Neues aus der Rechtsprechung

Makler darf keine Besichtigungsgebühr fordern

Wer Wohnungen vermittelt, ist Wohnungsvermittler, also Makler. Daran ändert sich auch nicht, wenn er sich selbst als „Dienstleister“ bezeichnet. Er bleibt Makler. Und nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz dürfen Makler von Wohnungsinteressenten keine Gebühren oder Zahlungen für die Besichtigung einer Wohnung verlangen (LG Stuttgart 38 O 73/15 KfH). Ein Stuttgarter Makler forderte von allen
Wohnungsinteressenten zwischen 35,00 Euro und 50,00 Euro für die Durchführung einer Wohnungsbesichtigung. Auf eine Klage des Mietervereins Stuttgart hin entschied das Landgericht Stuttgart: nach dem geltenden Bestellerprinzip dürfe ein Makler allenfalls dann Gebühren oder Provisionen fordern, wenn er ausschließlich aufgrund eines Auftrags des Wohnungssuchenden tätig
geworden ist. Hier hat aber der Vermieter dem Makler die Wohnung längst „an die Hand“ gegeben, sonst hätte er sie nicht anbieten oder Wohnungsbesichtigungen organisieren können. Außerdem gelte der Grundsatz, es dürfen keine Einschreibgebühren, Auslagen, Erstattungen oder sonstige Nebenentgelte zusätzlich zur Provision gefordert werden.

Berliner Mietspiegel geeignet

Das Landgericht Berlin hat in zwei Entscheidungen den Mietspiegel als ausreichende
Schätzungsgrundlage angesehen und zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für ein Klageverfahren zugrunde gelegt (LG Berlin 67 S 72/16 und LG Berlin 18 S 111/15). Entscheidend für die Gerichte war, dass der Berliner Mietspiegel vom Land sowie von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt worden sei. Außerdem spreche die Lebenserfahrung dafür, dass ein Mietspiegel
die örtliche Mietsituation objektiv zutreffend abbilde. Ein Sachverständigengutachten habe nicht eingeholt werden müssen. Die ortsübliche Miete für eine konkrete Wohnung könne selbst bei maximalem Aufwand niemals wissenschaftlich exakt ermittelt werden. Vielmehr werde auch in dem
Gutachten eines Sachverständigen nur ein Näherungswert bestimmt, bei dem Fehler nicht auszuschließen seien. Die von Vermieterseite erhobenen Angriffe gegen die Qualität und Richtigkeit der Datenerhebung und Auswertungen beim Mietspiegel seien unberechtigt, da bereits die Primärdatenerhebung einen hohen Qualitätsstandard ausweise.

Aktuelle Infos

Bestellerprinzip: Seit der Einführung des Bestellerprinzips im vergangen Jahr gilt: Wer den Makler beauftragt, muss diesen auch bezahlen. Zahlen muss also in der Regel der Vermieter. Nach einer Umfrage von ImmobilienScout 24 schätzen die meisten Eigentümer die Arbeit des Maklers, auch wenn sie jetzt hierfür bezahlen müssen. 57,6 % der Eigentümer geben als Grund für die Zusammenarbeit mit einem Makler an, dass sich der Makler um die komplette Transaktion kümmert.
50,3 % setzen auf die Kenntnisse des regionalen Vermietungsmarktes und 49,3 % gaben an, der Makler sei bereits erfolgreich für sie tätig gewesen. Allerdings halten viele Vermieter das Preismodell
der Makler, zwei Netto-Kaltmieten zuzüglich MwSt für nicht mehr zeitgemäß. Jeder vierte Eigentümer, 22,7 % gibt an, dass Makler ihre Provision reduziert hätten und ihre Leistungen nun kostengünstiger anbieten.

Neuer Betriebskostenspiegel für Deutschland erschienen:
Mieter müssen in Deutschland im Durchschnitt 2,17 Euro/qm/Monat für Betriebskosten zahlen. Rechnet man alle denkbaren Betriebskostenarten mit den jeweiligen Einzelbeträgen zusammen, kann die sogenannte zweite Miete bis zu 3,18 Euro/qm/Monat betragen. Das sind die Ergebnisse aus dem aktuellen
Betriebskostenspiegel, den der Deutsche Mieterbund jetzt auf Grundlage der Abrechnungsdaten des Jahres 2014 vorlegt. Insbesondere bei den Betriebskostenpositionen Grundsteuer, Wasser/
Abwasser oder Müllbeseitigung ergeben sich regional bzw. lokal erhebliche Preisunterschiede. Das gilt auch für Heizkosten und Warmwasser. Hier wird die Höhe der Kosten vor allem durch klimatische Einflüsse, den energetischen Zustand der Wohnung und starken Preisunterschieden, sowohl zwischen Heizöl, Gas und Fernwärme, als auch zwischen den einzelnen Gas- und Fernwärmeversorgern bestimmt. Die Kosten für Heizung und Warmwasser sind im Abrechnungsjahr 2014 erstmals seit langer Zeit gesunken und liegen jetzt im Durchschnitt bei zusammen 1,39 Euro/qm/Monat. Das sind rund 8 % weniger als noch 2013. Die einzelnen Kosten im Überblick:
Heizkosten 1,10 Euro; Warmwasser 0,29 Euro; Wasser/Abwasser 0,34 Euro; Grundsteuer 0,19 Euro; Hauswart 0,21 Euro; Müllbeseitigung 0,17; Aufzug 0,16; Gebäudereinigung 0,16 Euro; Sach-und Haftpflichtversicherung 0,17 Euro; Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen 0,13 Euro; Gartenpflege 0,10 Euro; Allgemeinstrom 0,05 Euro; Straßenreinigung 0,04 Euro;Schornsteinreinigung 0,03 Euro und sonstige Kosten 0,04 Euro.

Neues aus der Rechtsprechung

Modernisierung – unzumutbare Härte
Ein Mieter muss die angekündigte Modernisierungsmaßnahme des Vermieters nicht dulden, wenn die für ihn eine unzumutbar, nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Die liegt beispielsweise vor, wenn die geplanten Bauarbeiten sich über einen Zeitraum von 12 Monaten erstrecken sollen und wegen des Umfangs, der Art und der Dauer der Maßnahme ein Verbleib in der Wohnung in dieser Zeit nicht möglich ist (LG Berlin 65 S 301/15). Der Vermieter wollte an die 166 Quadratmeter große Mietwohnung mit 7 Zimmern, Küche, Bad, WC und zwei Balkonen unter anderem zwei weitere Balkone anbauen lassen. Das Landgericht betonte, dass das geltende Mietrecht den vertragstreuen Mieter vor einem vollständigen, auch zeitlich beschränkten Entzug der Wohnung weitreichend schützt und dies nur in Ausnahmefällen erlaubt. Für den Fall der Modernisierung und Instandsetzung sind Einschränkungen des Besitzrechts des Mieters möglich, nicht aber etwa eine vollständige Beendigung seines Besitzrechts und die Herausgabe der Wohnung. Für Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der Wohnung gelte daher grundsätzlich: Je länger sie andauern und je umfangreicher das entsprechende Vorhaben ist, desto eher ist eine Härte anzunehmen. Die vorübergehende Räumung einzelner Zimmer, ein Zwischenumzug oder ein Ausweichen in ein Hotel kommen in der Regel nur dann in Betracht, wenn besonders schwerwiegende, zwingende Gründe für die Modernisierung sprechen oder der Mieter durch den vorübergehenden Wohnungswechsel nicht wesentlich in seinen Lebensgewohnheiten beeinträchtigt wird.
Modernisierung – Ersatzunterkunft: Eine aktive Mitwirkungspflicht des Mieters für die Beschaffung von Ersatzwohnraum während einer Modernisierungsmaßnahme des Vermieters besteht nicht. Bietet der Vermieter in der Modernisierungsankündigung keinen konkreten Ersatzwohnraum an, kann dies die Duldungspflicht des Mieters ausschließen (LG Berlin 65 S 301/15). Verpflichtet sich der Vermieter in einem Vergleich, dem Mieter für die Dauer einer umfangreichen Wohnungsmodernisierung eine „Pension“ zu stellen, so muss diese in Anwendung von § 243 BGB von „mittlerer Art und Güte“ sein. Anderenfalls darf der Mieter gemäß § 273 Abs. 1 BGB die Duldung der Modernisierungsarbeiten jedenfalls so lange verweigern, bis der Vermieter ihm eine angemessene Ersatzunterkunft zur Verfügung stellt. Bei der Beurteilung der Angemessenheit des Zimmers ist nicht ausschließlich auf die Klassifizierung der Pensionen, sondern auch die konkreten Lebensverhältnisse des Mieters abzustellen. Ein Mieter, der in seiner Wohnung über Sanitäreinrichtungen verfügt, darf diese auch in der Ersatzunterkunft beanspruchen (LG München I 14 S 4128/15).

Aktuelle Infos
• Wohnungsmärkte: Nach einer Studie von Allianz und Prognos muss die Bautätigkeit in den zehn Regionen Deutschlands, in denen die Nachfrage am höchsten ist, massiv gesteigert werden. Bleibt es bei des bisherigen Fertigstellungzahlen, werden in den Regionen München, Berlin, Rhein-Main, Stuttgart, Hamburg, Köln, Münster, südlicher Oberrhein, Hannover und Düsseldorf bis zum Jahr 2030 weitere 940.000 Wohnungen fehlen.

• Mietpreisbremse soll nachjustiert werden: Offensichtlich halten sich viele Vermieter nicht an die gesetzlichen Vorgaben der Mietpreisbremsen-Regelung. Und Mieter machen wegen vieler Ausnahmen und einer unklaren Rechtslage zu selten von ihren Möglichkeiten Gebrauch, gegen überhöhte Vermieterforderungen vorzugehen. Aus diesem Grund wollen jetzt die Länder Berlin, Hamburg und Nordrhein-Westfalen eine Bundesratsinitiative starten. Ihr Ziel ist es, die Mietpreisbremsengesetze nachzujustieren. Unter anderem soll erreicht werden, dass Vermieter künftig bekanntgeben müssen, welche Miete der frühere Mieter, also der Vormieter, gezahlt hat. Zurzeit darf der Vermieter beim Neuabschluss eines Mietvertrages eine Miete fordern, die höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, es sei denn, die Vormiete hatte diese Grenze schon überschritten. Dann darf der Vermieter weiterhin die Miete fordern, die schon der frühere Mieter gezahlt hat.

Mietrecht zum Lachen
Sportliche Höhe
Eine Vermieterin wollte ihren Mietern von Büroräumen sportlich einiges abverlangen. Per Aushang verkündete sie, den Fahrstuhl nur noch während der Öffnungszeiten von 8.00 bis 19.00 Uhr fahren zu lassen. Mit einer Zeitschaltuhr wollte sie den Betrieb in der restlichen Zeit unterbinden. Am Wochenende und außerhalb der Öffnungszeiten sollte dann die Treppe genommen werden – in den zehnten Stock. Für das Oberlandesgericht Frankfurt war dies eine unzulässige Forderung.

Neues vom Bundesgerichtshof

Vertragsvereinbarung „Mieter trägt Betriebskosten“ ist ausreichend

Zur Abwälzung aller Betriebskosten auf die Mieter des Hauses reicht eine formularmäßige Mietvertragsvereinbarung aus, wonach die Mieter die Betriebskosten zu tragen haben. Eine konkrete Auflistung der Betriebskosten ist nicht erforderlich, auch nicht die ausdrückliche Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung (BGH VIII ZR 137/15). Der Bundesgerichtshof bestätigte zum einen seine frühere Rechtsprechung, wonach eine wirksame Umlagevereinbarung von Betriebskosten nicht die Aufzählung der einzelnen Kosten voraussetzt, mit Ausnahme der „sonstigen Betriebskosten“. Ausreichend ist, dass im Mietvertrag auf den Betriebskostenkatalog der Betriebskostenverordnung bzw. der II. Berechnungsverordnung verwiesen wird, selbst wenn diese Verordnung seit 2004 nicht mehr in Kraft ist. Letztlich reicht es sogar aus, wenn im Mietvertrag nur davon die Rede ist, dass Mieter die Betriebskosten zu tragen haben. Eine derartige Klausel sei verständlich und eindeutig. Der Bundesgerichtshof argumentiert, es sei seit Jahrzehnten allgemein üblich, in Mietverträgen die Umlage sämtlicher Betriebskosten zu vereinbaren und abzurechnen, die umlagefähig sind. Der Begriff der Betriebskosten bedarf deshalb keiner Erläuterung oder Aufschlüsselung, er kann als bekannt vorausgesetzt werden, er ist für den durchschnittlichen Mieter klar und verständlich.

Aktuelle Infos

Energetische Sanierungen rückläufig: Über 170 Milliarden Euro sind 2014 in die Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden in Deutschland geflossen. Mehr als zwei Drittel aller im Baubereich investierten Mittel wurden damit für Bestandsmaßnahmen aufgewendet. Allerdings sind die Investitionen in die energetische Sanierung von Wohngebäude zwischen 2010 und 2014 deutlich zurückgegangen. Das ergibt sich aus einer Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Danach flossen 2014 insgesamt 34,8 Milliarden Euro in die energetische Verbesserung von Wohngebäuden. Vier Jahre zuvor waren es noch 40,9 Milliarden Euro. Der Zuwachs bei energetisch bedingten Investitionen im Geschosswohnungsbau konnte das deutliche Minus bei den Ein- und Zweifamilienhäusern nicht wettmachen. Stark rückläufig waren insbesondere große Einzelmaßnahmen ab 10.000 Euro. Dazu zählt insbesondere die Gebäudedämmung. Einen besonders starken Rückgang (-33 %) gab es bei der energetischen Komplettmodernisierung.

Steuerliche Förderung des Mietwohnungsbaus: Am Freitag, dem 18. März 2016, wurden die von der Bundesregierung beschlossenen Sonderabschreibungen für den Wohnungsbau erstmals im Bundestag beraten. Mit einer deutlich verbesserten steuerlichen Förderung soll der Neubau von bezahlbaren Mietwohnungen für den sozialen Wohnungsmarkt angeregt werden. Der Deutsche Mieterbund ist skeptisch. Um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, müsste das Gesetz auch eindeutige Mietobergrenzen festlegen. Solange dies nicht geschehe, seien die Sonderabschreibungen ein Milliarden-Geschenk an Bauherren und Investoren. Deren Kosten sinken, sie seien aber in keiner Weise verpflichtet, die niedrigeren Baukosten in Form von niedrigeren Mieten weiterzugeben.

Bestellerprinzip: Die Quote der Eigentümer und Vermieter, die die Wohnung am Wohnungsmarkt „privat“, das heißt ohne Einschaltung eines Maklers, anbieten, ist nach Einführung des Bestellerprinzips Mitte 2015 lediglich um 3 % gestiegen. Damit haben sich die Befürchtungen der Maklerbranche nicht bewahrheitet. In der zweiten Jahreshälfte 2015 wurden insgesamt 786.923 Wohnungen vermittelt, 132.366 Wohnungen und somit 17 % von Privatanbietern.

Mieter-Tipp
Parabolantenne
Der Mieter darf auf seinem Balkon an einem Sonnenschirmständer eine Parabolantenne lose anbringen. Hinsichtlich der optischen Wahrnehmung durch Dritte ist das mit einem normalen Sonnenschirm vergleichbar und somit durch den Vermieter als Mietgebrauch hinzunehmen. Der Wert ist überschritten, wenn eine Gefährdung des Mietobjekts oder eine Beschädigung droht (AG Hamburg-Bergedorf 409 C 169/12).

Neues aus der Rechtsprechung

Fehlerhafte Möblierung

Mieter können wegen Feuchtigkeitsschäden und Schimmel auch dann die Miete mindern, wenn sie den Mangel wegen fehlerhafter Möblierung verursacht haben, dieser Fehler von ihnen jedoch nicht zu vertreten war.
Das Landgericht Lübeck (1 S 106/13) stützte seine Entscheidung auf ein Sachverständigengutachten, wonach als Grund für den Schimmel im Schlafzimmer ein Baumangel ausgeschlossen werden könne. Aber auch falschen Heizen und Lüften des Mieters sei als Grund nicht feststellbar. Ursächlich, so der Sachverständige, sei ein großer Kleiderschrank an der nördlich gelegenen Außenwand des Schlafzimmers, der eine Zirkulation der Luft verhindere. Nach Ansicht des Landgerichts müssten Mieter aber nicht damit rechnen, dass das Aufstellen des Schrankes zu Schimmelbildung an der Wand führen würde. Eine derartige Kenntnis bauphysikalischer Zusammenhänge könne nicht vorausgesetzt werden, zumal der Sachverständige selbst nicht eindeutig sagen konnte, wie groß ein Schrank an der Außenwand maximal hätte sein dürfen, um Schimmelbildung zu verhindern. Am besten sei es, so seine Aussage, man stelle gar keinen Schrank an die Wand.

Zwei Millionen Mieterhöhungen im Jahr (Teil 4)

Mieter, die vorschnell und ungeprüft Mieterhöhungsforderungen ihres Vermieters erfüllen, zahlen Millionen Euro zu viel. In seiner neuen 76-seitigen Informationsbroschüre „Mieterhöhung“ hilft der Deutsche Mieterbund, unzulässige, fehlerhafte oder zu hohe Mieterhöhungen zu erkennen. Wir erklären hier schon einmal die wichtigsten Grundsätze und Fachbegriffe zum Thema Mieterhöhung nach einer Modernisierung:

Mieterhöhungserklärung: Die schriftliche Mieterhöhung muss die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen einzeln aufführen, die entstandenen Kosten aufschlüsseln, berechnen und erläutern, welche Modernisierungskosten für die einzelne Wohnung entstanden sind und welche Mieterhöhung pro Monat sich daraus ergibt. Bei anteiligen Modernisierungskosten in Höhe von 10 000 Euro für die Mieterwohnung kann der Vermieter elf Prozent, also 1 100 Euro auf die Jahresmiete aufschlagen. Das wäre eine monatliche Mieterhöhung von 91,67 Euro.

Wirksamwerden der Mieterhöhung: Ist die Mieterhöhung des Vermieters in Ordnung, muss der Mieter die erhöhte Miete ab dem dritten Monat nach Zugang der Erhöhungserklärung zahlen. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter die Modernisierungsarbeiten nicht ordnungsgemäß angekündigt hat oder sich die tatsächliche Mieterhöhung gegenüber der Ankündigung um mehr als zehn Prozent erhöht hat.

Mieter-Tipp
Vorauszahlungen
Nach dem Gesetz darf der Vermieter die Betriebskosten nicht zu hoch ansetzen, nach unten gibt es aber keine Grenze. Das bedeutet, beim Abschluss des Mietvertrages kann der Vermieter mit einer niedrigen Betriebskostenvorauszahlung eine relativ günstige Gesamtmietbelastung vorgaukeln. Spätestens nach der ersten Betriebskostenabrechnung kommt dann das „böse Erwachen“. Mieter sollten sich den Energieausweis zeigen lassen und anhand des Betriebskostenspiegels des Deutschen Mieterbundes prüfen, ob die Vorauszahlungen in realistischer Höhe angesetzt wurden.

Neues aus der Rechtsprechung

Wohnungsgenossenschaften
Rechte und Pflichten von Mietern einer Wohnungsgenossenschaft richten sich nicht nur nach dem Mietvertrag, sondern auch nach dem Genossenschaftsrecht, nach dem Statut oder der Satzung der Genossenschaft. Und hier ist vor allem der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz wichtig. Der verbietet beispielsweise, eine Mieterhöhung nur gegen die Mietpartei auszusprechen, die in der Vergangenheit wiederholt gerichtlich und außergerichtlich ihre Rechte geltend gemacht hat.

Hier verlangte die Wohnungsgenossenschaft von allen Mietern den gleichen Quadratmeterpreis. Dann erhöhte sie einem Mieter die Miete. Die unterschiedliche Behandlung der Mieter und Genossenschaftsmitglieder im Haus erklärte die Genossenschaft damit, der eine Mieter produziere durch die ständige Geltendmachung seiner Rechte einen exorbitanten Verwaltungsaufwand. Das Amtsgericht Köln (205 C 592/12) lehnte die Mieterhöhung ab. Das Gericht betonte, in einem genossenschaftlich geprägten Verhältnis gelte eine willkürfreie, auf sachlich nachvollziehbare Kriterien gestützte Gleichbehandlung der Genossenschaftsmieter. Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit der Begründung, der erhöhte Verwaltungsaufwand für diesen Mieter müsse ausgeglichen werden, sei unzulässig. Es sei das allgemeine Risiko eines gewerblichen Vermieters, mit Forderungen der Mieter konfrontiert zu werden. Die Mieterhöhung dürfe keine Sanktion gegenüber einem Mieter und Genossen darstellen, der lediglich seine gesetzlichen Rechte geltend macht.

Zwei Millionen Mieterhöhungen im Jahr (Teil 3)

Mieter, die vorschnell und ungeprüft Mieterhöhungsforderungen ihres Vermieters erfüllen, zahlen Millionen Euro zu viel. In seiner neuen 76-seitigen Informationsbroschüre „Mieterhöhung“ hilft der Deutsche Mieterbund, unzulässige, fehlerhafte oder zu hohe Mieterhöhungen zu erkennen. Wir erklären hier schon einmal die wichtigsten Grundsätze und Fachbegriffe zum Thema Mieterhöhung nach einer Modernisierung:
Modernisierungskosten: Zu einer Mieterhöhung führen Modernisierungskosten, soweit durch eine bauliche Maßnahme der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht wird (zum Beispiel Einbau eines Bades) oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden (Kinderspielplatz, Stellplätze für Autos) oder nachweislich nachhaltig Energie eingespart wird, wobei eine Mindestenergieeinsparung nicht erforderlich ist, oder nachhaltig Wasser eingespart wird, zum Beispiel durch den Einbau von Kaltwasserzählern oder Spartasten.
Instandhaltungskosten abziehen: Modernisiert wird häufig erst dann, wenn ohnehin Reparaturen vorgenommen werden müssen oder Erneuerungen notwendig sind. Fällige Instandhaltungskosten gehören aber nicht zu den umlagefähigen Modernisierungskosten, sie müssen von den Gesamtkosten abgezogen werden.
Öffentliche Fördermittel: Viele Modernisierungsmaßnahmen, insbesondere zur Energieeinsparung, werden öffentlich gefördert durch zinsverbilligte Darlehen oder einmalige bzw. laufende Zuschüsse. Der geldwerte Vorteil dieser öffentlichen Förderung muss bei der Berechnung der Modernisierungskosten abgezogen werden.

Mieter-Tipp
Sonderkündigungsrecht
Wer als Mieter eine Einliegerwohnung bezieht oder in einem Zweifamilienhaus mit dem Vermieter unter einem Dach wohnt, hat praktisch keinen Kündigungsschutz. Der Vermieter kann das Mietverhältnis kündigen, ohne dass er sich auf einen gesetzlichen Kündigungsgrund, wie Eigenbedarf, berufen muss. Allerdings verlängert sich in diesen Fällen die Kündigungsfrist für den Mieter um drei Monate.
DMB-Info e.V. Littenstraße 10 Telefon: 030 / 2 23 23 – 0
Mieterbund24 10179 Berlin Telefax: 030 / 2 23 23 – 100

Neues vom Bundesgerichtshof

Anforderungen an eine wirksame Nebenkostenabrechnung gesenktBisher galt:

Gibt der Vermieter lediglich „bereinigte“ Gesamtkosten an, ist die Abrechnung aus formellen Gründen unwirksam. Das hatte auch der Bundesgerichtshof mehrfach so entschieden. Jetzt ändert der Bundesgerichtshof seine Meinung und damit seine Rechtsprechung. Es reicht aus, wenn als „Gesamtkosten“ bei den jeweiligen Betriebskostenarten die Summe der Kosten angegeben wird, die der Vermieter auf die Wohnungsmieter des Hauses umlegt (BGH VIII ZR 93/15). Wie die Gesamtkosten ermittelt und errechnet wurden, muss dem Mieter nicht mehr mitgeteilt oder gar erläutert werden. Fälle, in denen es um „bereinigte“ Gesamtkosten geht, sind:
Dem Vermieter werden Kosten von einem Dritten für eine große Wohnanlage mit mehreren Gebäude in Rechnung gestellt. Der Vermieter verteilt die Kosten dann auf die einzelnen Häuser.
Der Vermieter rechnet eine Kostenposition ab, die nicht zu 100 % als Betriebskosten abzurechnen ist, z. B. die Hausmeisterkosten, weil der Hausmeister auch Verwaltungs- und Reparaturarbeiten übernimmt, und reduziert diese Betriebskostenposition um einen bestimmten Prozentsatz.
Der Bundesgerichtshof begründet seine neue, für den Vermieter günstige Rechtsprechung, die es aber dem Mieter schwieriger macht, die Richtigkeit der Abrechnung zu prüfen, damit, dass an die Abrechnung von Nebenkosten in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen gestellt werden dürfen. Die Jahresabrechnung dürfe nicht „überfrachtet“ werden, der vom Vermieter zu leistende Verwaltungsaufwand müsse sich in vertretbaren Grenzen halten. Schwer nachvollziehbar wird die Begründung aber dann, wenn der Bundesgerichtshof behauptet, auch im Interesse der Mieter entschieden zu haben. Nach Auffassung der Karlsruher Richter habe der Mieter nämlich grundsätzlich ein Interesse daran, dass die ihm erteilte Abrechnung möglichst übersichtlich gestaltet ist und nicht mit Details versehen wird, die für ihn regelmäßig nicht mit einem wesentlichen Erkenntniswert verbunden sind.

Aktuelle Infos
Steuerliche Förderung: Die Bundesregierung hat sich geeinigt und einen Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus vorgelegt. Eingeführt werden soll eine zeitlich befristete, degressiv ausgestaltete Sonderabschreibung für die Anschaffung/Herstellung neuer Mietwohngebäude. Bauherren und Investoren können danach in den ersten beiden Jahren jeweils 10 % und im dritten Jahr bis zu 9 % der Kosten als Sonderabschreibung zusätzlich geltend machen. Die steuerliche Förderung gilt nicht flächendeckend in Deutschland, sondern nur in Städten und Kreisen mit den Wohngeldstufen IV bis VI bzw. dort, wo die Mietpreisbremse oder die reduzierte Kappungsgrenze gilt. Begünstigt sind Bauprojekte bis zu einer Kostenobergrenze von 3.000 Euro/qm, wobei bis max. 2.000 Euro/qm gefördert wird. So soll sichergestellt werden, dass keine Luxuswohnungen, sondern Wohnungen für mittlere und untere Einkommensgruppen entstehen. Eine Mietobergrenze für diese Wohnungen gibt es aber nicht. Deshalb spricht DMB-Direktor Lukas Siebenkotten von einem „2,15-Milliarden-Euro-Geschenk an Bauherren und Investoren“. Bezahlbare Mieten seien nicht sichergestellt, niedrigere Kosten bedeuteten nicht automatisch niedrigere Mieten.

Gaspreise sinken: Eine Welle von Gaspreissenkungen ist bisher ausgeblieben. Sinkende Großhandelspreise werden von den Versorgern nur an wenige Endverbraucher weitergegeben und dann auch nicht in vollem Umfang. Aber im I. Quartal 2016 reduzieren 181 Gasgrundversorger ihre Preise um durchschnittlich 4,5 %, in der Spitze sogar um 15 %.

Strompreise steigen: Für das I. Quartal 2016 haben 148 der knapp 900 Stromgrundversorger Preiserhöhungen von durchschnittlich 2,8 % angekündigt. Ein Vierpersonenhaushalt mit einem Verbrauch von 5.000 kWh pro Jahr zahlt damit rund 42 Euro mehr. In der Spitze liegen die Strompreiserhöhungen sogar bei 14,2 %.

Mieter-Tipp
Mietminderung
Eine bei Vertragsabschluss nicht vorhersehbare Bebauung des Innenhofs des Mietobjekts mit einer Tiefgarage berechtigt zu einer Minderung der Miete um 7 %, die Entkernung und Aufstockung eines Nachbarhauses zu einer Minderung um 5 % (LG Berlin 63 S 359/12).

Ausfall der Sprechstunde am 21.01.2016 in Einbeck

Leider fällt die Sprechstunde am 21.01.2016 aus.

Wir bitten um Verständnis

Mieterbund Leinetal e.V.

Bitte beachten Sie die neuen Öffnungszeiten ab Januar 2016

Alfeld:
Für die Geschäftsstelle in Alfeld werden telefonisch Termine vergeben.
Sie erreichen uns in der Zeit von 8.00 Uhr bis 12.00 Uhr unter der Tel-Nr. 05181/25818.

Einbeck:
Dienstag in der Zeit von 17.00 Uhr bis 18.00 Uhr und
Donnerstag in der Zeit von 9.30 Uhr bis 11.00 Uhr.

Freitags findet in Einbeck keine! Sprechstunde mehr statt.

Ihr Mieterbund Leinetal e.V.

Aktuelle Infos zum Jahresende

Betriebskostenabrechnung 2014

Mieter müssen ihre Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2014 nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) spätestens bis zum 31. Dezember 2015 erhalten. Verpasst der Vermieter diesen Termin, kann er keine Nachzahlungen mehr für die Abrechnungsperiode 2014 fordern. Auch wenn der Vermieter nicht innerhalb der vorgeschriebenen Jahresfrist abrechnet, behalten Mieter den Anspruch auf Abrechnung ihrer Betriebs- und Heizkosten. Dieser Anspruch kann schnell 100 Euro und mehr wert sein. Da die Wintermonate 2014 deutlich wärmer waren als 2013 und die Preise für Gas und Fernwärme nicht gestiegen, für Heizöl sogar drastisch gesunken sind, können viele Mieter mit spürbaren Rückzahlungen rechnen. Nach Schätzung des Deutschen Mieterbundes könnten beispielsweise Mieter einer 70 qm großen, ölbeheizten Wohnung bis zu 155 Euro zurückerhalten.
Wer als Mieter dagegen die Abrechnung noch rechtzeitig in diesem Jahr erhält, sollte diese sorgfältig prüfen, bevor er auf eine eventuelle Nachforderung des Vermieters zahlt. Immerhin jede zweite Abrechnung ist nach den Erfahrungen der örtlichen Mietervereine falsch. Gerade Abrechnungen, die „in letzter Sekunde“ noch erstellt werden, sind oft fehlerhaft.

Verjährung

Am 31.12. verjähren tausende von Mieter- und Vermieteransprüchen. Sie können im neuen Jahr nicht mehr durchgesetzt werden. Die normale Verjährungsfrist für Ansprüche aus Mietverhältnissen beträgt drei Jahre. Sie beginnt am Ende des Kalenderjahres zu laufen, in dem der Anspruch entstanden ist und der Mieter, der Ansprüche geltend macht, davon erfahren hat. Das bedeutet: Rückzahlungsanforderungen des Mieters wegen zu viel gezahlter Miete oder zu Unrecht gezahlter Maklerprovision oder Ansprüche auf Auszahlung eines Guthabens aus einer Betriebskostenabrechnung, die im Laufe des Jahres 2012 entstanden sind, verjähren am 31. Dezember 2015.
Auch Ansprüche auf Rückzahlung der Mietkaution verjähren nach drei Jahren. Hier beginnt die Verjährung nach Beendigung des Mietvertrages und Ablauf der dem Vermieter zuzubilligenden sechsmonatigen Abrechnungsfrist. So wird gerechnet:
 Ende des Mietverhältnisses 31. Oktober 2011
 Rückzahlungsansprüche 6 Monate später fällig 30. April 2012
 Verjährungsbeginn Ende des Jahres 31. Dezember 2012
 Verjährung des Mieteranspruchs 31. Dezember 2015

Wem jetzt die Verjährung von Ansprüchen droht, der sollte kurzfristig den örtlichen Mieterverein aufsuchen. Dann kann beispielsweise ein Mahnbescheid erwirkt werden, um zu verhindern, dass der Anspruch Ende des Jahres verjährt und nicht mehr vor Gericht durchgesetzt werden kann.
Auch Vermieteransprüche aus dem Jahr 2012 verjähren zu Silvester 2015. Betroffen sind Mietforderungen, Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen oder Ansprüche auf Einzahlung der Mietkaution.
Hat der Mieter zu Unrecht aufgrund einer unwirksamen Vertragsklausel beim Auszug Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchgeführt bzw. bezahlt, hat er gegenüber dem Vermieter einen Rückforderungs- oder Erstattungsanspruch. Der verjährt aber schon 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses.
Mieteransprüche auf Mängelbeseitigung können dagegen während der Mietzeit nicht verjähren. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 104/09) entschieden.

Frohe und besinnliche Weihnachtstage wünscht Ihnen das Redaktionsteam von Mieterbund24.

Wir wünschen allen Mitgliedern und Ihren Familien gesegnete Weihnachten
und einen gesunden Start ins Neue Jahr!

Ihr Mieterbund Leinetal e.V.

Bitte beachten Sie die neuen Öffnungszeiten ab 2016

(für Alfeld: Termine nach telefonischer Absprache von 8.00 Uhr bis 12.00 Uhr)
(für Einbeck: Donnerstag von 9.30 Uhr bis 11.00 Uhr)