Neues vom Bundesgerichtshof

Anforderungen an eine wirksame Nebenkostenabrechnung gesenktBisher galt:

Gibt der Vermieter lediglich „bereinigte“ Gesamtkosten an, ist die Abrechnung aus formellen Gründen unwirksam. Das hatte auch der Bundesgerichtshof mehrfach so entschieden. Jetzt ändert der Bundesgerichtshof seine Meinung und damit seine Rechtsprechung. Es reicht aus, wenn als „Gesamtkosten“ bei den jeweiligen Betriebskostenarten die Summe der Kosten angegeben wird, die der Vermieter auf die Wohnungsmieter des Hauses umlegt (BGH VIII ZR 93/15). Wie die Gesamtkosten ermittelt und errechnet wurden, muss dem Mieter nicht mehr mitgeteilt oder gar erläutert werden. Fälle, in denen es um „bereinigte“ Gesamtkosten geht, sind:
Dem Vermieter werden Kosten von einem Dritten für eine große Wohnanlage mit mehreren Gebäude in Rechnung gestellt. Der Vermieter verteilt die Kosten dann auf die einzelnen Häuser.
Der Vermieter rechnet eine Kostenposition ab, die nicht zu 100 % als Betriebskosten abzurechnen ist, z. B. die Hausmeisterkosten, weil der Hausmeister auch Verwaltungs- und Reparaturarbeiten übernimmt, und reduziert diese Betriebskostenposition um einen bestimmten Prozentsatz.
Der Bundesgerichtshof begründet seine neue, für den Vermieter günstige Rechtsprechung, die es aber dem Mieter schwieriger macht, die Richtigkeit der Abrechnung zu prüfen, damit, dass an die Abrechnung von Nebenkosten in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen gestellt werden dürfen. Die Jahresabrechnung dürfe nicht „überfrachtet“ werden, der vom Vermieter zu leistende Verwaltungsaufwand müsse sich in vertretbaren Grenzen halten. Schwer nachvollziehbar wird die Begründung aber dann, wenn der Bundesgerichtshof behauptet, auch im Interesse der Mieter entschieden zu haben. Nach Auffassung der Karlsruher Richter habe der Mieter nämlich grundsätzlich ein Interesse daran, dass die ihm erteilte Abrechnung möglichst übersichtlich gestaltet ist und nicht mit Details versehen wird, die für ihn regelmäßig nicht mit einem wesentlichen Erkenntniswert verbunden sind.

Aktuelle Infos
Steuerliche Förderung: Die Bundesregierung hat sich geeinigt und einen Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus vorgelegt. Eingeführt werden soll eine zeitlich befristete, degressiv ausgestaltete Sonderabschreibung für die Anschaffung/Herstellung neuer Mietwohngebäude. Bauherren und Investoren können danach in den ersten beiden Jahren jeweils 10 % und im dritten Jahr bis zu 9 % der Kosten als Sonderabschreibung zusätzlich geltend machen. Die steuerliche Förderung gilt nicht flächendeckend in Deutschland, sondern nur in Städten und Kreisen mit den Wohngeldstufen IV bis VI bzw. dort, wo die Mietpreisbremse oder die reduzierte Kappungsgrenze gilt. Begünstigt sind Bauprojekte bis zu einer Kostenobergrenze von 3.000 Euro/qm, wobei bis max. 2.000 Euro/qm gefördert wird. So soll sichergestellt werden, dass keine Luxuswohnungen, sondern Wohnungen für mittlere und untere Einkommensgruppen entstehen. Eine Mietobergrenze für diese Wohnungen gibt es aber nicht. Deshalb spricht DMB-Direktor Lukas Siebenkotten von einem „2,15-Milliarden-Euro-Geschenk an Bauherren und Investoren“. Bezahlbare Mieten seien nicht sichergestellt, niedrigere Kosten bedeuteten nicht automatisch niedrigere Mieten.

Gaspreise sinken: Eine Welle von Gaspreissenkungen ist bisher ausgeblieben. Sinkende Großhandelspreise werden von den Versorgern nur an wenige Endverbraucher weitergegeben und dann auch nicht in vollem Umfang. Aber im I. Quartal 2016 reduzieren 181 Gasgrundversorger ihre Preise um durchschnittlich 4,5 %, in der Spitze sogar um 15 %.

Strompreise steigen: Für das I. Quartal 2016 haben 148 der knapp 900 Stromgrundversorger Preiserhöhungen von durchschnittlich 2,8 % angekündigt. Ein Vierpersonenhaushalt mit einem Verbrauch von 5.000 kWh pro Jahr zahlt damit rund 42 Euro mehr. In der Spitze liegen die Strompreiserhöhungen sogar bei 14,2 %.

Mieter-Tipp
Mietminderung
Eine bei Vertragsabschluss nicht vorhersehbare Bebauung des Innenhofs des Mietobjekts mit einer Tiefgarage berechtigt zu einer Minderung der Miete um 7 %, die Entkernung und Aufstockung eines Nachbarhauses zu einer Minderung um 5 % (LG Berlin 63 S 359/12).

Ausfall der Sprechstunde am 21.01.2016 in Einbeck

Leider fällt die Sprechstunde am 21.01.2016 aus.

Wir bitten um Verständnis

Mieterbund Leinetal e.V.

Bitte beachten Sie die neuen Öffnungszeiten ab Januar 2016

Alfeld:
Für die Geschäftsstelle in Alfeld werden telefonisch Termine vergeben.
Sie erreichen uns in der Zeit von 8.00 Uhr bis 12.00 Uhr unter der Tel-Nr. 05181/25818.

Einbeck:
Dienstag in der Zeit von 17.00 Uhr bis 18.00 Uhr und
Donnerstag in der Zeit von 9.30 Uhr bis 11.00 Uhr.

Freitags findet in Einbeck keine! Sprechstunde mehr statt.

Ihr Mieterbund Leinetal e.V.

Aktuelle Infos zum Jahresende

Betriebskostenabrechnung 2014

Mieter müssen ihre Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2014 nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) spätestens bis zum 31. Dezember 2015 erhalten. Verpasst der Vermieter diesen Termin, kann er keine Nachzahlungen mehr für die Abrechnungsperiode 2014 fordern. Auch wenn der Vermieter nicht innerhalb der vorgeschriebenen Jahresfrist abrechnet, behalten Mieter den Anspruch auf Abrechnung ihrer Betriebs- und Heizkosten. Dieser Anspruch kann schnell 100 Euro und mehr wert sein. Da die Wintermonate 2014 deutlich wärmer waren als 2013 und die Preise für Gas und Fernwärme nicht gestiegen, für Heizöl sogar drastisch gesunken sind, können viele Mieter mit spürbaren Rückzahlungen rechnen. Nach Schätzung des Deutschen Mieterbundes könnten beispielsweise Mieter einer 70 qm großen, ölbeheizten Wohnung bis zu 155 Euro zurückerhalten.
Wer als Mieter dagegen die Abrechnung noch rechtzeitig in diesem Jahr erhält, sollte diese sorgfältig prüfen, bevor er auf eine eventuelle Nachforderung des Vermieters zahlt. Immerhin jede zweite Abrechnung ist nach den Erfahrungen der örtlichen Mietervereine falsch. Gerade Abrechnungen, die „in letzter Sekunde“ noch erstellt werden, sind oft fehlerhaft.

Verjährung

Am 31.12. verjähren tausende von Mieter- und Vermieteransprüchen. Sie können im neuen Jahr nicht mehr durchgesetzt werden. Die normale Verjährungsfrist für Ansprüche aus Mietverhältnissen beträgt drei Jahre. Sie beginnt am Ende des Kalenderjahres zu laufen, in dem der Anspruch entstanden ist und der Mieter, der Ansprüche geltend macht, davon erfahren hat. Das bedeutet: Rückzahlungsanforderungen des Mieters wegen zu viel gezahlter Miete oder zu Unrecht gezahlter Maklerprovision oder Ansprüche auf Auszahlung eines Guthabens aus einer Betriebskostenabrechnung, die im Laufe des Jahres 2012 entstanden sind, verjähren am 31. Dezember 2015.
Auch Ansprüche auf Rückzahlung der Mietkaution verjähren nach drei Jahren. Hier beginnt die Verjährung nach Beendigung des Mietvertrages und Ablauf der dem Vermieter zuzubilligenden sechsmonatigen Abrechnungsfrist. So wird gerechnet:
 Ende des Mietverhältnisses 31. Oktober 2011
 Rückzahlungsansprüche 6 Monate später fällig 30. April 2012
 Verjährungsbeginn Ende des Jahres 31. Dezember 2012
 Verjährung des Mieteranspruchs 31. Dezember 2015

Wem jetzt die Verjährung von Ansprüchen droht, der sollte kurzfristig den örtlichen Mieterverein aufsuchen. Dann kann beispielsweise ein Mahnbescheid erwirkt werden, um zu verhindern, dass der Anspruch Ende des Jahres verjährt und nicht mehr vor Gericht durchgesetzt werden kann.
Auch Vermieteransprüche aus dem Jahr 2012 verjähren zu Silvester 2015. Betroffen sind Mietforderungen, Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen oder Ansprüche auf Einzahlung der Mietkaution.
Hat der Mieter zu Unrecht aufgrund einer unwirksamen Vertragsklausel beim Auszug Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchgeführt bzw. bezahlt, hat er gegenüber dem Vermieter einen Rückforderungs- oder Erstattungsanspruch. Der verjährt aber schon 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses.
Mieteransprüche auf Mängelbeseitigung können dagegen während der Mietzeit nicht verjähren. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 104/09) entschieden.

Frohe und besinnliche Weihnachtstage wünscht Ihnen das Redaktionsteam von Mieterbund24.

Wir wünschen allen Mitgliedern und Ihren Familien gesegnete Weihnachten
und einen gesunden Start ins Neue Jahr!

Ihr Mieterbund Leinetal e.V.

Bitte beachten Sie die neuen Öffnungszeiten ab 2016

(für Alfeld: Termine nach telefonischer Absprache von 8.00 Uhr bis 12.00 Uhr)
(für Einbeck: Donnerstag von 9.30 Uhr bis 11.00 Uhr)

Ausfall der Sprechstunde Einbeck

am Dienstag, den 22.12.2015

Am Dienstag, den 29.12.2015
findet die Sprechstunde zu den üblichen Zeiten statt

Ab Januar 2016 findet die
Sprechstunde jeweils
Dienstag von 17.00 Uhr bis 18.00 Uhr
Donnerstag von 9.30 Uhr bis 11.00 Uhr
statt

Wir bitten um Ihr Verständnis.

Neues vom Bundesgerichtshof

10 Prozent höhere Modernisierungs-Mieterhöhung als angekündigt
Gleichgültig, ob eine Modernisierungsankündigung ganz unterblieben ist oder sie nicht den gesetzlichen Anforderungen genügt oder ob die spätere, tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt, die Wirksamkeit der gesamten Mieterhöhung verschiebt sich in diesen Fällen um 6 Monate (BGH VIII ZR 76/15).

Die Vermieterseite hatte argumentiert, dass beim Überschreiben der angekündigten Mieterhöhung um mehr als 10 Prozent die Mieterhöhung praktisch aufgeteilt werden müsste. So sollte die Mieterhöhung in Höhe der ursprünglichen Ankündigung „sofort“ geltend gemacht werden dürfen. Nur der Teil der Mieterhöhung, der die Ankündigung um 10 Prozent überschreitet, sollte 6 Monate später wirksam werden. Diese Rechnung machte der Bundesgerichtshof aber nicht mit. Er wies darauf hin, dass der Gesetzgeber ersichtlich auch die Interessen des Mieters im Blick gehabt habe, über eine beabsichtigte Modernisierung rechtzeitig und zutreffend informiert zu werden. Eine Mieterhöhungsankündigung des Vermieters sei für den Mieter aber ohne praktischen Wert, wenn die tatsächliche Erhöhung um mehr als 10 Prozent höher ausfallen dürfe als die angekündigte.

Aktuelle Infos

Vermietungszwang: Nach einem Urteil des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg darf die Stadt im Kampf gegen die Wohnungsnot Hausbesitzer zur Vermietung grundlos leerstehender Wohnungen zwingen. Voraussetzung ist ein Zweckentfremdungsverbot, wie es zum Beispiel für die Stadt Freiburg gilt. Danach ist es Eigentümern verboten, Wohnraum längere Zeit leerstehen zu lassen, abzureißen oder vorwiegend für gewerbliche oder berufliche Zwecke zu nutzen. Das Gericht betonte, auch teurere Wohnungen seien nicht von dem Zweckentfremdungsverbot auszunehmen.

Ölheizungen: Angesichts niedriger Ölpreise kaufen offensichtlich immer mehr Hausbesitzer wieder eine Ölheizung. Die Verkaufszahlen legten in den ersten 9 Monaten des Jahres 2015 um rund 30 Prozent zu. Das ergibt sich aus Zahlen des Bundesverbands der deutschen Heizungsindustrie. In den vergangenen Jahren war der Verkauf von Ölkesseln stetig zurückgegangen. Von gut einem Viertel vor 10 Jahren schrumpfte der Marktanteil auf knapp ein Zehntel im vergangenen Jahr. Der neue Ölheizungs-Boom soll einerseits damit zusammenhängen, dass viele Ölkessel in die Jahre gekommen sind und jetzt eine Modernisierung ansteht. Auf der anderen Seite spielt aber auch der derzeit niedrige Ölpreis eine große Rolle.
In Deutschland gibt es etwa 20,7 Millionen Heizungen. Auf Gaskessel (Heizwert) entfallen 8,9 Millionen Anlagen, Ölkessel (Heizwert) 5,2 Millionen, Gas-Brennwert-Kessel 4,4 Millionen, Biomasse-Kessel 0,9 Millionen, Wärmepumpen 0,7 Millionen und Öl-Brennwert-Kessel 0,6 Millionen.

Mieter-Tipp
Vollwartung

Kosten für Instandhaltungsarbeiten und Reparaturen können – anders als Wartungskosten – nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, auch nicht im Rahmen eines Vollwartungsvertrages, beispielsweise für den Aufzug. In diesen Fällen muss ein Abzug vom Rechnungsbetrag gemacht werden, zum Beispiel 50 Prozent (AG Duisburg 45 C 2556/14).

Urteile zur Weihnachtszeit

Lichterketten: Lichterketten und Weihnachtsschmuck sind grundsätzlich erlaubt, wenn sie sicher installiert sind, die Hausfassade nicht beschädigt wird und Nachbarn nicht übermäßig gestört werden. Es ist weit verbreitete Sitte, in der Weihnachtszeit Fenster und Balkone mit elektrischer Beleuchtung zu schmücken (LG Berlin 65 S 390/09). Hinweis: Wird durch grell blinkende und ständig flackernde Weihnachtsdekoration des Nachbarn ein Mieter am Schlaf gehindert, kann der gegen diese Art der Zwangsbeleuchtung vorgehen. Er kann verlangen, dass die Lichter ab 22 Uhr ausgeschaltet werden.

Adventskränze: Bunte Adventskränze können Mieter an der Wohnungstür befestigen. Mitmieter im Haus dürfen hieran keinen Anstoß nehmen (LG Düsseldorf 25 T 500/98).
Treppenhaus-Dekoration: Wenn ein Mieter das gesamte Treppenhaus von oben bis unten nach seinen Vorstellungen weihnachtlich dekoriert, müssen Nachbarn oder der Vermieter das nicht ohne weiteres hinnehmen. Sie können die Entfernung der Dekoration fordern (AG Münster 38 C 1858/08).
Duftsprays: Weihnachtliche Duftsprays – egal, ob Tanne, Vanille oder Zimt – dürfen nicht im ganzen Haus versprüht werden, da hier das Zusammenleben der Bewohner beeinträchtigt wird (OLG Düsseldorf 3 WX 98/03).
Wunderkerzen I: Hat das Au-pair-Mädchen der Familie dem fünfjährigen Sohn eine Wunderkerze angesteckt und läuft der Junge damit direkt zum Weihnachtsbaum, der dann Feuer fängt und einen großen Brandschaden verursacht, liegt keine schwere Sorgfaltspflichtverletzung und damit keine grobe Fahrlässigkeit vor (OLG Frankfurt 3 U 104/05).

Wunderkerzen II: Grob fahrlässig handelt, wer Wunderkerzen direkt am Weihnachtsbaum entzündet und dadurch ein Feuer verursacht (LG Offenburg 2 O 197/02).

Feuer: Fängt ein Adventskranz Feuer und entsteht ein beträchtlicher Schaden in der Wohnung, muss die Gebäudeversicherung des Vermieters für den Schaden aufkommen. Das gilt zumindest dann, wenn den Mietern nur einfache Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist. Die Versicherung kann keinen Regress von den Mietern fordern, sie kann auch nicht verlangen, die Mieter müssten ihre Haftpflichtversicherung einschalten (BGH VIII ZR 67/06).

Aktuelle Infos
Schwarmstädte: Im Auftrag des GdW – Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen hat das Bonner Forschungsinstitut Empirica Ursachen und Gründe ermittelt, warum plötzlich das Thema Wohnungsknappheit wieder diskutiert wird: Das Schwarmverhalten. Der Begriff soll ausdrücken, dass insbesondere die jüngere Bevölkerung wie Vögel aus den meisten Regionen Deutschlands aufsteigen, als Schwarm in vergleichsweise wenige „Schwarmstädte“ einfallen und dort für knappen Wohnraum sorgen, während sich die anderen Städte und vor allem Landkreise zunehmend entleeren. Am stärksten von diesem Schwarmverhalten profieren Leipzig, München und Frankfurt, gefolgt von kleineren Großstädten, wie Landshut, Regensburg, Karlsruhe, Münster oder Heidelberg. „Hauptschwärmer sind die Berufsanfänger in der Altersklasse zwischen 25 und 34 Jahren.

Wohnungsaufsichtsgesetz NRW: Seit Inkrafttreten des Gesetzes Ende April vergangenen Jahres haben die Kommunen in Nordrhein-Westfalen rund 2.500 Mal wegen Mängeln und anderen Missständen Kontrolleure zu den Vermietern geschickt. Danach sei das Gesetz bisher in mehr als 100 Kommunen angewendet worden, am häufigsten in Köln, Mönchengladbach und Gelsenkirchen. In 9 von 10 Fällen hätten die Missstände schnell behoben werden können.

Mietpreisbremse – Haus & Grund will klagen: Angeblich prüft Haus & Grund Deutschland derzeit, ob und inwieweit gegen die in Berlin und Schleswig-Holstein geltenden Mietpreisbremsen-Verordnungen Klage eingereicht werden kann. Haus & Grund spricht davon, dass in unverhältnismäßiger Weise in die Eigentumsrechte der privaten Vermieter eingegriffen wird.
Mieter-Tipp
Haustür
Eine Regelung in der Hausordnung, die Haustür in der Zeit von 22.00 bis 6.00 Uhr verschlossen zu halten, ist ungültig, wenn dadurch im Notfall die Fluchtmöglichkeiten eingeschränkt werden (LG Frankfurt 2-13 S 127/12).
DMB-Info e.V. Littenstraße 10 Telefon: 030 / 2 23 23 – 0
Mieterbund24 10179 Berlin Telefax: 030 / 2 23 23 – 100
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Neues vom Bundesgerichtshof

Tatsächliche Wohnfläche entscheidend, keine 10-Prozent-Toleranzgrenze bei

Mieterhöhungen
Der Bundesgerichtshof hat seine bisherige Rechtsprechung korrigiert. Für Wohnflächen-abweichungen gilt nicht mehr generell eine 10-prozentige Toleranzgrenze. Bei Mietererhöhungen gilt jetzt die tatsächliche Wohnfläche – egal, welche Wohnungsgröße im Mietvertrag vereinbart ist, und egal, wie die hoch die prozentuale Abweichung ist (BGH VIII ZR 266/14). Zu entscheiden hatte der Bundesgerichtshof hier einen atypischen Fall. Während im Mietvertrag eine Wohnfläche von 156,95 qm genannt wurde, war die Wohnung tatsächlich 210,43 qm groß. Der Vermieter wollte die Miete von 629,75 Euro um 15 Prozent erhöhen und zusätzlich die bisher nicht berücksichtigte Wohnfläche erstmals für eine Mieterhöhung nutzen. Zwar kann sich nach der heutigen Entscheidung des BGH der Vermieter mit seiner Mieterhöhung auf die tatsächliche Wohnfläche stützen, er muss aber immer die Kappungsgrenze einhalten. Eine Mieterhöhung von mehr als 15 Prozent bzw. 20 Prozent in drei Jahren ist nicht zulässig. Für Mieter viele wichtiger ist aber natürlich die umgekehrte Frage: Was ist, wenn die Wohnung tatsächliche kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben? Das sind die Fälle, in denen Mieter für nicht existierende Flächen zahlt, in denen er Mieterhöhungen auf diese nicht vorhandenen Wohnflächen akzeptieren sollten und die falsche Wohnungsgröße den Betriebskostenabrechnungen zugrunde gelegt wird. Gut, dass der Bundesgerichtshof zumindest in den Mieterhöhungsfällen jetzt seine Rechtsprechung korrigiert hat. Aber auch in den anderen Fällen, d.h. bei der Mietfestsetzung und der Betriebskostenabrechnung, muss die 10-Prozent-Toleranzgrenze fallen.

Aktuelle Infos

Mietpreisbremse in Hessen: Die hessische Landesregierung hat die Mietpreisbremse für 16 hessische Kommunen beschlossen: Bad Homburg, Darmstadt, Dreieich, Flörsheim, Frankfurt, Griesheim, Hattersheim, Kassen, Kronberg, Marburg, Mörfelden-Walldorf, Oberursel, Offenbach, Schwalbach, Weiterstadt und Wiesbaden. Die entsprechende Landesverordnung, die am 1.12.2015 in Kraft treten soll, klammert allerdings in Frankfurt, Wiesbaden, Bad-Homburg, Kassel und Darmstadt einzelne Stadtteile von der Mietpreisbremse aus. Angespannte Wohnungsmärkte und Wohnungsnöte seien hier eben nicht im gesamten Stadtgebiet feststellbar. Dass beispielsweise der Frankfurter Planungsdezernent immer wieder eine stadtweite Geltung der Mietpreisbremse für Frankfurt gefordert hatte, änderte nichts. Die hessische Landesregierung „wusste es besser“. Rechtlich ist die Begrenzung der Mietpreisbremse auf einzelne Stadtteile bzw. das Ausklammern einzelner Stadtteile von der Mietpreisbremse möglich.

Mietpreisbremse in Bremen: Die so genannte Mietpreisbremse tritt zum 1.12.2015 auch für die Stadt Bremen in Kraft. Dann darf die ortsübliche Vergleichsmiete bei Abschluss eines neuen Mietvertrages auch hier im Regelfall nur noch um 10 Prozent überschritten werden.

Umzugsgründe: Wer die Wohnung wechselt, zieht meist aus privaten Gründen um. Nach einer Umfrage von ImmobilienScout24 steht an Platz 1 der Umzugsgründe mit 36 % die Verbesserung der Wohnqualität. 23 % der Befragten gaben an, wegen Platzmangels umziehen zu wollen. 19 % erwarten Eigentum und 14 % gaben als Umzugsgrund Ärger mit dem Vermieter oder Mitbewohnern an und 13 % der Befragten zogen wegen Wohnungsmängeln um. Erst dann kommt der Umzugsgrund „berufliche Gründe“, jeder 8. Umzug findet berufsbedingt statt.

Mieter-Tipp
Gymnastik in der Wohnung
Gymnastische Übungen in der Wohnung – Hüpfen, Springen usw. – sind verboten, wenn der Sport so intensiv betrieben wird, dass die Übungen die Nachbarn stören können. Grundsätzlich gilt, dass die Wohnung kein Sportplatz ist. Springt man beispielsweise mit dem Seil oder hüpft auf und ab, so dass in der darunterliegenden Wohnung die Wände wackeln, hat man den Bogen eindeutig überspannt. Erlaubt ist nur, was keinen Krach macht und die gebotene Rücksicht auf die Nachbarn gewährleistet.
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Neues vom Bundesgerichtshof

Vermieter muss bei Nachmietersuche nicht aktiv mitwirken

Mieter und Vermieter hatten einen unbefristeten Mietvertrag mit einem vierjährigen Kündigungsschluss/-verzicht vereinbart. Nach zwei Jahren wechselte der Mieter den Arbeitgeber und nahm eine neue Stelle in Norddeutschland an. Seine Kündigung lehnte der Vermieter ab, erklärte sich aber bereit, ihn bei Stellung eines geeigneten Nachmieters aus dem Mietvertrag zu entlassen. In der Folgezeit scheiterte ein Besichtigungstermin mit einem Mietinteressenten, weil der 120 km entfernt wohnende Vermieter zunächst diverse Unterlagen (Verdienstbescheinigung, Bonitätsauskunft, Selbstauskunft usw.) einforderte, der Mietinteressent diese Auskünfte aber allenfalls nach Besichtigung der Wohnung geben wollte. Der Bundesgerichtshof entschied jetzt, dass dieses Vermieterverhalten nicht zu beanstanden sei. Insbesondere habe er die Stellung eines Nachmieters nicht hintertrieben (BGH VIII ZR 247/14). Begehrt der Mieter vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis, dann sei es allein seine Sache, einen geeigneten Nachfolger zu suchen. Er müsse den Vermieter über die Person des Nachfolgers aufklären und ihm sämtliche Informationen geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters zu machen. Der Vermieter selbst sei dagegen nicht gehalten, aktiv an der Suche eines Nachmieters mitzuwirken. Der Mieter hätte letztlich selbst Besichtigungstermine in der Wohnung durchführen können und sei nicht auf den Vermieter angewiesen gewesen. Der Vermieter müsse auch nicht erlauben, dass im Garten der Mietsache ein Hinweisschild eines Maklers aufgestellt wird, und er müsse keine Fotos der Wohnung oder Grundrisszeichnungen zur Verfügung stellen.

Aktuelle Infos
Wohnkostenbelastung: Die Wohnkostenbelastung in Deutschland, insbesondere in Großstädten, steigt. Gemessen am Nettohaushaltseinkommen ist der aufzubringende Wohnkostenanteil in Freiburg mit 29,3 % am höchsten (Quelle: ImmobilienScout24). Dabei sind bei den Wohnkosten die Betriebs- und Heizkosten noch nicht einmal berücksichtigt. In München müssen 27,3 % des Haushaltsnettoeinkommens für die kalte Wohnung ohne Betriebskosten aufgebracht werden. Es folgen Regensburg (23,2 %), Heidelberg (23,1 %), Würzburg und Frankfurt (je 22,5 %), Hamburg und Trier (je 21,9 %), Stuttgart (21,5 %) und Berlin (21,4 %). Zum Vergleich: In Salzgitter beträgt die Wohnkostenbelastung 10,5 % und in Primasens 11 %. Die Zahlen sehen allerdings schon anders aus, wenn man die Mietbelastung inkl. Betriebs- und Heizkosten berücksichtigt. Laut Wohngeld- und Mietenbericht der Bundesregierung lag die Mietbelastung schon im Jahr 2013 bei durchschnittlich 29 %. Und setzt man nicht das Haushaltsnettoeinkommen an, sondern fragt danach, wie hoch der Wohnkostenanteil an den Haushaltsausgaben ist, kommt man auf eine noch spürbar höhere Durchschnittszahl von rund 34 %.

Maklerprovision: Nachdem jetzt Eigentümer und Vermieter die Maklerprovision zahlen müssen (Bestellerprinzip), entwickeln sie ein völlig neues Preis- und Leistungsbewusstsein. Nach einer Umfrage von ImmobilienScout24 erachtet fast jeder zweite Vermieter das gängige Provisionsmodell in Höhe von zwei Nettokaltmieten für nicht mehr zeitgemäß. Vermietet ein Makler für seinen Auftraggeber eine Wohnung, wird für dessen Leistung in der Regel eine Provision in Höhe von zwei Nettokaltmieten fällig. Knapp die Hälfte der privaten Eigentümer (48,8 %) wünscht sich aber, dass die Höhe sich nicht an der Miete orientiert, sondern am Aufwand des Maklers. Gut ein Viertel der Befragten (26,5 %) hält eine Nettokaltmiete für angemessen, und nur etwa 11 % der Vermieter meinen, dass die Maklervergütung in Höhe von zwei Nettokaltmieten angemessen ist. (Für Mieter nichts Neues.)

Mieter-Tipp

Vorsicht mit Beleidigungen
Die Beleidigung des Vermieters mit den Worten „Sie promovierter Arsch“ rechtfertigt die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Eine Abmahnung ist nicht erforderlich (AG München 474 C 18543/14).