürzen. Dies ist zumindest in der Vergangenheit immer die Position der FDP und der Eigentümervereine gewesen.
„Konsequenz ist, dass dann sogar Mieter, die zum Beispiel 10, 20 oder 30 Jahre in ihrer Wohnung und in ihrem Stadtviertel wohnen, diese Wohnung bei einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters kurzfristig innerhalb von drei Monaten räumen müssen“, erklärte der Mieterbund-Direktor. „Die Bundesregierung darf nicht unberücksichtigt lassen, dass es einen großen Unterschied macht, ob Mieter kündigen und freiwillig die Wohnung aufgeben oder ob der Vermieter kündigt und die Mieter zur Räumung der Wohnung gezwungen werden. Je mehr und länger der Mieter in seiner Umgebung verwurzelt ist, desto mehr Zeit braucht er für die Suche nach einer neuen Wohnung.“

Die „Vereinheitlichungs-Alternative“, dass Mieter, die selbst kündigen wollen, wieder eine sechs- oder neunmonatige Kündigungsfrist einhalten müssen, ist aus Sicht des Deutschen Mieterbundes sinnlos.
Siebenkotten: „Vermieter haben von einer derartigen Regelung keinerlei Vorteile. Für Mieter und Arbeitnehmer, von denen auf dem Arbeitsmarkt ein hohes Maß an Mobilität und Flexibilität gefordert wird, bringt eine längere Kündigungsfrist aber erhebliche Nachteile mit sich. Bei einer neunmonatigen Kündigungsfrist beispielsweise sind doppelte Mietzahlungen am neuen und am alten Wohnort kaum auszuschließen. Für Mieter bleibt dann häufig nur die Entscheidung, den neuen Arbeitsplatz gar nicht anzutreten oder diesen Arbeitsplatz teuer zu bezahlen.“

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Berlin, 17. November 2009

Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten:

Bundesgerichtshof stärkt Vermieterposition
Mieterhöhungen mit Mietspiegel vereinfacht

(dmb) „Der BGH stärkt die Vermieterposition und vereinfacht die Möglichkeit, Mieten zu erhöhen“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, in einer ersten Stellungnahme die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 276/08). Danach müssen Mietspiegel dem Mieterhöhungsschreiben auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht beigefügt werden, wenn sie allgemein zugänglich sind, beispielsweise bei örtlichen Mietervereinen oder Vermieterorganisationen angeboten werden.

Eine Vermieterin in Krefeld hatte gestützt auf den Mietspiegel eine Mieterhöhung von 375 Euro auf 450 Euro gefordert. Ihrem Schreiben lag kein Mietspiegel bei. Im örtlichen Mieterverein kostete der Mietspiegel drei Euro für Mitglieder und vier Euro für Nichtmitglieder. Nach Ansicht des BGH ist der Mietspiegel auch dann allgemein zugänglich, wenn er vor Ort nicht kostenlos abgegeben oder zur Einsicht bereitgehalten wird oder über das Internet abrufbar ist. Es sei dem Mieter zumutbar, den Mietspiegel gegen eine geringe Schutzgebühr beim Mieterverein zu kaufen.

Mieterbund-Direktor Siebenkotten: „Der BGH erschwert die Prüfmöglichkeiten für Mieter. Sie müssen sich hier alle notwendigen Informationen selbst und auf eigene Kosten beschaffen, wenn sie klären wollen, ob sie der geforderten Mieterhöhung zustimmen müssen oder nicht.“
Schon in der Vergangenheit hatte der Bundesgerichtshof geurteilt, dass Mietspiegel im Mieterhöhungsverfahren nicht beigefügt werden müssen, wenn sie im Kundencenter des Vermieters einzusehen (BGH VIII ZR 74/08) oder im Amtsblatt der Stadt veröffentlicht sind (BGH VIII ZR 11/07), weil sie dann allgemein zugänglich sind.

Nach Auskunft des Deutschen Mieterbundes gibt es in Deutschland etwa 500 Mietspiegel. 75 Prozent aller Städte ab 50.000 Einwohner haben eine derartige Preisübersicht. Sie sind ein wichtiges Transparenzinstrument, mit dem die Durchschnittsmieten vor Ort wiedergegeben werden, und das wichtigste Begründungsmittel bei Mieterhöhungen.

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Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten:

Kosten der Öltankreinigung sind Betriebskosten
Bundesgerichtshof klärt langjährige Streitfrage

(dmb) Die Kosten der Öltankreinigung sind Betriebs- bzw. Heizkosten und dürfen über die Heizkostenabrechnung auf die Mieter des Hauses abgewälzt werden, entschied heute der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 221/08). „Damit ist eine unter den Amts- und Landgerichten seit Jahren strittige Rechtsfrage endgültig entschieden. Mieter und Vermieter haben jetzt die notwendige Rechtssicherheit und Rechtsklarheit“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das Urteil in einer ersten Stellungnahme.

Der Bundesgerichtshof hatte entschieden, dass die Reinigung des Öltanks Betriebskosten, so genannte Heizungsnebenkosten, sind und keine Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten. Bei der Reinigung des Öltanks geht es nicht um die Vorbeugung oder Beseitigung von Mängeln an der Substanz der Heizungsanlage (Instandsetzung), sondern um die Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit (Betriebskosten).
Kosten der Öltankreinigung sind nach Einschätzung des Bundesgerichtshofs auch deshalb Betriebskosten, weil sie „laufend“ entstehen. Dabei spielt es keine Rolle, dass Öltankreinigungen immer nur im Abstand von mehreren Jahren durchgeführt werden. „Auch diese Rechtsfrage war unter den Gerichten lange Zeit strittig. Spätestens seit der Entscheidung zur Wartung einer Elektroanlage (BGH VIII ZR 123/06) ist aber klar, dass wiederkehrende Kosten, die der Betriebssicherheit dienen, grundsätzlich als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, auch wenn sie nur in Abständen von einigen Jahren anfallen“, erklärte der Mieterbund-Direktor.
Siebenkotten wies aber darauf hin, dass die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für einzelne Mieter zu Ungerechtigkeiten führen kann. Wurde die Öltankreinigung beispielsweise im Abrechnungsjahr 2008 durchgeführt und danach alle vier Jahre, zahlt auch der Mieter, der schon 2009 aus der Wohnung ausgezogen ist, anteilige Tankreinigungskosten für den Zeitraum 2008 bis 2012. „Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs folgt hier dem Grundsatz ‚Praktikabilität vor Einzelfallgerechtigkeit“, sagte der Direktor des Deutschen Mieterbundes.

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