Bundesgerichtshof

Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl auch zulässig, wenn Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil angegeben wird

Eine Betriebskostenabrechnung nach „Personenbruchteilen“ ist nicht wegen formeller Mängel unwirksam (BGH VIII ZR 181/09). Der in der Abrechnung unter der Rubrik „Gesamteinheiten“ aufgeführte Umlagemaßstab „Personen“ ist als Verteilerschlüssel allgemein verständlich. Für Mieter ist ohne weitere Erläuterungen ersichtlich, dass sich bei diesem Umlageschlüssel sein Anteil an den Betriebskosten nach dem Verhältnis der in seiner Wohnung lebenden Personen zu den in der Abrechnungseinheit insgesamt lebenden Personen bestimmt. In der Abrechnung werden weiterhin die Gesamtpersonenzahl sowie die für die Wohnung des Mieters zugrunde gelegte Personenzahl angegeben. Anhand dieser Angaben können die Mieter gedanklich und rechnerisch nachvollziehen, wie die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. Daran ändert sich auch dann nichts, wenn aus der Abrechnung nicht unmittelbar folgt, wie der Vermieter die mit einem Bruchteil angegebene Gesamtpersonenzahl im Einzelnen ermittelt hat. Letztlich muss der Vermieter hier die Zahl der in einem Mietobjekt wohnenden Personen taggenau oder zu einzelnen Stichtagen ermitteln. Der Angabe derartiger Details bedarf es auf der formellen Ebene der Betriebskostenabrechnung nicht. Der Mieter kann bei Zweifeln an der Abrechnung Einblick in die Rechnungsunterlagen fordern und die Belegungsliste für das Haus überprüfen. Derartige Angaben gehören aber noch nicht von vorn herein in eine Abrechnung.

Aktuelle Infos
 Modernisierungsbedarf: Ziel der Bundesregierung ist es, bis zum Jahr 2050 einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand zu haben. Dazu müssen der Energieverbrauch der Gebäude gesenkt und gleichzeitig der Ausbau erneuerbarer Energien zur Wärmenutzung vorangetrieben werden. Bis zum Jahr 2020 soll die Endenergie im Gebäudebereich um 20 % reduziert werden. Dafür sind allerdings die Sanierungsaktivitäten deutlich zu erhöhen. Auf der anderen Seite bewerten die Eigentümer nach Zahlen des Marktforschungsunternehmens GfK den energetischen Zustand ihres Hauses deutlich positiver, als er tatsächlich sein dürfte. Einen Modernisierungsbedarf akzeptieren 33 % der Eigentümer für ihre Immobilie. 14 % gehen davon aus, ihre Immobilie habe quasi Neuzustand, es gebe keinen Modernisierungsbedarf. 53 % der Eigentümer gehen davon aus, ihr Haus entspreche energetisch dem derzeitigen Standard, es gebe kaum Modernisierungsbedarf.
 Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA): Im Eigentum der Bundesanstalt und damit des Bundes befinden sich derzeit 71.000 Wohnungen. 58.000 Wohnungen sind vermietet. Die aktuellen Mieteinnahmen des Wohnungsbestandes liegen bei rund 16 Millionen Euro im Monat. Die BImA plant derzeit im großen Stil Verkäufe ihrer Wohnungsbestände.

Mieter-Tipp
Baden erlaubt
Auch nach 22 bzw. 24 Uhr dürfen Mieter in der Wohnung baden oder duschen. Eine anders lautende Regelung im Mietvertrag ist unwirksam. Der Mieter kann nach Ansicht des Landgerichts Köln (1 S 304/96) das Bad grundsätzlich zu jeder Tages- und Nachtzeit benutzen.

Bundesgerichtshof

Mischmietverhältnisse: Bundesgerichtshof stärkt Mieterrechte

Bei so genannten Mischmietverhältnissen – das sind einheitliche Mietverhältnisse über Wohnung und Geschäftsräume – gilt, wenn die gewerbliche Nutzung nicht überwiegt, im Zweifel das Wohnraummietrecht. Das bedeutet, Mieter haben dann vollen Kündigungsschutz (BGH VIII ZR 376/13). Während es bei Gewerbemietverhältnissen keinen gesetzlichen Kündigungsschutz gibt, der Vermieter ohne Angabe von Gründen kündigen kann, hat der Mieter bei einem Wohnraummietverhältnis vollen Kündigungsschutz. Der Vermieter darf nur kündigen, wenn er einen im Gesetz aufgeführten Kündigungsgrund hat, wie zum Beispiel Eigenbedarf. Deshalb ist es bei Mischverhältnissen, wo gleichzeitig eine Wohnung und Geschäftsräume angemietet werden, entscheidend für den Mieter, ob sich die Abwicklung des Mietverhältnisses nach Gewerbemietrecht oder nach Wohnraummietrecht richtet. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs kommt es auf den überwiegenden Vertragszweck bei Vertragsabschluss an. Erforderlich ist eine sorgfältige Prüfung aller auslegungsrelevanten Umstände des Einzelfalls. Zu berücksichtigen seien zum Beispiel das verwendete Vertragsformular, das Verhältnis der Gewerbe- zu den Wohnraumflächen, die Verteilung der Gesamtmiete auf Gewerbe und Wohnung und natürlich Formulierungen im Mietvertrag, die auf Wohnraum bzw. Gewerberaum hindeuten. So spricht ein unbefristeter Mietvertrag, genauso wie die Vereinbarung einer einheitlichen Miete ohne Umsatzsteuer, für ein Wohnraummietverhältnis. Lässt sich anhand dieser Indizien ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung im Einzelfall nicht feststellen, gelten im Zweifel die Vorschriften der Wohnraummiete.

Aktuelle Infos
 Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen gegründet: Unter der Leitung von Bundesbauministerin Barbara Hendricks ist am 10. Juli 2014 in Berlin erstmals ein Bündnis, u.a. mit dem Deutschen Mieterbund, für bezahlbares Wohnen und Bauen zusammengekommen. Ziel des Bündnisses ist es, den steigenden Wohnraumbedarf in bestimmten Regionen zu decken und gleichzeitig soziale, demografische und energetische Anforderungen zu berücksichtigen. Die 5 wesentlichen Handlungsfelder, um die es in den nächsten Monaten gehen soll, sind: Neubau von Wohnungen sowie die Belebung des sozialen Wohnungsbaus. Energieeffizienz und Klimaschutz im Gebäudebestand, die demografische Entwicklung, das Wohnen im Alter und nachhaltiges und kostenbewusstes Planen und Bauen.
 Mieterbund fordert 1 Million neue Wohnungen: Bereits einen Tag bevor das Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen zusammentrat, forderte Mieterbund-Präsident Dr. Franz-Georg Rips, in der jetzigen Legislaturperiode müssten insgesamt 1 Million neue Wohnungen entstehen, davon 250.000 Sozialwohnungen. Rips forderte weiter einen Verkaufsstopp für Wohnungsbestände des Bundes, der Länder oder der Kommunen. Die öffentliche Hand dürfe Grundstücke nicht nur unter rein fiskalischen Gesichtspunkten vergeben, sie müsse wohnungs- und sozialpolitische Zielsetzungen berücksichtigen. Bis zum Jahr 2025 müssten 2 Millionen altengerechte, barrierearme Wohnungen geschaffen werden. Bei der energetischen Gebäudesanierung sei eine Neuregelung des Mieterhöhungsrechts erforderlich, und das Wohngeld müsse unter Berücksichtigung einer Heizkosten- bzw. Energiekostenkomponente erhöht werden.

Mieter-Tipp
Abflussverstopfung
Die Kosten zur Beseitigung einer Rohr- oder Abflussverstopfung im Mietshaus sind keine Betriebskosten. Der Vermieter darf diese Kosten nicht in die jährliche Betriebskostenabrechnung einstellen, sie können auch nicht als „sonstige Betriebskosten“ abgerechnet werden. Vermieter müssen die Kosten selbst tragen, es sei denn, sie können einem Mieter konkret nachweisen, dass er die Verstopfung verschuldet hat.

Bundesgerichtshof

Anforderungen an Mieterhöhungsbegründung mit Vergleichswohnungen
Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete können begründet werden mit Mietspiegeln oder einem Sachverständigengutachten oder mindestens 3 Vergleichswohnungen. Bei der Frage, welche Anforderungen an die Vergleichbarkeit der Wohnungen gestellt werden müssen, ist ein großzügiger Maßstab anzulegen. Eine Übereinstimmung oder gar Identität in allen wesentlichen Wohnwertmerkmalen ist nicht erforderlich, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 216/13). Mit dem Mieterhöhungsschreiben und der Berufung auf 3 Vergleichswohnungen soll der Mieter lediglich in die Lage versetzt werden, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise nachzuvollziehen. Dagegen dient die Angabe von Vergleichswohnungen nicht dazu, den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen. Zur Begründung der Mieterhöhung hatte der Vermieter hier bei einer Mietwohnung, die im 2. Obergeschoss lag und 178 qm groß war und darüber hinaus über 62 qm große Mansardenzimmer verfügte, mehrere großzügig bemessene Altbauwohnungen in vergleichbarer Lage benannt. Aus Sicht des Mieters waren diese Objekte nicht mit seiner Wohnung vergleichbar, seine Mansardenzimmer wiesen einen geringeren Wohnkomfort aus, waren nicht so gut ausgestattet wie die Hauptwohnung und nur über das Treppenhaus erreichbar.

Aktuelle Infos

Betriebskostenspiegel: Der Deutsche Mieterbund hat einen neuen Betriebskostenspiegel veröffentlicht. Grundlage sind die Abrechnungsdaten des Jahres 2012. Die Daten aus diesen Abrechnungen beziehen sich auf rund 13 Millionen Quadratmeter Mietwohnungsfläche und ermöglichen so eine umfassende und repräsentative Aussage zur Durchschnittshöhe von Betriebskosten in Deutschland. Danach zahlen Mieter in Deutschland im Durchschnitt 2,20 € pro qm im Monat für Betriebskosten. Rechnet man dagegen alle denkbaren Betriebskostenarten mit den jeweiligen Einzelbeträgen zusammen, kann die so genannte zweite Miete bis zu 3,19 € pro qm und Monat betragen. Für eine 80 qm große Wohnung müssten beim Anfallen aller Kosten 3.062,40 € im Jahr 2012 nur an Betriebskosten aufgebracht werden.

 Die Betriebskosten im Überblick (€ pro qm und Monat): Heizkosten 1,16 €, Warmwasser 0,27 €, Wasser/Abwasser 0,35 €, Grundsteuer 0,19 €, Hauswart 0,21 €, Müllbeseitigung 0,16 €, Aufzug 0,16 €, Gebäudereinigung 0,16 €, Sach- und Haftpflichtversicherungen 0,15 €, Gartenpflege 0,09 €, Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen 0,14 €, Straßenreinigung 0,03 €, Allgemeinstrom 0,05 €, Schornsteinreinigung 0,03 € und sonstige Kosten 0,04 €.
 Insbesondere die Kosten für Heizung und Warmwasser sind im Abrechnungsjahr 2012 um rund 17 % angestiegen. Grund hierfür sind zum einen die kälteren Wintermonate und damit ein Anstieg des Heizenergieverbrauchs, zum anderen schlagen sich hier die höheren Energiepreise nieder. Öl wurde 2012 um 8,9 %, Fernwärme um 9 % und Gas um 5,3 % teurer. Die durchschnittlichen Heizkosten lagen 2012 bei 1,16 € pro qm und Monat. Wer mit Gas heizte, zahlte mit 1,13 € etwas weniger. Teurer wurde es bei Fernwärme mit 1,24 €, und wer mit Öl heizte, zahlte sogar 1,31 € pro qm und Monat.
 Ausblick 2013: Auch im Abrechnungsjahr 2013 müssen Mieter mit weiter steigenden Betriebskosten rechnen. In vielen Städten und Kommunen wurde die Grundsteuer erhöht, zusätzliche Kosten für Legionellenüberprüfungen (Warmwasser) bzw. Wartungskosten für Rauchmelder kommen hinzu. Auch die Heizkosten werden vielfach steigen. So ist der Energieverbrauch im Jahr 2013 um etwa 5 % angestiegen. Hauptverantwortlich hierfür war der kalte und lange Winter Anfang 2013. Gleichzeitig profitieren Mieter aber von weitgehend stabilen Energiepreisen. 2013 wurde Gas im Jahresdurchschnitt nur um 1,3 % teurer, Fernwärme um 2,8 %, und der Ölpreis sank sogar um 6 %

Bundesgerichtshof

Keine erneute Mängelanzeige erforderlich, wenn Mängel sich verschlimmern, weil der Vermieter untätig bleibt
Ursprünglich hatten die Mieter wegen Feuchtigkeits- und Schimmelpilzschäden die Miete um 15 Prozent gemindert. Zu Recht, wie das Amtsgericht feststellte. Im nachfolgenden Winter verschlimmerten sich die Feuchtigkeits- und Schimmelpilzschäden ganz erheblich. Grund hierfür war, dass der Vermieter die ursächlichen Bauschäden nicht beseitigen ließ. Die Mieter minderten die Miete jetzt um 30 Prozent. Der Vermieter kündigte, unter anderem mit der Begründung, die Mieter hätten ihm die Mängel anzeigen müssen.
Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 317/13) entschied jetzt, eine erneute Mängelanzeige sei nicht notwendig. Letztlich beruhe die Mietminderung ausschließlich auf Baumängeln, die dem Vermieter aufgrund der ersten Mängelanzeige bzw. aufgrund des Verfahrens vor dem Amtsgericht bekannt gewesen seien und die er bisher nicht beseitigt hatte. Dass infolge der unterbliebenen Mängelbeseitigung eine Ausweitung der Schimmelpilzbildung zu befürchten sei, läge auf der Hand und erfordere offensichtlich keine erneute Mängelanzeige, erklärten die Bundesrichter.

Aktuelle Infos
 CDU blockiert Mietpreisbremse: Mit mehr oder weniger fadenscheinigen und an den Haaren herbeigezogenen Argumenten versucht die CDU, die Mietpreisbremse zu blockieren. Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten nannte dieses Vorgehen jetzt scheinheilig und unehrlich. Bundeskanzlerin Angela Merkel und ihre Partei hätten im Wahlkampf die Mietpreisbremse versprochen, sie sei im Koalitionsvertrag fest vereinbart worden. Jetzt dürfe sie nicht von Teilen der Union torpediert werden.

 Düsseldorfer Raucher muss Wohnung räumen: Das Landgericht Düsseldorf (21 S 240/13) hat einen 75-jährigen Düsseldorfer Raucher zur Räumung seiner Wohnung verurteilt. Gleichzeitig erklärte das Gericht, Rauchen in der Mietwohnung verstoße nicht gegen den Mietvertrag und bleibe auch weiterhin erlaubt. Der 75-jährige Rentner sei zur Räumung seiner Wohnung verurteilt worden, weil er die Wohnung unzureichend gelüftet, Aschenbecher nicht geleert und nicht verhindert habe, dass Zigarettenrauch in den Hausflur gezogen sei. Da er trotz mehrerer Abmahnungen des Vermieters sein falsches Lüftungsverhalten nicht geändert habe, sei die Kündigung berechtigt gewesen. Im Klartext: Rauchen in der Wohnung ist grundsätzlich erlaubt und kann nicht verboten werden. Rauchen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Raucher müssen aber den Zigarettenqualm über die Fenster nach draußen weglüften, nicht ins Treppenhaus.

 Einstweilige Verfügung gegen lautes Fußball-Gucken: Erstmals hat eine Mieterin in Berlin eine einstweilige Verfügung gegen ihre Nachbarn erwirkt, die nach 22.00 Uhr zu laut auf dem Balkon Fußball guckten. Anlass war die zweite Halbzeit des Spieles Deutschland – Ghana und ein „privates Public-Viewing“ auf dem Nachbarbalkon. Hier wurden die deutschen Tore gefeiert und lautstark gejubelt. Zu viel für die Nachbarin, sie beantragte erfolgreich beim Amtsgericht Neukölln eine einstweilige Verfügung für alle Spiele der deutschen Nationalmannschaft bis zum 14. Juli, wonach nach 22.00 Uhr auf dem Balkon nicht mehr gelärmt werden darf.

Mieter-Tipp
Aufzug
Mieter müssen keine Kosten für einen Aufzug zahlen, wenn sie die Wohnung mit dem Aufzug gar nicht erreichen können. Fährt der Aufzug nur im Vorderhaus einer Wohnanlage, müssen Mieter des Quergebäudes nicht dafür zahlen (BGH VIII ZR 128/08).

Bundesgerichtshof
Vermieter muss Hausrecht des Mieters respektieren

Der Mieter, der von seinem Hausrecht Gebrauch macht, muss keine Kündigung seines Vermieters fürchten. Verlässt der Vermieter trotz Aufforderung des Mieters nicht das Haus, versucht er sogar, gegen den Willen des Mieters einzelne Zimmer zu betreten, muss er damit rechnen, von seinem Mieter rausgeschmissen zu werden. Der Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 289/13) lag ein Fall zugrunde, bei dem die Vermieterin zunächst – wie angekündigt – die neu installierten Rauchmelder im Haus inspizierte. Dann wollte sie plötzlich das gesamt Haus besichtigen. Sie versuchte, gegen den Willen des Mieters einzelne Zimmer zu betreten, öffnete Fenster und nahm Gegenstände von der Fensterbank. Die Aufforderung des Mieters, das Haus zu verlassen, und seine Hinweise auf sein Hausrecht ignorierte sie. Daraufhin trug der Mieter seine Vermieterin aus dem Haus. Sie reagierte mit einer fristlosen Kündigung. Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof jetzt feststellte. Die Vermieterin sei nicht zu einer eigenmächtigen Besichtigung des Hauses berechtigt gewesen. Sie habe das Hausrecht des Mieters verletzt, als sie trotz Aufforderung das Haus nicht verließ. Der Mieter habe praktisch in Notwehr gehandelt.

Aktuelle Infos
 Wärmemarkt: Der Bundesindustrieverband Deutschland, Haus-, Energie- und Umwelttechnik hat den Gesamtbestand zentraler Wärmeerzeuger (Stand 2012) aufgelistet. Danach gibt es rund 20,5 Wärmeerzeuger in Deutschland. An der Spitze liegen Gaskessel (9,1 Millionen Stück). Die Zahl der Gas-Brennwertkessel liegt mit 4 Millionen Stück knapp hinter der Zahl der Ölkessel, die noch existieren (ca. 5,5 Millionen Stück). Öl-Brennwertkessel gibt es 0,5 Millionen Stück, Biomasse-Kessel 0,8 Millionen Stück und Wärmepumpe etwa 0,6 Millionen Stück. Die Marktentwicklung zeigt, dass 2013 insbesondere Gas-Brennwerttechnik und Gas-NT-Technik mit +10 % bzw. +2 % nachgefragt wurde. Verlierer am Wärmeerzeugermarkt ist die Öl-Brennwerttechnik bzw. die Öl-NT-Technik mit -2 % bzw. -8 %. Festbrennstoffkessel verlieren rund 5 %, und der Bereich der Wärmepumpen ist stabil, wächst nur geringfügig um 1 % an.

 Zwangsräumungen: In Sachsen steigt die Zahl der Zwangsräumungen. Danach hat sich die Zahl der Zwangsräumungen von 2007 bis 2013 um fast 50 % erhöht auf 3.710. Überdurchschnittlich hoch war die Steigerung in Dresden, um 87 % auf 823 Räumungsklagen. Auch in Mecklenburg-Vorpommern gab es deutlich mehr Zwangsräumungen als in den Jahren zuvor. Hier wurden 1.377 Wohnungen zwangsgeräumt, 2012 waren es noch 895, im Jahr 2011 hatte es 938 Zwangsräumungen gegeben. Die Vorsitzende des Deutschen Gerichtsvollzieherbundes sieht als Grund hierfür die Verbesserung der Position des Vermieters bei Zwangsräumungen durch das Mietrechtsänderungsgesetz.

 Single-Wohnungen: Der häufigste Haushaltstyp in Deutschland ist der Einpersonenhaushalt. In mehr als jedem dritten Haushalt (37,2 Prozent) wohnt nur ein Mann oder eine Frau. Besonders oft (42 %) leben sie in Großstädten. An zweiter Stelle stehen mit 33,2 % die Zweipersonenhaushalte. Nur 4,8 % der Haushalte leben in einer Familie oder WG, die mehr als vier Personen zählt. Und: Gut jeder fünfte Haushalt in der Bundesrepublik ist ein reiner Seniorenhaushalt.

Mieter-Tipp
Vorratskündigung
Hat der Vermieter dem Mieter den Kauf der an ihn vermieteten Räume zum Verkehrswert von 115.000 Euro angeboten und spricht er gleichzeitig vorsorglich noch eine Verwertungskündigung aus und begründet diese damit, eine angemessene Verwertung sei nur durch einen Verkauf an einen Dritten in unvermietetem Zustand möglich, ist das eine unzulässige Vorratskündigung (LG Berlin, 67 S 475/13).

Liebe Mitglieder,

leider fällt am

13.06.2014 in der Zeit von 9.30 Uhr bis 11.00 Uhr
aufgrund einer Fortbildung die Sprechstunde aus.

Wir bitten um Ihr Verständnis.

Bundesgerichtshof

Mieterhöhung durch Hausverwaltung
Gibt eine Hausverwaltung, die nicht selbst Vermieter ist, im Rahmen eines Mietverhältnisses eine Erklärung gegenüber dem Mieter ab, ist aus den Umständen regelmäßig zu entnehmen, dass sie im Namen des Vermieters handelt. Das entschied jetzt der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 231/13 und BGH VIII ZR 282/13). Die Mieter hatten argumentiert, aus dem Mieterhöhungsschreiben der Hausverwaltung ginge nicht hervor, dass die Hausverwaltung im Namen des Vermieters handeln wollte. Muss es auch nicht, so der Bundesgerichtshof. Es spielt keine Rolle, ob die Mieterhöhung ausdrücklich im Namen des vertretenden Vermieters erfolgt oder ob die Umstände ergeben, dass sie in seinem Namen erfolgt. Die Stellvertretung muss nicht ausdrücklich offengelegt werden, und der Vermieter muss nicht namentlich benannt werden.

Aktuelle Infos
 Energieausweis: Schon seit 2009 ist der Energieausweis Pflicht. Seit Mai 2014 müssen die Informationen zur Energieeffizienz des Hauses Kauf- bzw. Mietinteressenten schon bei der Besichtigung vorgelegt werden. Kommt es zum Vertragsabschluss, muss der Energieausweis ausgehändigt werden. nach einer Umfrage von ImmobilienScout24 sind aber offensichtlich die meisten privaten Eigentümer „Energieausweis-Muffel“. Knapp die Hälfte der Eigentümer hat bisher keinen Energieausweis erstellen lassen. Mehr als die Hälfte der Eigentümer gibt an, ihn für überflüssig zu halten. Weitere 38 % der Befragten scheuen den Energieausweis wegen der damit verbundenen Kosten und des Aufwandes. Obwohl das Thema immer wieder in den Medien dargestellt wird, fühlen sich 70 % der Eigentümer mittelmäßig bis schlecht informiert und 40 % der Befragten kennen nicht den Unterschied zwischen einem bedarfsorientierten und einem verbrauchsorientierten Ausweis. Da hilft nur, bei jeder Wohnungsbesichtigung den Energieausweis einzufordern.

 15-Prozent-Kappungsgrenze in NRW: Das nordrhein-westfälische Kabinett hat eine Verordnung beschlossen, wonach in 59 Kommunen künftig die Miete in bestehenden Mietverhältnissen innerhalb von 3 Jahren höchstens um 15 % statt bisher um 20 % steigen darf. Die ortsübliche Vergleichsmiete darf hierbei nicht überschritten werden. Die Verordnung soll zum 1. Juni 2014 in Kraft treten und gilt in Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf. Vergleichbare Regelungen gibt es in Bayern, Berlin und Hamburg.

 Mietschulden: In Sachsen-Anhalt gibt es immer weniger Mietschuldner und auch die Höhe der meisten Mietschulden ist gesunken. Nach Angaben der beiden großen Wohnungswirtschaftsverbände des Landes haben die Gesamtmietschulden den tiefsten Stand seit 20 Jahren erreicht. Lagen die Außenstände 2005 noch bei 63 Millionen Euro, sind es jetzt nur noch 40 Millionen Euro.

Mieter-Tipp
Baden nach 22.00 Uhr
Baden und Duschen ist auch nach 22.00 Uhr bzw. nach 24.00 Uhr oder sogar mitten in der Nacht erlaubt. Daran ändert sich auch nichts, wenn die Hausordnung ein nächtliches Dusch- und Badeverbot vorgibt. Eine derartige Klausel ist unwirksam. Waschen und auch nächtliches Duschen bzw. Baden gehören zu einem hygienischen Mindeststandard, der ohne weiteres normaler Lebensführung eines Mieters zugeordnet werden kann. Zeitliche Befristungen darf es nicht geben.

Bundesverfassungsgericht

Eigenbedarf
Die Entscheidung des Landgerichts Berlin (67 S 121/12) bleibt bestehen. Hier hatte ein Chefarzt aus Hannover eine alleinerziehende Mieterin wegen Eigenbedarfs gekündigt. Seine Begründung: Er wolle sich in der Mieterwohnung alle zwei Wochen am Wochenende mit seiner 15-jährigen Tochter treffen, die in Berlin bei seiner früheren Lebensgefährtin lebt. Das Landgericht hatte eine Revision zum Bundesgerichtshof nicht zugelassen. Die hiergegen von der Mieterin eingelegte Verfassungsbeschwerde nahm das Bundesverfassungsgericht (1 BvR 2851/13) nicht zur Entscheidung an. Im Vorfeld hatte das höchste deutsche Gericht Stellungnahmen beim Bundesgerichtshof, der Bundesrechtsanwaltskammer, dem Deutschen Anwaltsverein, Haus & Grund, dem Mietgerichtstag und dem Deutschen Mieterbund eingeholt. Nur Mietgerichtstag und Mieterbund plädierten für die Zulassung der Revision beim Bundesgerichtshof. Alle anderen Organisationen hielten das nicht für notwendig. Das Bundesverfassungsgericht erklärte letztlich, Formfehler lägen nicht vor und in der Sache könnte allenfalls klärungsbedürftig sein, ob auch der Vermieterwunsch nach einer Zweitwohnung Eigenbedarf auslösen könnte. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs reichten aber vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Nutzung der Wohnung aus. Der BGH hielt beispielsweise auch einen zeitlich begrenzten Bedarf an der Wohnung für ausreichend, um Eigenbedarf zu rechtfertigen. Somit seien die Fragen höchstrichterlich geklärt. Kurz: Das Bundesverfassungsgericht sah keinen weiteren Klärungsbedarf, „alles in Ordnung“. Für den Deutschen Mieterbund ist die Entscheidung enttäuschend. Wenn Bundesgerichtshof und Bundesverfassungsgericht keinen Handlungsbedarf in diesen Fragen sehen, muss der Gesetzgeber einschreiten.

Aktuelle Infos
 Legionellenbefall: Bei der Überprüfung auf Legionellenbefall im Warmwasser-leitungen wurde bei jeder 8. Probe, mehr als 12 %, ein als kritisch zu betrachtender Befall festgestellt. Ursache für die Keime ist nach wie vor eine zu gering eingestellt Boilertemperatur. Auch selten benutzte Leitungen waren häufig befallen. Wird ein Befall festgestellt, müssen Eigentümer den Ursachen auf den Grund gehen und bei starkem Befall in Absprache mit dem Gesundheitsamt die technischen Voraussetzungen schaffen, um einen erneuten Legionellenbefall zu verhindern.

 Public-Viewing-Verordnung: Um öffentliche Fernsehdarbietungen im Freien zur Fußball-WM 2014 in Brasilien zu ermöglichen, hat die Bundesregierung eine Verordnung erlassen, der jetzt der Bundesrat zugestimmt hat. Danach müssen der Schutz der Nachbarschaft und das Interesse der Bevölkerung an öffentlichen Fernsehdarbietungen im Freien zur Fußball-WM gegeneinander abgewägt werden. Das beinhaltet, dass ggf. eine Reduzierung oder Aufhebung von Ruhezeiten und ein Hinausschieben des Beginns der Nachtzeit möglich werden.

Mieter-Tipp
Altbauwohnung
Auch eine unrenovierte bzw. nicht modernisierte Altbauwohnung muss einem Mindeststandard genügen, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und alle mit der Haushaltsführung üblicherweise verbundenen Tätigkeiten unter Einsatz technischer Hilfsmittel erlaubt. Das bedeutet, dass beispielsweise im Badezimmer eine Steckdose vorhanden sein muss und neben dem Betrieb einer Wasch- oder Geschirrspülmaschine auch noch andere Elektrogeräte genutzt werden können.

Bundesgerichtshof
Mietkaution: Vermieter hat kein Zugriffsrecht im laufenden Mietverhältnis

Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter nicht auf eine vom Mieter eingezahlte Mietkaution zurückgreifen. Die Mietkaution hat nicht den Sinn, dem Vermieter dabei zu helfen, strittige Forderungen während der Mietzeit durchzusetzen, ohne dass geklärt wird, ob der Vermieteranspruch besteht oder nicht. Hier hatten die Mieter 1.400 Euro auf ein Kautionskonto des Vermieters eingezahlt. Gleichzeitig unterschrieben sie eine Zusatzvereinbarung, wonach der Vermieter berechtigt sein sollte, sich wegen fälliger Ansprüche auch während des Mietverhältnisses aus der Kaution zu befriedigen. In diesem Fall sollte der Mieter verpflichtet sein, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag aufzustocken. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 234/13) entschied jetzt, dass diese Vertragsvereinbarung unwirksam ist. Der Vermieter dürfe während des laufenden Mietverhältnisses nicht zur Befriedigung streitiger Forderungen auf die Mietkaution zurückgreifen. Diese wiederspreche dem Treuhandcharakter der Mietkaution. Danach muss der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anlegen. So soll sichergestellt werden, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei einer Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte.

Aktuelle Infos
 Verdeckte Provision und überhöhte Abstandszahlungen: Nach einer Umfrage von ImmobilienScout24, Immobilien Zeitung und Immo Mediaconsult unter 2.300 Maklern und gewerblichen Vermietern gehen 90 % der Befragten davon aus, dass das Bestellerprinzip im Maklerrecht, das künftig gelten soll und wonach die Maklerprovision in der Regel der Vermieter zahlen muss, umgangen werden wird. 64 % der Makler und 72 % der Vermieter erwarten „verdeckte Provisionen“, 57 % der Makler und 54 % der Vermieter „befürchten“ überhöhte Abstandszahlungen. Es fragt sich, welches Rechtsverständnis diese Makler und Vermieter haben. Ihr angekündigtes Verhalten ist schlichtweg illegal und wird als Ordnungswidrigkeit mit Geldbuße geahndet. Vielleicht muss der Gesetzgeber seinen Entwurf zum Bestellerprinzip nachbessern und die vorgesehenen Regelungen verschärfen.

 Traumgewinne: Firmen, wie ista, Techem oder Brunata-Metrona, die die verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnungen im Auftrag der Vermieter erstellen und die Heizkostenverteiler ablesen, verdienen sich offensichtlich eine „goldene Nase“. Nach Berichten von FAZ-online erzielte ista im vergangenen Jahr bei einem Umsatz von 710 Millionen Euro knapp 302 Millionen Euro Gewinn, vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen. Das entspricht einer Rendite von 42,5 %. Bei Techem sieht es nicht viel schlechter aus. Bei 704 Millionen Euro Umsatz, standen am Ende 240 Millionen Euro Rendite, somit 34 %. Die beiden Unternehmen kommen zusammen auf einen Marktanteil von 53 %.

Mieter-Tipp
Waschmaschine und Wäschetrockner
Geräusche von Haushaltsmaschinen, wie Waschmaschine oder Trockner, sind von den Mitmietern als sozialadäquate Lärmbeeinträchtigung hinzunehmen. Das gilt erst recht, wenn ein Mieter unter Berücksichtigung der gebotenen Rücksichtnahme die Geräte nutzt und die allgemeinen Ruhezeiten, die ggf. in der Hausordnung vereinbart sind, einhält (LG Freiburg 9 S 60/13).

Bundesgerichtshof

Eigenbedarf: Name des Lebensgefährten der Tochter muss nicht genannt werden

Der Vermieter muss bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht den Namen des Lebensgefährten der Tochter angeben, der mit in die gekündigte Wohnung einziehen soll (BGH VIII ZR 107/13). Hier hatte der Vermieter den Mietern einer 158 qm großen Wohnung mit der Begründung gekündigt, die Tochter, die bisher eine 80 qm große Wohnung in der benachbarten Doppelhaushälfte bewohnt, benötige die größere Wohnung, um dort zusammen mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen. Zwar muss bei der Begründung der Kündigung der Kündigungsgrund so konkretisiert werden, dass er von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann. So wird dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, ermöglicht, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten. Eine Auswechselung des Kündigungsgrundes ist dem Vermieter nicht erlaubt. Im Fall einer Eigenbedarfskündigung reicht es aus, wenn die „Eigenbedarfsperson“ – hier die Tochter – identifizierbar benannt und ihr Interesse an der Erlangung der Wohnung dargelegt wird. Auf den Namen des Lebensgefährten kommt es hier dann nicht an.

Aktuelle Infos
 Schadensersatz wegen zu niedriger Miete?: In München haben zwei Hauskäufer die Hausverwaltung auf über 346.000 Euro Schadensersatz verklagt. Ihr Vorwurf: Die Verwaltung habe die Mieten für die 19 Wohnungen in der Vergangenheit nicht oft genug und nicht umfassend genug erhöht. Zum Zeitpunkt des Hausverkaufs lag der Mietpreis unter 10 Euro/qm. Der Voreigentümer erklärte als Zeuge vor Gericht, ihm seien solide Dauermieter lieber gewesen als Höchstmieten. Daraufhin zogen die neuen Eigentümer jetzt die Klage vor dem Oberlandesgericht zurück.

 Umfrage zur energetischen Modernisierung: Eine Umfrage der Deutschen Energieagentur (dena) unter Mietern und Vermietern von sanierten Effizienzhäusern ergab hohe Zufriedenheitswerte: 95 % der Mieter und 87 % der Vermieter empfehlen den Einzug in ein energetisch saniertes Gebäude. Den Wohnkomfort empfanden 89 % der Mieter nach der energetischen Sanierung als angenehmer. Die Gesamtmiete, das heißt die Grundmiete plus Nebenkosten, blieb bei 47 % der Befragten durch die nach der energetischen Sanierung eingesparte Energie unverändert. Bei 40 % lagen die Mehrkosten dagegen bei über 9 %.

 Stromerzeugung: 23,9 % der Bruttostromerzeugung in Deutschland entfielen 2013 auf erneuerbare Energien, davon 8,4 % Windkraft, 6,7 % Biomasse, 4,7 % Photovoltaik, 3,2 % Wasserkraft. Zum Vergleich: Braunkohle 25,6 %, Kernenergie 15,4 %, Steinkohle 19,6 %, Erdgas 10,5 %.

Mieter-Tipp
Mieterhöhung
Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete muss der Vermieter immer begründen. Er kann sich entweder auf ein Sachverständigengutachten oder auf mindestens 3 Vergleichswohnungen oder auf einen Mietspiegel stützen. Den Mietspiegel selbst muss der dem Mietererhöhungsschreiben dann nicht beifügen, wenn der Mietspiegel allgemein zugänglich ist, zum Beispiel im Kundencenter des Vermieters erhältlich oder im Amtsblatt der Stadt veröffentlicht ist.