Bundesgerichtshof

Zwei Verträge über Wohnung und Garage

Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage bzw. über einen Stellplatz spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen. Konsequenz ist dann, dass beide Verträge getrennt voneinander gekündigt werden können. Die Vermutung, dass es sich um selbstständige Verträge handelt, kann aber widerlegt werden, wenn besondere Umstände vorliegen, die dafür sprechen, dass die Beteiligten einen einheitlichen Vertrag schaffen wollten. Ein solcher Wille ist in der Regel dann anzunehmen, wenn sich Wohnung und Garage auf demselben Grundstück befinden. Auf der anderen Seite spricht es für zwei separate und damit gesonderte kündbare Verträge, wenn im Mietvertrag über die Garage von den Bestimmungen des Wohnraummietvertrages abweichende Bestimmungen über die Vertragslaufzeit und die Kündigung getroffen werden (BGH VIII ZR 254/13).

Sonderthema
Wasser sparen
Auch beim Wasserverbrauch besteht erhebliches Einsparpotenzial. Mit unseren Tipps können Sie Wasser und Geld sparen:
Wer die Spülstopptaste seiner Toilette benutzt, kann bares Geld sparen. Um die Spüleffektivität muss man sich keine Gedanken machen. Zumindest für das „kleine Geschäft“ reicht die kleinere Wassermenge locker aus. Alte Wasserkästen können übrigens auch noch nachträglich mit einer Spülstoppfunktion nachgerüstet werden.

Aktuelle Infos
Vom 31. Dezember 2013 an besteht bei Heizungsanlagen mit zentraler Warmwassererzeugung die Pflicht zum Einbau eines Wärmezählers. Versorgt eine Heizungsanlage ein Gebäude gleichzeitig mit Heizenergie und Warmwasser, müssen die einheitlich entstandenen Kosten auf beide Abrechnungsbereiche aufgeteilt werden. Die Heizkostenverordnung schreibt ab 2014 eine separate Ermittlung des Energieverbrauchs zur Warmwassererzeugung vor. Hunderttausende von Häusern sind betroffen, da viele Heizanlagen noch keine Wärmezähler für die Erfassung der Warmwasserkosten haben. Eine Ausnahme von der Nachrüstpflicht gilt lediglich für Heizungsanlagen, bei denen der Einbau eines Wärmezählers aus baulichen oder technischen Gründen unverhältnismäßig hohe Kosten verursachen würde. In diesen Fällen darf der Anteil für das Warmwasser auch weiterhin rechnerisch ermittelt werden. Ziel der neuen Regelung ist es, eine genauere Aufteilung zwischen Heizkosten und Warmwasserkosten zu bewirken.

Mieter-Tipp
Aufhebungsvertrag
Müssen Mieter aus beruflichen oder persönlichen Gründen kurzfristig in eine andere Stadt ziehen, sollten sie versuchen, mit dem Vermieter eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses zu vereinbaren. In einigen Fällen ist die dreimonatige Frist, die Mieter bei einer Kündigung einhalten müssen, zu lang. Stimmt der Vermieter zu, einen sogenannten Mietaufhebungsvertrag aufzusetzen, sollte schriftlich ein Termin festgelegt werden, an dem das Mietverhältnis endet. Der Vermieter könnte unter Umständen vom Mieter fordern, einen Nachmieter zu stellen. Grundsätzlich ist es ratsam, sämtliche Vereinbarungen vertraglich festzuhalten. Sowohl Mieter als auch Vermieter müssen den Aufhebungsvertrag unterzeichnen.

Bundesgerichtshof

Qualifizierter Mietspiegel

Das Gericht ist im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht auf das vom Vermieter genannte Begründungsmittel, zum Beispiel Vergleichswohnungen, beschränkt. Existiert ein ordnungsgemäßer Mietspiegel, darf der vom Gericht berücksichtigt werden. Dabei gilt bei einem Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist, die Vermutung der Richtigkeit. Der Gesetzgeber misst einem solchen Mietspiegel eine besondere Gewähr für die Richtigkeit und Aktualität der in ihm enthaltenden Daten und breite Akzeptanz zu. Deshalb wird von Gesetzes wegen vermutet, dass die in einem qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Mieten die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (BG VIII ZR 346/12).

Sonderthema
Wasser sparen
Auch beim Wasserverbrauch besteht erhebliches Einsparpotenzial. Mit unseren Tipps können Sie Wasser und Geld sparen:
Geschirr unter fließendem Wasser abzuspülen verbraucht wesentlich mehr Wasser, als das einmalige Befüllen des Spülbeckens. Lassen Sie Ihr Geschirr also ruhig baden gehen. Eingeweicht im warmen Spülwasser lösen sich auch Verkrustungen viel besser.

Aktuelle Infos
Vermieter von Sozialwohnungen dürfen zum 1.Januar 2014 die Mieten erhöhen. Für preisgebundenen Wohnraum gilt grundsätzlich, dass die Miete höchstens den Kosten entsprechen darf, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen für die Mietsache erforderlich sind (Kostenmiete). Entsprechend den Veränderungen des Verbraucherpreisindexes für Deutschland können die Pauschalen für Verwaltungs- und Instandhaltungskosten seit 2002 alle drei Jahre erhöht werden. Laut Statistischem Bundesamt können nach der letzten Erhöhung zum 1.1.2011 die Pauschalen jetzt zum 1.1.2014 um insgesamt 5,689 Prozent angehoben werden. Mieter einer 70 Quadratmeter großen Wohnung müssen demzufolge mit einer durchschnittlichen Mieterhöhung um fünf bis sechs Euro im Monat rechnen. Die Ankündigung der Mieterhöhung durch den Vermieter muss schriftlich erfolgen und den Mieter bis zum 15.12.2013 erreicht haben, wenn der zum 1. Januar mehr Miete zahlen soll. Kommt die Erhöhung später, muss der Mieter auch später zahlen.

Mieter-Tipp
Aufzugskosten
Mieter müssen keine Kosten für einen Aufzug zahlen, mit dem sie ihre Wohnung gar nicht erreichen können. Befindet sich der Aufzug im Vorderhaus einer größeren Wohneinheit, dürfen Mieter, die im Seitenflügel oder im hinteren Quergebäude wohnen, nicht an den Aufzugskosten beteiligt werden. Für Erdgeschossmieter eines Wohngebäudes gilt jedoch grundsätzlich, dass sie aus Gründen der Praktikabilität und der Transparenz der Abrechnung an den Kosten eines Aufzugs beteiligt werden können, selbst wenn sie diesen nicht nutzen.

Liebe Mitglieder,

die Sprechstunden am 24.12.2013 in Einbeck und
am 31.12.2013 in Einbeck fallen aus.

Wir wünschen allen Mitgliedern und Familienangehörigen
ein schönes und besinnliches Weihnachtsfest und einen
guten Rutsch ins Neue Jahr 2014.

Ihr Mieterbund Leinetal e.V.

Bundesgerichtshof
Keine fristlose Kündigung bei Widerruf der Untervermietung

Zwischen Mieter und Vermieter war schriftlich vereinbart worden, dass eine Untervermietung an bis zu zwei Personen gestattet ist, die Untervermietungsgenehmigung aber widerrufen werden kann. Nach dem Verkauf der Wohnung widerrief der neue Eigentümer die Untervermietungserlaubnis und kündigte zugleich das Mietverhältnis mit dem Mieter wegen unerlaubter Untervermietung fristlos. Zu diesem Zeitpunkt hatte der Mieter den Untermietern aber bereits gekündigt und führte einen Räumungsprozess gegen sie. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 5/13) stellte jetzt fest, der Mieter habe seine vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag nicht verletzt. Der Vermieter hätte nicht fristlos kündigen dürfen. Der Mieter habe alles rechtlich Zulässige und Mögliche und die erforderlichen Schritte unternommen, um das Untermietverhältnis zu beenden und einen Auszug der Untermieter herbeizuführen. Letztlich könne der Vermieter nichts rechtlich Unmögliches von seinem Mieter fordern.

Sonderthema
Wasser sparen
Auch beim Wasserverbrauch besteht erhebliches Einsparpotenzial. Mit unseren Tipps können Sie Wasser und Geld sparen:
Wer immer noch die Badewanne der Dusche vorzieht, dem sei gesagt: Badefans jagen zwei Drittel mehr Wasser durch den Abfluss als nötig wäre. Duschen lohnt sich also nicht nur in Hinblick auf den Klimaschutz, sondern auch aus finanziellen Gründen.
Von Friseuren lernen, heißt Wassersparen lernen – zumindest, wenn es ums Haare-waschen geht. Schließlich lässt kein Friseur das Wasser weiter rauschen, wenn er seinem Kunden gerade das Shampoo in die Haare einmassiert. Tun Sie es ihm gleich und stellen Sie den Wasserhahn ab, wenn Sie sich oder ihre Haare einschäumen. Gleiches gilt natürlich auch beim Rasieren und Zähneputzen.

Aktuelle Infos
Die Heizölpreise liegen derzeit unter Vorjahresniveau. Beim Kauf von 3.000 Litern Heizöl beträgt der Durchschnittspreis momentan 85 Euro/100 Liter, das sind mehr als 5 Euro bzw. fast 10 Prozent weniger als noch vor einem Jahr. Eine durchschnittliche Tankfüllung kostet damit unter 2.500 Euro, rund 250 Euro weniger als im Dezember des Vorjahres. 2012 war mit einem Durchschnittspreis von über 90 Euro das teuerste Heizöljahr aller Zeiten. In diesem Jahr trieb der kalte und lange Winter den Verbrauch kräftig in die Höhe, in den ersten 9 Monaten lag der Absatz um 13 Prozent höher als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Verbraucher sollten mit dem Kauf von Heizöl nicht zu lange warten, bei einem Kälteeinbruch kann es schnell zu Preisanstiegen und Lieferengpässen kommen.
323 Stromanbieter haben bisher angekündigt, zum Januar 2014 ihre Preise zu erhöhen. Um durchschnittlich 3 Prozent bzw. rund 49 Euro steigen laut Check24 die Strompreise für einen Vier-Personen-Haushalt (5.000 kWh/Jahr). Einige Kunden in Bayern trifft es besonders hart, in der Spitze wird Strom hier um 14 Prozent bzw. 193 Euro teurer. Branchenexperten erwarten Erhöhungen weiterer Stromversorger zur zweiten Jahreshälfte. Kunden steht bei Preiserhöhungen ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht zu.

Mieter-Tipp

Briefkasten
Jeder Mieter hat Anspruch auf einen eigenen Briefkasten. Die Möglichkeit zum Postempfang gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. DIN-A4-Umschläge müssen problemlos zugestellt werden können und die Post muss vor Witterungseinflüssen und dem Zugriff Dritter geschützt sein.

Bundesgerichtshof

Mieterhöhung in Textform – ohne eigenhändige Unterschrift – wirksam, trotz im Mietvertrag vereinbarter Schriftform

Mietererhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete sind auch ohne eigenhändige Unterschrift des Vermieters wirksam. Nach dem Gesetz reicht „Textform“ aus. Das bedeutet, das Mieterhöhungsschreiben kann mit „gez. Vermieter“ enden bzw. einfach mit dem gedruckten Namen des Vermieters. Das gilt, so der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 300/09) auch, wenn im Mietvertrag für Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrages „Schriftform“, also die eigenhändige Unterschrift vereinbart ist. Nach Ansicht des BGH ist die im Mietvertrag verlangte „Schriftform“ hier nicht bindend, denn das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ist keine Vertragsänderung oder –ergänzung. Zu einer solchen kann es erst durch die Zustimmung des Mieters kommen.

Sonderthema

Strom sparen
Angesichts ständig steigender Strompreise macht es Sinn, eigene Gewohnheiten auf den Prüfstand zu stellen und ggf. zu ändern, um so die nächste Stromrechnung „in den Griff zu bekommen“. Unsere Tipps:
Licht aus: Wer auf unnötige Beleuchtung verzichtet, kann bis zu 60 Euro im Jahr sparen, Schalten Sie das Licht aus, wenn Sie es nicht brauchen. Besonders auf Fluren und in anderen selten genutzten Räumen wird das gern mal vergessen. Dabei ist diese Art des Stromsparens ganz einfach. Schließlich funktioniert sie sogar per Knopfdruck.
Geräte abschalten: Stand-by heißt nicht immer stand-by. Manchmal gehen Geräte auch in den Sleep-, Eco- oder Energiesparmodus. Gleich ist aber immer: Die Geräte schalten sich nicht vollständig ab, sondern bleiben abrufbereit – und verbrauchen somit auch Strom. Gehen Sie stattdessen in den echten Energiesparmodus und schalten Sie die Geräte, die nicht gebraucht werden, ganz ab oder ziehen sie sogar aus der Steckdose.

Aktuelle Infos

15 % der deutschen Vermieter erhöhen nie die Miete. So lautet das Fazit einer Studie des Immobilienportals immowelt.de, in dessen Auftrag 1032 Personen zum Thema Wohnen und Leben in Deutschland befragt wurden. 13 % erhöhen die Miete laut Studie seltener als alle 10 Jahre, 26 % alle 5-10 Jahre, 29 % alle 3-5 Jahre und 14 % alle 2-3 Jahre. Lediglich 3 % der befragten Vermieter gaben an, die Miete häufiger als alle 2 Jahre zu erhöhen. Zu den meistgenannten Gründen für Mieterhöhungen zählen ein Wechsel des Mieters (26 %), ein Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete (25 %) sowie Sanierungs-/ Modernisierungsmaßnahmen (25 %). 4 % der befragten Vermieter gaben an, die Miete zu erhöhen, um dadurch mehr zu verdienen, und 3 % begründeten die Mieterhöhung damit, dass sie einen ungeliebten Mieter loswerden wollen. Bemerkenswert ist, dass tatsächlich nur 127 der 1032 befragten Personen Vermieter waren.

Mieter-Tipp

Abflussverstopfung
Der Vermieter darf die Kosten zur Beseitigung einer Rohr- oder Abflussverstopfung im Mietshaus nicht als Betriebskosten abrechnen. Eine Klausel im Mietvertrag, nach der sich alle Mieter bei einer Verstopfung des Hauptstranges der Abwasserleitung anteilig an den Reinigungskosten beteiligen müssen, ist unwirksam. Der Mieter ist lediglich dann zu einer Zahlung verpflichtet, wenn er die Abflussverstopfung schuldhaft verursacht hat, indem er beispielsweise Windeln oder Hygieneartikel über die Toilette entsorgt hat. Den Nachweis hierfür muss der Vermieter erbringen.

Bundesgerichtshof

Mietvertrag mit Kündigungsausschluss bedarf der Schriftform
Mietverträge, die länger als ein Jahr laufen, müssen schriftlich abgeschlossen werden. Das gilt, so der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 235/11) auch für unbefristete Mietverträge mit einem zwischen Mieter und Vermieter vereinbarten Kündigungsausschluss. Auch wenn nur bestimmte Kündigungsgründe, zum Beispiel Eigenbedarf, ausgeschlossen werden, muss der Mietvertrag schriftlich fixiert werden, gilt das Schriftformerfordernis. Sinn dieser Regelung ist, dass sich ein evtl. Käufer des Hauses und des Grundstückes leicht und unproblematisch darüber unterrichten können soll, ob es irgendwelche Beschränkungen oder Bindungen aus dem Mietvertrag gibt, die auch ihm gegenüber gelten.

Sonderthema
Strom sparen
Angesichts ständig steigender Strompreise macht es Sinn, eigene Gewohnheiten auf den Prüfstand zu stellen und ggf. zu ändern, um so die nächste Stromrechnung „in den Griff zu bekommen“. Unsere Tipps:
Waschmaschine: Die Zeiten der Kochwäsche sind vorbei. Strom sparen lässt sich einfach, wenn Sie möglichst niedrige Waschtemperaturen wählen. Selbst stark verschmutzte Kleidung wird so heutzutage sauber: Moderne Waschmittel entfalten ihre Waschwirkung teilweise schon ab 20°C Wassertemperatur.
Wäschetrockner: Wenn Sie einmal doch nicht auf ihren Trockner verzichten können oder wollen, machen Sie ihm die Arbeit zumindest leichter. Wer die Wäsche vorher in der Waschmaschine gut schleudert und beim Trockner die Sparprogramme benutzt, verkürzt die Maschinenlaufzeit und kann so den Energieverbrauch des Trockners zumindest an der kurzen Leine halten.

Aktuelle Infos
Die Hannoveraner sind Deutschlands Einwohner, die am stärksten Lärm ausgesetzt sind. Das ist das Ergebnis einer Studie des Fraunhofer-Instituts für Bauphysik. Auf den Plätzen 2 und 3 folgen die Städte Frankfurt am Main und Nürnberg. 69,4 % der Fläche von Hannover sind im Tagesdurchschnitt mit einem Lärmpegel von mehr als 55 Dezibel belastet. In Frankfurt sind es 65,6 % der Fläche, in Nürnberg 61,4 %, in Bonn 57,7 %, in Köln 55,0 %, in Berlin 50,9 % und in München 49,7 %. Von den 27 untersuchten Großstädten ist es in Augsburg und Münster am ruhigsten. Wie die Studie zeigt, ist die Lärmquelle mit der größten Wirkung der Straßenverkehr, gefolgt vom Schienenverkehr, der Industrie und dem Flugverkehr in gleichen Teilen. Für die Studie wurden Lärmkarten von 27 Großstädten mit einer Einwohnerzahl von mehr als 250.000 Einwohnern analysiert.

Mieter-Tipp
Warmwasser
Der Vermieter muss die zentrale Wasserversorgung des Mietshauses das ganze Jahr und 24 Stunden am Tag in Betrieb halten. Dazu gehört es auch, rund um die Uhr Wasser mit einer Mindesttemperatur von 40 bis 50 Grad Celsius zur Verfügung zu stellen. Wassertemperaturen von weniger als 40 Grad Celsius sind eine Wohnungsmangel. Der Mieter hat Anspruch auf Abhilfe, und solange das Wasser nicht warm wird, kann er die Miete kürzen.

Mieterhaftung in Wohnungseigentumsanlagen

Wohnungseigentümer bzw. deren Mieter müssen auch ohne eigenes Verschulden für Schäden aufkommen, die sie an Wohnungen anderer Eigentümer im selben Haus verursachen. Das hat jetzt der Bundesgerichtshof (BGH V ZR 230/12) entschieden. Die Karlsruher Richter machten klar, dass der so genannte verschuldensunabhängige nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch, der zwischen Eigentümern benachbarter Grundstücke gilt, auch in Wohnungseigentumsanlagen zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern bzw. deren Mietern gilt. Im konkreten Fall hatte ein loser Schlauch in einem ambulanten Operationszentrum einen Wasserschaden in der darunterliegenden Arztpraxis verursacht. Beide Gewerbeeinheiten gehörten verschiedenen Eigentümern und waren vermietet. Letztlich ging es um einen Schaden in Höhe von 165.000 Euro. Ein Verschulden war dem Mieter des Operationszentrums nicht nachzuweisen. Darauf kommt es nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht an. Der verschuldens-unabhängige nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch greift durch. Ein merkwürdiges Ergebnis. Hätten beide Mieter vom gleichen Eigentümer gemietet, gäbe es einen derartigen Anspruch nicht. Dann wäre es auf das Verschulden des Mieters angekommen.

Sonderthema

Strom sparen
Angesichts ständig steigender Strompreise macht es Sinn, eigene Gewohnheiten auf den Prüfstand zu stellen und ggf. zu ändern, um so die nächste Stromrechnung „in den Griff zu bekommen“. Unsere Tipps:
Kochen: Benutzen Sie beim Kochen immer den passenden Deckel. So bleibt die Hitze dort, wo sie hingehört: Im Topf. Das hat gleich zwei Vorteile: Zum einen ist das Essen schneller fertig, zum anderen spart das wertvolle Energie, die sonst ungenutzt verdampft. Außerdem sollten Sie die Herdplatte nicht erst ausschalten, wenn Sie mit dem Kochen fertig sind. Drehen Sie den Schalter schon ein paar Minuten vorher auf null. Die Restwärme reicht aus, um zu Ende zu kochen.

Aktuelle Infos
Nachdem der Bundesrat in seiner Sitzung am 11. Oktober der Energieeinsparverordnung mit einigen Änderungswünschen zugestimmt hat, hat die Bundesregierung die Verordnung beschlossen. Damit kann die „EnEV 2012“ jetzt im Frühjahr 2014 in Kraft treten. Die wichtigsten Änderungen der EnEV im Vergleich zur Vorgängerverordnung liegen im Anforderungsniveau bei Neubauten. Der zulässige Jahresprimärenergiebedarf von Neubauten sinkt ab 2016 um 25 %. Die Wohnungswirtschaft kritisiert die neuen, strengeren energetischen Anforderungen für den Wohnungsneubau als Hemmnis für neue Investitionen in den Wohnungsmarkt. Für Bestandsbauten gibt es keine Verschärfungen, d.h. keine höheren Anforderungen im Vergleich zu der letzten Energieeinsparverordnung. Neu ist auch, dass so genannte Konstanttemperatur-kessel mit einem Betriebsalter von 30 Jahren ab 2015 nicht mehr betrieben werden dürfen. Ausgenommen von dieser Regelung sind die meisten Ein- und Zweifamilienhäuser. Daneben sollen zusätzliche Gebäudeeffizienzklassen in Energieausweisen und Immobilienanzeigen eingeführt werden. Künftig müssen die Energieausweise an Käufer bzw. neue Mieter übergeben werden.

Mieter-Tipp
Laub fegen
Vorsicht vor rutschigem Laub auf Straßen und Bürgersteigen. Ähnlich wie bei Schnee und Eis ist der Vermieter bzw. der Hausmeister oder eine andere vom Vermieter eingeschaltete Person verpflichtet, zu kehren. Anders, wenn die Pflicht im Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt wurde. Geräte, wie Laubsammler oder Laubbläser, dürfen an Sonn- und Feiertagen nicht eingesetzt werden. An Werktagen dürfen sie in Wohngebieten nur zwischen 9 und 13 bzw. von 15 bis 17 Uhr benutzt werden, es sei denn, vor Ort gibt es noch strengere Regelungen.

Neues vom Bundesgerichtshof

Kündigungsrecht kann wirksam ausgeschlossen werden

Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass der Vermieter das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen wird und nur in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich kündigen wird, wenn wichtige berechtigte Interessen eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. In diesen Fällen kann sich auch ein späterer Erwerber des Hauses nicht auf ein Sonderkündigungsrecht berufen, wonach beispielsweise bei Einliegerwohnungen die Kündigung ohne Angabe von konkreten Kündigungsgründen, wie Eigenbedarf, statthaft ist. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 57/13) entschied, dass eine auf das Sonderkündigungsrecht gestützte Kündigung durch die im Mietvertrag enthalten Kündigungsbeschränkung ausgeschlossen ist. Daran habe sich auch durch den mehrfachen Verkauf des Hauses nichts geändert. Der Erwerber des Hauses trete anstelle des Vermieters in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Er müsse demzufolge auch die ursprünglich vereinbarte Kündigungsbeschränkung gegen sich gelten lassen.

Sonderthema

Strom sparen
Angesichts ständig steigender Strompreise macht es Sinn, eigene Gewohnheiten auf den Prüfstand zu stellen und ggf. zu ändern, um so die nächste Stromrechnung „in den Griff zu bekommen“. Unsere Tipps:
Kühlschrank: Lebensmittel brauchen keine Kühlschranktemperaturen um den Gefrierpunkt, um frisch zu bleiben. 7°C sind völlig ausreichend, halten Milch & Co. kühl und strapazieren nicht unnötig Klima und Geldbeutel. Für Gefrierschränke gelten übrigens -18°C als optimal. Außerdem empfiehlt es sich, diese Geräte nicht direkt neben Herd oder Heizung aufzustellen.

Aktuelle Infos
Jeder 5. Deutsche wohnt allein. 2011 gab es laut Statistischem Bundesamt, Mikrozensus 2011, 15,9 Millionen Alleinlebende in Deutschland. Bezog auf alle Personen in Privathaushalten waren das 20 Prozent. Vor 20 Jahren lag die Single-Quote noch bei 14 Prozent. Insbesondere der Anteil allein lebender Männer ist zwischen 1991 und 2011 gestiegen und erhöhte sich von 11 auf 19 Prozent. Der Anteil der Single-Frauen stieg von 18 auf 21 Prozent an. In Großstädten mit mindestens 500.000 Einwohnern betrug die Single-Quote sogar 29 Prozent. In kleineren Gemeinden mit weniger als 5.000 Einwohnern lag sie dagegen nur bei 14 Prozent. Im Vergleich der Bundesländer weist Berlin mit 31 Prozent die höchste Single-Quote auf, Rheinland-Pfalz die niedrigste mit 16 Prozent. Während im jungen und mittleren Alter Männer häufiger als Frauen einen Einpersonenhaushalt führen, sind es im höheren Alter eher die Frauen. Bei jungen Männern von 18 bis 34 Jahren betrug die Quote 2011 rund 27 Prozent, bei Frauen waren es 20 Prozent. Dagegen lebten im höheren Alter, ab 65 Jahre, rund 45 Prozent der Frauen, aber lediglich 19 Prozent der Männer allein.

Mieter-Tipp
Erwachsene Kinder
Der Mieter einer ausreichend großen Wohnung ist auch dann befugt, ein eigenes Kind in die Wohnung aufzunehmen, wenn das Kind volljährig ist und vor dem Einzug bereits einen eigenen Hausstand geführt hat. Einer Erlaubnis des Vermieters bedarf es nicht (LG Potsdam 4 S 96/12). Der Vermieter muss lediglich informiert werden, dass das Kind des Mieters eingezogen ist.

Ausfall der Sprechstunden in Einbeck

Am Freitag, den 11.10.2013
(9.30 Uhr bis 11.00 Uhr)

und

am Dienstag, den 15.10.2013
(17.00 Uhr bis 18.00 Uhr)

fällt die Sprechstunde in Einbeck aus.

Am Freitag, den 18.10.2013 findet die Sprechstunde wieder zur gewohnten Zeit von 9.30 Uhr bis 11.00 Uhr statt.

Wir bitten um Ihr Verständnis.

Mieterbund Leinetal e.V.

Bundesgerichtshof

Mieterhöhung und Sonderkündigungsrecht

Mit Schreiben vom 7.1. erhöhte der Vermieter die Miete auf die neue Vergleichsmiete, aber – nicht wie nach dem Gesetz möglich – zum 1. April, sondern erst zum 1. August. Der Mieter hielt diese Mieterhöhung für unwirksam, das Sonderkündigungsrecht, das Mietern grundsätzlich bei Mieterhöhungen zusteht, werde beschnitten. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 280/12) entschied, die Mieterhöhung sei wirksam. Der Vermieter dürfe eine Mieterhöhung erst zu einem späteren Zeitpunkt, als gesetzlich möglich, geltend machen. Das Sonderkündigungsrecht müsse nach Sinn und Zweck so ausgelegt werden, dass Mieter bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung noch kündigen können – hier bis zum 31. Juli zum 30. September. Dann sei keine Benachteiligung des Mieters ersichtlich.

Sonderthema
Garten
Wohnung mit Garten bedeutet, Mieter haben Rechte, aber auch Pflichten und möglicherweise auch höhere Betriebskosten.
Pflegekosten: Bei Gartenpflegekosten handelt es sich um Aufwendungen für die Pflege gärtnerisch angelegter Flächen (LG Hamburg WuM 89, 191). Die Gartenpflegekosten zählen zu den Betriebskosten, es sei denn, die Kosten beruhen auf jahrelanger Vernachlässigung der Gartenpflege (LG Hamburg WuM 94, 695). Sie dürfen nur dann auf die Mieter umgelegt werden, wenn dies mietvertraglich ausdrücklich vereinbart ist. Der Mieter braucht Aufwendungen für die Gartenpflegekosten nur bis zur Höhe der tatsächlich angefallenen und nachgewiesenen Beträge anteilig zu zahlen (AG Husum WuM 76, 60). Gartenpflegekosten können nur dann in Ansatz gebracht werden, wenn der Garten nicht nur vom Vermieter oder einzelnen Mietparteien benutzt werden darf (BGH WuM 2004, 399).

Aktuelle Infos
Rentner sind als Mieter sehr beliebt. Familien mit Kindern haben bei der Wohnungssuche dagegen eher schlechte Karten. Einiger Trost für sie: Manche Mietergruppen sind noch unbeliebter. Wie aus einer Umfrage im Auftrag von Immowelt.de hervorgeht, vermieten 7 von 10 Befragten (71 %) am liebsten an Rentnerpaare. Auf Platz 2 (63 %) folgen kinderlose Paare, und nur jeder Zweite vermietet danach gern an Paare mit Kindern. Am unbeliebtesten sind bei Vermietern Wohngemeinschaften (10 %), sie rangieren in der Gunst noch hinter Singles (44 %) und Alleinerziehenden (18 %).

Mieter-Tipp

Raucherurteile
Das Amtsgericht Düsseldorf (24 C 1355/13) bestätigte zwar die Kündigung und Räumung gegen einen 75-Jährigen Raucher aus Düsseldorf, erklärte aber gleichzeitig: Der Mieter darf in seiner Wohnung rauchen. Das ist vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gedeckt. Der Mieter ist aber verpflichtet, ausreichend zu lüften. Geschieht dies nicht, zieht der Zigarettenrauch ins Treppenhaus und führt dort zu unzumutbaren Geruchsbelästigungen, hat das Konsequenzen. Der Vermieter kann den Mieter abmahnen. Ändert sich nichts am Verhalten des Mieters, kann der Vermieter auch kündigen.
Das Amtsgericht Rathenow (4 C 300/13) wies die Klage von Nachbarn gegen ein Raucherehepaar ab. Die rauchten 12 Zigaretten am Tag auf ihrem Balkon. Die Nachbarn wollten konkrete Rauchzeiten vorschreiben. Das Amtsgericht aber sah bei 12 Zigaretten am Tag keine übermäßige Belastung für die Nachbarn und wies deren Klage ab.