Heizkostenabrechnung und Abrechnungseinheit

Der Vermieter darf mehrere Gebäude, die durch eine gemeinsame Heizungsanlage versorgt werden, zusammen abrechnen, eine Abrechnungseinheit bilden. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 45/11) entschied, dass die gemeinsame Heizungsanlage nicht bereits bei Abschluss des Mietvertrages existieren muss. Der Vermieter könne auch im Laufe des Mietverhältnisses eine Abrechnungseinheit bilden, beispielsweise weil eine gemeinsame Heizungsanlage zur Versorgung mehrerer Gebäude errichtet wurde. Eine besondere Ankündigung an den Mieter ist nicht notwendig.

Thema der Woche
Vermieterkündigung

Wenn der Vermieter kündigen will, muss er – anders als der Mieter – einen Kündigungsgrund haben. Außerdem muss er je nach Wohndauer des Mieters gestaffelte Kündigungsfristen einhalten.
Verwertungskündigung, Teil 2: Die Verwertungskündigung dient nicht dazu, die Renditeerwartungen des Vermieters zu verbessern. Entscheidend ist, dass der Vermieter darlegen und beweisen kann, dass die derzeitige Vermietung keine angemessene wirtschaftliche Verwertung ist, dass er ohne eine Kündigung erhebliche Nachteile erleiden würde.
Vertragsverletzungen: Auch wenn der Mieter seine mietvertraglichen Pflichten wiederholt verletzt, kann der Vermieter kündigen, beispielsweise dann, wenn der Mieter Zahlungsrückstände auflaufen lässt, wiederholt die Miete unpünktlich zahlt, ohne Erlaubnis untervermietet oder es immer wieder zu schwerwiegenden Lärmstörungen kommt. Bei schwersten Vertragsverletzungen kommt sogar die fristlose Kündigung des Vermieters in Betracht.

Aktuelle Infos
Seit Donnerstag gibt es den Referentenentwurf eines Mietrechtsänderungsgesetzes auch offiziell. Erste Entwürfe im Oktober 2010 oder im Mai 2011 wurden nur „unter der Hand“ gehandelt, aber nie den Verbänden, den Bundesländern oder den Parteien in Berlin zur Stellungnahme zugeleitet. Das ist jetzt anders. In einer ersten Stellungnahme erklärte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die geplanten Änderungen seien überflüssig, und niemand brauche das Gesetz. Letztlich biete das Mietrechtsänderungsgesetz nur Scheinlösungen für Scheinprobleme. So soll beispielsweise das Mietminderungsrecht bei energetischen Modernisierungen für drei Monate ausgeschlossen werden. Außerdem gibt es einen neuen Kündigungstatbestand: Wer die Kaution nicht zahlt, kann fristlos gekündigt werden.

Mieter-Tipp

Kühlschrank gehört in die Küche
Vermietet der Vermieter die Wohnung mit einer Küche, dann gehört auch ein Kühlschrank zur Küche, nicht aber unbedingt eine Geschirrspülmaschine. Das entschied beispielsweise das Landgericht München I (15 S 4308/02). Spricht der Vermieter von einer „exklusiv ausgestatteten Neubauwohnung“, die „mit Küche“ vermietet werde, dann kann der Mieter zumindest erwarten, dass ein Kühlschrank vorhanden ist.

Mietstruktur: Änderung auch bei Altmietverträgen möglich

Haben Mieter und Vermieter ursprünglich (1979) einen so genannten Bruttomietvertrag abgeschlossen, kann der Vermieter diese Mietstruktur einseitig ändern, wenn er künftig (2007) z.B. die Wasserkosten verbrauchsabhängig abrechnen will. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 97/11) bezog sich dabei auf Paragraph 556 a BGB. Die Regelung sei zwar erst im Juni 2001 in das BGB eingefügt worden, sie gelte aber auch für Vertragsabschlüsse vor diesem Datum. Konsequenz: Der Vermieter kann die Wasserkosten verbrauchsabhängig abrechnen und hierfür einen Vorauszahlungsbetrag fordern. Die bisherige Bruttomiete muss gekürzt werden.
Thema der Woche
Vermieterkündigung
Wenn der Vermieter kündigen will, muss er – anders als der Mieter – einen Kündigungsgrund haben. Außerdem muss er je nach Wohndauer des Mieters gestaffelte Kündigungsfristen einhalten.
Verwertungskündigung: Wird der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert und hat er hierdurch erhebliche Nachteile, kann er kündigen. Typische Fallbeispiele sind:
 Der Vermieter muss aus wirtschaftlichen Gründen das Haus verkaufen, der Verkauf ist aber praktisch unmöglich, weil es vermietet ist. Die Kaufwilligen haben nur Interesse an der geräumten Wohnung, weil sie selber einziehen wollen. Wenn überhaupt könnte das Haus nur zur Hälfte seines Wertes verkauft werden.
 Auch die geplante Sanierung kann hier als Begründung herhalten. Kündigt der Vermieter, weil er die Wohnung komplett sanieren will, ist die Sanierung wirtschaftlich geboten und ist dafür die Räumung des gesamten Mietobjektes erforderlich, kommt die Verwertungskündigung in Betracht.
Aktuelle Infos
Die niedrigsten Wasserpreise in Deutschland zahlen Verbraucher in Ingolstadt. Für einen 4-Personen-Haushalt mit einem Verbrauch von 500 Litern pro Tag werden jährlich 204,60 Euro fällig. In Rostock müsste der gleiche Haushalt 535,71 Euro zahlen, in Bergisch-Gladbach (Nähe Köln) 525,39 Euro, in Essen 513,74 Euro, in Remscheid 511,64 Euro, in Mainz 508,61 Euro, in Zwickau 506,64 Euro, in Hagen 505,32 Euro und in Würzburg 503,63 Euro. Berlin ist mit 472,35 Euro die teuerste Großstadt. Als Hauptgründe für die riesigen Preisunterschiede werden fehlender Wettbewerb und mangelnde Transparenz genannt. Die Preisaufsicht der Kartellbehörden greift nur bei überhöhten Wasserpreisen. Nicht zuständig ist das Kartellamt, wenn es um die Gebühren der kommunalen Wasserwerke geht. Hier ist die Kommunalaufsicht zuständig.
Mieter-Tipp
Kleinreparaturen
Nach dem Gesetz ist der Vermieter für große und kleine Reparaturen im Haus und in der Wohnung zuständig. Allerdings kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter für die Beseitigung von Bagatellschäden selbst zahlen muss. Derartige Kleinreparaturen dürfen höchstens 90 bis 100 Euro kosten. Die Reparatur selbst muss sich auf Teile der Mietsache beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen. Gemeint sind beispielsweise der tropfende Wasserhahn oder Schäden an Duschköpfen usw. Außerdem muss in der Kleinreparaturklausel eine Obergrenze für alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres genannt werden, beispielsweise 8 Prozent der Jahresmiete. Der Mieter muss die Handwerker nicht selbst beauftragen, er muss nur zahlen.

Kaution und Vermieterwechsel

Seit der Mietrechtsreform 2001 gilt, dass nach Wohnungs- oder Hausverkäufen der jeweils aktuelle Vermieter für die Rückzahlung der Mietkaution verantwortlich ist. Dabei spielt es keine Rolle, dass der Mieter bei seinem Einzug in die Wohnung die Kaution noch an einen früheren Vermieter gezahlt hat. Genauso wenig ist es entscheidend, ob der alte Vermieter die Kaution und Mietsicherheit an den neuen Vermieter „weitergegeben“ hat. Dies alles gilt auch, wenn der Mieter die Kaution schon vor 2001 gezahlt hat, wenn die Wohnung oder das Haus mehrfach veräußert wurden und die ersten Verkäufe schon vor 2001 abgeschlossen waren (BGH VIII ZR 304/10).
Thema der Woche
Vermieterkündigung
Wenn der Vermieter kündigen will, muss er – anders als der Mieter – einen Kündigungsgrund haben. Außerdem muss er je nach Wohndauer des Mieters gestaffelte Kündigungsfristen einhalten.
Kündigungsgrund Eigenbedarf: Kein Eigenbedarf liegt vor, wenn
 die Gründe hierfür vorgeschoben sind, die Kündigung nur die Retourkutsche aus Streitigkeiten, zum Beispiel um Mängel oder Betriebskosten, ist.
 der Vermieter eine leerstehende, gleichwertige Wohnung im Haus beziehen könnte; zumindest muss er den gekündigten Mietern diese Wohnung zum Tausch anbieten.
 der Eigenbedarf schon bei Vertragsabschluss mit dem Mieter vorlag oder vorhersehbar war.
 die Wohnung nur kurzfristig als Zweitwohnung benötigt wird oder
 die Begründung offensichtlich unvernünftig ist, wenn angeblich die gehbehinderte Mutter des Vermieters in den fünften Stock eines Hauses ohne Aufzug, mit Kohleofen ziehen soll.
Aktuelle Infos
Seit dem 1. November 2011 schreibt die Trinkwasserverordnung vor, dass Hauseigentümer Wasserversorgungsanlagen einmal jährlich auf den Befall von Legionellen überprüfen müssen. Nicht betroffen von dieser Neuregelung sind Ein- und Zweifamilienhäuser. Schätzungsweise 150 bis 250 Euro kostet die Legionellenüberprüfung pro Haus. Aus Sicht des Deutschen Mieterbundes sind dies keine Betriebskosten, die auf die Mieter im Zuge der Betriebskostenabrechnung abgewälzt werden können. Die Vermieterseite sieht dies allerdings anders.
Unabhängig von dieser Frage ist eine erneute Änderung der Trinkwasserverordnung bereits in der Diskussion. Künftig sollen die Untersuchungsintervalle verlängert werden, nur noch alle drei Jahre vorgeschrieben sein.
Mieter-Tipp
Kinderbetreuung
Die Tätigkeit einer Tagesmutter kann in einer Mietwohnung ausgeübt werden. Allerdings kommt es auch auf die räumlichen Verhältnisse und die Gegebenheiten vor Ort an. Es kann aber ohne weiteres zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehören, wenn eine Mieterin bei einer 90 Quadratmeter großen Wohnung tagsüber drei Kleinkinder aufnimmt.

Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarfs, sind die Eigenbedarfsgründe aber nur vorgetäuscht, hat der Mieter grundsätzlich einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter. Der Schadensersatz kann die Umzugskosten und auch die evtl. höheren Mieten für die neue Wohnung umfassen. Ein Schadensersatzanspruch wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf besteht aber möglicherweise nicht, wenn Mieter und Vermieter ursprünglich über die Berechtigung der Eigenbedarfskündigung gestritten und letztlich einen Vergleich geschlossen haben. Zieht der Mieter dann aufgrund des Vergleichs aus, kann er keine Ersatzansprüche stellen (BGH VIII ZR 343/10).

Thema der Woche

Vermieterkündigung
Wenn der Vermieter kündigen will, muss er – anders als der Mieter – einen Kündigungsgrund haben. Außerdem muss er je nach Wohndauer des Mieters gestaffelte Kündigungsfristen einhalten.
Form und Frist, Teil 2: In seinem Schreiben muss der Vermieter die Kündigung begründen. Er muss einen der im Gesetz aufgeführten Kündigungsgründe benennen und beschreiben. Dabei muss die Erklärung so detailliert sein, dass der Mieter überprüfen kann, ob eine Verteidigung gegen die Kündigung möglich und sinnvoll ist.
Kündigungsgrund Eigenbedarf: Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Mietwohnung für sich selbst oder einen nahen Familienangehörigen – zum Beispiel Eltern, Kinder, Enkel oder Geschwister, neuerdings auch Neffen und Nichten – oder für einen Angehörigen seines Haushaltes, zum Beispiel eine Pflegekraft benötigt. Dabei reicht es aus, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe benennt, warum er oder ein Familienangehöriger die Mietwohnung jetzt beziehen will.

Aktuelle Infos

Zwei Drittel der Bundesbürger sehen Modernisierungsbedarf für ihre Wohnung. Auf die Frage, worauf bei einer Modernisierung Wert gelegt wird, wurde die energetische Sanierung am häufigsten genannt (32 Prozent). Das geht aus einer repräsentativen Umfrage der GfK-Marktforschung im Auftrag des Verbandes bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW Bayern) hervor. Nach der energetischen Sanierung folgt an zweiter Stelle des Modernisierungsbedarfs bzw. der Modernisierungswünsche ein neues, hochwertiges Bad (23 Prozent). Einen Balkon bzw. eine Terrasse wünschen sich 22 Prozent der Befragten und einen besseren Schallschutz 20 Prozent. Die Ausstattung für altersgerechtes Wohnen im Rahmen einer Wohnungsmodernisierung spielt bei 11 Prozent eine wichtige Rolle. Bei den über 69-Jährigen liegt der Wert jedoch deutlich höher, bei 28 Prozent.

Mieter-Tipp

Kaution
Eine Kaution, das heißt eine Mietsicherheit, müssen Mieter nicht automatisch zahlen. Voraussetzung ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Aber auch dann darf der Vermieter nicht fordern, was er will. Nach dem Gesetz darf die Kaution höchstens drei Monatsmieten betragen. Gemeint sind Kaltmieten, ohne die Vorauszahlungsbeträge für Betriebskosten. Der Mieter muss die Mietsicherheit nicht auf einen Schlag zahlen, er kann die Kaution in drei Raten leisten. Die erste Rate bekommt der Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses, die beiden nächsten Raten in den Folgemonaten.
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Zulässigkeit der Kündigung einer separat angemieteten Garage
Der Vermieter kann den Garagen-Mietvertrag kündigen und die Räumung der Garage verlangen, wenn die Garage nicht Bestandteil des Wohnungsmietverhältnisses ist (BGH VIII ZR 251/10). Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht – so der Bundesgerichtshof eine Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen. Zwar sei im Regelfall anzunehmen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen von Mieter und Vermieter eine rechtliche Einheit bilden sollen, wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden. Vorliegend hatte der Mieter aber die Garage in einem 150 Meter von der Wohnung entfernt gelegenen Einfamilienhaus (gehörte ursprünglich dem gleichen Vermieter) angemietet – zwei Verträge also, die separat gekündigt werden können.
Thema der Woche
Vermieterkündigung
Wenn der Vermieter kündigen will, muss er – anders als der Mieter – einen Kündigungsgrund haben. Außerdem muss er je nach Wohndauer des Mieters gestaffelte Kündigungsfristen einhalten.
Form und Frist: Der Vermieter muss schriftlich kündigen und eigenhändig unterschreiben. Mündliche Kündigungen oder Kündigungen per Telegramm, Fax oder Email sind unwirksam. Die Kündigung muss von allen Vermieters unterschrieben und an alle Mieter gerichtet sein.
Der Vermieter muss die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten. Bei einer Wohndauer des Mieters bis zu fünf Jahren beträgt die Frist drei Monate, bei einer Wohndauer von mehr als fünf Jahren sechs Monate und bei einer Wohndauer von mehr als acht Jahren neun Monate. Ist der Mietvertrag vor dem 1. September 2001 abgeschlossen worden und sind darin Kündigungsfristen zwischen drei und zwölf Monaten vereinbart, gelten diese Fristen weiter.
Aktuelle Infos
Nach einer Umfrage von Verivox und dem Bund der Energieverbraucher halten etwas mehr als die Hälfte der Befragten ihre Stromrechnung insgesamt für schwer verständlich. 41 % der Teilnehmer halten es für möglich, dass ihre Rechnung fehlerhaft ist. Weitere 21 % trauen sich diese Einschätzung nicht zu, das sie die Rechnung nicht vollständig verstehen. Dabei setzen sich die Befragten durchaus mit ihrer Stromrechnung auseinander. 68 % der Teilnehmer gaben an, dass sie sich länger als 15 Minuten mit ihrer Stromabrechnung beschäftigen. 73 % überprüfen, ob sich die von ihnen geleisteten Zahlungen auch auf der Rechnung wiederfinden. Weitere 21 % der Befragten würden dies gerne tun, können die entsprechenden Angaben aber nicht auf ihrer Rechnung finden. Auffallend ist, das 77 % der Teilnehmer zwar wissen, ob sich der Preis pro Kilowattstunde zuletzt erhöht hat. Aber nur 51 % wissen, ob auch weitere Preisbestandteile, wie Steuern und Abgaben, im Abrechnungszeitraum gestiegen sind.
Mieter-Tipp
Katzenhaltung
Steht im Mietvertrag: „Der Mieter verpflichtet sich, keine Katzen und Hunde zu halten“, ist das wirksam. In diesem Fall ist sowohl die Hunde- als auch die Katzenhaltung verboten. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Zustimmung zur Haltung einer Katze zu geben. Das Verbot ist auch nicht wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter unwirksam. Allenfalls in extremen Ausnahmefällen könnte über „Treu und Glauben“ erlaubt sein, dass beispielsweise eine therapeutisch indizierte Katze angeschafft werden darf. Hier überwiegt das Interesse des Mieters an der Tierhaltung das Interesse des Vermieters.
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Am Freitag, den 21.10.2011 ändern sich die Sprechzeiten in Einbeck.

Sprechzeiten finden in der Zeit von 11.15 Uhr bis 12.45 Uhr statt.

Berlin, 12. Oktober 2011

Bundesweiter Heizspiegel 2011:
Heizkosten ölbeheizter Häuser steigen um 35 Prozent
Hohe Energiepreise und harter Winter sorgen für Verteuerung
Keine Entwarnung für nächstes Abrechnungsjahr

(dmb) Die Heizkosten ölbeheizter Häuser sind im vergangenen Jahr um rund 35 Prozent gestiegen. Bei Erdgas und Fernwärme fiel der Anstieg weniger drastisch aus. Das geht aus dem Bundesweiten Heizspiegel hervor, den die gemeinnützige co2online GmbH zum siebten Mal veröffentlicht. Projektpartner ist wie in den Jahren zuvor der Deutsche Mieterbund (DMB). Der vom Bundesumweltministerium geförderte Bundesweite Heizspiegel 2011 liefert Vergleichswerte zu Heizkosten, Heizenergieverbrauch und CO2-Emissionen zentral beheizter Wohngebäude für das Abrechnungsjahr 2010. Mit diesen Werten und ihrer Heizkostenabrechnung können Mieter und Eigentümer feststellen, ob die aktuellen Heizkosten günstig oder zu hoch sind. Für den Heizspiegel wurden bundesweit knapp 88.000 Gebäudedaten ausgewertet. Die Broschüre ist inklusive eines Gutscheins für ein kostenloses Heizgutachten auf www.heizspiegel.de und www.mieterbund.de verfügbar.

Kalter Winter und Preisanstieg sorgen für steigende Kosten
Der aktuelle Heizspiegel zeigt: Das Beheizen einer 70-Quadratmeter-Wohnung mit Heizöl kostete im vergangenen Jahr durchschnittlich 850 Euro. Das sind 220 Euro (+ 34,9 %) mehr als 2009. Mieter mit Erdgasheizungen zahlten 805 Euro und damit 20 Euro mehr (+ 2,5 %) als im Vorjahr. Die Heizkosten für Fernwärme stiegen ebenfalls um 20 Euro auf 880 Euro (+ 2,3 %). „Verantwortlich für diese Entwicklung ist vor allem die Preisexplosion beim Heizöl und der im Schnitt um 13 Prozent gestiegene Heizenergieverbrauch in Folge des harten Winters“, sagt Dr. Johannes D. Hengstenberg, Geschäftsführer von co2online.

Keine Entwarnung für das Abrechnungsjahr 2011
Eine Entlastung der Verbraucher ist nicht in Sicht, warnen co2online und der Deutsche Mieterbund. „Gegenüber dem Vorjahr sind die Heizölpreise in diesem Jahr weiter gestiegen – im Schnitt um 25 Prozent. Die Gaspreise liegen knapp vier Prozent über dem Erdgaspreis von 2010 und Fernwärme wurde fast sieben Prozent teurer“, sagt Hengstenberg. Der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, weist darauf hin, dass ein Viertel aller Gasversorger für den Herbst weitere Preiserhöhungen von durchschnittlich elf Prozent angekündigt hat. Deshalb bleibe die energetische Modernisierung von Wohngebäuden unverzichtbar. „Nur so können Eigentümer sich und ihre Mieter auf lange Sicht unabhängig von der Energiepreisentwicklung machen“, so Siebenkotten.

Heizspiegel und Heizgutachten machen Verbrauch sichtbar
Ein erster Schritt zur Modernisierung ist die Kenntnis des eigenen Verbrauchs. Dabei hilft der Bundesweite Heizspiegel. Die 16-seitige Broschüre kann kostenlos beim Deutschen Mieterbund in 10169 Berlin angefordert werden – mit dem Kennwort „Heizspiegel“ und einem mit 0,90 Euro frankierten DIN-lang-Rückumschlag. Wird so ein erhöhter Verbrauch festgestellt, hilft ein schriftliches Heizgutachten. Die Experten von co2online prüfen dafür die Verbrauchsdaten der Energie- und Heizkostenabrechnungen von Mietern und Eigentümern. Gutachten bewerten Verbrauch, Heizkosten sowie Heiznebenkosten und geben Tipps, wie sich die Ausgaben im Einzelfall reduzieren lassen. Eine rechtliche Überprüfung der Abrechnungen nehmen die Fachleute der örtlichen Mietervereine vor. Eine infolge des Heizgutachtens vorgenommene Modernisierung stößt im Schnitt – hochgerechnet auf 20 Jahre – eine Vermeidung von rund 52 Tonnen CO2 an. Zudem ist es ein wirksames Konjunkturpaket für Handwerk und Industrie. Dort sorgt jede Modernisierung aufgrund des Heizgutachtens im Schnitt für einen Umsatz von rund 28.000 Euro. Mieter werden zusätzlich mit einer fachlichen Stellungnahme unterstützt, die den Vermieter auf Einsparpotenzial hinweist. Ein Gutschein für ein Heizgutachten ist im Bundesweiten Heizspiegel enthalten. Auf www.heizspiegel.de können Verbraucher pünktlich zur Veröffentlichung des Heizspiegels programmierbare Thermostate gewinnen.

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Neues vom Bundesgerichtshof

Kein Sicherheitszuschlag auf Betriebskostenvorauszahlungen
Vermieter dürfen keinen pauschalen Sicherheitszuschlag auf die Betriebskostenvorauszahlungen im Hinblick auf von ihnen prognostizierte Kostensteigerungen festsetzen. Der Vermieter hatte aufgrund der letzten Heizkostenabrechnung, die mit einer Nachforderung zu seinen Gunsten endete, eine Anpassung der künftigen monatlichen Heizkostenvorauszahlungen gefordert. Er berechnete die Erhöhung, indem er die letzte Abrechnung durch 12 teilte und dann hierauf noch einen Sicherheitszuschlag von 10 Prozent verlangte. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 294/10) entschied jetzt, die Festsetzung eines abstrakten Sicherheitszuschlags, der nicht durch konkret zu erwartende Kostensteigerungen gerechtfertigt werden kann, ist unzulässig.
Thema der Woche

Miete und Mieterhöhung
Bei Abschluss des Mietvertrages können Vermieter und Mieter die Höhe der Miete im Ergebnis frei aushandeln und vereinbaren. Gesetzlich geregelt ist aber, wie sich die Miete während des Mietverhältnisses entwickeln darf, welche Vereinbarungen zulässig sind.
Tipps:
 Mieter und Vermieter können sich auch unabhängig von allen gesetzlichen Vorgaben auf eine einvernehmliche Mieterhöhung einigen, per “Handschlag”.
 Die Zustimmung zu einer an sich berechtigten Mieterhöhung kann der Mieter nicht mit dem Argument verweigern, zuerst müssten bestehende Wohnungsmängel beseitigt werden. Das eine hat mit dem anderen nichts zu tun.
 Begründet der Vermieter seine Mieterhöhung mit dem Mietspiegel, darf er nicht von sich aus “ältere” Mietspiegelwerte fortschreiben und Zuschläge auf die Mietspiegelzahlen machen.

Aktuelle Infos
Nach dem chaotischen Winter 2010/2011 haben sich Deutschlands Kommunen jetzt besser auf den nächsten Winter vorbereitet. Die Streusalzlager sind bereits gefüllt oder die Bestellungen gehen jetzt raus. Es soll nicht mehr passieren, dass die Vorräte an Salz, Splitt und Sand plötzlich ausgehen. Konsequenz waren damals ungeräumte Wege und Straßen. Und der Salzpreis kletterte damals auf 250 bis 350 Euro pro Tonne. Wer sich jetzt schon im Sommer eindeckte, zahlte nur etwa 60 Euro pro Tonne.
Mieter-Tipp
Heizperiode
Während der Heizperiode – in der Regel von 1. Oktober bis 30. April – muss der Vermieter die zentrale Heizungsanlage so einstellen, dass in der Wohnung eine Mindesttemperatur zwischen 20 und 22 Grad Celsius erreicht werden kann. Allerdings muss der Vermieter diese Temperaturen nicht „rund um die Uhr“ garantieren. Nachts, also beispielsweise zwischen 0 und 6 Uhr, reichen nach einer Nachtabsenkung auch 18 Grad Celsius aus. Werden die oben genannten Mindesttemperaturen nicht erreicht, liegt ein Mangel vor. Der Mieter kann Abhilfe verlangen und ggf. die Miete kürzen.

Mieter müssen funkbasierte Ablesesysteme dulden
Vermieter dürfen die bisher eingesetzten Geräte zur Erfassung der Heizkosten oder Wasserkosten, wie zum Beispiel Heizkostenverteiler, gegen funkbasierte Ablesesysteme austauschen (BGH VIII ZR 326/10). Ausdrücklich hat der Bundesgerichtshof aber nur entschieden, dass der Mieter auch während der Mietzeit den Einbau funkbasierter Ablesesysteme dulden muss. Die Kostenfrage hat das Gericht weder angesprochen, noch entschieden. Vielmehr ging es vorwiegend nur um die Frage, ob der Mieter den Austausch der alten Heizkostenverteiler dulden muss. Das bejahten die Karlsruher Richter. Der Mieter müsse sowohl die Erstausstattung als auch den Austausch unbrauchbar gewordener Geräte sowie den Austausch noch funktionstüchtiger Messgeräte gegen modernere Systeme dulden.

Thema der Woche

Miete und Mieterhöhung
Bei Abschluss des Mietvertrages können Vermieter und Mieter die Höhe der Miete im Ergebnis frei aushandeln und vereinbaren. Gesetzlich geregelt ist aber, wie sich die Miete während des Mietverhältnisses entwickeln darf, welche Vereinbarungen zulässig sind.
Tipps, Teil 2:
 Der Vermieter muss dem Mieterhöhungsschreiben den Mietspiegel selbst nicht beifügen, wenn dieser allgemein zugänglich ist, zum Beispiel im Kundencenter des Vermieters, oder beim Mieterverein erhältlich oder online eingestellt ist.
 Bei Mieterhöhungen spielt auch das Baujahr des Hauses eine wichtige Rolle. Achten Sie darauf, dass der Vermieter das Mietshaus nicht jünger macht, als es ist, und damit zu teuer.

Aktuelle Infos
Jetzt läuft die Heizsaison, und Mieter können durch vernünftiges Heizen und Lüften Energie und Geld sparen. Ein Grad weniger Raumtemperatur bedeutet eine Einsparung von etwa 6 Prozent. Um eine angenehme Raumtemperatur zu erreichen, beispielsweise im Wohnzimmer 21 bis 22 Grad Celsius, sollte das Thermostatventil richtig eingestellt werden. Daneben muss darauf geachtet werden, dass die Heizkörper frei stehen und nicht durch Möbel zugestellt sind oder schwere, lange Vorhänge vor den Heizkörpern hängen. Außerdem sollte darauf geachtet werden, dass die Türen zwischen den einzelnen Räumen, insbesondere zu nicht beheizten Räumen, geschlossen bleiben. Wenn gelüftet wird, dann muss das Fenster ganz geöffnet, idealerweise Durchzug gemacht werden. 5 bis 10 Minuten reichen dann im Regelfall aus. In dieser Zeit muss das Thermostatventil herunter gedreht werden. Wichtig: Gekippte Fenster sorgen nicht für den notwendigen Luftaustausch und verschwenden außerdem noch Heizenergie. Die Umgebung der Fenster kühlt aus, und wenn dann die Heizung nicht abgedreht wird, wird Geld zum Fenster heraus geheizt.

Mieter-Tipp

Hundebesuch
Auch wenn im Mietvertrag Hundehaltung ausdrücklich verboten ist, darf der Mieter Besucher mit Hund in seine Wohnung lassen. Unzulässig ist es dagegen, wenn der Besucher einen Hund in häufigen Abständen regelmäßig mitbringt und der Hund nachts in der Wohnung bleibt. Unzulässig ist es auch, wenn sich der Hund ständig den ganzen Tag in der Wohnung aufhält, beispielsweise weil der Mieter den Hund seines Sohnes während dessen Arbeitszeit tagsüber in der Wohnung versorgt und betreut.

Serviceentgelt als verkapptes Maklerhonorar unzulässig
Wohnungsvermittler oder Makler dürfen nur ein erfolgsabhängiges Entgelt verlangen. Das heißt, nur wenn es tatsächlich zum Abschluss eines Mietvertrages gekommen ist, können sie für ihre Leistungen Geld fordern. Ein erfolgsunabhängiges „Serviceentgelt“ kann der Wohnungssuchende zurückfordern. Sein Anspruch verjährt erst nach 3 Jahren (BGH III ZR 153/09). Damit stoppte der Bundesgerichtshof die Praxis eines Hamburger Unternehmens, Objektlisten mit Informationen zu Wohnungen für teures Geld zu verkaufen und diese „Dienstleistung“ unter dem Titel zu bewerben: „Immobilienpublikation für courtagefreie Mietobjekte“. Die Mietobjektlisten kosteten zwischen 189 und 179 Euro.
Thema der Woche
Miete und Mieterhöhung
Bei Abschluss des Mietvertrages können Vermieter und Mieter die Höhe der Miete im Ergebnis frei aushandeln und vereinbaren. Gesetzlich geregelt ist aber, wie sich die Miete während des Mietverhältnisses entwickeln darf, welche Vereinbarungen zulässig sind.
Klage auf Zustimmung, Teil 2: Hat der Vermieter rechtzeitig Klage erhoben, entscheidet das Gericht. Es prüft, ob die Mieterhöhungserklärung formal in Ordnung war und der Erhöhungsanspruch vom Umfang her gerechtfertigt ist. Folgt das Gericht den Mieterargumenten und verliert der Vermieter den Prozess, bekommt er keine Mieterhöhung oder nur den Teil, dem der Mieter zugestimmt hat. Gibt das Gericht dagegen dem Vermieter Recht, muss der Mieter die Prozesskosten zahlen und die Mieterhöhung, und zwar rückwirkend von dem Zeitpunkt an, an dem die Mieterhöhung wirksam geworden ist. Das ist der Monat nach Ende der Überlegungsfrist.
Aktuelle Infos
Auch 40 Jahre nach Inkrafttreten der gesetzlichen Regelungen zur Vergleichsmiete sind fast ein Drittel der jährlich rund 2 Millionen Mieterhöhungen in Deutschland fehlerhaft oder schlicht zu hoch. Die im Deutschen Mieterbund zusammengeschlossenen Mietervereine beraten ihre Mitglieder etwa 70.000 Mal im Jahr in Sachen Mieterhöhung. Und rund 50.000 Mietrechtsprozesse führen Mieter und Vermieter im Jahr, wenn sie über die Berechtigung und den Umfang einer Mieterhöhung streiten. Der Deutsche Mieterbund hat jetzt eine neue Broschüre „Mieterhöhung“ herausgegeben, in der die wichtigsten gesetzlichen Bestimmungen und die aktuelle Rechtsprechung zusammengefasst sind. Die Broschüre ist 72 Seiten stark und kostet 6 Euro. Sie ist erhältlich bei allen örtlichen Mietervereinen oder beim Deutschen Mieterbund, 10169 Berlin, bzw. unter www.mieterbund.de.
Mieter-Tipp
Haus- und Wohnungsverkauf
Wird das Mietshaus oder die Wohnung verkauft, ändert sich für den Mieter nichts. Der neue Eigentümer tritt in das bestehende Mietverhältnis ein. Er kann nicht den Abschluss eines neuen Mietvertrages fordern. Er hat nicht mehr und nicht weniger Rechte oder Pflichten als der frühere Eigentümer. Das gilt auch für Kündigungen oder Mieterhöhungen.
DMB-Info e.V. Littenstraße 10 Telefon: 030 / 2 23

(dmb) „Wenn die Gebäudesanierung künftig nur mit 1,5 Mrd. Euro jährlich gefördert wird, die Finanzmittel für die Städtebauförderung auf 410 Mio. Euro gekürzt und die für den altengerechten Umbau komplett gestrichen werden, steht die Wohnungs- und Energieeinsparpolitik der Regierungskoalition vor dem finanziellen Aus“, warnt der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB) Lukas Siebenkotten am Vortag der Bundestagsberatungen des Haushalts 2012 in den Bereichen Bau und Stadtentwicklung.

Ziel der Bundesregierung ist es, die Sanierungsquote bei Wohngebäuden auf 2 Prozent im Jahr zu verdoppeln. Dies ist nur möglich, wenn gleichzeitig die öffentliche Förderung massiv ausgebaut wird. Für das CO2-Gebäudesanierungsprogramm stehen aber statt der erforderlichen 5 Mrd. Euro nur 1,5 Mrd. Euro jährlich zur Verfügung. Das sind sogar noch 700 Mio. Euro weniger als 2009.
Ein von der Bundesregierung parallel hierzu geplantes Gesetz zur steuerlichen Förderung von energetischen Sanierungsmaßnahmen an Wohngebäuden ist im Bundesrat gescheitert. Die Bundesregierung macht keine Anstalten, den Vermittlungsausschuss anzurufen, um die vorgesehenen verbesserten Abschreibungsmöglichkeiten doch noch zu realisieren.

Siebenkotten: „So werden die Bundesregierung und die Koalitionsfraktionen ihre energiepolitischen und Klimaschutzziele nie erreichen. Zumindest müssten die Fördermittel für die Gebäudesanierung jetzt um die Beträge aufgestockt werden, die für die Steuervergünstigungen schon eingeplant waren.“

Bereits im Haushalt 2011 wurden die Finanzmittel für die Städtebauförderung auf nur noch 455 Mio. Euro gekürzt. Jetzt sollen für die Städtebauförderung nur noch 410 Mio. Euro bereit stehen.

Siebenkotten: „Bundesregierung und Koalitionsfraktionen sind auf dem besten Weg, Städtebauförderungen und Stadtumbauprogramme bis zur Bedeutungslosigkeit zusammenzustreichen. Das ist wohnungspolitisch falsch aber auch finanzpolitisch nicht nachvollziehbar. Ein Euro Städtebauförderung löst mindestens acht Euro Folgeinvestitionen aus.“

Zurzeit sind nur etwa 2 Prozent des Wohnungsbestandes für ältere und alte Mieter geeignet. Mittelfristig werden etwa 2 Mio. altengerechte Wohnungen, d.h. barrierearme und barrierefreie Wohnungen benötigt. Im Haushalt 2012 sind keine Finanzmittel mehr für den altengerechten Umbau von Wohnungen vorgesehen.

Siebenkotten: „In 15 Jahren wird in jedem vierten Haushalt mindestens ein Bewohner älter als 70 Jahre sein. Hierauf ist das Wohnungsangebot bisher nicht eingestellt. Wir brauchen altengerechten Umbau. Statt sich hier zu engagieren, ziehen sich Bundesregierung und Koalitionsfraktionen aus diesem Politikfeld komplett zurück. Das ist falsch.“

„Ohne Moos nichts los“ auch nicht beim Mieterbund Leinetal. Auf Grund der vorliegenden Jahresabschlüsse der vergangenen Jahre hat die Mitgliederversammlung des Mieterbundes Leinetal beschlossen, die Mitgliedsbeiträge ab 01.01.2012 den Kostensteigerungen anzupassen. In seinen Ausführungen dazu betonte der 1. V orsitzende, Burkhard Wecke, dass die letzte Beitragserhöhung zum 01.01.1997 vorgenommen wurde, zwischenzeitlich erfolgte nur eine geringfügige Anpassung im Rahmen der Euroumstellung.
Um auch weiterhin eine geordnete finanzielle Entwicklung des Vereins zu gewährleisten, sei diese Beitragsanhebung notwendig, betonte Burkhard Wecke. Die Beitragserhöhung wurde von der Versammlung einstimmig beschlossen.

Der Jahresbeitrag beträgt ab 01.01 2012 72,00, für gewerbliche Objekte 144,00.