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Ausfall der Sprechstunde Einbeck

am Dienstag, den 22.12.2015

Am Dienstag, den 29.12.2015
findet die Sprechstunde zu den üblichen Zeiten statt

Ab Januar 2016 findet die
Sprechstunde jeweils
Dienstag von 17.00 Uhr bis 18.00 Uhr
Donnerstag von 9.30 Uhr bis 11.00 Uhr
statt

Wir bitten um Ihr Verständnis.

Neues vom Bundesgerichtshof

10 Prozent höhere Modernisierungs-Mieterhöhung als angekündigt
Gleichgültig, ob eine Modernisierungsankündigung ganz unterblieben ist oder sie nicht den gesetzlichen Anforderungen genügt oder ob die spätere, tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt, die Wirksamkeit der gesamten Mieterhöhung verschiebt sich in diesen Fällen um 6 Monate (BGH VIII ZR 76/15).

Die Vermieterseite hatte argumentiert, dass beim Überschreiben der angekündigten Mieterhöhung um mehr als 10 Prozent die Mieterhöhung praktisch aufgeteilt werden müsste. So sollte die Mieterhöhung in Höhe der ursprünglichen Ankündigung „sofort“ geltend gemacht werden dürfen. Nur der Teil der Mieterhöhung, der die Ankündigung um 10 Prozent überschreitet, sollte 6 Monate später wirksam werden. Diese Rechnung machte der Bundesgerichtshof aber nicht mit. Er wies darauf hin, dass der Gesetzgeber ersichtlich auch die Interessen des Mieters im Blick gehabt habe, über eine beabsichtigte Modernisierung rechtzeitig und zutreffend informiert zu werden. Eine Mieterhöhungsankündigung des Vermieters sei für den Mieter aber ohne praktischen Wert, wenn die tatsächliche Erhöhung um mehr als 10 Prozent höher ausfallen dürfe als die angekündigte.

Aktuelle Infos

Vermietungszwang: Nach einem Urteil des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg darf die Stadt im Kampf gegen die Wohnungsnot Hausbesitzer zur Vermietung grundlos leerstehender Wohnungen zwingen. Voraussetzung ist ein Zweckentfremdungsverbot, wie es zum Beispiel für die Stadt Freiburg gilt. Danach ist es Eigentümern verboten, Wohnraum längere Zeit leerstehen zu lassen, abzureißen oder vorwiegend für gewerbliche oder berufliche Zwecke zu nutzen. Das Gericht betonte, auch teurere Wohnungen seien nicht von dem Zweckentfremdungsverbot auszunehmen.

Ölheizungen: Angesichts niedriger Ölpreise kaufen offensichtlich immer mehr Hausbesitzer wieder eine Ölheizung. Die Verkaufszahlen legten in den ersten 9 Monaten des Jahres 2015 um rund 30 Prozent zu. Das ergibt sich aus Zahlen des Bundesverbands der deutschen Heizungsindustrie. In den vergangenen Jahren war der Verkauf von Ölkesseln stetig zurückgegangen. Von gut einem Viertel vor 10 Jahren schrumpfte der Marktanteil auf knapp ein Zehntel im vergangenen Jahr. Der neue Ölheizungs-Boom soll einerseits damit zusammenhängen, dass viele Ölkessel in die Jahre gekommen sind und jetzt eine Modernisierung ansteht. Auf der anderen Seite spielt aber auch der derzeit niedrige Ölpreis eine große Rolle.
In Deutschland gibt es etwa 20,7 Millionen Heizungen. Auf Gaskessel (Heizwert) entfallen 8,9 Millionen Anlagen, Ölkessel (Heizwert) 5,2 Millionen, Gas-Brennwert-Kessel 4,4 Millionen, Biomasse-Kessel 0,9 Millionen, Wärmepumpen 0,7 Millionen und Öl-Brennwert-Kessel 0,6 Millionen.

Mieter-Tipp
Vollwartung

Kosten für Instandhaltungsarbeiten und Reparaturen können – anders als Wartungskosten – nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, auch nicht im Rahmen eines Vollwartungsvertrages, beispielsweise für den Aufzug. In diesen Fällen muss ein Abzug vom Rechnungsbetrag gemacht werden, zum Beispiel 50 Prozent (AG Duisburg 45 C 2556/14).

Urteile zur Weihnachtszeit

Lichterketten: Lichterketten und Weihnachtsschmuck sind grundsätzlich erlaubt, wenn sie sicher installiert sind, die Hausfassade nicht beschädigt wird und Nachbarn nicht übermäßig gestört werden. Es ist weit verbreitete Sitte, in der Weihnachtszeit Fenster und Balkone mit elektrischer Beleuchtung zu schmücken (LG Berlin 65 S 390/09). Hinweis: Wird durch grell blinkende und ständig flackernde Weihnachtsdekoration des Nachbarn ein Mieter am Schlaf gehindert, kann der gegen diese Art der Zwangsbeleuchtung vorgehen. Er kann verlangen, dass die Lichter ab 22 Uhr ausgeschaltet werden.

Adventskränze: Bunte Adventskränze können Mieter an der Wohnungstür befestigen. Mitmieter im Haus dürfen hieran keinen Anstoß nehmen (LG Düsseldorf 25 T 500/98).
Treppenhaus-Dekoration: Wenn ein Mieter das gesamte Treppenhaus von oben bis unten nach seinen Vorstellungen weihnachtlich dekoriert, müssen Nachbarn oder der Vermieter das nicht ohne weiteres hinnehmen. Sie können die Entfernung der Dekoration fordern (AG Münster 38 C 1858/08).
Duftsprays: Weihnachtliche Duftsprays – egal, ob Tanne, Vanille oder Zimt – dürfen nicht im ganzen Haus versprüht werden, da hier das Zusammenleben der Bewohner beeinträchtigt wird (OLG Düsseldorf 3 WX 98/03).
Wunderkerzen I: Hat das Au-pair-Mädchen der Familie dem fünfjährigen Sohn eine Wunderkerze angesteckt und läuft der Junge damit direkt zum Weihnachtsbaum, der dann Feuer fängt und einen großen Brandschaden verursacht, liegt keine schwere Sorgfaltspflichtverletzung und damit keine grobe Fahrlässigkeit vor (OLG Frankfurt 3 U 104/05).

Wunderkerzen II: Grob fahrlässig handelt, wer Wunderkerzen direkt am Weihnachtsbaum entzündet und dadurch ein Feuer verursacht (LG Offenburg 2 O 197/02).

Feuer: Fängt ein Adventskranz Feuer und entsteht ein beträchtlicher Schaden in der Wohnung, muss die Gebäudeversicherung des Vermieters für den Schaden aufkommen. Das gilt zumindest dann, wenn den Mietern nur einfache Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist. Die Versicherung kann keinen Regress von den Mietern fordern, sie kann auch nicht verlangen, die Mieter müssten ihre Haftpflichtversicherung einschalten (BGH VIII ZR 67/06).

Aktuelle Infos
Schwarmstädte: Im Auftrag des GdW – Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen hat das Bonner Forschungsinstitut Empirica Ursachen und Gründe ermittelt, warum plötzlich das Thema Wohnungsknappheit wieder diskutiert wird: Das Schwarmverhalten. Der Begriff soll ausdrücken, dass insbesondere die jüngere Bevölkerung wie Vögel aus den meisten Regionen Deutschlands aufsteigen, als Schwarm in vergleichsweise wenige „Schwarmstädte“ einfallen und dort für knappen Wohnraum sorgen, während sich die anderen Städte und vor allem Landkreise zunehmend entleeren. Am stärksten von diesem Schwarmverhalten profieren Leipzig, München und Frankfurt, gefolgt von kleineren Großstädten, wie Landshut, Regensburg, Karlsruhe, Münster oder Heidelberg. „Hauptschwärmer sind die Berufsanfänger in der Altersklasse zwischen 25 und 34 Jahren.

Wohnungsaufsichtsgesetz NRW: Seit Inkrafttreten des Gesetzes Ende April vergangenen Jahres haben die Kommunen in Nordrhein-Westfalen rund 2.500 Mal wegen Mängeln und anderen Missständen Kontrolleure zu den Vermietern geschickt. Danach sei das Gesetz bisher in mehr als 100 Kommunen angewendet worden, am häufigsten in Köln, Mönchengladbach und Gelsenkirchen. In 9 von 10 Fällen hätten die Missstände schnell behoben werden können.

Mietpreisbremse – Haus & Grund will klagen: Angeblich prüft Haus & Grund Deutschland derzeit, ob und inwieweit gegen die in Berlin und Schleswig-Holstein geltenden Mietpreisbremsen-Verordnungen Klage eingereicht werden kann. Haus & Grund spricht davon, dass in unverhältnismäßiger Weise in die Eigentumsrechte der privaten Vermieter eingegriffen wird.
Mieter-Tipp
Haustür
Eine Regelung in der Hausordnung, die Haustür in der Zeit von 22.00 bis 6.00 Uhr verschlossen zu halten, ist ungültig, wenn dadurch im Notfall die Fluchtmöglichkeiten eingeschränkt werden (LG Frankfurt 2-13 S 127/12).
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Neues vom Bundesgerichtshof

Tatsächliche Wohnfläche entscheidend, keine 10-Prozent-Toleranzgrenze bei

Mieterhöhungen
Der Bundesgerichtshof hat seine bisherige Rechtsprechung korrigiert. Für Wohnflächen-abweichungen gilt nicht mehr generell eine 10-prozentige Toleranzgrenze. Bei Mietererhöhungen gilt jetzt die tatsächliche Wohnfläche – egal, welche Wohnungsgröße im Mietvertrag vereinbart ist, und egal, wie die hoch die prozentuale Abweichung ist (BGH VIII ZR 266/14). Zu entscheiden hatte der Bundesgerichtshof hier einen atypischen Fall. Während im Mietvertrag eine Wohnfläche von 156,95 qm genannt wurde, war die Wohnung tatsächlich 210,43 qm groß. Der Vermieter wollte die Miete von 629,75 Euro um 15 Prozent erhöhen und zusätzlich die bisher nicht berücksichtigte Wohnfläche erstmals für eine Mieterhöhung nutzen. Zwar kann sich nach der heutigen Entscheidung des BGH der Vermieter mit seiner Mieterhöhung auf die tatsächliche Wohnfläche stützen, er muss aber immer die Kappungsgrenze einhalten. Eine Mieterhöhung von mehr als 15 Prozent bzw. 20 Prozent in drei Jahren ist nicht zulässig. Für Mieter viele wichtiger ist aber natürlich die umgekehrte Frage: Was ist, wenn die Wohnung tatsächliche kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben? Das sind die Fälle, in denen Mieter für nicht existierende Flächen zahlt, in denen er Mieterhöhungen auf diese nicht vorhandenen Wohnflächen akzeptieren sollten und die falsche Wohnungsgröße den Betriebskostenabrechnungen zugrunde gelegt wird. Gut, dass der Bundesgerichtshof zumindest in den Mieterhöhungsfällen jetzt seine Rechtsprechung korrigiert hat. Aber auch in den anderen Fällen, d.h. bei der Mietfestsetzung und der Betriebskostenabrechnung, muss die 10-Prozent-Toleranzgrenze fallen.

Aktuelle Infos

Mietpreisbremse in Hessen: Die hessische Landesregierung hat die Mietpreisbremse für 16 hessische Kommunen beschlossen: Bad Homburg, Darmstadt, Dreieich, Flörsheim, Frankfurt, Griesheim, Hattersheim, Kassen, Kronberg, Marburg, Mörfelden-Walldorf, Oberursel, Offenbach, Schwalbach, Weiterstadt und Wiesbaden. Die entsprechende Landesverordnung, die am 1.12.2015 in Kraft treten soll, klammert allerdings in Frankfurt, Wiesbaden, Bad-Homburg, Kassel und Darmstadt einzelne Stadtteile von der Mietpreisbremse aus. Angespannte Wohnungsmärkte und Wohnungsnöte seien hier eben nicht im gesamten Stadtgebiet feststellbar. Dass beispielsweise der Frankfurter Planungsdezernent immer wieder eine stadtweite Geltung der Mietpreisbremse für Frankfurt gefordert hatte, änderte nichts. Die hessische Landesregierung „wusste es besser“. Rechtlich ist die Begrenzung der Mietpreisbremse auf einzelne Stadtteile bzw. das Ausklammern einzelner Stadtteile von der Mietpreisbremse möglich.

Mietpreisbremse in Bremen: Die so genannte Mietpreisbremse tritt zum 1.12.2015 auch für die Stadt Bremen in Kraft. Dann darf die ortsübliche Vergleichsmiete bei Abschluss eines neuen Mietvertrages auch hier im Regelfall nur noch um 10 Prozent überschritten werden.

Umzugsgründe: Wer die Wohnung wechselt, zieht meist aus privaten Gründen um. Nach einer Umfrage von ImmobilienScout24 steht an Platz 1 der Umzugsgründe mit 36 % die Verbesserung der Wohnqualität. 23 % der Befragten gaben an, wegen Platzmangels umziehen zu wollen. 19 % erwarten Eigentum und 14 % gaben als Umzugsgrund Ärger mit dem Vermieter oder Mitbewohnern an und 13 % der Befragten zogen wegen Wohnungsmängeln um. Erst dann kommt der Umzugsgrund „berufliche Gründe“, jeder 8. Umzug findet berufsbedingt statt.

Mieter-Tipp
Gymnastik in der Wohnung
Gymnastische Übungen in der Wohnung – Hüpfen, Springen usw. – sind verboten, wenn der Sport so intensiv betrieben wird, dass die Übungen die Nachbarn stören können. Grundsätzlich gilt, dass die Wohnung kein Sportplatz ist. Springt man beispielsweise mit dem Seil oder hüpft auf und ab, so dass in der darunterliegenden Wohnung die Wände wackeln, hat man den Bogen eindeutig überspannt. Erlaubt ist nur, was keinen Krach macht und die gebotene Rücksicht auf die Nachbarn gewährleistet.
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Neues vom Bundesgerichtshof

Vermieter muss bei Nachmietersuche nicht aktiv mitwirken

Mieter und Vermieter hatten einen unbefristeten Mietvertrag mit einem vierjährigen Kündigungsschluss/-verzicht vereinbart. Nach zwei Jahren wechselte der Mieter den Arbeitgeber und nahm eine neue Stelle in Norddeutschland an. Seine Kündigung lehnte der Vermieter ab, erklärte sich aber bereit, ihn bei Stellung eines geeigneten Nachmieters aus dem Mietvertrag zu entlassen. In der Folgezeit scheiterte ein Besichtigungstermin mit einem Mietinteressenten, weil der 120 km entfernt wohnende Vermieter zunächst diverse Unterlagen (Verdienstbescheinigung, Bonitätsauskunft, Selbstauskunft usw.) einforderte, der Mietinteressent diese Auskünfte aber allenfalls nach Besichtigung der Wohnung geben wollte. Der Bundesgerichtshof entschied jetzt, dass dieses Vermieterverhalten nicht zu beanstanden sei. Insbesondere habe er die Stellung eines Nachmieters nicht hintertrieben (BGH VIII ZR 247/14). Begehrt der Mieter vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis, dann sei es allein seine Sache, einen geeigneten Nachfolger zu suchen. Er müsse den Vermieter über die Person des Nachfolgers aufklären und ihm sämtliche Informationen geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters zu machen. Der Vermieter selbst sei dagegen nicht gehalten, aktiv an der Suche eines Nachmieters mitzuwirken. Der Mieter hätte letztlich selbst Besichtigungstermine in der Wohnung durchführen können und sei nicht auf den Vermieter angewiesen gewesen. Der Vermieter müsse auch nicht erlauben, dass im Garten der Mietsache ein Hinweisschild eines Maklers aufgestellt wird, und er müsse keine Fotos der Wohnung oder Grundrisszeichnungen zur Verfügung stellen.

Aktuelle Infos
Wohnkostenbelastung: Die Wohnkostenbelastung in Deutschland, insbesondere in Großstädten, steigt. Gemessen am Nettohaushaltseinkommen ist der aufzubringende Wohnkostenanteil in Freiburg mit 29,3 % am höchsten (Quelle: ImmobilienScout24). Dabei sind bei den Wohnkosten die Betriebs- und Heizkosten noch nicht einmal berücksichtigt. In München müssen 27,3 % des Haushaltsnettoeinkommens für die kalte Wohnung ohne Betriebskosten aufgebracht werden. Es folgen Regensburg (23,2 %), Heidelberg (23,1 %), Würzburg und Frankfurt (je 22,5 %), Hamburg und Trier (je 21,9 %), Stuttgart (21,5 %) und Berlin (21,4 %). Zum Vergleich: In Salzgitter beträgt die Wohnkostenbelastung 10,5 % und in Primasens 11 %. Die Zahlen sehen allerdings schon anders aus, wenn man die Mietbelastung inkl. Betriebs- und Heizkosten berücksichtigt. Laut Wohngeld- und Mietenbericht der Bundesregierung lag die Mietbelastung schon im Jahr 2013 bei durchschnittlich 29 %. Und setzt man nicht das Haushaltsnettoeinkommen an, sondern fragt danach, wie hoch der Wohnkostenanteil an den Haushaltsausgaben ist, kommt man auf eine noch spürbar höhere Durchschnittszahl von rund 34 %.

Maklerprovision: Nachdem jetzt Eigentümer und Vermieter die Maklerprovision zahlen müssen (Bestellerprinzip), entwickeln sie ein völlig neues Preis- und Leistungsbewusstsein. Nach einer Umfrage von ImmobilienScout24 erachtet fast jeder zweite Vermieter das gängige Provisionsmodell in Höhe von zwei Nettokaltmieten für nicht mehr zeitgemäß. Vermietet ein Makler für seinen Auftraggeber eine Wohnung, wird für dessen Leistung in der Regel eine Provision in Höhe von zwei Nettokaltmieten fällig. Knapp die Hälfte der privaten Eigentümer (48,8 %) wünscht sich aber, dass die Höhe sich nicht an der Miete orientiert, sondern am Aufwand des Maklers. Gut ein Viertel der Befragten (26,5 %) hält eine Nettokaltmiete für angemessen, und nur etwa 11 % der Vermieter meinen, dass die Maklervergütung in Höhe von zwei Nettokaltmieten angemessen ist. (Für Mieter nichts Neues.)

Mieter-Tipp

Vorsicht mit Beleidigungen
Die Beleidigung des Vermieters mit den Worten „Sie promovierter Arsch“ rechtfertigt die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Eine Abmahnung ist nicht erforderlich (AG München 474 C 18543/14).

Neues vom Bundesgerichtshof

Unbestimmter Nutzungswunsch rechtfertigt keine Eigenbedarfskündigung

Ein auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestützter Eigennutzungswunsch rechtfertigt die Kündigung des Mietverhältnisses nur dann, wenn er vom Vermieter auch ernsthaft verfolgt wird und bereits hinreichend bestimmt und konkretisiert ist. Eine bislang nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt keine Eigenbedarfskündigung (BGH VIII ZR 297/14). Hier bestand die Mietsache aus einer Dreizimmerwohnung im dritten Obergeschoss und einer 21 qm großen separaten Mansardenwohnung. Im Mietvertrag war ausdrücklich festgehalten, dass das Mietverhältnis nur zusammen aufgekündigt werden darf. Die Vermieterin beanspruchte die Mansardenwohnung für ihre Tochter, für deren Familie das gesamte Dachgeschoss ausgebaut werden sollte. Für die Wohnung im dritten Obergeschosse erklärte die Vermieterin, hier wolle sie selbst einziehen. An der Ernsthaftigkeit dieses Eigenbedarfs meldete der Bundesgerichtshof aber berechtigte Zweifel an. Die Vermieterin habe u.a. erklärt, sich bisher überhaupt noch keine Gedanken darüber gemacht zu haben, warum sie von mehreren Dreizimmerwohnungen ihres Hauses mit 15 Wohnungen ausgerechnet die Mieterwohnung beziehen wolle. Dass die Vermieterin sich vor ihrem vermeintlichen Umzug im Seniorenalter von ihren Einfamilienhaus in ein Mietshaus nicht überlegt habe, welche Anforderungen an den neuen Lebensmittelpunkt zu stellen zu sind und welche der ihr gehörenden Wohnungen nach Größe, Lage und Zuschnitt für ihre Zwecke geeignet sind, sei lebensfremd. Dass zum Zeitpunkt der Kündigung allenfalls ein unbestimmter, vager Nutzungswusch vorlag, der eine Eigenbedarfskündigung nicht rechtfertigen kann, zeige sich auch daran, dass zunächst nur Interesse an der Mansardenwohnung bestand und eine frei gewordene Erdgeschosswohnung im Mietshaus anderweitig vermietet wurde.

Aktuelle Infos

Wohngeld- und Mietenbericht 2014: Am 28. Oktober stellte die Bundesregierung den Wohngeld- und Mietenbericht 2014 vor. Danach betrug die Bruttokaltmiete 2014 im Bundesdurchschnitt 7,10 Euro je Quadratmeter und Monat. Dabei gab es eine Spannweite von durchschnittlich 4,08 Euro/qm im Landkreis Wunsiedel bis zu 13,99 Euro/qm in München. Die höchsten Mieten mussten in den Metropolkernen (8,79 Euro/qm) und vielen Hochschulstandorten (8,49 Euro/qm) gezahlt werden. Städtische Umlandkreise lagen bei knapp 6,70 Euro/qm. Die Mieten in ländlichen Kreisen waren mit etwa 5,50 Euro/qm vergleichsweise günstig. Zwischen 2011 und 2014 sind die Bestandsmieten jährlich mit etwa 1,3 % gestiegen. Dagegen stiegen die Erst- und Wiedervermietungsmieten um 3,4 %. In den Metropolkernen und Universitätsstädten erhöhten sich die Mieten jährlich um knapp 5 %.

Kinder in Deutschland: In keinem anderen EU-Land gibt es anteilig so wenige Kinder wie in Deutschland. 2014 machten die 10,6 Millionen Jungen und Mädchen unter 15 Jahren einen Anteil von 13,1 % der Gesamtbevölkerung aus. Jedes fünfte Kind unter 15 Jahren ist einer Studie zufolge in Deutschland armutsgefährdet. Das bedeutet, 2,1 Millionen Jungen und Mädchen leben in Familien, die weniger als 60 % des durchschnittlichen Nettoeinkommens zur Verfügung haben.

Erneuerbare Energien: Die erneuerbaren Energien haben nach Angaben des Branchenverbandes BDEW im vergangenen Jahr 26,2 % der deutschen Stromerzeugung abgedeckt. Das sind 2,1 % mehr als im Vorjahr.

Mieter-Tipp
Unwirtschaftliche Betriebskosten
Ein Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit liegt vor, wenn der Vermieter mit der Erledigung bestimmter Arbeiten ein Eigenunternehmen beauftragt und hierdurch deutlich höhere Betriebskosten entstehen als früher, obwohl sich der Umfang der ausgeführten Arbeiten nicht erhöht hat. In diesem Fall kann der Vermieter vom Mieter nicht mehr als die marktüblichen Kosten verlangen, deren Höhe das Gericht ggf. schätzen kann (AG Dortmund 425 C 1223/15).
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Aufgrund der Jahreshauptversammlung am 28.10.2015 in Alfeld
fällt die Sprechstunde in der Zeit von 17.00 Uhr bis 18.00 Uhr
aus.

Wir bitten um Ihr Verständnis

Neues vom Bundesgerichtshof

Kleinreparaturklausel
Folgende Kleinreparaturklausel ist unwirksam: „Die Kosten der kleinen Instandhaltungen, die während der Mietdauer erforderlich werden, sind vom Mieter zu übernehmen, soweit die Schäden nicht vom Vermieter zu vertreten sind. Die Kleininstandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden bis zu einem Betrag von 100,00 Euro. Im Einzelfall an Teilen der Wohnung, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, wie zum Beispiel Hähne und Schalter für Wasser, Gas und Elektrizität, Schalousien, Markisen, WC und Badezimmereinrichtung, Verschlussvorrichtungen für Fenster, Türen, Fensterläden, Heiz-, Koch- und Kühlreinrichtungen, Spiegel, Verglasungen, Beleuchtungskörper usw. Die Verpflichtung besteht nur bis zu einer jährlichen Gesamtsumme aller Einzelreparaturen bis zu 8 % der Jahresbruttokaltmiete.“
Das Amtsgericht Zossen (4 C 50/15) lies ausdrücklich offen, ob die Kostenobergrenze von 100,00 Euro pro Einzelreparatur bzw. 8 % der Jahresbruttokaltmiete als Höchstgrenze für alle Kleinreparaturen noch wirksam ist. Entscheidend, so das Gericht, sei aber, dass die verwendete Klausel nicht beschränkt sei auf diejenigen Teile der Mietsache, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Dies treffe aber auf Spiegel, Verglasungen und Beleuchtungskörper nicht zu. Insoweit benachteiligt die Kleinreparaturklausel den Mieter unangemessen und ist unwirksam.

Unzumutbare Härte
Mieter müssen eine Modernisierung nicht dulden, wenn die Baumaßnahme für sie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters oder anderer Mieter im Haus nicht zu rechtfertigen ist. Das LG Berlin (63 S 359/12) bejahte jetzt eine derartige nicht zu rechtfertigende Härte, weil der Vermieter eine Vollsanierung des Mietobjekts ankündigte, die einen 14-monatigen Auszug der Mieter erforderlich machte.

Aktuelle Infos
400.000 neue Wohnungen notwendig: Im Auftrag eines Verbändebündnisses, dem unter anderem auch der Deutsche Mieterbund angehört, hat das Pestel Institut im Rahmen einer Studie ermittelt, dass Deutschland ein riesiges Wohnungsdefizit vor sich her schiebt, das von Jahr zu Jahr größer geworden ist. Zwischen 2009 und heute sind rund 770.000 Wohnungen zu wenig gebaut worden. Um dieses Defizit auszugleichen und der wachsenden Nachfrage auch durch Zuwanderer und Flüchtlinge gerecht zu werden, müssten pro Jahr 400.000 neue Wohnungen gebaut werden, das sind 140.000 Wohnungen mehr als zuletzt fertig gestellt wurden. Von den 140.000 zusätzlich zu bauenden Wohnungen sollten 80.000 Sozialwohnungen und 60.000 bezahlbare Wohnungen sein.

Zweiter Immobilienriese „droht“: Die Deutsche Wohnen mit 144.000 Wohnungen und die LEG Immobilien mit 110.000 Wohnungen wollen fusionieren bzw. zusammengehen. Dann wird nach Vonovia (ehemals Deutsche Annington), der 350.000 Wohnungen gehören, ein zweiten börsennotierter Immobilienriese in Deutschland entstehen, dem dann 254.000 Wohnungen gehören.

Mieter in der Mehrheit: 57 % der deutschen Haushalte wohnt nach Angaben des Statistischen Bundesamtes 2013 zur Miete, 43 % sind Eigentümer. Damit haben sich die Zahlen in den letzten Jahren nur geringfügig verändert. Vor 15 Jahren betrug das Verhältnis 59,7 % Mieter zu 40,3 % Eigentümer. In den östlichen Bundesländern und Berlin liegt die Mieterquoute mit 68,6 % deutlich höher als in den westlichen Bundesländern (53,9 %).

Eigentümer mit größeren Wohnungen: Durchschnittlich verfügen die Haushalte in Deutschland über 91,9 qm Wohnfläche, 3,3 qm mehr als noch vor 15 Jahren. Laut Statistischem Bundesamt wohnen aber Mieterhaushalte mit 69,4 qm Wohnfläche deutlich bescheidener als Eigentümerhaushalte mit durchschnittlich 121,9 qm. In den östlichen Ländern und Berlin betrug die durchschnittliche Wohnfläche nur 78,3 %. Mieter hatten 63,4 qm große Wohnungen, Eigentümer wohnten auf 110,70 qm. In den westlichen Bundesländern lebten Mieter und Eigentümer mit 95,7 qm in größeren Wohnungen. Mietern standen 71,5 qm und Eigentümern 123,9 qm zur Verfügung.

Mietertipp
Heizkosten sparen
Jetzt beginnt die Zeit, in der die Wohnung beheizt werden muss. Die Kosten hierfür halten sich in Grenzen, wenn einige Tipps beachtet werden: Fenster nicht auf Dauerkipp stellen; hier entstehen unbemerkt die höchsten Wärmeverluste. Bis zu 200,00 Euro kann der Mieter hier sparen. Räume sollten nicht überheizt und dann mittels Lüften wieder heruntergekühlt werden. Die Ideal- bzw. Maximaltemperatur für die Wohnräume betragen 20-22 Grad, Küche 18-20 Grad, Schlafzimmer 16-18 Grad und Badezimmer bis max. 23 Grad. Die Absenkung der Raumtemperatur um 1 Grad spart 6 % der Heizenergie.
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Liebe Mitglieder,

bitte denken Sie daran, dass am 23.09. in Alfeld und

am 25.09.2015 in Einbeck die Sprechstunden ausfallen.

– siehe Aktuelles vom 16.09.2015-

Mieterbund Leinetal e.V.

Neues vom Bundesgerichtshof

Gemeinschaftsantenne und Gema-Gebühren
Verfügt eine Wohnanlage über eine Gemeinschaftsantenne, eine gemeinsame Satellitenschüssel muss für die Weiterleitung der TV- und Hörfunksignale per Kabel in die einzelnen Wohnungen keine Gema-Gebühr gezahlt werden (BGH I ZR 228/14). Die Gema vertritt Urheberrechte von Komponisten, Textdichtern und Musikverlegern. Sie stufte die Weiterleitung der Sendesignale als „öffentliche Wiedergabeausführung“ ein und forderte wegen nicht gezahlter Gebühren Schadensersatz, hier von einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Bundesgerichtshof entschied jetzt, die Wohnungseigentümergemeinschaft müsse keine Vergütung für die Weiterleitung der TV- und Hörfunksignale zahlen. Die Voraussetzung für eine öffentliche Wiedergabe sei nicht erfüllt. Die Öffentlichkeit einer Wiedergabe setze voraus, dass einer unbestimmten Zahl potenzieller Adressaten der Zugang zu denselben Werken und Leistungen eröffnet wird. Hier sei die Wiedergabe aber auf besondere Personen beschränkt, die einer privaten Gruppe angehörten. Die Empfänger der von der Wohnungseigentümergemeinschaft über eine Gemeinschaftsantenne per Satellit und durch ein Kabelnetz in die Wohnungen der Wohnanlage weitergeleiteten Sendesignale sind in ihrer Eigenschaft als Bewohner der Wohnanlage von anderen Personenkreisen abgegrenzt. Eine private Gruppe müsse nicht aus wenigen Personen bestehen.

Aktuelle Infos

Wohneigentumsquote: Nach Angaben des statistischen Bundesamtes lag die Wohneigentumsquote im Jahr 2013 in Deutschland bei 52,6 % und war damit die zweitniedrigste in Europa. Die niedrigste Eigentumsquote weist die Schweiz auf mit 44 %. Für alle, die eine hohe Eigentumsquote für erstrebenswert halten, liegt Deutschland damit auf dem vorletzten Platz. Schlusslichter in der so verstandenen Eigentumsquoten-Tabelle sind übrigens die wohlhabenden Länder Europas: Schweiz, Deutschland, Österreich, Dämemark, Frankreich usw. Spitzenreiter bei den Eigentumsquoten dagegen sind Rumänien, gefolgt von Litauen, Slowakei, Ungarn, Kroatien und Bulgarien.

Bestellerprinzip: Die Kritik der Maklerverbände an dem seit Juni diesen Jahres geltenden Bestellerprinzip reißt nicht ab. Mitunter lässt einen die Kritik aber auch schmunzeln. Der Präsident des Maklerverbandes IVD, Jürgen Michael Schick, erklärte jetzt, 83 % der Wohnungssuchenden in Deutschland möchten trotz des sog. Bestellerprinzips auch in Zukunft für die Leistungen des Maklers bezahlen. Das habe eine deutschlandweite Umfrage des Portals „Immowelt“ ergeben (Umfrage bei 506 Mietern, veröffentlicht am 1.7.2015). Das Bestellerprinzip verhindere das aber und wirke so zum Nachteil für Makler und Mieter gleichermaßen.

Großdemonstration gegen TTIP und CETA: Der Deutsche Mieterbund unterstützt die Proteste gegen die Freihandelsabkommen der EU mit den USA (TTIP) und mit Kanada (CETA) und die von Gewerkschaften, Verbänden und Umweltorganisationen für den 10. Oktober 2015 in Berlin geplante Großdemonstration. Die Geheimniskrämerei um die Inhalte und Ziele der geplanten Freihandelsabkommen machen misstrauisch. Mieterschutz und verbraucherschützende Gesetze bzw. Standards dürfen nicht untergraben und ausgehebelt werden, fordert der Deutsche Mieterbund.

Mietertipp
Rollläden
Die Betätigung von Rollläden gehört zum normalen Gebrauch einer Wohnung. Es liegt in der Natur der Sache, dass die Rollläden gerade zur Nachtzeit benutzt werden. Geräuschbeeinträchtigungen durch das Herunterlassen der Rollläden sind objektiv geringfügig und daher von den übrigen Hausbewohnern bzw. Nachbarn grundsätzlich hinzunehmen (AG Düsseldorf 55 C 7723/10).