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Sechs Eckpunkte für eine soziale, gerechte und nachhaltige Politik (dmb)

Rund ein Drittel ihres Einkommens müssen Mieter heute für ihre Wohnung zahlen. Die Wohnkostenbelastung wächst immer weiter, nicht zuletzt wegen steigender Energiepreise und sonstiger Betriebskosten. Gleichzeitig bewegen sich die Neubauzahlen auf niedrigstem Niveau, der soziale Mietwohnungsbau schafft keine Entlastung, und immer mehr Kommunen und Wohnungsgesellschaften verkaufen ihre Bestände an internationale Finanzinvestoren. „Wir brauchen eine aktive Wohnungs- und Mietenpolitik, die diese Negativspirale stoppt, Perspektiven aufzeigt und die Sorgen und Probleme der 50 Millionen Mieter in Deutschland ernst nimmt“, forderte die Präsidentin des Deutschen Mieterbundes (DMB), Anke Fuchs, auf einer Pressekonferenz zu Beginn des 62. Deutschen Mietertages in Stuttgart. „Sechs Eckpunkte für eine soziale, gerechte und nachhaltige Politik müssen umgesetzt werden:  Wohnkostenbelastung stoppen;  preiswerte Wohnungsbestände sichern;  Wohngeld erhöhen;  Energieeffizienz steigern;  Transparenz über Mietnebenkosten herstellen;  Verfassungsrecht auf Wohnen schaffen.“ Wohnkosten „Der Mietermarkt mit stagnierenden Mieten in Deutschland ist eine Mär. Tatsächlich sind die Wohnkosten in den letzten zwei bis drei Jahren spürbar angestiegen. Verantwortlich hierfür sind unter anderem Preissprünge bei den Betriebs-, insbesondere Heizkosten. Die müssen wir in den Griff bekommen“, sagte Mieterbund-Präsidentin Anke Fuchs. Zwar seien die Kaltmieten in den letzten Jahren durchschnittlich nur um gut ein Prozent gestiegen und hätten damit noch unter der allgemeinen Preissteigerungsrate gelegen. Tatsächlich klafften aber die Entwicklungen auf den unterschiedlichen Wohnungsmärkten in Deutschland stark auseinander. In Großstädten und Ballungszentren, z. B. in Stuttgart, lägen die Mieten teilweise 15, 20 oder gar 30 Prozent über dem Bundesdurchschnitt. Hinzu komme, dass die Warmmieten seit dem Jahr 2000 bundesweit doppelt so schnell gestiegen seien wie die Kaltmieten. Im letzten Jahr sogar um das Dreifache. „Hauptursache sind die explodierenden Energiekosten. In den letzten beiden Jahren sind die Preise für Öl um 32 bzw. 10,7 Prozent und für Gas um 10,5 bzw. 17,7 Prozent gestiegen. Weitere Gründe sind Marktmacht, Kartelle, aufgeblähte Kostenapparate und undurchsichtige Anbieterstrukturen, zum Beispiel bei Energieunternehmen, Wasserversorgern, Abrechnungsfirmen oder Aufzugsunternehmen, die die Betriebskosten in die Höhe treiben, die etwa 30 Prozent der Wohnkosten verursachen“, so Anke Fuchs. Notwendig seien eine verstärkte Preisaufsicht und Missbrauchskontrollen. Kartellrechtliche Verfahren müssten verstärkt eingeleitet werden. „Parallel werden wir Preiserhöhungen, wie zum Beispiel von Gasunternehmen, vor den Zivilgerichten prüfen lassen.“ Wohnungsbau „Wir brauchen insbesondere in Ballungsgebieten und Universitätsstädten jährlich rund 130.000 neue Mietwohnungen“, erklärte Anke Fuchs. „Tatsächlich wurden im Jahr 2006 nur 69.362 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern fertig gestellt.“ Positiv sei allenfalls, dass der Negativtrend der letzten Jahre gebremst scheint. Mit insgesamt 248.425 Wohnungen lägen die Fertigstellungen 2006 um vier Prozent über denen des Vorjahres. Im Mehrfamilienhausbereich mache der prozentuale Anstieg sogar 13,9 Prozent aus. „Wir dürfen uns von diesen Zahlen nicht Sand in die Augen streuen lassen. Gut 69.000 neue Mietwohnungen sind die zweitniedrigste Neubauzahl seit 1991“, kommentierte Anke Fuchs. Auch die Wohnungsbaugenehmigungszahlen seien 2006 leicht um 2,9 auf 247.541 angestiegen. Im Mehrfamilienhausbereich bedeuteten 69.653 Einheiten ein Plus von 7 Prozent. „Wenn sich die Wohnungsneubauzahlen in den nächsten Jahren nicht spürbar erhöhen, steuern wir geradewegs auf eine neue Wohnungsnot in den Städten hin“, warnte die Mieterbund-Präsidentin. Der soziale Wohnungsbau verliere von Jahr zu Jahr weiter an Bedeutung. „Aktuell schätzen wir, dass es noch knapp 1,7 Millionen Sozialwohnungen gibt. Der jährliche Neubau von weniger als 20.000 bis 30.000 Mietwohnungen reicht nicht aus, den Wegfall älterer Sozialwohnungen, jedes Jahr etwa 100.000, auszugleichen“, erklärte Anke Fuchs. Insbesondere die Bundesländer müssten hier endlich aktive Wohnungspolitik betreiben. Sie seien die Hauptverantwortlichen für die soziale Wohnraumförderung. Der Bund stelle 550 Millionen Euro zur Verfügung. Viele Bundesländer hätten ihre Ausgaben in den letzten Jahren spürbar reduziert oder sogar auf Null zurückgefahren. Wohnungsverkäufe „Wir haben REITs mit Wohnungen verhindert. Wir brauchen aber zusätzlich auch gesetzliche Regelungen, die Spekulationsgeschäfte mit Mietwohnungen und gigantische Schuldenbelastungen der Wohnungsunternehmen durch überwiegend kreditfinanzierte Aufkäufe verhindern. Mieterrechte müssen besser geschützt werden durch verlängerte Kündigungssperrfristen, und nötig sind konkrete Vorgaben für durchzuführende Instandhaltungsmaßnahmen“, forderte Mieterbund-Präsidentin Anke Fuchs. Seit 2004 seien mehr als eine Million Wohnungen – insbesondere Bestände der öffentlichen Hand – an internationale Finanzinvestoren verkauft worden. Das Ziel dieser Wohnungskäufer sei allen Beteuerungen und Versicherungen zum Trotz nicht das Vermietungsgeschäft und nicht das Halten der Wohnungen. Die neuen Eigentümer seien Wohnungshändler. Sie suchten die möglichst schnelle und hohe Verzinsung ihres Kapitals. So seien nach einer aktuellen Studie des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung (BBR) etwa 230.000 Mietwohnungen bereits weiterverkauft oder sogar schon mehrfach weiterverkauft worden. Instandsetzungs- und Modernisierungskosten würden teilweise drastisch von üblichen 20 bis 25 Euro auf unter 15 Euro und weniger pro Quadratmeter reduziert. So genannte Problemmieter hätten bei den neuen Eigentümern keine Chance. Quartierbezogene Maßnahmen und Stadtentwicklungsmaßnahmen spielten für sie keine Rolle. Soweit durchsetzbar, würden Mieten erhöht. In Berlin beispielsweise seien die Mieten der Wohnungsbaugesellschaft Gehag durchschnittlich um 38,5 Prozent gestiegen, in einzelnen Wohnanlagen bis zu 67,3 Prozent. „Wer Wohnungen wie andere Finanzanlageprodukte kauft und verkauft, handelt gegen die Interessen der Mieter und Bürger. Das haben zwischenzeitlich viele Verantwortliche in den Städten begriffen. Wir werden weiter mit dem Stimmzettel drohen und Bürgerbegehren und Bürgerentscheide initiieren, wie zum Beispiel in Köln, Aachen, Freiburg, Heidenheim, Greifswald usw.“, kündigte Anke Fuchs an. Wohngeld und Unterkunftskosten „Das Wohngeld muss um mindestens 15 Prozent erhöht werden“, forderte die Präsidentin des Deutschen Mieterbundes. Die hierfür notwendigen Kosten lägen bei 144 Millionen Euro im Jahr. Einkommensschwache Haushalte, die nicht ALG II erhielten, zum Beispiel Rentnerhaushalte, würden nicht ausreichend bei ihren Wohnkosten entlastet. Der staatliche Zuschuss zum Wohnen sei seit mehr als sechs Jahren nicht erhöht worden. Die Wohnkostenbelastung der etwa 800.000 Haushalte, die zurzeit Wohngeld bekämen, läge bei etwa 40 Prozent. Haushalte, die die Einkommensgrenzen geringfügig überschreiten, müssten schon schätzungsweise 50 Prozent ihres Einkommens für die Wohnung zahlen. Nach der Einführung von ALG II sei die Zahl der Wohngeldempfänger von rund 4 Millionen auf 0,8 Millionen Haushalte gesunken. ALG-II-Empfänger hätten zwar Anspruch auf Übernahme der angemessenen Unterkunfts- und Heizkosten. Aber auch hier sei dringender Handlungsbedarf gegeben. „Hunderttausend Gerichtsverfahren, mehrere hunderttausend Widersprüche und nicht nachvollziehbare Entscheidungen der Verwaltung zeigen überdeutlich auf, dass der Gesetzgeber für eine einheitliche Rechtsanwendung der Vorschriften sorgen muss“, erklärte Anke Fuchs. Insbesondere sei es nötig klarzustellen, nach welchen Kriterien sich die Angemessenheit von Wohnungsgröße und Mietpreis bestimmten. Auch Fragen zur Übernahme der Warmwasserkosten, der Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen, der Schönheitsreparaturen usw. seien dringend zu regeln. „Der Gesetzgeber lässt die Betroffenen im Stich. Die können nicht jahrelang warten, bis die Gerichte die offenen Rechtsfragen lösen“, so Anke Fuchs. Energieeffizienz steigern – Kostentransparenz schaffen „Wir brauchen auf dem Wohnungssektor eine nachhaltige Steigerung der Energieeffizienz, das heißt neue energetische Baustandards und echte Transparenz auf den Wohnungsmärkten. Die im Bundeskabinett beschlossene Energieeinsparverordnung – 8. Juni im Bundesrat – ist allenfalls ein erster Schritt. Konkretisierungen und Nachbesserungen sind erforderlich“, kritisierte Anke Fuchs. 50 Prozent der Heizkosten könnten durch energetische Gebäudesanierungen eingespart werden. Klimaschutz und Steigerung der Energieeffizienz, beispielsweise durch verschärfte Neubaustandards, Vorgaben zur Sanierung und Dämmung von Gebäuden und verstärkter Einsatz von erneuerbaren Energien seien unverzichtbar. „Wichtig ist, dass Transparenz über den Energiebedarf und den energetischen Zustand von Wohngebäuden hergestellt wird. Der Energieausweis kann für die energetische Vergleichbarkeit bei der Anmietung oder dem Kauf einer Immobilie sorgen. Das ist im Interesse der Marktbeteiligten, und das schafft Anreize für den Eigentümer, energetische Verbesserungen im Gebäudebestand vorzunehmen“, erklärte die Mieterbund-Präsidentin. Umso bedauerlicher sei es, dass der von der Bundesregierung beschlossene Energieausweis auf halber Strecke stehen bleibe. „Wir brauchen einen bundeseinheitlichen bedarfsorientierten Energieausweis und nicht einen Flickenteppich von unterschiedlichen Lösungen. Wir lehnen die Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis als Beliebigkeitslösung ab“, so Anke Fuchs. Recht auf Wohnen „Wir treten dafür ein, dass ein Recht auf Wohnen in die europäische Verfassung und in das Grundgesetz aufgenommen wird“, erklärte die Präsidentin des Deutschen Mieterbundes. Die Wohnung sei für alle Menschen von größter Bedeutung. Sie dürfe nicht auf ihre Funktion als Wirtschaftsgut reduziert werden. Sie sei auch Sozialgut. Der Verlust der Wohnung – aus welchen Gründen auch immer – könne für die betroffenen Menschen existenzielle Folgen haben. Die Wohnung dürfe deshalb nicht nur auf ihre Unterbringungsfunktion begrenzt werden. Die Wohnung sei Lebensmittelpunkt und Ausgangspunkt für die sozialen Kontakte der Bewohner. „Wir versprechen uns von einem im Grundgesetz und in der europäischen Verfassung verankerten ‚Recht auf Wohnen’ eine soziale Rechtsgestaltung, verbunden mit der Aufforderung an den Gesetzgeber, einzelne Fragen gesetzlich zu aktualisieren bzw. zu konkretisieren“, erklärte die Präsidentin des Deutschen Mieterbundes.

Mieterbund-Direktor Dr. Franz-Georg Rips:
Kabinett beschließt Energieausweis
Mieterbund sieht Verbesserungsbedarf
(dmb) „Der Energieausweis für Gebäude kommt. Damit wird endlich Transparenz über den energetischen Zustand von Gebäuden geschaffen. Aber es wird offensichtlich nur einen ‚Energieausweis light’ geben“, erklärte Dr. Franz-Georg Rips, Direktor des Deutschen Mieterbundes, unmittelbar nach Bekanntwerden des Beschlusses des Bundeskabinetts.
Rips kritisierte insbesondere, dass der bedarfsorientierte Energieausweis nur für vor 1978 errichtete Gebäude mit bis zu vier Wohnungen verpflichtend vorgeschrieben wird. „Wir fordern den Bedarfsausweis für alle Häuser, weil nur er Informationen über die Effizienz der Heizungsanlage und der Wärmedämmung liefern kann. Hier können tatsächlich auch konkrete gebäudebezogene Modernisierungsempfehlungen zur Verbesserung der Energieeffizienz ausgesprochen werden.“
Nach den Vorstellungen der Bundesregierung kann beim Großteil der Bestandswohnungen hingegen auf einen so genannten Verbrauchsausweis zurückgegriffen werden. Dieser Ausweis zeigt letztlich nur den aktuellen Energieverbrauch der Bewohner des Hauses an.
„Wir brauchen einen bundeseinheitlichen bedarfsorientierten Energieausweis und nicht einen Flickenteppich von unterschiedlichsten Lösungen“, forderte Rips. „Eine optimale Vergleichbarkeit des Energiebedarfs für Mieter und Käufer von Immobilien ist nur dann gegeben, wenn alle Gebäude nach einem einheitlichen Verfahren bewertet werden. Dies ist bis auf weiteres nicht sichergestellt:“
 Neubau: bedarfsorientierter Energieausweis
 Häuser nach umfassender Sanierung und Modernisierung mit öffentlichen Mitteln: bedarfsorientierter Energieausweis
 Häuser, vor 1978 errichtet, mit bis zu vier Wohnungen: bedarfsorientierter Energieausweis
ab 1.1.2008
 Bis 1.1.2008: Wahlfreiheit zwischen bedarfsorientiertem und verbrauchsorientiertem Energieausweis
 Häuser, nach 1978 errichtet bzw. mit mehr als vier Wohnungen: Wahlfreiheit zwischen bedarfsorientiertem und verbrauchsorientiertem Energieausweis
 Häuser, die nach 1965 gebaut wurden: Energieausweis ab 1.7.2008
Rips: „Wir begrüßen, dass das Kabinett die Forderungen des Deutschen Mieterbundes aufgegriffen hat und klarstellt, dass Mietern der Energieausweis zur Verfügung gestellt werden muss. Sie können eine Kopie des Energieausweises verlangen. Positiv ist auch, dass beschlossen wurde, eine Bußgeldregelung aufzunehmen.“
Eigentümer, die potentiellen Käufern oder Mietern einen Energieausweis nicht vorlegen, müssen mit einem Bußgeld rechnen. „Wir fordern alle Verbraucher auf, sich bei Anmietung oder Kauf einer Immobilie den Energieausweis vorlegen zu lassen. Wann immer möglich, sollten Mieter nach einem bedarfsorientierten Energieausweis fragen“, so Rips.

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Millionen Mieter und Wohnungseigentümer zahlen zu viel Ablesefirma bestätigt kundenfeindliche Marktstrukturen (dmb)

Zeitungsberichten zufolge hat das Wärmemessdienstunternehmen ista in einem internen Papier bestätigt, dass sich der deutsche Markt in eine oligopolistische Struktur entwickelt habe und aufgrund geringen Wettbewerbs Gewinnmargen von mehr als 40 Prozent erzielt werden. Dr. Franz-Georg Rips, Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB): „Für uns kommt diese Beschreibung einer kundenfeindlichen Marktstruktur nicht überraschend. Wer sich die Preise der Wärmemessdienstunternehmen, deren Produktentwicklung zu immer teureren Erfassungssystemen und die Abrechnungsverfahren selbst ansieht, hatte diesen Verdacht schon längst.“ Empörend findet Rips, mit welcher Kaltschnäuzigkeit erläutert wird, dass die deutschen Höchstpreise auf Desinteresse bzw. niedriger Preissensibilität der Vermieter und Verwalter zurückzuführen sind. „Das Problem ist systemimmanent. Mieter müssen zahlen und haben sonst keinerlei Rechte. Vermieter oder Verwalter schließen die Verträge mit den Wärmemessdienstunternehmen ab und reichen dann die hohen Kosten unmittelbar über die Heizkostenabrechnung an die Mieter weiter.“ Der Direktor des Deutschen Mieterbundes forderte ista und andere Wärmemessdienstunternehmen auf, die Fakten auf den Tisch zu legen, für Transparenz zu sorgen und die Preise zu reduzieren. Die Vermieter hätten eine Schlüsselposition. Sie müssten mit den Unternehmen neu verhandelt und Alternativangebote einholen. Daneben müsse jetzt unter allen rechtlichen Gesichtspunkten – auch kartellrechtlichen – geprüft werden, ob die vorhandenen Strukturen geändert werden könnten. Auch der Gesetzgeber müsse prüfen, wie er das systemimmanente Problem bei den Abrechnungskosten lösen will.

REITs ohne Mietwohnungen – Mieterbund-Forderung erfüllt

„Unsere Forderung, dass Mietwohnungen aus dem REITs-Konstrukt ausgeklammert werden, ist erfüllt. Wir erwarten, dass jetzt die Diskussion um eine Einbeziehung von Wohnimmobilien in diese steuerbegünstigten Immobilien-Aktiengesellschaften endgültig vom Tisch ist“, sagte Dr. Franz-Georg Rips, Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), einen Tag vor der Beratung des REITs-Gesetzes im Deutschen Bundestag. Rips betonte, dass die Mieterorganisation die Einführung von REITs grundsätzlich für überflüssig hält. „Mit unserer Position ‚REITs ohne Wohnungen oder gar keine REITs’ haben wir letztlich Schlimmeres verhütet. Die Politik darf nicht nur den Finanzstandort, sie muss auch den Wohnstandort Deutschland sehen. Mit Wohnungs-REITs wären Wohnungen im Kern zu reinen Renditeobjekten geworden, die soziale Wohnraumversorgung und die nachhaltige Entwicklung der Städte wäre gefährdet gewesen.“ Keinen Sinn sieht der Deutsche Mieterbund darin, dass nach den neuerlichen Änderungen des Gesetzes ausländische Wohnungen und Neubauwohnungen in Deutschland ab 2007 in REITs eingebracht werden dürfen. „Es gibt keinen Grund, für Neubauwohnungen anders zu argumentieren als für Bestandswohnungen. Auch wenn natürlich jeder Staat selbst entscheiden kann, ob die dortigen Wohnungsbestände einbezogen werden oder nicht, die von uns beschriebenen Risiken für Wohnungsmärkte gelten natürlich auch im Ausland“, sagte Rips.

Keine halben Sachen beim Klimaschutz

– Chancen von Energieausweisen beim Wohnen nutzen (dmb) Klimaschutz und Energieeffizienz spielen beim Wohnen eine zentrale Rolle. Die Bundesregierung hat mit dem CO2-Gebäudesanierungsprogramm ein richtiges Signal gesetzt. Bei der Energieeinsparverordnung drohen aber jetzt schwere Fehler: „Wir brauchen zur nachhaltigen Steigerung der Energieeffizienz auf dem Gebäudesektor eine Energieeinsparverordnung (ENEV), die ehrgeizige energetische Baustandards setzt und echte Transparenz auf den Wohnungsmarkt bringt. Der ENEV-Entwurf, den das Bundeskabinett in den nächsten Tagen behandeln wird, ist aber derzeit ein zahnloser Tiger“, sagte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Dr. Franz-Georg Rips, bei der Mitgliederversammlung des Mietervereins Rostock. Die Effizienzstandards für Neubauten sollen nicht verschärft werden. Der Einsatz von erneuerbaren Energien für Heizung und Warmwasser, wie er im Neubau bereits jetzt langfristig rentabel ist, wird nur als unverbindlicher Prüfauftrag festgeschrieben. Der Energieausweis für Gebäude, der einen Vergleich des Energiebedarfs zwischen verschiedenen Gebäuden für den Verbraucher verständlich ermöglichen sollte, droht zu einem Beliebigkeitsausweis zu werden. Mit der Zulassung des Verbrauchsausweises auf der Basis der Heizkostenabrechnung erhalten Mieter nur das Heizverhalten der bisherigen Bewohner bescheinigt. Eine Schwachstellenanalyse des Gebäudes, wie sie mit einem Bedarfsausweis zu leisten ist, entfällt. Außerdem kann der Verbrauchsausweis durch ein Schlupfloch im Verordnungsentwurf bis Anfang 2008 für sämtliche Gebäude erstellt werden. Denn bis zu diesem Zeitpunkt soll Wahlfreiheit zwischen dem Verbrauchs- und Bedarfsausweis herrschen. „Beim Klimaschutz dürfen wir jetzt keine halben Sachen mehr machen“, sagte Dr. Franz-Georg Rips. Er forderte die Bundesregierung auf, den Entwurf der Energieeinspar-verordnung noch einmal zu überarbeiten und die sich daraus ergebenden Chancen für einen effektiven Klimaschutz beim Wohnen offensiv zu nutzen. Der Deutsche Mieterbund fordert die Bundesregierung nachdrücklich auf, dabei insbesondere folgende Ziele zu verfolgen:  Einführung eines bundeseinheitlichen bedarfsorientierten Energieausweises, weil nur die Bedarfsberechnung ein für alle Gebäudetypen einheitliches qualitatives Berechnungsverfahren sicherstellt und die energetischen Schwachstellen des Gebäudes aufzeigt;  ersatzlose Streichung der generellen Wahlfreiheit zwischen Energiebedarfs- und Energieverbrauchsausweisen;  Verschärfung der energetischen Neubaustandards;  Einführung einer Pflichtquote für erneuerbare Energien sowohl beim Neubau als auch bei umfassenden Sanierungen im Gebäudebestand, sofern dies wirtschaftlich vertretbar ist. „Transparenz über den Energiebedarf ermöglicht die Vergleichbarkeit zwischen Wohnungen und schafft allen Marktbeteiligten eine Entscheidungsgrundlage bei der Anmietung oder dem Kauf von Wohnimmobilien. Dies schafft Anreize, um energetische Verbesserungen im Gebäudebestand und damit die Reduzierung des CO2-Ausstoßes wirksam zu fördern. Gleichzeitig ist die Erhöhung der Energieeffizienz ein wichtiger Beitrag, um die explodierenden Betriebskosten des Wohnens in den Griff zu bekommen“, sagte Rips bei der Mitgliederversammlung des Mietervereins Rostock.

Mieterbund-Direktor Dr. Franz-Georg Rips:

BGH: Kosten der Prüfung von Elektroanlagen umlagefähig

Mieterbund kritisiert Ausweitung des Betriebskosten-Begriffs

(dmb) Die Kosten der Prüfung der Betriebssicherheit einer Elektroanlage sind Betriebskosten. Bei entsprechender Vereinbarung als „sonstige Betriebskosten“ im Mietvertrag sind sie auf den Mieter umlegbar. Der Mieter muss diese Kosten über die Betriebskostenabrechnung zahlen (BGH VIII ZR 123/06).

Der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Dr. Franz-Georg Rips, kritisierte, dass der Bundesgerichtshof mit diesem Urteil den Betriebskosten-Begriff über Gebühr ausweitet und überstrapaziert.

Der Bundesgerichtshof entschied eine langjährige Streitfrage. Die Kosten der Überprüfung der Elektroanlagen sind danach keine Instandsetzung- und Instandhaltungskosten. Die Gegenargumente – die Kosten der Überprüfung seien Vorsorgeaufwendungen zur Betriebssicherheit, der Vermieter führe sie letztlich im eigenen Interesse durch, er komme nur seinen Verkehrssicherungspflichten nach, es seien letztlich vorbeugende Instandhaltungskosten – lehnten die Richter ab. Sie betonten, dass die laufenden Kosten einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Immobilie als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar seien. Der Vermieter müsse zwar die Verwaltungskosten und die Aufwendungen für die Beseitigung von Mängeln zahlen. Die turnusmäßige Prüfung der Betriebssicherheit führe auch mittelbar zu einer Reduzierung der Instandhaltungskosten, sie sei aber nicht der Mängelbeseitigung zuzuordnen.

Mieterbund-Direktor Rips kritisierte, dass die Entscheidung des Bundesgerichtshofs als Einfallstor für neue und zusätzliche Umlagemöglichkeiten missbraucht werden könnte: „Der Betriebskosten-Begriff sollte restriktiv ausgelegt werden, sonst droht die Gefahr eines unübersehbaren Anstiegs neuer und zusätzlicher ‚sonstiger’ Betriebskosten.“

Wichtig – so Rips – sei aber, dass Mieter einzelne Kosten als „sonstige Betriebskosten“ nur zahlen müssten, wenn diese Kostenarten auch ausdrücklich im Mietvertrag genannt und vereinbart worden seien.

Mietwohnungen müssen ausgeklammert bleiben (dmb) „REITs sind schädlich für den Wohnstandort Deutschland, gefährden die soziale Wohnraumversorgung und eine nachhaltige Entwicklung der Städte in Deutschland“, erklärte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Dr. Franz-Georg Rips, anlässlich der Sachverständigenanhörung des Finanzausschusses des Deutschen Bundestages zum REITs-Gesetz am heutigen Mittwoch. „Wir fordern, dass Mietwohnungen aus dem REITs-Konstrukt ausgeklammert werden. Die Alternativen sind deshalb REITs ohne Wohnungen oder gar keine REITs“, sagte Rips. „Die gegenteilige Auffassung des Bundesrates lehnen wir ab, genau so wie Überlegungen aus der CDU-Bundestagsfraktion, die den Gesetzesentwurf der Bundesregierung weiter aufweichen wollen.“ Diesen Standpunkt vertrat ebenfalls der Deutsche Gewerkschaftsbund (DGB) auf der Anhörung. Der Direktor des Deutschen Mieterbundes plädierte an den Gesetzgeber, den Belangen des Wohnstandortes Deutschland Vorrang einzuräumen gegenüber den Interessen des Finanzstandortes. „Die Politik darf keine Rahmenbedingungen dafür schaffen, dass Wohnungen dem Monopoly-Spiel auf den internationalen Finanzmärkten unterworfen werden wie andere x-beliebige Wirtschaftsgüter.“ „Wir brauchen kommunale Wohnungsunternehmen, wir müssen sie stärken. Das ist das Gebot der Zeit“, erklärte der Direktor des Deutschen Mieterbundes. „Kommunale Wohnungsunternehmen müssen keine Maximalrenditen erwirtschaften, sie sind in den Städten verwurzelt und mit den Bewohnern verbunden. Die Unternehmen tragen dazu bei, dass Mieten bezahlbar bleiben, sie unterstützen die Stadt dauerhaft bei der Lösung von Wohnungsversorgung und Stadtgestaltung und bieten Lebenssicherheit.“ REITs auch für Wohnimmobilien erhöhten dagegen den Anreiz für den Verkauf der Unternehmen, schafften zusätzliche Optionen für den Verkauf kommunaler Bestände und verbesserten hierfür die Rahmenbedingungen. Rips wies darauf hin, dass in den letzten Jahren rund 800.000 Wohnungen der öffentlichen Hände überwiegend von internationalen Investoren aufgekauft worden seien. Deren Ziel sei nicht das Vermietungsgeschäft, nicht das langfristige Halten der Immobilien, sondern eine möglichst schnelle und hohe Verzinsung des eingesetzten Kapitals. „REITs sind keine Alternative zu ‚Heuschrecken’, Finanzinvestoren oder –jongleuren. Sie verstärken vielmehr deren Engagement in Deutschland, schaffen weitere Gestaltungsmöglichkeiten und sind eine zusätzliche Option für den profitablen Ausstieg aus einem kurzfristigen Engagement“, so Rips. Der Mieterbund-Direktor betonte, dass Wohnungen in Deutschland traditionell als Wirtschafts- und Sozialgüter angesehen würden. Mit Hilfe von REITs würden sie dagegen im Kern zu reinen Renditeobjekten, wie alle anderen Wirtschaftsgüter auch. Da REITs den Erwartungen ihrer Anteilseigner gerecht werden müssten, entstünde faktisch ein gewaltiger Druck, hohe Gewinnausschüttungen vorzunehmen. „Eine Gewinnoptimierung lässt sich nur durch die Reduzierung der Ausgaben oder durch die Erhöhung der Einnahmen erzielen“, sagte Rips. „Das bedeutet, Mieterhöhungsmöglichkeiten werden genutzt und ausgeschöpft, Modernisierungen werden durchgeführt, wo die Modernisierungsumlage auf dem Markt unbegrenzt durchgesetzt werden kann, und Instandsetzungen unterbleiben überall da, wo eine wirtschaftliche Verwertung der Objekte nicht garantiert ist. Daneben wird es zu gezielten Umwandlungen geeigneter Bestände kommen, um Wohnungen zu privatisieren und ggf. an Dritte weiterzuverkaufen.“ Betroffen von diesen Entwicklungen wären vor allem einkommensschwache Haushalte, das heißt etwa 15 Prozent aller nachfragenden Haushalte in Deutschland. Rips erklärte außerdem, es gäbe keine sachlichen Gründe, REITs einen Sonderstatus gegenüber anderen Rechtsformen von Wohnungsunternehmen einzuräumen. Er bezweifelte, dass solche Ausnahmeregelungen verfassungsrechtlich zulässig seien. Mit dem REITs-Gesetz würde das Steuerrecht weiter verkompliziert. Es entstünde ein bürokratisches Monster, das allenfalls für Steuerberater, Wirtschaftsprüfer, Unternehmensberater und Finanzämter Arbeitsplätze schaffe. Deutscher Mieterbund und Deutscher Gewerkschaftsbund werden auch zukünftig in Fragen der sozialen Wohnraumversorgung zusammenarbeiten und gegen einen Ausverkauf öffentlicher Wohnungsbestände und eine Kommerzialisierung des Wohnungsmarktes kämpfen.

Mieterbund-Direktor Dr. Franz-Georg Rips: REITs-Gesetzentwurf am 18. Januar im Bundestag

Bundesregierung klammert Mietwohnungen weiterhin aus Bundestag entscheidet über Gesetzentwurf (dmb) „REITs mit Mietwohnungen darf es nicht geben“, erklärte Dr. Franz-Georg Rips, Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), im Vorfeld der Beratungen des REITs-Gesetzentwurfes am 18. Januar im Deutschen Bundestag. „Wir begrüßen deshalb die klare Haltung der Bundesregierung. Sie hat Forderungen des Bundesrates und aus Teilen der CDU/CSU abgelehnt, sie klammert weiterhin Mietwohnungen bei REITs aus. Ich appelliere an den Deutschen Bundestag, insbesondere an die Regierungsparteien, dem Gesetzentwurf insoweit zuzustimmen.“ Rips betonte, dass der Deutsche Mieterbund den Kompromiss im REITs-Gesetzentwurf für gemischt genutzte Immobilien in Kauf nehme. Danach sollen nur Immobilien, die vor dem 1. Januar 2007 gebaut wurden und überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden, für REITs ausgeschlossen sein. „Weitere Ausnahmen, Aufweichungen oder nur zeitlich befristete Schutzregelungen für Mietwohnungen sind für uns unakzeptabel. Entweder REITs ohne Wohnungen oder gar keine REITs“, erklärte der Mieterbund-Direktor. REITs sind börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften, die sich mit Handel, Verwaltung und Verwertung von Immobilien beschäftigen. Für REITs sollen steuerrechtliche Sonderregelungen und Vergünstigungen gelten. REITs würden zum Beispiel keine Körperschaftsteuer zahlen. Die Versteuerung erfolgt nur bei den Anteilseignern, an die 90 Prozent der Erlöse als Dividende ausgeschüttet werden. Der Deutsche Mieterbund hat in der Vergangenheit wiederholt davor gewarnt, REITs auch für Wohnimmobilien zuzulassen. So würden die Spekulationen mit Wohnungsunternehmen und Wohnungsbeständen weiter angeheizt werden. Durch börsennotierte REITs würde sich ein noch größerer Renditedruck entwickeln. Die Zeche müssten die Mieter zahlen.

Streitthema Nummer 1: Die zweite Miete 41 Milliarden Euro für Betriebskosten

 (dmb) Rund 41 Milliarden Euro müssen jährlich für die Nebenkosten des Wohnens gezahlt werden. Diese so genannte „zweite Miete“ steigt von Jahr zu Jahr weiter an und löst immer öfter Streit und Diskussionen zwischen Mietern und Vermietern aus. Überprüfungen der Abrechnungen haben ergeben, dass jede zweite Abrechnung fehlerhaft und falsch ist. Auch deshalb dreht sich zwischenzeitlich jede dritte Rechtsberatung der 330 örtlichen DMB-Mietervereine um Betriebskosten. Die häufigsten Streitpunkte sind:  Wann und in welchem Umfang dürfen einzelne Kosten als Nebenkosten umgelegt werden?  Sind in der Abrechnung oder in einzelnen Betriebskostenarten unzulässigerweise Verwaltungs- oder Reparaturkosten enthalten?  Wie müssen die Betriebskosten auf die Mieter des Hauses verteilt werden – nach Verbrauch, nach Wohnfläche oder nach Personenzahl?  Wie werden Wohnungsleerstände im Haus behandelt?  Welche Möglichkeiten und welche Rechte haben Mieter, ihre Abrechnung zu überprüfen?  Bis wann muss der Vermieter die Nebenkostenabrechnung vorgelegt haben?  Was können Mieter tun, wenn der Vermieter nicht abrechnet? Geklärt werden diese Streitpunkte in der neuen Mieterbund-Broschüre „Die zweite Miete“, in der alles Wissenswerte zum Thema Heizkosten und „kalte“ Nebenkosten beschrieben und erläutert wird. Erklärt wird, welche gesetzlichen Grundlagen es für die Betriebskostenabrechnung gibt, welche Kosten als Betriebskosten abgerechnet werden dürfen, welche Fristen der Vermieter einzuhalten hat und welche Konsequenzen gelten, wenn der Vermieter die Abrechnungsfrist versäumt. Checklisten und eine Musterabrechnung ermöglichen es dem Mieter, eine erste Prüfung seiner Abrechnung selbst vorzunehmen. Natürlich ist die Broschüre auf dem neuesten Stand und enthält die aktuelle Rechtsprechung, insbesondere des Bundesgerichtshofs, bis Ende des Jahres 2006. Die Mieterbund-Broschüre „Die zweite Miete“ (ISBN 3-933091-61-6) ist bei allen örtlichen Mietervereinen zum Preis von 5 Euro erhältlich oder kann bestellt werden über Internet www.mieterbund.de bzw. direkt beim DMB-Verlag, 10169 Berlin (zzgl. Versandkosten). +++ Betriebskosten – Die zweite Miete Geregelt sind die Fragen zu den Betriebskosten in den Paragraphen 556, 556a und 560 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Danach darf im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter zusätzlich zur Miete so genannte Betriebskosten zahlt. Meistens werden monatliche Vorauszahlungen vereinbart, über die jährlich abzurechnen ist. Seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 ist gesetzlich vorgegeben, dass der Vermieter spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode abgerechnet haben muss. Nach Ablauf der Frist kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr stellen. Was Betriebskosten sein können, legt die Betriebskostenverordnung fest. Für die Verteilung der Heizkosten existiert noch eine spezielle Rechtsgrundlage. Die Heizkostenverordnung bestimmt, dass die Kosten der Heizung grundsätzlich verbrauchsabhängig abgerechnet und auf die Mieter des Hauses verteilt werden müssen. Wichtig ist daneben vor allem die Rechtsprechung der Gerichte zu unterschiedlichsten Betriebskostenfragen und –problemen. Die neuesten Urteile des Bundesgerichtshofs  Legt der Vermieter die monatlichen Vorauszahlungen im Mietvertrag zu niedrig fest, macht er sich nicht schadensersatzpflichtig (BGH VIII ZR 195/03), es sei denn, er hat die Auskömmlichkeit ausdrücklich zugesichert. Nach dem Gesetz ist es nur verboten, zu hohe Vorauszahlungen zu vereinbaren. Dagegen darf der Vermieter laut BGH auf Vorauszahlungen ganz verzichten. Er kann die Vorauszahlungen im Mietvertrag auch zu niedrig ansetzen.  Der Vermieter hält die zwölfmonatige Abrechnungsfrist schon dadurch ein, dass er dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zuschickt. Ob die Abrechnung inhaltlich richtig ist, ist nicht entscheidend (BGH VIII ZR 115/04).  Der Vermieter ist mit Nachforderungen aus einer verspäteten Abrechnung nicht ausgeschlossen, wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat, zum Beispiel wenn er einen Gebührenbescheid der Stadt erst nach Ablauf der Zwölfmonatsfrist erhält. Liegen ihm die Abrechnungsunterlagen vor, darf er sich nicht unnötig viel Zeit lassen. Im Regelfall muss er innerhalb von drei Monaten seine Nachforderungen geltend machen (BGH VIII ZR 220/05).  Hat der Vermieter die zwölfmonatige Abrechnungsfrist verpasst, muss der Mieter auf die verspätete Vermieterabrechnung nichts nachzahlen. Hat er irrtümlich und in Unkenntnis trotzdem gezahlt, kann er sein Geld zurückfordern. Der Vermieter ist ungerechtfertigt bereichert (BGH VIII ZR 94/05).  Ist das Mietverhältnis beendet und rechnet der Vermieter nicht spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode ab, kann der Mieter alle Betriebskostenvorauszahlungen für diesen Abrechnungszeitraum zurückfordern. Rechnet der Vermieter später doch noch ab, kann er Forderungen höchstens bis zur Höhe der ursprünglich geleisteten Vorauszahlungen geltend machen (BGH VIII ZR 57/04).  Mieter haben das Recht, die Unterlagen für ihre Betriebskostenabrechnung zu prüfen. Sie haben Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege und –rechnungen. Sie können aber nur ausnahmsweise fordern, dass ihnen Kopien der Belege zugesandt werden, zum Beispiel wenn der Vermieter sein Büro nicht am Ort der Wohnung hat (BGH VIII ZR 78/05).  Der Vermieter muss bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung nicht immer zwischen gewerblich genutzten Mieträumen und Wohnungen unterscheiden. So lange die Wohnraummieter durch eine einheitliche Abrechnung nicht schlechter gestellt werden, ist eine einheitlich Abrechnung zulässig (BGH VIII ZR 78/05).  In einem laufenden Mietverhältnis ist die Umstellung auf „Contracting“ (Wärmelieferung durch einen Dritten) nur zulässig, wenn hierfür im Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung getroffen ist oder wenn der Mieter der Umstellung zustimmt (BGH VIII ZR 54/04).  Das gilt auch dann, wenn der „Contractor“ (Wärmelieferant) die Heizungsanlage nicht nur übernimmt, sondern auch erneuert (BGH VIII ZR 362/04).  Zumindest soweit die Betriebskosten nach Wohnfläche auf die Mieter des Hauses verteilt werden, muss der Vermieter die Kostenanteile für leer stehende Wohnungen zahlen. Das gilt auch für verbrauchsabhängige Kostenarten, wie Wasser, Entwässerung, Müllabfuhr, Strom für Hausbeleuchtung und Fahrstuhlkosten (BGH VIII ZR 159/05).  Bei einer verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung muss der Vermieter den auf die leer stehenden Wohnungen entfallenden Grundkostenanteil selber zahlen (BGH VIII ZR 137 /03).  Die Vereinbarung einer Bruttowarm- oder Warmmiete im Mietvertrag ist unwirksam. Sie ist mit den Regelungen der Heizkostenverordnung nicht vereinbar. Nach der Heizkostenverordnung müssen Kosten für die zentrale Beheizung und Warmwasserversorgung verbrauchsabhängig abgerechnet werden (BGH VIII ZR 212/05). Alles Weitere in der Broschüre des Deutschen Mieterbundes „Die zweite Miete“, ISBN 3-933091-61-6, 96 Seiten, 5 Euro, bei allen örtlichen Mietervereinen oder über Internet www.mieterbund.de bzw. direkt beim DMB-Verlag, 10169 Berlin (zzgl. Versandkosten).

Der Mieterbund Leinetal wünscht Ihnen und Ihren Angehörigen ein frohes Weihnachtsfast, sowie ein gesundes, efolgreiches und glückliches Jahr 2007

Mit vielen Grüßen

Burkhard Wecke

 1.Vorsitzender