Bundesgerichtshof

Keine formelle Unwirksamkeit der Heizkostenabrechnung, wenn Vermieter Zwischenschritte nicht offenlegt

Die Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung setzt voraus, dass die in der Abrechnungseinheit zu verteilenden Gesamtkosten angegeben werden. Das bedeutet nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 201/13) aber nicht, dass der Vermieter neben dem Gesamtbetrag der im Kalenderjahr umzulegenden Kosten auch sämtliche zur Ermittlung dieses Betrages erforderlichen Rechenschritte offenlegen muss. Das gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter zu einer Abrechnung des Kalenderjahres verpflichtet ist, er die auf das Kalenderjahr entfallenden Kosten aber aus den jahresübergreifenden Abrechnungen seines Energieversorgers errechnen muss. Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung wird nicht dadurch beeinträchtigt, dass der Vermieter die entsprechenden Zwischenschritte oder Zwischenrechnungen nicht offenlegt.

Aktuelle Infos
 Schonfrist: Das Land Brandenburg hat jetzt im Bundesrat einen Gesetzesantrag eingebracht. Danach sollen die Rechtsfolgen einer Kündigung bei Zahlungsverzug des Mieters vereinheitlicht werden. Die so genannte Schonfristregelung, die heute schon bei einer fristlosen Kündigung gilt. soll auch bei einer ordentlichen Kündigung des Vermieters (mit Kündigungsfrist) gelten. Schonfrist bedeutet, dass Mieter eine fristlose Kündigung durch Zahlung der Mietrückstände wirkungslos machen können. Brandenburg kritisiert jetzt, dass es bei einer ordentlichen Kündigung eine derartige Schonfristenregelung nicht gibt, obwohl der Vermieter in beiden Fällen keinen finanziellen Schaden mehr hat.
 Heizung: Fast die Hälfte aller Wohnungen wird mit Gas beheizt (49,2 %). Deutlich weniger Wohnungen (28,8 %) werden mit Heizöl beheizt, Tendenz fallend. An dritter Stelle liegt Fernwärme mit 12,9 %. Immerhin noch 5,3 % der Wohnungen werden mit Strom beheizt, 3,0 % mit Holz, Holzpellets, Koks oder Kohle und 0,8 % der Wohnungen beziehen ihre Heizenergie aus Wärmepumpen.
 Wohnungsgrößen in Deutschland: Die Rheinland-Pfälzer und die Saarländer leben in den größten Wohnungen. Nach neuesten Erhebungen des Statistischen Bundesamtes liegt die durchschnittliche Wohnfläche in beiden Bundesländern bei jeweils ca. 103 Quadratmetern. In den kleinsten Wohnungen Deutschlands leben die Berliner mit ca. 72,4 qm und die Sachsen mit 74,6 qm. Auch in Bayern (96 qm) und Hessen (95,3 qm) sind die Wohnungen größer als im Bundesdurchschnitt, der bei 90,6 Quadratmetern liegt. Mieterwohnungen sind in aller Regel kleiner als Wohnungen von Eigentümern.

Mieter-Tipp
Energieausweis
Ab 1. Mai 2014 gelten neue Vorgaben für den Energieausweis. Dann muss der Energieausweis einem möglichen Käufer oder künftigen Mieter bereits zum Zeitpunkt der Wohnungsbesichtigung vorgelegt werden. Spätestens nach Abschluss des Vertrages muss der Energieausweis an Käufer oder Mieter ausgehändigt werden. In Immobilienanzeigen müssen ab 1. Mair 2014 bereits die wesentlichen energetischen Kennwerte für die Immobilie angegeben werden. Diese Informationen sind aus dem Energieausweis abzuleiten.

Bundesgerichtshof
Unwirksamer Zeitmietvertrag kann als wirksamer Kündigungsverzicht verstanden werden

Mieter und Vermieter hatten vereinbart, dass der Mietvertrag 11/09 beginnt und 10/12 enden soll. Nach einem Vermieterwechsel kündigte der neue Vermieter noch im Jahr 2010 wegen Eigenbedarfs. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 235/12) wies die Räumungsklage ab. Die Richter erklärten, hätten Mieter und Vermieter gewusst, dass ihre Vereinbarung unwirksam ist, hätten sie stattdessen einen wirksamen wechselseitigen Kündigungsverzicht bis 10/12 vereinbart. Dann hätte der neue Vermieter auch nicht 2010 kündigen können.
Einen einfachen Zeitmietvertrag mit einer festen Laufzeit können Mieter und Vermieter seit 2001 nicht mehr wirksam vereinbaren. Zeitmietverträge sind nur möglich, wenn im Mietvertrag ein Grund für die Befristung angegeben wird, z.B. dass der Vermieter die Wohnung am Ende der Laufzeit für sich benötigt. Ohne Befristungsgrund wird der einfache Zeitmietvertrag wie ein unbefristeter Mietvertrag behandelt, der grundsätzlich mit den gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden kann. Aber es kann im Einzelfall – so jetzt der Bundesgerichtshof – eine Ausnahme geben. Steht fest, dass Mieter und Vermieter beim Abschluss des Mietvertrages auf jeden Fall sicherstellen wollten, dass der Mietvertrag bis zu einem bestimmten Endzeitpunkt nicht gekündigt werden kann, dann kann die unwirksame Laufzeitvereinbarung als Kündigungsverzicht interpretiert werden.

Aktuelle Infos
 Wohngeld: Bundesbauministerin Barbara Hendricks kündigte in einem Interview mit der Rheinischen Post jetzt an, eine Erhöhung des Wohngeldes soll möglichst noch zum 1. April 2015 wirksam werden. Die ersten Verhandlungen mit den Ländern, die 50 Prozent der Wohngeldkosten zahlen, hätten bereits begonnen. Die Ministerin geht davon aus, dass der Kreis der Wohngeldberechtigten nach der letzten Wohngelderhöhung 2009 dann anwachsen werde. Zahlen nannte die Ministerin zunächst nicht. Der Deutsche Mieterbund begrüßte die Ankündigung, wies aber darauf hin, dass es nicht nur um die Anpassung der Wohngeldleistungen und der Miethöchstbeträge an die tatsächliche Mietpreisentwicklung gehen darf. Notwendig ist auch, dass Energiepreise und Heizkosten wieder bei der Berechnung von Wohngeldzahlungen berücksichtigt werden. Eine Energiekostenkomponente ist einzuführen und Wohngeldzahlungen müssten dynamisiert werden.
 Mietpreisbremse: Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) behauptet, die Mietpreisbremse bringe mehr Schaden als Nutzen, und bezweifelt die Notwendigkeit einer gesetzlichen Regelung. Die Wachstumsrate der nominellen Mieten sei seit den 90-er Jahren stark zurückgegangen, im Durchschnitt der vergangenen Jahre auf etwa 1 %. Stellenweise seien die Mieten sogar gesunken, während sie in den 60-er Jahren noch real um rund 7 % gestiegen seien. Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten kommentierte: „Wir interessieren uns für die Mieten, wie sie jetzt und heute in Großstädten, Ballungsgebieten und Universitätsstädten zu zahlen sind, nicht für historische Mietpreisentwicklungen seit den 60-er Jahren.“

Mieter-Tipp
Blumenkästen
Blumenkästen dürfen auch an der Außenseite des Balkons angebracht werden. Sie müssen ordnungsgemäß befestigt sein, so dass auch bei starkem Wind Passanten und Nachbarn nicht gefährdet sind (LG Hamburg 316 S 79/04). Anderer Ansicht ist das Landgericht Berlin (65 S 40/12): Keine Blumenkästen an der Außenseite des Balkons, wenn es hierfür vernünftige und gewichtige Gründe gibt, z.B. Parkplätze unterhalb des Balkons.

Bundesgerichtshof

Asbest: Kein Feststellungsinteresse, wenn Schadenseintritt unwahrscheinlich

Die Mieter einer Berliner Wohnung klagten vor Gericht auf Feststellung, dass der Vermieter alle Schäden ersetzen muss, die aus einer Gesundheitsgefährdung herrühren, die durch Asbestkontakt in den Mieträumen entstanden sind bzw. als Spätfolgen noch entstehen werden. Der Fußboden der Wohnung bestand bei Mietbeginn aus asbesthaltigen Vinylplatten (so genannten Flexplatten). Nachdem sich der darüber verlegte Teppich gelockert hatte, bemerkte der Mieter, dass die Flexplatten teilweise gebrochen waren und offene Bruchkanten aufwiesen. Daraufhin ließ die Vermieterin die beschädigten Flexplatten austauschen. Die Mieter wussten zu keiner Zeit, dass die Flexplatten asbesthaltiges Material enthielten, darüber hat sie die Vermieterin auch nicht anlässlich des Austauschs der Flexplatten informiert.
Die Mieter befürchten jetzt, dass sie und ihre Kinder Gesundheitsschäden davontragen könnten, weil Asbestfasern freigesetzt wurden. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 19/13) lehnte die Feststellungsklage aber. Nachdem ein Sachverständiger zu dem Ergebnis kam, dass das Risiko für die Mieter, in Zukunft an einem Tumor zu erkranken, zwar minimal über dem allgemeinen Lebensrisiko liege, jedoch aufgrund der anzunehmenden Exposition der Kläger mit Asbestfasern, die im Niedrigdosisbereich liegen, als „sehr sehr gering“ anzusehen ist, sei mit einer Tumorerkrankung nicht zu rechnen. Dann, so der BGH, bestehe auch kein Grund für die Mieter, mit einem zukünftigen Schaden zu rechnen. Sie hätten damit kein Feststellungsinteresse an der Klage.

Aktuelle Infos
 Mehr Steuern: Die Deutschen zahlten im vergangenen Jahr mit insgesamt 570,2 Milliarden Euro so viele Steuern wie noch nie (+3,3 %). Der Staat profitierte dabei vor allem von der guten Beschäftigungslage sowie dem gestiegenen privaten Konsum. Die Einnahmen aus der Lohnsteuer stiegen um gut 6 % auf fast 158,2 Milliarden Euro. Die Einkommenssteuer lag bei 42,28 Milliarden Euro und fiel damit um 13,5 % höher aus. Die Umsatzsteuer stieg auf nahezu 197 Milliarden Euro (+1,1 %).
 Mehr Einwohner: Ende 2013 lebten nach vorläufigen Berechnungen des Statistischen Bundesamtes 80,8 Millionen Menschen in Deutschland. Das etwa 250.000 mehr als im Jahr davor. Grund für den Anstieg ist die steigende Zuwanderung nach Deutschland. Nach Analysen der Statistiker sind im letzten Jahr rund 400.000 Menschen mehr nach Deutschland zu- als weggezogen. Ein solches Ergebnis hatte es zuletzt im Jahr 1993 gegeben. Die natürliche Bevölkerungsentwicklung ist dagegen weiter rückläufig. Die Lücke zwischen Geburten und Todesfällen setzen die Statistiker für das vergangene Jahr auf 200.000 bis 220.000 fest.

Mieter-Tipp
Rauchen
Zigarettenqualm aus der Nachbarwohnung kann eine Mietminderung rechtfertigen. Zwar sei den Bewohnern das Rauchen in der unten liegenden Wohnung gestattet, da der Rauch aber aus baulichen Gründen in die Wohnung der Mieter nach oben ziehe, könnten diese Mieter die Miete kürzen. Der Rauch drang durch die Geschossdecke und Lüftungsschächte nach oben. Da die unter den betroffenen Mietern gelegene Ferienwohnung nur zeitweise genutzt wurde, hielt das Landgericht Lübeck (27 C 1549/13) eine 5-prozentige Mietminderung für gerechtfertigt.

Gesetzgebung

Mietpreisbremse und Bestellerprinzip im Maklerrecht kommen Bundesjustizminister Heiko Maas hat jetzt einen Referentenentwurf zur Mietpreisbremse und zur Realisierung des Bestellerprinzips im Maklerrecht vorgelegt. Der Referentenentwurf befindet sich aktuell in der Ressortabstimmung innerhalb der Bundesregierung. Voraussichtlich Ende nächster Woche werden die Bundesländer und die Interessenverbände, also auch der Deutsche Mieterbund, offiziell informiert und um eine Stellungnahme gebeten. Geplant ist, dass der Gesetzentwurf noch vor der Sommerpause im Bundestag eingebracht wird, so dass das Gesetz noch in diesem Jahr in Kraft treten könnte. Nach diesem Gesetz wird es künftig eine Obergrenze für die Miethöhe geben. Danach darf der Vermieter beim Abschluss eines neuen Mietvertrages nur noch die ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. 10 Prozent fordern. Liegt also beispielsweise die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel bei 6 Euro und will der Vermieter nach einem Mieterwechsel die Wohnung wieder vermieten, darf er höchstens 10 Prozent auf diesen Mietspiegelwert aufschlagen, er darf höchstens für 6,60 Euro pro Quadratmeter und Monat vermieten. Hat der Vermieter aber schon in der Vergangenheit die Miete oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet, beispielsweise für 7 Euro, dann bleibt es dabei. Der Vermieter kann die Wohnung auch bei einer Neu-/Wiedervermietung für 7 Euro pro Quadratmeter und Monat anbieten, die Vormiete ist entscheidend. Die Mietpreisbremse soll nicht gelten bei der Erstvermietung von neu gebauten Wohnungen. Hier kann der Vermieter – wie bisher – die Miete völlig frei festsetzten. Das Gleiche gilt, wenn der Vermieter die Wohnung so umfassend modernisiert, dass es praktisch einem Neubau gleichkommt. Hier gibt es keine Begrenzung. Aus Sicht des Deutschen Mieterbundes besteht an dem Gesetzentwurf durchaus noch Korrekturbedarf. Insbesondere ist es problematisch, wenn jetzt die „Wuchervorschrift“ des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz ersatzlos gestrichen werden soll. Es macht keinen Sinn, eine Schutzvorschrift für Mieter gegen überzogene Vermieterforderungen zu schaffen und gleichzeitig das Verbot von Wuchermieten im Wirtschaftsstrafgesetz aufzuheben. Kritisch sieht der Deutsche Mieterbund auch, dass die Mietpreisbremse nicht bundesweit gelten soll und dass Vermieter überhöhte Mieten nicht rückwirkend ab Vertragsschluss zurückzahlen müssen. Positiv ist dagegen wieder die Regelung zum Maklerrecht. Künftig soll hier das Bestellerprinzip gelten. Mieter müssen für die Wohnungsvermittlung nur zahlen, wenn sie dem Wohnungsvermittler einen Suchauftrag erteilt haben und der Makler ausschließlich wegen dieses Auftrags vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten des Auftrag einholt, die Wohnung anzubieten. In allen anderen Fällen muss der Vermieter die Maklerprovision zahlen.

Aktuelle Infos

Hartz IV: Berlin ist das Bundesland mit dem höchsten Anteil von Hartz-IV-Empfängern.17,1 % der Einwohner sind auf entsprechende Sozialleistungen angewiesen. Es folgen Bremen (14,1 %), Sachsen-Anhalt (12,4 %), Mecklenburg-Vorpommern (11,8 %) und Hamburg (10,5 %). Schlusslicht der Hartz-IV-Empfänger-Tabelle nach Bundesländern ist Bayern (3,3 %), vor Baden-Württemberg (4,0 %), Rheinlandpfalz (5,4 %) und Hessen (6,8 %). Danach dicht bei einander Niedersachsen (7,4 %), das Saarland (7,5 %), Schleswig-Holstein (7,8 %), Thüringen (8,3 %), Nordrhein-Westfalen (9,1 %), Sachsen (9,9 %) und Brandenburg (10,2 %).

Mieter-Tipp

Mietaufhebungsvertrag
Der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages in der Wohnung des Mieters kann ein Haustürgeschäft sein. Der Mieter hat dann ein Widerrufsrecht, kann sich also von diesem Vertrag lösen (AG Freiburg 53 C 1059/13).

Bundesgerichtshof

Bei Schlüsselverlust muss Mieter u.U. neue Schließanlage zahlen
Wer als Mieter einen zur Schließanlage gehörenden Schlüssel verliert, muss mit Schadensersatzforderungen des Vermieters rechnen. Die können auch die Kosten des Austauschs der Schließanlage umfassen. Voraussetzung für einen derartigen Schadensersatzanspruch ist aber immer, dass der Vermieter die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht hat (BGH VIII ZR 205/13). Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch ist aber außerdem ein Verschulden des Mieters am Schlüsselverlust und eine tatsächlich bestehend Missbrauchsgefahr. Wird einem Mieter der Schlüssel gestohlen, fällt der Schlüssel in einen Fluss oder in die Kanalisation bzw. kann der verlorene Schlüssel keinem Haus und keiner Wohnung zugeordnet werden, muss der Mieter keinen Schadensersatz leisten.

Aktuelle Infos
 Hohe Miete zwingt zum Umzug: Zu hohe Mietpreise sind für immer mehr Deutsche der Hauptgrund für einen Umzug. Nach einer Umfrage von Interhyp nannten 35 % der Befragten abgesehen von Familienzuwachs oder beruflichen Veränderungen die Preise als Motivation, die Wohnung zu wechseln. Bei einer Befragung vor zwei Jahren gaben dies nur 30 % an. Auf den weiteren Plätzen folgen mit Werten zwischen 24 % und 18 % der Zustand der Wohnung, zu wenig Platz sowie Ärger mit Nachbarn und Stress mit dem Vermieter.

 Neue Mieten bis zu 36 % über Bestandsmieten: Wer wegen der Mietpreise umzieht, kann leicht vom Regen in die Traufe kommen. Der Deutsche Mieterbund hat Zahlen des Hamburger Forschungsinstituts F+B miteinander verglichen. Das Ergebnis: Insbesondere in Universitäts- und Großstädten werden beim Neuabschluss eines Mietvertrages Mieten gefordert, die bis zu 36 % über den Mieten in bestehenden Mietverhältnisses liegen. Bei 15 der untersuchten Städte liegt die so genannte Wiedervermietungsmiete im Durchschnitt mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, die in bestehenden Mietverhältnissen zu zahlen ist. In 6 Städten beträgt die Differenz 30 % und mehr: Regensburg 36 %, Münster 34 %, Konstanz 33 %, Heidelberg 32 %, Mainz 30 %, Frankfurt 30 %.

 Ausstattung der Haushalte: Zur technischen Ausstattung nahezu aller Haushalte gehören ein Kühlschrank mit 99 %, ein Fernseher mit 96 % und ein Handy mit 90 %. In einigen Jahren dürften auch ein Computer und ein Internetanschluss dazugehören. Derzeit sind 84 % bzw. 79 % der Haushalte damit ausgestattet. 81 % der Haushalte steht ein Fahrrad zur Verfügung, ein Auto gibt es in 77 % der Haushalte. Auch Spülmaschine und DVD-Player sind mit 68 % bzw. 72 % nicht mehr wegzudenken. Den größten Anstieg seit 2005 verzeichnen digitale Fotoapparate. Verfügten vor 7 Jahren noch 32 % der Haushalte über einen derartigen Fotoapparat, sind es jetzt 73 %.

Mieter-Tipp
Kleinreparaturklausel
Bagatellschäden muss der Mieter nur zahlen, wenn im Mietvertrag eine wirksame Kleinreparaturklausel vereinbart ist. Voraussetzung ist eine Begrenzung für die einzelne Reparaturmaßnahme auf 100 Euro und eine Begrenzung der jährlichen Gesamtbelastung durch alle Kleinreparaturen auf 6 % der Jahres-Bruttokaltmiete (AG Stuttgart-Bad Canstadt C 1438/13).

Bundesgerichtshof
Gesamtkosten eines Hauswartunternehmens in Betriebskostenabrechnung
Beschäftigt der Vermieter ein einzelnes Hauswartunternehmen für mehrere Wohnblocks und rechnet das Unternehmen dann jeden Wohnblock einzeln gegenüber dem Vermieter ab, braucht der in der Betriebskostenabrechnung nur diesen entsprechenden Betrag einzusetzen (BGH VIII ZR 22/13). Zwar muss der Vermieter normalerweise bei den einzelnen Betriebskosten-positionen, wie zum Beispiel den Hausmeisterkosten, die tatsächlichen Gesamtkosten angeben, die angefallen sind. Das gilt auch dann, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig sind. Wenn aber bereits das Hauswart-unternehmen eine gesonderte Rechnung für jede Wohneinheit erstellt, braucht der Vermieter nur den sich daraus ergebenden Betrag angegeben und nicht, welche Gesamtkosten für alle Wohnblocks zusammen anfallen.

Aktuelle Infos
 Eigentumsquote: Die Eigentumsquote in Deutschland liegt laut Angaben des Statistischen Bundesamtes (Zensus 2011) bei 45,8 %. Regional gibt es allerdings eklatante Unterschiede. Berlin hat die niedrigste Eigentumsquote mit 15,6 %, Hamburg die zweitniedrigste mit 24,1 %. Die höchste Eigentumsquote verzeichnet das Saarland mit 62,8 % vor Rheinland-Pfalz mit 57,6 %, Niedersachsen mit 54 %, Baden-Württemberg mit 53,5 %, Bayern mit 51 %, Schleswig-Holstein mit 50,4 % und Hessen mit 48,6 %. In Thüringen entspricht die Eigentümerquote exakt der bundesweiten Eigentümerquote mit 45,8 %. Unter diesem Bundesdurchschnitt liegen noch Brandenburg mit 44,7 %, Nordrhein-Westfalen mit 42,8 %, Sachsen-Anhalt mit 42 %, Bremen mit 39 %, Mecklenburg-Vorpommern mit 38,5 % und Sachsen mit 33,2 %. Die niedrigste Eigentümer und damit die höchste Mieterquote haben Berlin und Hamburg.
 Makler-Selbstmitleid: Fast jeder Immobilienmakler hat schon einmal erlebt, dass Mitmenschen Vorurteile gegenüber ihrem Berufsstand haben. Beinahe zwei Drittel (60 %) machen häufig entsprechende negative Erfahrungen. Nur 2 % haben ihre Maklertätigkeit bislang völlig vorurteilsfrei erlebt. Das belegt eine aktuelle Umfrage von ImmobilienScout24 unter 400 Immobilienmaklern. Über die Gründe herrscht bei den Maklern weitgehend Einigkeit. Mehr als zwei Drittel (69 %) machen die mangelnden Zugangsvoraussetzungen zum Maklerberuf verantwortlich, in deren Folge sich zu viele „schwarze Schafe“ im Markt tummelt. Als weiterer Grund wird mehrheitlich das geringe Verständnis von Außenstehenden für die eigentliche Maklerleistung genannt (63 %). Gemeint ist wohl die immer wieder zu hörende Frage: Warum und womit verdienen die so viel Geld.

Mieter-Tipp
Parkettboden
Bei einem mehrere Jahre andauernden Mietverhältnis gehört es zu den typischen und vom Mietgebrauch gedeckten Abnutzungsspuren von Dielen, dass der Lack zum Teil abgetragen und die Holzoberfläche teils aufgesprungen ist und sich Unebenheiten zeigen. Schadensersatz schuldet der Mieter dann nicht (KG 8 U 173/12).

Bundesgerichtshof

Formerfordernis für Mieterhöhung
Mieterhöhungserklärungen müssen schriftlich erfolgen, eine eigenhändige Unterschrift ist aber nicht notwendig. Aber natürlich muss erkennbar sein, wer die Mieterhöhung verschickt. Endet die Mieterhöhungserklärung mit „Ihr Serviceteam Mietmanagement“, reicht das unter Umständen schon aus, selbst wenn weder die natürliche Person (z.B. der Geschäftsführer) noch die juristische Person (z.B. die Wohnungsgesellschaft) erkennbar sind als diejenigen, die hinter der Mieterhöhung stecken. Wenn im Briefkopf des Mieterhöhungsverlangens alle notwendigen Angaben gemacht sind, müssen sie am Ende des Schreibens nicht noch einmal wiederholt werden – zumindest dann nicht, wenn in einer Anlage zur Mieterhöhung noch einmal der Name des Unternehmens und der handelnden Person aufgeführt sind. Das wäre sonst eine „leere Förmelei“, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 32/13).

Aktuelle Infos
 Preisentwicklung: Der allgemeine Verbraucherpreisindex (Inflationsrate) ist im Jahr 2013 insgesamt um 1,5 % gestiegen. Zum Vergleich: Strom wurde 2013 um 11,9 % teurer, Gas um 1,3 %, Fernwärme um 2,8 % und feste Brennstoffe um 4,4 %. Der Ölpreis sank dagegen 2013 um 6 %. Die Mieten – hier sind die Mieten in bestehenden Mietverhältnissen gemeint – sind im bundesweiten Durchschnitt 2013 um 1,3 % gestiegen.
 Wohnungsneubau: Seit 2009 gehen die Fertigstellungsraten wieder Schritt für Schritt nach oben. Knapp 159.000 neue Wohnungen waren es 2009, dem Jahr des absoluten Tiefstands. Im Jahr 2012 wurden gut 200.000 neue Wohneinheiten gebaut. Mit mindestens 225.000 Einheiten rechnet die Baubranche für 2013. Im Jahr 2014 wird ein Neubau von 250.000 Wohnungen erwartet. Positiv ist vor allem, dass die Zahl der Wohnungen im Geschosswohnungsbau deutlich ansteigt. Zuletzt kletterte hier die Fertigstellungsrate auf 116.000 Wohnungen.
 Makler: Das deutsche Maklerrecht weist erhebliche Lücken auf und muss reformiert werden. Das fordert die internationale berufsständische Vereinigung Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Vorstandsmitglied Kemper: „Weder in Deutschland noch auf internationaler Ebene haben deutsche Immobilienmakler einen guten Ruf: Es gibt keinen gesetzlich vorgeschriebenen Fachkundenachweis; das deutsche Maklerrecht ist antiquiert und erlaubt in der Praxis Vorgehensweisen, die zu Recht bei den Vertragspartnern von Immobilienmaklern auf mehr als nur Unverständnis stoßen.“

Mieter-Tipp
Untermietung
Ein Mieter darf einen Teil seiner Wohnung untervermieten, wenn sich seine finanzielle Lage verschlechtert, so dass er die Miete allein nicht mehr zahlen kann. Der Vermieter muss ihm in solch einem Fall die Erlaubnis zur Untervermietung erteilen. Das hat das Amtsgericht München (AG München 422 C 13968/13) entschieden. Der Mieter könne nicht darauf verwiesen werden, eine billigere Wohnung anzumieten.

Bundesgerichtshof

Mobilfunksendeanlage
Will eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine Mobilfunkanlage anbringen, ist das ein bauliche Veränderung, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf, entschied jetzt der Bundesgerichtshof (BGH V ZR 48/13). Der Bundesgerichtshof erklärte, das auf der Grundlage des allgemeinkundigen wissenschaftlichen Streits um die von Mobilfunksendeanlagen ausgehenden Gefahren und der daraus resultierenden Befürchtungen zumindest die ernsthafte Möglichkeit einer Minderung des Miet- und Verkaufswerts von Eigentumswohnungen besteht. Dies stellt eine Beeinträchtigung dar, die ein verständiger Wohnungseigentümer nicht zustimmungslos hinnehmen muss.

Aktuelle Infos
 Wohnkosten: Jeder Dritte empfindet seine Miete als günstig. Der GdW Bundesverband Deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen hat eine Studie vorgelegt, aus der sich ergeben soll, dass die durchschnittliche Mietbelastung bei 24 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens liegt. Weitere erstaunliche Ergebnisse sind: 7 Prozent aller deutschen Mieter empfinden ihre Miete als sehr günstig, 26 Prozent als günstig und 46 Prozent als angemessen. Lediglich 17 Prozent der Mieter haben das Gefühl, dass ihre Miete hoch ist. Und nur 4 Prozent sagen, die Miete sei ihnen viel zu hoch. Mit dieser Studie soll wohl begründet werden, dass Neuregelungen im Mietrecht, zum Beispiel die Mietpreisbremse, völlig überflüssig sind.
 Abwrackprämie für Fenster: Eine staatlich geförderte Abwrackprämie für nicht einbruchssichere Wohnungsfenster hat der sächsische Bauminister Markus Ulbig gefordert. Ulbig, der für die nächsten zwei Jahre den Vorsitz der Bund- und Länder-Bauministerkonferenz übernimmt, begründet diesen Vorschlag mit der steigenden Zahl von Wohnungseinbrüchen, die sich durch gezielte Anreize für verbesserten Einbruchschutz minimieren ließen. Dabei will er teilweise Fördermittel zum energieeffizienten oder altersgerechten Bauen umwidmen.
 Videochat: Die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft (LWB) bietet Wohnungssuchenden jetzt eine Videoberatung an. Mit Hilfe eines Videochats können zeit- und kostensparend Wohnungen besichtigt werden, man kann sich mit einem Vermieter über Details der Häuser unterhalten und Fotos von Quartieren zeigen lassen. So können Wohnungssuchende auch sehen, wo sich Kindergärten und Schulen befinden und welche Formulare ausgefüllt werden müssen. Aufgerufen wird der Videochat über die Internetadresse www.lwb.de/chat.
 Wohngeldempfänger: Zum Jahresende 2012 gab es noch 783.000 Haushalte, die Wohngeld erhielten, rund 13 Prozent weniger als im Vorjahr. Das ist der niedrigste Stand seit 2008. Einer der Gründe dafür ist, dass das Wohngeld zuletzt 2009 angepasst wurde. Hier besteht dringender Handlungsbedarf.

Mieter-Tipp
Wohnungsgröße
Für das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ist grundsätzlich die vertraglich vereinbarte Wohnfläche maßgeblich, auch wenn die tatsächliche Wohnfläche darüber hinausgehen sollte. Anders erst bei Flächenabweichungen von mehr als 10 Prozent (LG Berlin 63 S 298/12).
DMB-Info e.V. Littenstraße 10 Telefon: 030 / 2 23 23 – 0
Mieterbund24 10179 Berlin Telefax: 030 / 2 23 23 – 100
Mietminderung bei Wohnungs-mängeln
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Neuse vom Bundesgerichtshof

Modernisierung als unzumutbare Härt

Ob Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters mit Rücksicht auf die für den Mieter damit verbundene finanzielle Belastung eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen, ist unter Berücksichtigung des Einzelfalls zu entscheiden. Generalisierende Aussagen – etwa dazu, welche finanziellen Belastungen einem Mieter mit mittlerem Einkommen noch zuzumuten sind, verbieten sich daher (BGH VIII ZR 174/13). Die Bewertung der Vorinstanz – wonach eine unzumutbare Härte nicht schematisch mit einer bestimmten Quote von Miete und Haushaltseinkommen begründet werden dürfe und dass das Verhältnis von Miete und Einkommen lediglich ergänzend einzubeziehen sei – sei nicht zu beanstanden. Finanzielle Belastung und geringe Komfortverbesserung führten hier zu einer unzumutbaren Härte.

Aktuelle Infos
 Einwohner-Boom in Großstädten: Die Landflucht setzt sich fort. Deutschlands Metropolen werden nach einer Prognose des Instituts der Deutschen Wirtschaft bis 2030 kräftig wachsen. Das bedeutet auch, dass hier verstärkt Wohnungsneubau notwendig ist. Im Osten ist dagegen davon auszugehen, dass die Bevölkerung stark schrumpft. Für die Region München soll die Bevölkerungszahl von 2,62 Millionen bis 2030 auf 3,25 Millionen steigen, also um 24 Prozent. Berlin/Potsdam wächst von 3,53 Millionen auf 4,04 Millionen, also um 14,6 Prozent. Die Bevölkerungszahl in der Region Frankfurt steigt um 10,7 Prozent auf 3,45 Millionen, die in der Region Hamburg um 9,8 Prozent auf 3,04 Millionen, die in der Region Stuttgart um 6,3 Prozent auf 2,55 Millionen. Auch die Rheinschiene, das heißt die Städte Düsseldorf, Köln und Bonn, legen zu, und zwar um 5,8 Prozent auf 4,57 Millionen Einwohner im Jahr 2030. Dagegen sinken die Bevölkerungszahlen in Sachsen-Anhalt um 18 Prozent, in Thüringen um 13,3 Prozent, in Mecklenburg-Vorpommern um 11,3 Prozent, im Saarland um 9,7 Prozent, in Sachsen um 8,2 Prozent und im Ruhrgebiet um 6,7 Prozent.
 Widerspruch gegen Zensus-Ergebnisse: Bislang haben 833 der bundesweit gut 11.000 Gemeinden Widerspruch gegen das Ergebnis der jüngsten Volkszählung eingelegt. Das geht aus einer Antwort der Bundesregierung auf eine kleine Anfrage der Linksfraktion hervor, die Mitte Januar veröffentlicht wurde. 57 Kommunen haben demnach bereits Klage eingereicht. Nach den Ende Mai vergangenen Jahres veröffentlichten Zahlen des Zensus 2011 leben in Deutschland deutlich weniger Menschen, als vermutet. Statt, wie bislang angenommen, knapp 81,8 Millionen sind es demnach nur rund 80,2 Millionen Einwohner. Das sich viele finanzielle Zuwendungen nach der Einwohnerzahl richten, sind die Konsequenzen für Länder und Gemeinden erheblich. Die Kommunen, die nun gegen die Ergebnisse vorgehen, haben laut Zensus 2011 weniger Einwohner, als gedacht, und erhalten dadurch weniger Geld, als geplant, in die Gemeindekassen. Sie halten das Zensus-Verfahren für fehlerhaft und damit rechtswidrig.
 Ausländer aus 190 Staaten in Deutschland: In Deutschland leben Menschen aus nahezu allen Staaten der Erde. Laut Ausländerzentralregister gibt es nur vier diplomatisch anerkannte Länder, aus denen niemand offiziell in der Bundesrepublik wohnt: Die Inselstaaten Osttimor, Palau, Mikronesien und Marshall-Inseln. Aus allen anderen 190 Staaten gab es am 31. Dezember 2012 Einträge, wie das Statistische Bundesamt berichtete.
Mieter-Tipp

Betriebskostenabrechnung
Der Mieter hat zur Prüfung der Betriebskostenabrechnung einen Anspruch auf Einsichtnahme in die Verbrauchsdaten aller Nutzer, wenn er anderenfalls nicht nachvollziehen könnte, ob die Verteilung der Kosten an sich gerechtfertigt ist (LG Berlin 67 S 164/13).

Bundesgerichtshof

Untervermietung der Wohnung als Ferienwohnung

Auch wenn man als Mieter die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung eingeholt hat, heißt das nicht, dass man die Wohnung auch tageweise als Ferienwohnung vermieten darf. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 210/13) hat jetzt entschieden, dass die kurzfristige und kurzzeitige Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen keine Untervermietung ist. Die Untervermietung ist gewöhnlich auf eine längere Zeit, auf eine gewisse Dauer angelegt. Der Mieter einer Zweizimmerwohnung in Berlin benötigte die Wohnung nur noch alle 14 Tage am Wochenende, wenn seine Tochter zu Besuch kam. Auf seine Bitte hin erteilte ihm die Vermieterin die Erlaubnis zur Untervermietung der Wohnung. Der Mieter bot daraufhin die Wohnung im Internet zur tageweisen Anmietung von bis zu vier Feriengästen an. Er berief sich dabei auf die erteilte Erlaubnis zur Untervermietung. Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof jetzt feststellte. Ob die Kündigung der Vermieterin wegen Vertragsverstoßes gerechtfertigt ist, muss jetzt das Landgericht Berlin noch einmal neu entscheiden.

Sonderthema

Wasser sparen
Auch beim Wasserverbrauch besteht erhebliches Einsparpotenzial. Mit unseren Tipps können Sie Wasser und Geld sparen:
Einhandmischer: Den Warmwasser-Knopf nur einen Hauch zu weit gedreht, schon spuckt der Duschkopf kochendheißes Wasser aus. Der Versuch, mit etwas kaltem Wasser gegen zu regulieren, scheitert: Jetzt fließt Eiswasser aus dem Hahn. So fließt eine Menge Wasser bei der Suche nach der richtigen Wassertemperatur ungenutzt in den Abfluss. Dabei gibt es eine ganz einfache Lösung. Die Alternative heißt Einhandmischer. Der ersetzt die Zweigriff-Mischbatterien mit separatem Warm- und Kaltwasserregler und sorgt dafür, dass die gewünschte Temperatur schnell einzustellen ist.

Aktuelle Infos
80,8 Millionen Menschen lebten nach vorläufigen Berechnungen des Statistischen Bundesamtes Ende 2013 in Deutschland. Damit stieg die Einwohnerzahl in Deutschland im dritten Jahr in Folge. 2013 wird das Plus etwa 250.000 Einwohner betragen und geht in erster Linie auf die Zuwanderung zurück. Diese fiel erneut deutlich höher aus als das Geburtendefizit, also die Differenz aus Geburten und Todesfällen. Die Lücke zwischen Geburten und Todesfällen schätzen die Statistiker auf 200.000 bis 220.000. Sie gehen davon aus, dass etwa 675.000 bis 695.000 Säuglinge zur Welt kamen und rund 885.000 bis 905.000 Menschen verstarben. Gut 400.000 Menschen mehr sind im Jahr 2013 nach Deutschland zu- als weggezogen.

Mieter-Tipp

Vertragsverhandlungen
Ein Wohnungsinteressent kann die Vertragsverhandlungen mit dem Vermieter abbrechen, wenn er erst aus dem übersandten Vertragsentwurf entnehmen kann, dass die Wohnung umfassend renoviert werden muss. Der Vermieter hat dann keinerlei Schadensersatzansprüche (LG Karlsruhe 9 S 394/12).