REITs ohne Mietwohnungen – Mieterbund-Forderung erfüllt

„Unsere Forderung, dass Mietwohnungen aus dem REITs-Konstrukt ausgeklammert werden, ist erfüllt. Wir erwarten, dass jetzt die Diskussion um eine Einbeziehung von Wohnimmobilien in diese steuerbegünstigten Immobilien-Aktiengesellschaften endgültig vom Tisch ist“, sagte Dr. Franz-Georg Rips, Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), einen Tag vor der Beratung des REITs-Gesetzes im Deutschen Bundestag. Rips betonte, dass die Mieterorganisation die Einführung von REITs grundsätzlich für überflüssig hält. „Mit unserer Position ‚REITs ohne Wohnungen oder gar keine REITs’ haben wir letztlich Schlimmeres verhütet. Die Politik darf nicht nur den Finanzstandort, sie muss auch den Wohnstandort Deutschland sehen. Mit Wohnungs-REITs wären Wohnungen im Kern zu reinen Renditeobjekten geworden, die soziale Wohnraumversorgung und die nachhaltige Entwicklung der Städte wäre gefährdet gewesen.“ Keinen Sinn sieht der Deutsche Mieterbund darin, dass nach den neuerlichen Änderungen des Gesetzes ausländische Wohnungen und Neubauwohnungen in Deutschland ab 2007 in REITs eingebracht werden dürfen. „Es gibt keinen Grund, für Neubauwohnungen anders zu argumentieren als für Bestandswohnungen. Auch wenn natürlich jeder Staat selbst entscheiden kann, ob die dortigen Wohnungsbestände einbezogen werden oder nicht, die von uns beschriebenen Risiken für Wohnungsmärkte gelten natürlich auch im Ausland“, sagte Rips.

Keine halben Sachen beim Klimaschutz

– Chancen von Energieausweisen beim Wohnen nutzen (dmb) Klimaschutz und Energieeffizienz spielen beim Wohnen eine zentrale Rolle. Die Bundesregierung hat mit dem CO2-Gebäudesanierungsprogramm ein richtiges Signal gesetzt. Bei der Energieeinsparverordnung drohen aber jetzt schwere Fehler: „Wir brauchen zur nachhaltigen Steigerung der Energieeffizienz auf dem Gebäudesektor eine Energieeinsparverordnung (ENEV), die ehrgeizige energetische Baustandards setzt und echte Transparenz auf den Wohnungsmarkt bringt. Der ENEV-Entwurf, den das Bundeskabinett in den nächsten Tagen behandeln wird, ist aber derzeit ein zahnloser Tiger“, sagte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Dr. Franz-Georg Rips, bei der Mitgliederversammlung des Mietervereins Rostock. Die Effizienzstandards für Neubauten sollen nicht verschärft werden. Der Einsatz von erneuerbaren Energien für Heizung und Warmwasser, wie er im Neubau bereits jetzt langfristig rentabel ist, wird nur als unverbindlicher Prüfauftrag festgeschrieben. Der Energieausweis für Gebäude, der einen Vergleich des Energiebedarfs zwischen verschiedenen Gebäuden für den Verbraucher verständlich ermöglichen sollte, droht zu einem Beliebigkeitsausweis zu werden. Mit der Zulassung des Verbrauchsausweises auf der Basis der Heizkostenabrechnung erhalten Mieter nur das Heizverhalten der bisherigen Bewohner bescheinigt. Eine Schwachstellenanalyse des Gebäudes, wie sie mit einem Bedarfsausweis zu leisten ist, entfällt. Außerdem kann der Verbrauchsausweis durch ein Schlupfloch im Verordnungsentwurf bis Anfang 2008 für sämtliche Gebäude erstellt werden. Denn bis zu diesem Zeitpunkt soll Wahlfreiheit zwischen dem Verbrauchs- und Bedarfsausweis herrschen. „Beim Klimaschutz dürfen wir jetzt keine halben Sachen mehr machen“, sagte Dr. Franz-Georg Rips. Er forderte die Bundesregierung auf, den Entwurf der Energieeinspar-verordnung noch einmal zu überarbeiten und die sich daraus ergebenden Chancen für einen effektiven Klimaschutz beim Wohnen offensiv zu nutzen. Der Deutsche Mieterbund fordert die Bundesregierung nachdrücklich auf, dabei insbesondere folgende Ziele zu verfolgen:  Einführung eines bundeseinheitlichen bedarfsorientierten Energieausweises, weil nur die Bedarfsberechnung ein für alle Gebäudetypen einheitliches qualitatives Berechnungsverfahren sicherstellt und die energetischen Schwachstellen des Gebäudes aufzeigt;  ersatzlose Streichung der generellen Wahlfreiheit zwischen Energiebedarfs- und Energieverbrauchsausweisen;  Verschärfung der energetischen Neubaustandards;  Einführung einer Pflichtquote für erneuerbare Energien sowohl beim Neubau als auch bei umfassenden Sanierungen im Gebäudebestand, sofern dies wirtschaftlich vertretbar ist. „Transparenz über den Energiebedarf ermöglicht die Vergleichbarkeit zwischen Wohnungen und schafft allen Marktbeteiligten eine Entscheidungsgrundlage bei der Anmietung oder dem Kauf von Wohnimmobilien. Dies schafft Anreize, um energetische Verbesserungen im Gebäudebestand und damit die Reduzierung des CO2-Ausstoßes wirksam zu fördern. Gleichzeitig ist die Erhöhung der Energieeffizienz ein wichtiger Beitrag, um die explodierenden Betriebskosten des Wohnens in den Griff zu bekommen“, sagte Rips bei der Mitgliederversammlung des Mietervereins Rostock.

Mieterbund-Direktor Dr. Franz-Georg Rips:

BGH: Kosten der Prüfung von Elektroanlagen umlagefähig

Mieterbund kritisiert Ausweitung des Betriebskosten-Begriffs

(dmb) Die Kosten der Prüfung der Betriebssicherheit einer Elektroanlage sind Betriebskosten. Bei entsprechender Vereinbarung als „sonstige Betriebskosten“ im Mietvertrag sind sie auf den Mieter umlegbar. Der Mieter muss diese Kosten über die Betriebskostenabrechnung zahlen (BGH VIII ZR 123/06).

Der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Dr. Franz-Georg Rips, kritisierte, dass der Bundesgerichtshof mit diesem Urteil den Betriebskosten-Begriff über Gebühr ausweitet und überstrapaziert.

Der Bundesgerichtshof entschied eine langjährige Streitfrage. Die Kosten der Überprüfung der Elektroanlagen sind danach keine Instandsetzung- und Instandhaltungskosten. Die Gegenargumente – die Kosten der Überprüfung seien Vorsorgeaufwendungen zur Betriebssicherheit, der Vermieter führe sie letztlich im eigenen Interesse durch, er komme nur seinen Verkehrssicherungspflichten nach, es seien letztlich vorbeugende Instandhaltungskosten – lehnten die Richter ab. Sie betonten, dass die laufenden Kosten einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Immobilie als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar seien. Der Vermieter müsse zwar die Verwaltungskosten und die Aufwendungen für die Beseitigung von Mängeln zahlen. Die turnusmäßige Prüfung der Betriebssicherheit führe auch mittelbar zu einer Reduzierung der Instandhaltungskosten, sie sei aber nicht der Mängelbeseitigung zuzuordnen.

Mieterbund-Direktor Rips kritisierte, dass die Entscheidung des Bundesgerichtshofs als Einfallstor für neue und zusätzliche Umlagemöglichkeiten missbraucht werden könnte: „Der Betriebskosten-Begriff sollte restriktiv ausgelegt werden, sonst droht die Gefahr eines unübersehbaren Anstiegs neuer und zusätzlicher ‚sonstiger’ Betriebskosten.“

Wichtig – so Rips – sei aber, dass Mieter einzelne Kosten als „sonstige Betriebskosten“ nur zahlen müssten, wenn diese Kostenarten auch ausdrücklich im Mietvertrag genannt und vereinbart worden seien.

Mietwohnungen müssen ausgeklammert bleiben (dmb) „REITs sind schädlich für den Wohnstandort Deutschland, gefährden die soziale Wohnraumversorgung und eine nachhaltige Entwicklung der Städte in Deutschland“, erklärte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Dr. Franz-Georg Rips, anlässlich der Sachverständigenanhörung des Finanzausschusses des Deutschen Bundestages zum REITs-Gesetz am heutigen Mittwoch. „Wir fordern, dass Mietwohnungen aus dem REITs-Konstrukt ausgeklammert werden. Die Alternativen sind deshalb REITs ohne Wohnungen oder gar keine REITs“, sagte Rips. „Die gegenteilige Auffassung des Bundesrates lehnen wir ab, genau so wie Überlegungen aus der CDU-Bundestagsfraktion, die den Gesetzesentwurf der Bundesregierung weiter aufweichen wollen.“ Diesen Standpunkt vertrat ebenfalls der Deutsche Gewerkschaftsbund (DGB) auf der Anhörung. Der Direktor des Deutschen Mieterbundes plädierte an den Gesetzgeber, den Belangen des Wohnstandortes Deutschland Vorrang einzuräumen gegenüber den Interessen des Finanzstandortes. „Die Politik darf keine Rahmenbedingungen dafür schaffen, dass Wohnungen dem Monopoly-Spiel auf den internationalen Finanzmärkten unterworfen werden wie andere x-beliebige Wirtschaftsgüter.“ „Wir brauchen kommunale Wohnungsunternehmen, wir müssen sie stärken. Das ist das Gebot der Zeit“, erklärte der Direktor des Deutschen Mieterbundes. „Kommunale Wohnungsunternehmen müssen keine Maximalrenditen erwirtschaften, sie sind in den Städten verwurzelt und mit den Bewohnern verbunden. Die Unternehmen tragen dazu bei, dass Mieten bezahlbar bleiben, sie unterstützen die Stadt dauerhaft bei der Lösung von Wohnungsversorgung und Stadtgestaltung und bieten Lebenssicherheit.“ REITs auch für Wohnimmobilien erhöhten dagegen den Anreiz für den Verkauf der Unternehmen, schafften zusätzliche Optionen für den Verkauf kommunaler Bestände und verbesserten hierfür die Rahmenbedingungen. Rips wies darauf hin, dass in den letzten Jahren rund 800.000 Wohnungen der öffentlichen Hände überwiegend von internationalen Investoren aufgekauft worden seien. Deren Ziel sei nicht das Vermietungsgeschäft, nicht das langfristige Halten der Immobilien, sondern eine möglichst schnelle und hohe Verzinsung des eingesetzten Kapitals. „REITs sind keine Alternative zu ‚Heuschrecken’, Finanzinvestoren oder –jongleuren. Sie verstärken vielmehr deren Engagement in Deutschland, schaffen weitere Gestaltungsmöglichkeiten und sind eine zusätzliche Option für den profitablen Ausstieg aus einem kurzfristigen Engagement“, so Rips. Der Mieterbund-Direktor betonte, dass Wohnungen in Deutschland traditionell als Wirtschafts- und Sozialgüter angesehen würden. Mit Hilfe von REITs würden sie dagegen im Kern zu reinen Renditeobjekten, wie alle anderen Wirtschaftsgüter auch. Da REITs den Erwartungen ihrer Anteilseigner gerecht werden müssten, entstünde faktisch ein gewaltiger Druck, hohe Gewinnausschüttungen vorzunehmen. „Eine Gewinnoptimierung lässt sich nur durch die Reduzierung der Ausgaben oder durch die Erhöhung der Einnahmen erzielen“, sagte Rips. „Das bedeutet, Mieterhöhungsmöglichkeiten werden genutzt und ausgeschöpft, Modernisierungen werden durchgeführt, wo die Modernisierungsumlage auf dem Markt unbegrenzt durchgesetzt werden kann, und Instandsetzungen unterbleiben überall da, wo eine wirtschaftliche Verwertung der Objekte nicht garantiert ist. Daneben wird es zu gezielten Umwandlungen geeigneter Bestände kommen, um Wohnungen zu privatisieren und ggf. an Dritte weiterzuverkaufen.“ Betroffen von diesen Entwicklungen wären vor allem einkommensschwache Haushalte, das heißt etwa 15 Prozent aller nachfragenden Haushalte in Deutschland. Rips erklärte außerdem, es gäbe keine sachlichen Gründe, REITs einen Sonderstatus gegenüber anderen Rechtsformen von Wohnungsunternehmen einzuräumen. Er bezweifelte, dass solche Ausnahmeregelungen verfassungsrechtlich zulässig seien. Mit dem REITs-Gesetz würde das Steuerrecht weiter verkompliziert. Es entstünde ein bürokratisches Monster, das allenfalls für Steuerberater, Wirtschaftsprüfer, Unternehmensberater und Finanzämter Arbeitsplätze schaffe. Deutscher Mieterbund und Deutscher Gewerkschaftsbund werden auch zukünftig in Fragen der sozialen Wohnraumversorgung zusammenarbeiten und gegen einen Ausverkauf öffentlicher Wohnungsbestände und eine Kommerzialisierung des Wohnungsmarktes kämpfen.

Mieterbund-Direktor Dr. Franz-Georg Rips: REITs-Gesetzentwurf am 18. Januar im Bundestag

Bundesregierung klammert Mietwohnungen weiterhin aus Bundestag entscheidet über Gesetzentwurf (dmb) „REITs mit Mietwohnungen darf es nicht geben“, erklärte Dr. Franz-Georg Rips, Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), im Vorfeld der Beratungen des REITs-Gesetzentwurfes am 18. Januar im Deutschen Bundestag. „Wir begrüßen deshalb die klare Haltung der Bundesregierung. Sie hat Forderungen des Bundesrates und aus Teilen der CDU/CSU abgelehnt, sie klammert weiterhin Mietwohnungen bei REITs aus. Ich appelliere an den Deutschen Bundestag, insbesondere an die Regierungsparteien, dem Gesetzentwurf insoweit zuzustimmen.“ Rips betonte, dass der Deutsche Mieterbund den Kompromiss im REITs-Gesetzentwurf für gemischt genutzte Immobilien in Kauf nehme. Danach sollen nur Immobilien, die vor dem 1. Januar 2007 gebaut wurden und überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden, für REITs ausgeschlossen sein. „Weitere Ausnahmen, Aufweichungen oder nur zeitlich befristete Schutzregelungen für Mietwohnungen sind für uns unakzeptabel. Entweder REITs ohne Wohnungen oder gar keine REITs“, erklärte der Mieterbund-Direktor. REITs sind börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften, die sich mit Handel, Verwaltung und Verwertung von Immobilien beschäftigen. Für REITs sollen steuerrechtliche Sonderregelungen und Vergünstigungen gelten. REITs würden zum Beispiel keine Körperschaftsteuer zahlen. Die Versteuerung erfolgt nur bei den Anteilseignern, an die 90 Prozent der Erlöse als Dividende ausgeschüttet werden. Der Deutsche Mieterbund hat in der Vergangenheit wiederholt davor gewarnt, REITs auch für Wohnimmobilien zuzulassen. So würden die Spekulationen mit Wohnungsunternehmen und Wohnungsbeständen weiter angeheizt werden. Durch börsennotierte REITs würde sich ein noch größerer Renditedruck entwickeln. Die Zeche müssten die Mieter zahlen.

Streitthema Nummer 1: Die zweite Miete 41 Milliarden Euro für Betriebskosten

 (dmb) Rund 41 Milliarden Euro müssen jährlich für die Nebenkosten des Wohnens gezahlt werden. Diese so genannte „zweite Miete“ steigt von Jahr zu Jahr weiter an und löst immer öfter Streit und Diskussionen zwischen Mietern und Vermietern aus. Überprüfungen der Abrechnungen haben ergeben, dass jede zweite Abrechnung fehlerhaft und falsch ist. Auch deshalb dreht sich zwischenzeitlich jede dritte Rechtsberatung der 330 örtlichen DMB-Mietervereine um Betriebskosten. Die häufigsten Streitpunkte sind:  Wann und in welchem Umfang dürfen einzelne Kosten als Nebenkosten umgelegt werden?  Sind in der Abrechnung oder in einzelnen Betriebskostenarten unzulässigerweise Verwaltungs- oder Reparaturkosten enthalten?  Wie müssen die Betriebskosten auf die Mieter des Hauses verteilt werden – nach Verbrauch, nach Wohnfläche oder nach Personenzahl?  Wie werden Wohnungsleerstände im Haus behandelt?  Welche Möglichkeiten und welche Rechte haben Mieter, ihre Abrechnung zu überprüfen?  Bis wann muss der Vermieter die Nebenkostenabrechnung vorgelegt haben?  Was können Mieter tun, wenn der Vermieter nicht abrechnet? Geklärt werden diese Streitpunkte in der neuen Mieterbund-Broschüre „Die zweite Miete“, in der alles Wissenswerte zum Thema Heizkosten und „kalte“ Nebenkosten beschrieben und erläutert wird. Erklärt wird, welche gesetzlichen Grundlagen es für die Betriebskostenabrechnung gibt, welche Kosten als Betriebskosten abgerechnet werden dürfen, welche Fristen der Vermieter einzuhalten hat und welche Konsequenzen gelten, wenn der Vermieter die Abrechnungsfrist versäumt. Checklisten und eine Musterabrechnung ermöglichen es dem Mieter, eine erste Prüfung seiner Abrechnung selbst vorzunehmen. Natürlich ist die Broschüre auf dem neuesten Stand und enthält die aktuelle Rechtsprechung, insbesondere des Bundesgerichtshofs, bis Ende des Jahres 2006. Die Mieterbund-Broschüre „Die zweite Miete“ (ISBN 3-933091-61-6) ist bei allen örtlichen Mietervereinen zum Preis von 5 Euro erhältlich oder kann bestellt werden über Internet www.mieterbund.de bzw. direkt beim DMB-Verlag, 10169 Berlin (zzgl. Versandkosten). +++ Betriebskosten – Die zweite Miete Geregelt sind die Fragen zu den Betriebskosten in den Paragraphen 556, 556a und 560 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Danach darf im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter zusätzlich zur Miete so genannte Betriebskosten zahlt. Meistens werden monatliche Vorauszahlungen vereinbart, über die jährlich abzurechnen ist. Seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 ist gesetzlich vorgegeben, dass der Vermieter spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode abgerechnet haben muss. Nach Ablauf der Frist kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr stellen. Was Betriebskosten sein können, legt die Betriebskostenverordnung fest. Für die Verteilung der Heizkosten existiert noch eine spezielle Rechtsgrundlage. Die Heizkostenverordnung bestimmt, dass die Kosten der Heizung grundsätzlich verbrauchsabhängig abgerechnet und auf die Mieter des Hauses verteilt werden müssen. Wichtig ist daneben vor allem die Rechtsprechung der Gerichte zu unterschiedlichsten Betriebskostenfragen und –problemen. Die neuesten Urteile des Bundesgerichtshofs  Legt der Vermieter die monatlichen Vorauszahlungen im Mietvertrag zu niedrig fest, macht er sich nicht schadensersatzpflichtig (BGH VIII ZR 195/03), es sei denn, er hat die Auskömmlichkeit ausdrücklich zugesichert. Nach dem Gesetz ist es nur verboten, zu hohe Vorauszahlungen zu vereinbaren. Dagegen darf der Vermieter laut BGH auf Vorauszahlungen ganz verzichten. Er kann die Vorauszahlungen im Mietvertrag auch zu niedrig ansetzen.  Der Vermieter hält die zwölfmonatige Abrechnungsfrist schon dadurch ein, dass er dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zuschickt. Ob die Abrechnung inhaltlich richtig ist, ist nicht entscheidend (BGH VIII ZR 115/04).  Der Vermieter ist mit Nachforderungen aus einer verspäteten Abrechnung nicht ausgeschlossen, wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat, zum Beispiel wenn er einen Gebührenbescheid der Stadt erst nach Ablauf der Zwölfmonatsfrist erhält. Liegen ihm die Abrechnungsunterlagen vor, darf er sich nicht unnötig viel Zeit lassen. Im Regelfall muss er innerhalb von drei Monaten seine Nachforderungen geltend machen (BGH VIII ZR 220/05).  Hat der Vermieter die zwölfmonatige Abrechnungsfrist verpasst, muss der Mieter auf die verspätete Vermieterabrechnung nichts nachzahlen. Hat er irrtümlich und in Unkenntnis trotzdem gezahlt, kann er sein Geld zurückfordern. Der Vermieter ist ungerechtfertigt bereichert (BGH VIII ZR 94/05).  Ist das Mietverhältnis beendet und rechnet der Vermieter nicht spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode ab, kann der Mieter alle Betriebskostenvorauszahlungen für diesen Abrechnungszeitraum zurückfordern. Rechnet der Vermieter später doch noch ab, kann er Forderungen höchstens bis zur Höhe der ursprünglich geleisteten Vorauszahlungen geltend machen (BGH VIII ZR 57/04).  Mieter haben das Recht, die Unterlagen für ihre Betriebskostenabrechnung zu prüfen. Sie haben Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege und –rechnungen. Sie können aber nur ausnahmsweise fordern, dass ihnen Kopien der Belege zugesandt werden, zum Beispiel wenn der Vermieter sein Büro nicht am Ort der Wohnung hat (BGH VIII ZR 78/05).  Der Vermieter muss bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung nicht immer zwischen gewerblich genutzten Mieträumen und Wohnungen unterscheiden. So lange die Wohnraummieter durch eine einheitliche Abrechnung nicht schlechter gestellt werden, ist eine einheitlich Abrechnung zulässig (BGH VIII ZR 78/05).  In einem laufenden Mietverhältnis ist die Umstellung auf „Contracting“ (Wärmelieferung durch einen Dritten) nur zulässig, wenn hierfür im Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung getroffen ist oder wenn der Mieter der Umstellung zustimmt (BGH VIII ZR 54/04).  Das gilt auch dann, wenn der „Contractor“ (Wärmelieferant) die Heizungsanlage nicht nur übernimmt, sondern auch erneuert (BGH VIII ZR 362/04).  Zumindest soweit die Betriebskosten nach Wohnfläche auf die Mieter des Hauses verteilt werden, muss der Vermieter die Kostenanteile für leer stehende Wohnungen zahlen. Das gilt auch für verbrauchsabhängige Kostenarten, wie Wasser, Entwässerung, Müllabfuhr, Strom für Hausbeleuchtung und Fahrstuhlkosten (BGH VIII ZR 159/05).  Bei einer verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung muss der Vermieter den auf die leer stehenden Wohnungen entfallenden Grundkostenanteil selber zahlen (BGH VIII ZR 137 /03).  Die Vereinbarung einer Bruttowarm- oder Warmmiete im Mietvertrag ist unwirksam. Sie ist mit den Regelungen der Heizkostenverordnung nicht vereinbar. Nach der Heizkostenverordnung müssen Kosten für die zentrale Beheizung und Warmwasserversorgung verbrauchsabhängig abgerechnet werden (BGH VIII ZR 212/05). Alles Weitere in der Broschüre des Deutschen Mieterbundes „Die zweite Miete“, ISBN 3-933091-61-6, 96 Seiten, 5 Euro, bei allen örtlichen Mietervereinen oder über Internet www.mieterbund.de bzw. direkt beim DMB-Verlag, 10169 Berlin (zzgl. Versandkosten).

Der Mieterbund Leinetal wünscht Ihnen und Ihren Angehörigen ein frohes Weihnachtsfast, sowie ein gesundes, efolgreiches und glückliches Jahr 2007

Mit vielen Grüßen

Burkhard Wecke

 1.Vorsitzender

Frage: Nach der Gesetzeslage muss der Vermieter über die Heizkosten in einem Hause „verbrauchsabhängig“ abrechnen. Was heißt das eigentlich?

Antwort: Um Anreize zum Energiesparen zu geben, wird nur ein Teil der Heizkosten nach einem festen Maßstab (meist Quadratmeter) abgerechnet, während für den anderen Teil der konkrete Verbrauch des Mieters ermittelt wird. Dafür gibt es die Heizkostenverteiler, auf denen man die verbrauchten Einheiten ablesen kann.

Frage: Und wenn die Heizkostenverteiler nicht angebracht sind, was gilt dann?

Antwort: Dann kann der Mieter von den entstandenen Heizkosten 15 % abziehen.

Frage: Und was gilt, wenn zwar Messgeräte zur Erfassung des Wärmeverbrauchs vorhanden sind, aber keine entsprechenden Geräte zur Ermittelung des Warmwassers? Ist auch dann ein Abzug von 15 % möglich?

Antwort: Mit diesem Fall hat sich der Bundesgerichtshof befasst und mit Urteil vom 14.09.2005 – VIII ZR 195/04 – entschieden, dass in einem solchen Fall das Kürzungsrecht nicht für die Heizkosten gilt, sondern nur für die Warmwasserkosten. Zur Begründung weist der Bundesgerichtshof darauf hin, dass dann, wenn ein Strafabzug bei der Berechnung der Heizkosten insgesamt erfolgen könnte, für den Vermieter kein Anreiz mehr vorhanden wäre, zumindest für die Wärmeversorgung Messgeräte vorzusehen. Möchte der Vermieter sich zukünftig keinen Abzug mehr gefallen lassen, muss er nachrüsten und Warmwassergeräte installieren.

DEUTSCHER MIETERBUND
Presse-Information
10169 Berlin  Telefon: 030/22323-0  Telefax: 030/22323-100  www.mieterbund.de  e-mail: info@mieterbund.de

Berlin, 13.11.2006

Mieterbund-Direktor Dr. Franz-Georg Rips:

70 Prozent gegen Wohnungsverkäufe
Freiburger Signal an Politiker in ganz Deutschland

(dmb) „Wer öffentliche Wohnungsbestände verkaufen will, stellt sich gegen die Interessen der Mehrheit der Bürger. Das ist das Freiburger Signal an Politiker in ganz Deutschland“, kommentierte Dr. Franz-Georg Rips, Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), das Ergebnis des Freiburger Bürgerentscheides. 70,5 Prozent der Freiburger hatten am Sonntag gegen geplante Verkäufe ihrer städtischen Wohnungen gestimmt. Die Pläne des Oberbürgermeisters und der Ratsmehrheit sind damit „vom Tisch“.

„Die Bürger und Mieter in den Städten wehren sich. Sie protestieren und demonstrieren gegen Wohnungsverkäufe. Und sie zeigen jetzt auch mit dem Stimmzettel, dass sie für ihre Interessen erfolgreich kämpfen“, sagte Rips. Wer gegen die Bürger- und Mieterinteressen Politik mache, dem drohe bei Bürgerentscheiden, Volksbegehren und Wahlen eine klare Abfuhr.

„Ich hoffe, dass Kommunen und Länder, die ebenfalls Verkaufsabsichten hegen, aus der Freiburger Entscheidung ihre Lehren ziehen. Eine Wohnungspolitik gegen die Interessen der großen Mehrheit der Bürger muss scheitern“, so Rips.

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Berlin, 18.10.2006 Mieterbund-Direktor Dr. Franz-Georg Rips: Gagfah-Börsengang Mieterbund fürchtet hohen Renditedruck, Umwandlungen und Mieterhöhungen (dmb) „Mit dem Gagfah-Börsengang werden aus standortgebundenen Immobilien endgültig weltweit handelbare Kapitalanlageprodukte“, kritisierte Dr. Franz-Georg Rips, Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB). „Die 150.000 Gagfah- bzw. Fortress-Wohnungen werden jetzt durchgehandelt wie x-beliebige Wirtschaftsprodukte, wie Autos oder Schweinehälften.“ Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes werde sich durch den Börsengang der Renditedruck noch einmal deutlich erhöhen. „Unsere Befürchtungen bestätigen sich.

Schon im Vorfeld des Börsengangs hat Gagfah / Fortress angekündigt, verstärkt auf Wohnungsverkäufe, also Umwandlungen, und Mieterhöhungen zu setzen. Angeblich sollen über den gesamten Wohnungsbestand durchschnittlich 9-prozentige Erhöhungen in den nächsten Jahren erfolgen“, erläuterte Rips. „Die Zeche zahlen also die Mieter.“ Mieterbund-Direktor Rips wies weiter darauf hin, dass der Finanzinvestor Fortress mit Hilfe des Börsengangs rund ein Fünftel seiner Anteile an der Gagfah abstoßen werde. Gleichzeitig kündigte Fortress neue Wohnungskäufe im großen Stil an. Rips: „Der Wohnungshandel blüht. Das Monopoly-Spiel für internationale Investoren