Autor-Archiv für mieterbund-leinetal.de-admin

Bundesgerichtshof setzt eindeutige Rechtsprechung fort

(dmb) Der Vermieter ist nicht berechtigt, einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete geltend zu machen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält, erklärte der Bundesgerichtshof in einer heute veröffentlichten Entscheidung (BGH VIII ZR 118/07).

„Mit diesem Urteil setzt der Bundesgerichtshof seine klare und eindeutige Linie bei der Schönheitsreparatur-Rechtsprechung fort und bestätigt seine Entscheidung aus dem Vorjahr (BGH VIII ZR 181/07). Jetzt besteht endgültig Rechtssicherheit und Rechtsklarheit in dieser Frage“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das BGH-Urteil. „Wer im Mietvertrag Klauseln vorgibt, trägt das Risiko, dass die Regelung unwirksam sein kann. Das gilt auch bei Schönheitsreparaturen. Ein Vermieter, der eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart, muss die Konsequenzen tragen. Er kann nicht mit einem Zuschlag zur Miete ‚belohnt’ oder ‚entschädigt’ werden.“

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall musste der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen oder bezahlen, weil die vom Vermieter formulierte Vertragsregelung unwirksam war. Als Ausgleich oder Ersatz forderte der Vermieter einen Zuschlag zu der bisher gezahlten Miete. Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof klarstellte. Danach darf der Vermieter immer nur Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete fordern. Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung ist es, dem Vermieter zu ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Danach bilden die Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Dagegen orientiert sich der vom Vermieter geltend gemachte Zuschlag an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Auf diese Weise wird aber ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen. Das ist unzulässig und passt nicht in das gesetzliche System der Vergleichsmiete

Vermieter muss keine dreimonatige Ankündigungsfrist einhalten

(dmb) Führt der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund behördlicher Anordnung durch, muss der Mieter dies dulden. Er kann nicht – wie bei Modernisierungsmaßnahmen – verlangen, dass die Arbeiten mindestens drei Monate vorher schriftlich angekündigt werden (BGH VIII ZR 110/08).

„Die Entscheidung ist nachvollziehbar und entspricht dem Wortlaut des Gesetzes, Paragraph 554 BGB“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige Urteil des Bundesgerichtshofs. „Nur wenn der Vermieter freiwillig das Haus oder die Wohnung modernisiert, also Maßnahmen zur Wohnwertverbesserung oder Energieeinsparung durchführt, muss der Mieter mindestens drei Monate vorher schriftlich über die Art, den voraussichtlichen Umfang und Beginn der Arbeiten, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung informiert werden. Muss der Vermieter derartige Arbeiten dagegen aufgrund einer behördlichen Anordnung durchführen, gilt diese Frist nicht.“

Der Bundesgerichtshof entschied, dass in Fällen von behördlicher Anordnung der Mieter die Bauarbeiten nach Treu und Glauben dulden müsse. Die Anforderungen an die Ankündigung derartiger Bauarbeiten richteten sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalls, wobei die Dringlichkeit und der Umfang der Arbeiten zu berücksichtigen seien. Vorliegend war der Vermieter verpflichtet worden, Gaseinzelöfen, die die Abgasgrenzwerte nicht mehr einhielten, durch eine neue Heizungsanlage zu ersetzen. Die Mieter wehrten sich gegen den Anschluss an die Zentralheizung und verweigerten auch den Einbau von Steigeleitungen.

Der Mieterbund Leinetal hatte Besuch vom Landesverband.

Geschäftsführer beim Landesverband Bernd Stöver sowie Helmut Engelmann, ehem. Vorstandsmitglied des Landesverbandes informierten sich vor Ort über unsere Arbeit.

Das Foto zeigt von links nach rechts: Vorsitzender Burkhard Wecke, Geschöftsführer Ulrich Kreutzburg sowie Helmut Engelmann und Bern Stöver

Berlin, 21. Januar 2009

Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten:

Abrechnungsfrist: Zugang beim Mieter entscheidend
Bundesgerichtshof bestätigt bisherige Rechtsprechung

(dmb) „Das Urteil des Bundesgerichtshofs ist richtig. Die bisherige Rechtsprechung wird bestätigt, das haben wir so erwartet“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die heutige Entscheidung der Karlsruher Richter (BGH VIII ZR 107/08).

Der Bundesgerichtshof entschied, dass die zwölfmonatige Abrechnungsfrist für Betriebskostenabrechnungen nur eingehalten wird, wenn Mieter innerhalb dieser Frist die Abrechnung auch tatsächlich erhalten haben. Dabei reicht es nicht aus, wenn der Vermieter die Unterlagen innerhalb der Zwölfmonatsfrist bei der Post aufgegeben hat. Entscheidend ist allein, wann der Mieter die Post erhält.

„Abrechnungen für das Kalenderjahr 2007 beispielsweise mussten spätestens am 31. Dezember 2008 bei den Mietern eingetroffen sein. Auf später eingehende Abrechnungen müssen Mieter keine Nachzahlungen leisten“, erklärte Siebenkotten.

Auch wenn es um die Abgabe von Kündigungserklärungen oder Mieterhöhungen geht und Fristen einzuhalten sind, ist immer der Zugang der Erklärung beim Vertragspartner entscheidend. „Wir empfehlen deshalb, wichtige Post per Einwurf-Einschreiben zu verschicken oder persönlich in den Briefkasten des Vertragspartners zu werfen“, empfiehlt der Direktor des Mieterbundes. „Bei Einschreiben mit Rückschein besteht die Gefahr, dass der Postempfänger nicht zu Hause ist. Mit Erhalt des Benachrichtigungsscheins ist die Post noch nicht zugegangen, sondern erst dann, wenn der Adressat seine Post abgeholt hat.“

+++

Mieterbund-Präsident Dr. Franz-Georg Rips:

Gaslieferstopp: Jeder zweite Haushalt in Deutschland betroffen
Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen beenden

(dmb) „Der Konflikt zwischen Russland und der Ukraine um die Lieferung von Gas bedroht mehr als 20 Millionen Haushalte mit Gasheizungen sowie Teile der Stromversorgung und Fernwärmeerzeugung in Deutschland. Die Bundesregierung muss deshalb alles daran setzen, die Abhängigkeit von russischen Gaslieferungen (37 Prozent aller Gasimporte) bzw. die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen überhaupt einzuschränken und möglichst zu beenden. Das Maßnahmenpaket zur Sicherung der Konjunktur und Beschäftigung drängt sich gewissermaßen auf für Maßnahmen zur Energieeinsparung, der Verbesserung der Energieeffizienz und vor allem zum verstärkten Einsatz erneuerbarer Energien“, sagte der Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB), Dr. Franz-Georg Rips, in Berlin.

Rips betonte, dass sich die Streitigkeiten um Gaslieferungen und –weiterleitungen Jahr für Jahr wiederholten und vergleichbare Probleme auch künftig zu erwarten seien. Damit sei die Gasversorgung in Deutschland im bisherigen Umfang und zu den bisherigen Konditionen nicht sicher. Da auch die Versorgung mit Erdöl hohe Risiken birgt, wie die Preisentwicklung im vergangenen Jahr gezeigt hat, müsse jetzt alles getan werden, die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen zu beenden.

Rips: „Wir müssen die Bemühungen um Energieeinsparungen und Energieeffizienz forcieren. Daneben ist die gezielte Förderung erneuerbarer Energien gerade auch im Wohnungsbestand unverzichtbar. Der Deutsche Mieterbund fordert eine Erhöhung der Fördermittel für energetische Modernisierungen, zum Beispiel im Rahmen des CO2-Gebäudesanierungsprogramms, und klare ordnungsrechtliche Vorgaben zur energetischen Verbesserung der Wohnungsbestände. Wir sprechen in diesem Bereich über 24 Millionen Mietwohnungen in Deutschland.“

Berlin, den 07.01.2009
+++

Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten:

Einseitiger Kündigungsverzicht unwirksam
Bundesgerichtshof stärkt Mieterrechte

(dmb) „Das ist ein gutes und wichtiges Urteil für alle Mieterinnen und Mieter“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die heute veröffentlichte Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 30/08).

Die Karlsruher Richter entschieden, dass der einseitige Kündigungsverzicht eines Mieters grundsätzlich unwirksam ist. Die Klausel: „Es wird vereinbart, dass der Mieter auf sein ordentliches Kündigungsrecht ein Jahr lang, ab Mietbeginn, verzichtet …“, benachteiligt Mieter unangemessen. Entscheidend ist, dass der Mieter hier einseitig auf sein Kündigungsrecht verzichtet, ohne dass er hierfür einen ausgleichenden Vorteil seines Vertragspartners, des Vermieters, erhält. „Konsequenz ist“, so Siebenkotten, „dass Mieter das Mietverhältnis jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen können, trotz des entgegenstehenden Wortlautes im Formularmietvertrag.“

Der Direktor des Deutschen Mieterbundes wies darauf hin, dass trotz dieses aktuellen Urteils des Bundesgerichtshofs längst nicht alle Vertragsregelungen zu „Kündigungsverzicht“ oder „Kündigungsausschluss“ unwirksam sind: „Mieter und Vermieter können zum Beispiel in einem Formularmietvertrag wirksam vereinbaren, dass beide Seiten für höchstens vier Jahre auf ihr Recht zur Kündigung verzichten (BGH VIII ZR 27/04). Bei einem Staffelmietvertrag, bei dem die Mietpreisentwicklung von vorn herein fest vereinbart wird, können Mieter auch einseitig auf ihr Kündigungsrecht verzichten (BGH VIII ZR 270/07), aber nicht für einen Zeitraum von mehr als vier Jahren (BGH VIII ZR 257/04). Über eine Individualvereinbarung, das heißt in einer zwischen Mieter und Vermieter individuell ausgehandelten Regelung, können Mieter sogar einseitig bis zu fünf Jahre auf ihr Recht zur Kündigung verzichten und sind dann entsprechend lange an den Mietvertrag gebunden (BGH VIII ZR 81/03)“, erklärte Siebenkotten. „Die Rechtslage ist kompliziert. Ich empfehle allen Mietern, vor Abschluss oder Kündigung eines Mietvertrages Rechtsrat bei ihrem örtlichen Mieterverein einzuholen oder sich über unser Onlineangebot www.mieterbund24.de beraten zu lassen.“

Wir wünschen Ihnen und Ihrer Familie ein besinnliches Weihnachtsfest und ein erfolgreiches neues Jahr.

Herzliche Grüße

Burkhard Wecke Ulrich Kreutzburg

Berlin, 19. Dezember 2008

Mieterbund-Präsident Dr. Franz-Georg Rips:

Zusätzliche Wohngeldzahlungen beschlossen
Bundesrat stimmt Einmalzahlung zu

(dmb) „Das ist eine gute Nachricht für 800.000 Wohngeldempfänger in Deutschland. Sie werden im Frühjahr 2009 mindestens 100 Euro aus Ausgleich für die stark gestiegenen Energiepreise erhalten. Damit greift der Gesetzgeber Vorschläge und Forderungen des Deutschen Mieterbundes auf und löst sein Wohngeldversprechen ein“, kommentierte der Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB), Dr. Franz-Georg Rips, die heutige Entscheidung des Bundesrates, dem von Bundesregierung und Bundestag beschlossenen Heizkostenzuschuss zuzustimmen.

Zusätzlich zu der am 1. Januar 2009 in Kraft tretenden Wohngelderhöhung wird es jetzt eine Einmalzahlung für Wohngeldempfänger zur Entlastung von den stark gestiegenen Energiepreisen geben. Die zusätzlichen Wohngeldzahlungen sollen alle die erhalten, denen in der Zeit von Oktober 2008 bis März 2009 mindestens für einen Monat Wohngeld bewilligt wurde oder wird. Der Zuschuss wird dann automatisch ausgezahlt, ein Antrag muss nicht gestellt werden.
Die Höhe der Einmalzahlung wird nach Haushaltsgröße gestaffelt. Ein Einpersonenhalt erhält 100 Euro, ein Zweipersonenhaushalt 130 Euro, ein Dreipersonenhaushalt 155 Euro und ein Vierpersonenhaushalt 180 Euro. Die Auszahlung erfolgt im Frühjahr 2009.

+++

19. November 2008

Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten:

BGH lehnt Tarifkontrolle insgesamt ab

(dmb) „Es bleibt alles beim Alten. Der Bundesgerichtshof hat seine frühere Rechtsprechung bestätigt und eine Prüfung der Preiskalkulation und damit des Gesamttarifs abgelehnt. Damit haben Tarifkunden keine Möglichkeit einer umfassenden Kontrolle oder Überprüfung des Gaspreises“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die heutige BGH-Entscheidung (VIII ZR 138/07).

Der Bundesgerichtshof erklärte, dass allein die jeweiligen Tariferhöhungen einer gerichtlichen Billigkeitskontrolle unterliegen. Eine umfassende gerichtliche Überprüfung allgemeiner Tarife eines Gasversorgers könne aber nicht stattfinden: „Der Preissockel, der durch den vertraglich vereinbarten Tarif gebildet ist, ist deshalb auch einer Billigkeitskontrolle durch staatliche Gerichte entzogen.“ Schon im Juni 2007 hatte der Bundesgerichtshof entschieden, dass der zwischen Kunde und Unternehmen vereinbarte Anfangspreis nicht der gerichtlichen Preiskontrolle unterfalle (BGH VIII ZR 36/06).

„Aus Verbrauchersicht hätte ich mir strengere Prüfkriterien gewünscht“, sagte Siebenkotten. „Jetzt reicht es für die Wirksamkeit einer Gaspreiserhöhung aus, wenn der Versorger darlegt, dass sich seine Bezugskosten entsprechend erhöht haben und nicht durch einen Rückgang sonstiger Kosten der Gasversorgung ganz oder teilweise ausgeglichen worden sind. Er muss noch nicht einmal die absolute Höhe seiner Bezugspreise angeben und auch nicht die Bezugsverträge mit seinen Lieferanten vorlegen.“

Noch nicht entschieden hat der Bundesgerichtshof bisher, ob die jetzt bestätigten Grundsätze auch für Kunden mit einem Sondervertrag gelten sollen. Hier hat der Bundesgerichtshof die Verkündung seiner Entscheidung für den 17. Dezember angekündigt.

+++