Neues vom Bundesgerichtshof

Tatsächliche Wohnfläche entscheidend, keine 10-Prozent-Toleranzgrenze bei

Mieterhöhungen
Der Bundesgerichtshof hat seine bisherige Rechtsprechung korrigiert. Für Wohnflächen-abweichungen gilt nicht mehr generell eine 10-prozentige Toleranzgrenze. Bei Mietererhöhungen gilt jetzt die tatsächliche Wohnfläche – egal, welche Wohnungsgröße im Mietvertrag vereinbart ist, und egal, wie die hoch die prozentuale Abweichung ist (BGH VIII ZR 266/14). Zu entscheiden hatte der Bundesgerichtshof hier einen atypischen Fall. Während im Mietvertrag eine Wohnfläche von 156,95 qm genannt wurde, war die Wohnung tatsächlich 210,43 qm groß. Der Vermieter wollte die Miete von 629,75 Euro um 15 Prozent erhöhen und zusätzlich die bisher nicht berücksichtigte Wohnfläche erstmals für eine Mieterhöhung nutzen. Zwar kann sich nach der heutigen Entscheidung des BGH der Vermieter mit seiner Mieterhöhung auf die tatsächliche Wohnfläche stützen, er muss aber immer die Kappungsgrenze einhalten. Eine Mieterhöhung von mehr als 15 Prozent bzw. 20 Prozent in drei Jahren ist nicht zulässig. Für Mieter viele wichtiger ist aber natürlich die umgekehrte Frage: Was ist, wenn die Wohnung tatsächliche kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben? Das sind die Fälle, in denen Mieter für nicht existierende Flächen zahlt, in denen er Mieterhöhungen auf diese nicht vorhandenen Wohnflächen akzeptieren sollten und die falsche Wohnungsgröße den Betriebskostenabrechnungen zugrunde gelegt wird. Gut, dass der Bundesgerichtshof zumindest in den Mieterhöhungsfällen jetzt seine Rechtsprechung korrigiert hat. Aber auch in den anderen Fällen, d.h. bei der Mietfestsetzung und der Betriebskostenabrechnung, muss die 10-Prozent-Toleranzgrenze fallen.

Aktuelle Infos

Mietpreisbremse in Hessen: Die hessische Landesregierung hat die Mietpreisbremse für 16 hessische Kommunen beschlossen: Bad Homburg, Darmstadt, Dreieich, Flörsheim, Frankfurt, Griesheim, Hattersheim, Kassen, Kronberg, Marburg, Mörfelden-Walldorf, Oberursel, Offenbach, Schwalbach, Weiterstadt und Wiesbaden. Die entsprechende Landesverordnung, die am 1.12.2015 in Kraft treten soll, klammert allerdings in Frankfurt, Wiesbaden, Bad-Homburg, Kassel und Darmstadt einzelne Stadtteile von der Mietpreisbremse aus. Angespannte Wohnungsmärkte und Wohnungsnöte seien hier eben nicht im gesamten Stadtgebiet feststellbar. Dass beispielsweise der Frankfurter Planungsdezernent immer wieder eine stadtweite Geltung der Mietpreisbremse für Frankfurt gefordert hatte, änderte nichts. Die hessische Landesregierung „wusste es besser“. Rechtlich ist die Begrenzung der Mietpreisbremse auf einzelne Stadtteile bzw. das Ausklammern einzelner Stadtteile von der Mietpreisbremse möglich.

Mietpreisbremse in Bremen: Die so genannte Mietpreisbremse tritt zum 1.12.2015 auch für die Stadt Bremen in Kraft. Dann darf die ortsübliche Vergleichsmiete bei Abschluss eines neuen Mietvertrages auch hier im Regelfall nur noch um 10 Prozent überschritten werden.

Umzugsgründe: Wer die Wohnung wechselt, zieht meist aus privaten Gründen um. Nach einer Umfrage von ImmobilienScout24 steht an Platz 1 der Umzugsgründe mit 36 % die Verbesserung der Wohnqualität. 23 % der Befragten gaben an, wegen Platzmangels umziehen zu wollen. 19 % erwarten Eigentum und 14 % gaben als Umzugsgrund Ärger mit dem Vermieter oder Mitbewohnern an und 13 % der Befragten zogen wegen Wohnungsmängeln um. Erst dann kommt der Umzugsgrund „berufliche Gründe“, jeder 8. Umzug findet berufsbedingt statt.

Mieter-Tipp
Gymnastik in der Wohnung
Gymnastische Übungen in der Wohnung – Hüpfen, Springen usw. – sind verboten, wenn der Sport so intensiv betrieben wird, dass die Übungen die Nachbarn stören können. Grundsätzlich gilt, dass die Wohnung kein Sportplatz ist. Springt man beispielsweise mit dem Seil oder hüpft auf und ab, so dass in der darunterliegenden Wohnung die Wände wackeln, hat man den Bogen eindeutig überspannt. Erlaubt ist nur, was keinen Krach macht und die gebotene Rücksicht auf die Nachbarn gewährleistet.
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Neues vom Bundesgerichtshof

Vermieter muss bei Nachmietersuche nicht aktiv mitwirken

Mieter und Vermieter hatten einen unbefristeten Mietvertrag mit einem vierjährigen Kündigungsschluss/-verzicht vereinbart. Nach zwei Jahren wechselte der Mieter den Arbeitgeber und nahm eine neue Stelle in Norddeutschland an. Seine Kündigung lehnte der Vermieter ab, erklärte sich aber bereit, ihn bei Stellung eines geeigneten Nachmieters aus dem Mietvertrag zu entlassen. In der Folgezeit scheiterte ein Besichtigungstermin mit einem Mietinteressenten, weil der 120 km entfernt wohnende Vermieter zunächst diverse Unterlagen (Verdienstbescheinigung, Bonitätsauskunft, Selbstauskunft usw.) einforderte, der Mietinteressent diese Auskünfte aber allenfalls nach Besichtigung der Wohnung geben wollte. Der Bundesgerichtshof entschied jetzt, dass dieses Vermieterverhalten nicht zu beanstanden sei. Insbesondere habe er die Stellung eines Nachmieters nicht hintertrieben (BGH VIII ZR 247/14). Begehrt der Mieter vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis, dann sei es allein seine Sache, einen geeigneten Nachfolger zu suchen. Er müsse den Vermieter über die Person des Nachfolgers aufklären und ihm sämtliche Informationen geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters zu machen. Der Vermieter selbst sei dagegen nicht gehalten, aktiv an der Suche eines Nachmieters mitzuwirken. Der Mieter hätte letztlich selbst Besichtigungstermine in der Wohnung durchführen können und sei nicht auf den Vermieter angewiesen gewesen. Der Vermieter müsse auch nicht erlauben, dass im Garten der Mietsache ein Hinweisschild eines Maklers aufgestellt wird, und er müsse keine Fotos der Wohnung oder Grundrisszeichnungen zur Verfügung stellen.

Aktuelle Infos
Wohnkostenbelastung: Die Wohnkostenbelastung in Deutschland, insbesondere in Großstädten, steigt. Gemessen am Nettohaushaltseinkommen ist der aufzubringende Wohnkostenanteil in Freiburg mit 29,3 % am höchsten (Quelle: ImmobilienScout24). Dabei sind bei den Wohnkosten die Betriebs- und Heizkosten noch nicht einmal berücksichtigt. In München müssen 27,3 % des Haushaltsnettoeinkommens für die kalte Wohnung ohne Betriebskosten aufgebracht werden. Es folgen Regensburg (23,2 %), Heidelberg (23,1 %), Würzburg und Frankfurt (je 22,5 %), Hamburg und Trier (je 21,9 %), Stuttgart (21,5 %) und Berlin (21,4 %). Zum Vergleich: In Salzgitter beträgt die Wohnkostenbelastung 10,5 % und in Primasens 11 %. Die Zahlen sehen allerdings schon anders aus, wenn man die Mietbelastung inkl. Betriebs- und Heizkosten berücksichtigt. Laut Wohngeld- und Mietenbericht der Bundesregierung lag die Mietbelastung schon im Jahr 2013 bei durchschnittlich 29 %. Und setzt man nicht das Haushaltsnettoeinkommen an, sondern fragt danach, wie hoch der Wohnkostenanteil an den Haushaltsausgaben ist, kommt man auf eine noch spürbar höhere Durchschnittszahl von rund 34 %.

Maklerprovision: Nachdem jetzt Eigentümer und Vermieter die Maklerprovision zahlen müssen (Bestellerprinzip), entwickeln sie ein völlig neues Preis- und Leistungsbewusstsein. Nach einer Umfrage von ImmobilienScout24 erachtet fast jeder zweite Vermieter das gängige Provisionsmodell in Höhe von zwei Nettokaltmieten für nicht mehr zeitgemäß. Vermietet ein Makler für seinen Auftraggeber eine Wohnung, wird für dessen Leistung in der Regel eine Provision in Höhe von zwei Nettokaltmieten fällig. Knapp die Hälfte der privaten Eigentümer (48,8 %) wünscht sich aber, dass die Höhe sich nicht an der Miete orientiert, sondern am Aufwand des Maklers. Gut ein Viertel der Befragten (26,5 %) hält eine Nettokaltmiete für angemessen, und nur etwa 11 % der Vermieter meinen, dass die Maklervergütung in Höhe von zwei Nettokaltmieten angemessen ist. (Für Mieter nichts Neues.)

Mieter-Tipp

Vorsicht mit Beleidigungen
Die Beleidigung des Vermieters mit den Worten „Sie promovierter Arsch“ rechtfertigt die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Eine Abmahnung ist nicht erforderlich (AG München 474 C 18543/14).

Neues vom Bundesgerichtshof

Unbestimmter Nutzungswunsch rechtfertigt keine Eigenbedarfskündigung

Ein auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestützter Eigennutzungswunsch rechtfertigt die Kündigung des Mietverhältnisses nur dann, wenn er vom Vermieter auch ernsthaft verfolgt wird und bereits hinreichend bestimmt und konkretisiert ist. Eine bislang nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt keine Eigenbedarfskündigung (BGH VIII ZR 297/14). Hier bestand die Mietsache aus einer Dreizimmerwohnung im dritten Obergeschoss und einer 21 qm großen separaten Mansardenwohnung. Im Mietvertrag war ausdrücklich festgehalten, dass das Mietverhältnis nur zusammen aufgekündigt werden darf. Die Vermieterin beanspruchte die Mansardenwohnung für ihre Tochter, für deren Familie das gesamte Dachgeschoss ausgebaut werden sollte. Für die Wohnung im dritten Obergeschosse erklärte die Vermieterin, hier wolle sie selbst einziehen. An der Ernsthaftigkeit dieses Eigenbedarfs meldete der Bundesgerichtshof aber berechtigte Zweifel an. Die Vermieterin habe u.a. erklärt, sich bisher überhaupt noch keine Gedanken darüber gemacht zu haben, warum sie von mehreren Dreizimmerwohnungen ihres Hauses mit 15 Wohnungen ausgerechnet die Mieterwohnung beziehen wolle. Dass die Vermieterin sich vor ihrem vermeintlichen Umzug im Seniorenalter von ihren Einfamilienhaus in ein Mietshaus nicht überlegt habe, welche Anforderungen an den neuen Lebensmittelpunkt zu stellen zu sind und welche der ihr gehörenden Wohnungen nach Größe, Lage und Zuschnitt für ihre Zwecke geeignet sind, sei lebensfremd. Dass zum Zeitpunkt der Kündigung allenfalls ein unbestimmter, vager Nutzungswusch vorlag, der eine Eigenbedarfskündigung nicht rechtfertigen kann, zeige sich auch daran, dass zunächst nur Interesse an der Mansardenwohnung bestand und eine frei gewordene Erdgeschosswohnung im Mietshaus anderweitig vermietet wurde.

Aktuelle Infos

Wohngeld- und Mietenbericht 2014: Am 28. Oktober stellte die Bundesregierung den Wohngeld- und Mietenbericht 2014 vor. Danach betrug die Bruttokaltmiete 2014 im Bundesdurchschnitt 7,10 Euro je Quadratmeter und Monat. Dabei gab es eine Spannweite von durchschnittlich 4,08 Euro/qm im Landkreis Wunsiedel bis zu 13,99 Euro/qm in München. Die höchsten Mieten mussten in den Metropolkernen (8,79 Euro/qm) und vielen Hochschulstandorten (8,49 Euro/qm) gezahlt werden. Städtische Umlandkreise lagen bei knapp 6,70 Euro/qm. Die Mieten in ländlichen Kreisen waren mit etwa 5,50 Euro/qm vergleichsweise günstig. Zwischen 2011 und 2014 sind die Bestandsmieten jährlich mit etwa 1,3 % gestiegen. Dagegen stiegen die Erst- und Wiedervermietungsmieten um 3,4 %. In den Metropolkernen und Universitätsstädten erhöhten sich die Mieten jährlich um knapp 5 %.

Kinder in Deutschland: In keinem anderen EU-Land gibt es anteilig so wenige Kinder wie in Deutschland. 2014 machten die 10,6 Millionen Jungen und Mädchen unter 15 Jahren einen Anteil von 13,1 % der Gesamtbevölkerung aus. Jedes fünfte Kind unter 15 Jahren ist einer Studie zufolge in Deutschland armutsgefährdet. Das bedeutet, 2,1 Millionen Jungen und Mädchen leben in Familien, die weniger als 60 % des durchschnittlichen Nettoeinkommens zur Verfügung haben.

Erneuerbare Energien: Die erneuerbaren Energien haben nach Angaben des Branchenverbandes BDEW im vergangenen Jahr 26,2 % der deutschen Stromerzeugung abgedeckt. Das sind 2,1 % mehr als im Vorjahr.

Mieter-Tipp
Unwirtschaftliche Betriebskosten
Ein Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit liegt vor, wenn der Vermieter mit der Erledigung bestimmter Arbeiten ein Eigenunternehmen beauftragt und hierdurch deutlich höhere Betriebskosten entstehen als früher, obwohl sich der Umfang der ausgeführten Arbeiten nicht erhöht hat. In diesem Fall kann der Vermieter vom Mieter nicht mehr als die marktüblichen Kosten verlangen, deren Höhe das Gericht ggf. schätzen kann (AG Dortmund 425 C 1223/15).
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Aufgrund der Jahreshauptversammlung am 28.10.2015 in Alfeld
fällt die Sprechstunde in der Zeit von 17.00 Uhr bis 18.00 Uhr
aus.

Wir bitten um Ihr Verständnis

Neues vom Bundesgerichtshof

Kleinreparaturklausel
Folgende Kleinreparaturklausel ist unwirksam: „Die Kosten der kleinen Instandhaltungen, die während der Mietdauer erforderlich werden, sind vom Mieter zu übernehmen, soweit die Schäden nicht vom Vermieter zu vertreten sind. Die Kleininstandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden bis zu einem Betrag von 100,00 Euro. Im Einzelfall an Teilen der Wohnung, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, wie zum Beispiel Hähne und Schalter für Wasser, Gas und Elektrizität, Schalousien, Markisen, WC und Badezimmereinrichtung, Verschlussvorrichtungen für Fenster, Türen, Fensterläden, Heiz-, Koch- und Kühlreinrichtungen, Spiegel, Verglasungen, Beleuchtungskörper usw. Die Verpflichtung besteht nur bis zu einer jährlichen Gesamtsumme aller Einzelreparaturen bis zu 8 % der Jahresbruttokaltmiete.“
Das Amtsgericht Zossen (4 C 50/15) lies ausdrücklich offen, ob die Kostenobergrenze von 100,00 Euro pro Einzelreparatur bzw. 8 % der Jahresbruttokaltmiete als Höchstgrenze für alle Kleinreparaturen noch wirksam ist. Entscheidend, so das Gericht, sei aber, dass die verwendete Klausel nicht beschränkt sei auf diejenigen Teile der Mietsache, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Dies treffe aber auf Spiegel, Verglasungen und Beleuchtungskörper nicht zu. Insoweit benachteiligt die Kleinreparaturklausel den Mieter unangemessen und ist unwirksam.

Unzumutbare Härte
Mieter müssen eine Modernisierung nicht dulden, wenn die Baumaßnahme für sie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters oder anderer Mieter im Haus nicht zu rechtfertigen ist. Das LG Berlin (63 S 359/12) bejahte jetzt eine derartige nicht zu rechtfertigende Härte, weil der Vermieter eine Vollsanierung des Mietobjekts ankündigte, die einen 14-monatigen Auszug der Mieter erforderlich machte.

Aktuelle Infos
400.000 neue Wohnungen notwendig: Im Auftrag eines Verbändebündnisses, dem unter anderem auch der Deutsche Mieterbund angehört, hat das Pestel Institut im Rahmen einer Studie ermittelt, dass Deutschland ein riesiges Wohnungsdefizit vor sich her schiebt, das von Jahr zu Jahr größer geworden ist. Zwischen 2009 und heute sind rund 770.000 Wohnungen zu wenig gebaut worden. Um dieses Defizit auszugleichen und der wachsenden Nachfrage auch durch Zuwanderer und Flüchtlinge gerecht zu werden, müssten pro Jahr 400.000 neue Wohnungen gebaut werden, das sind 140.000 Wohnungen mehr als zuletzt fertig gestellt wurden. Von den 140.000 zusätzlich zu bauenden Wohnungen sollten 80.000 Sozialwohnungen und 60.000 bezahlbare Wohnungen sein.

Zweiter Immobilienriese „droht“: Die Deutsche Wohnen mit 144.000 Wohnungen und die LEG Immobilien mit 110.000 Wohnungen wollen fusionieren bzw. zusammengehen. Dann wird nach Vonovia (ehemals Deutsche Annington), der 350.000 Wohnungen gehören, ein zweiten börsennotierter Immobilienriese in Deutschland entstehen, dem dann 254.000 Wohnungen gehören.

Mieter in der Mehrheit: 57 % der deutschen Haushalte wohnt nach Angaben des Statistischen Bundesamtes 2013 zur Miete, 43 % sind Eigentümer. Damit haben sich die Zahlen in den letzten Jahren nur geringfügig verändert. Vor 15 Jahren betrug das Verhältnis 59,7 % Mieter zu 40,3 % Eigentümer. In den östlichen Bundesländern und Berlin liegt die Mieterquoute mit 68,6 % deutlich höher als in den westlichen Bundesländern (53,9 %).

Eigentümer mit größeren Wohnungen: Durchschnittlich verfügen die Haushalte in Deutschland über 91,9 qm Wohnfläche, 3,3 qm mehr als noch vor 15 Jahren. Laut Statistischem Bundesamt wohnen aber Mieterhaushalte mit 69,4 qm Wohnfläche deutlich bescheidener als Eigentümerhaushalte mit durchschnittlich 121,9 qm. In den östlichen Ländern und Berlin betrug die durchschnittliche Wohnfläche nur 78,3 %. Mieter hatten 63,4 qm große Wohnungen, Eigentümer wohnten auf 110,70 qm. In den westlichen Bundesländern lebten Mieter und Eigentümer mit 95,7 qm in größeren Wohnungen. Mietern standen 71,5 qm und Eigentümern 123,9 qm zur Verfügung.

Mietertipp
Heizkosten sparen
Jetzt beginnt die Zeit, in der die Wohnung beheizt werden muss. Die Kosten hierfür halten sich in Grenzen, wenn einige Tipps beachtet werden: Fenster nicht auf Dauerkipp stellen; hier entstehen unbemerkt die höchsten Wärmeverluste. Bis zu 200,00 Euro kann der Mieter hier sparen. Räume sollten nicht überheizt und dann mittels Lüften wieder heruntergekühlt werden. Die Ideal- bzw. Maximaltemperatur für die Wohnräume betragen 20-22 Grad, Küche 18-20 Grad, Schlafzimmer 16-18 Grad und Badezimmer bis max. 23 Grad. Die Absenkung der Raumtemperatur um 1 Grad spart 6 % der Heizenergie.
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Liebe Mitglieder,

bitte denken Sie daran, dass am 23.09. in Alfeld und

am 25.09.2015 in Einbeck die Sprechstunden ausfallen.

– siehe Aktuelles vom 16.09.2015-

Mieterbund Leinetal e.V.

Neues vom Bundesgerichtshof

Gemeinschaftsantenne und Gema-Gebühren
Verfügt eine Wohnanlage über eine Gemeinschaftsantenne, eine gemeinsame Satellitenschüssel muss für die Weiterleitung der TV- und Hörfunksignale per Kabel in die einzelnen Wohnungen keine Gema-Gebühr gezahlt werden (BGH I ZR 228/14). Die Gema vertritt Urheberrechte von Komponisten, Textdichtern und Musikverlegern. Sie stufte die Weiterleitung der Sendesignale als „öffentliche Wiedergabeausführung“ ein und forderte wegen nicht gezahlter Gebühren Schadensersatz, hier von einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Bundesgerichtshof entschied jetzt, die Wohnungseigentümergemeinschaft müsse keine Vergütung für die Weiterleitung der TV- und Hörfunksignale zahlen. Die Voraussetzung für eine öffentliche Wiedergabe sei nicht erfüllt. Die Öffentlichkeit einer Wiedergabe setze voraus, dass einer unbestimmten Zahl potenzieller Adressaten der Zugang zu denselben Werken und Leistungen eröffnet wird. Hier sei die Wiedergabe aber auf besondere Personen beschränkt, die einer privaten Gruppe angehörten. Die Empfänger der von der Wohnungseigentümergemeinschaft über eine Gemeinschaftsantenne per Satellit und durch ein Kabelnetz in die Wohnungen der Wohnanlage weitergeleiteten Sendesignale sind in ihrer Eigenschaft als Bewohner der Wohnanlage von anderen Personenkreisen abgegrenzt. Eine private Gruppe müsse nicht aus wenigen Personen bestehen.

Aktuelle Infos

Wohneigentumsquote: Nach Angaben des statistischen Bundesamtes lag die Wohneigentumsquote im Jahr 2013 in Deutschland bei 52,6 % und war damit die zweitniedrigste in Europa. Die niedrigste Eigentumsquote weist die Schweiz auf mit 44 %. Für alle, die eine hohe Eigentumsquote für erstrebenswert halten, liegt Deutschland damit auf dem vorletzten Platz. Schlusslichter in der so verstandenen Eigentumsquoten-Tabelle sind übrigens die wohlhabenden Länder Europas: Schweiz, Deutschland, Österreich, Dämemark, Frankreich usw. Spitzenreiter bei den Eigentumsquoten dagegen sind Rumänien, gefolgt von Litauen, Slowakei, Ungarn, Kroatien und Bulgarien.

Bestellerprinzip: Die Kritik der Maklerverbände an dem seit Juni diesen Jahres geltenden Bestellerprinzip reißt nicht ab. Mitunter lässt einen die Kritik aber auch schmunzeln. Der Präsident des Maklerverbandes IVD, Jürgen Michael Schick, erklärte jetzt, 83 % der Wohnungssuchenden in Deutschland möchten trotz des sog. Bestellerprinzips auch in Zukunft für die Leistungen des Maklers bezahlen. Das habe eine deutschlandweite Umfrage des Portals „Immowelt“ ergeben (Umfrage bei 506 Mietern, veröffentlicht am 1.7.2015). Das Bestellerprinzip verhindere das aber und wirke so zum Nachteil für Makler und Mieter gleichermaßen.

Großdemonstration gegen TTIP und CETA: Der Deutsche Mieterbund unterstützt die Proteste gegen die Freihandelsabkommen der EU mit den USA (TTIP) und mit Kanada (CETA) und die von Gewerkschaften, Verbänden und Umweltorganisationen für den 10. Oktober 2015 in Berlin geplante Großdemonstration. Die Geheimniskrämerei um die Inhalte und Ziele der geplanten Freihandelsabkommen machen misstrauisch. Mieterschutz und verbraucherschützende Gesetze bzw. Standards dürfen nicht untergraben und ausgehebelt werden, fordert der Deutsche Mieterbund.

Mietertipp
Rollläden
Die Betätigung von Rollläden gehört zum normalen Gebrauch einer Wohnung. Es liegt in der Natur der Sache, dass die Rollläden gerade zur Nachtzeit benutzt werden. Geräuschbeeinträchtigungen durch das Herunterlassen der Rollläden sind objektiv geringfügig und daher von den übrigen Hausbewohnern bzw. Nachbarn grundsätzlich hinzunehmen (AG Düsseldorf 55 C 7723/10).

Liebe Mitglieder,

aufgrund einer Weiterbildung fällt am

23.09.2015 in Alfeld in der Zeit von 17.00 Uhr bis 18.00 Uhr und
25.09.2015 in Einbeck in der Zeit von 9.30 bis 11.00 Uhr

die Sprechstunde aus.

Wir bitten um Ihr Verständnis.

Ihr Mieterbund Leinetal e.V.

Neues aus der Rechtsprechung

Ersatz von Kohleöfen durch Gasheizung ist Modernisierung Werden die vorhandenen Kohleöfen durch eine Gasetagenheizung ersetzt, handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme, die eine entsprechende Mieterhöhung rechtfertigt. Der Gebrauchswert der Mietsache wird spürbar erhöht (LG Berlin 65 S 144/15). Nach Ansicht des Landgerichts kommt es nicht darauf an, ob die betroffene Mieterin die vorhandenen Kohleöfen behaglich findet oder nicht. Maßgeblich ist nach der Verkehrsanschauung, ob allgemein in den für das Mietobjekt in Betracht kommenden Mieterkreisen eine derartige Maßnahme eine Gebrauchswerterhöhung ist. Dafür spricht, dass das Betreiben von Kohleeinzelöfen es erfordert, sich im Winter durchgängig mit ausreichend Kohle zu versorgen, diese einzukaufen, einzulagern und in die Wohnung zu transportieren. Nach der Verbrennung muss die Asche aus der Wohnung transportiert, der Ofen von Zeit zu Zeit gereinigt werden. All diese Beschaffungs- und Transporttätigkeiten entfallen beim Betreiben einer in der Wohnung zentral betriebenen Gasetagenheizung.

30 % Mietminderung bei Schimmelpilzbefall Ein erheblicher Schimmelpilzbefall in Küche, Bad und Wohnzimmer rechtfertigt eine Mietminderung von 30 %, entschied das Amtsgericht Bremen (9 C 447/13). Nach dem Ergebnis eines Sachverständigengutachtens waren Baumängel hauptursächlich für den Schimmelpilzbefall. Dagegen konnte nicht sicher festgestellt werden, ob auch das Lüftungsverhalten des Mieters den Schaden mit verursacht hat. Eine Reduzierung der Minderungshöhe kam deshalb nicht in Betracht. Nach Auswertung der Heizkostenabrechnung stand fest, dass der Mieter überdurchschnittlich viel geheizt hatte. Trotzdem offensichtlich nicht ausreichend, denn der Gutachter stellte zum Beispiel fest, dass beim -3 bis -5 Grad Außentemperatur die Wohnung wegen der manifesten baulichen Defizite auf mindestens 23 Grad geheizt werden müsste, um eine Kondensatbildung an den Wärmebrücken zu verhindern. Zu einem derart „überobligatorischen“ Verhalten ist der Mieter aber nicht verpflichtet.

Aktuelle Infos
Ein Drittel für die Wohnung: Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes haben die Haushalte in Deutschland (Mieter- und Eigentümerhaushalte) im Jahr 2013 durchschnittlich 28 % ihres Haushaltsnettoeinkommens für die Wohnung ausgegeben. Bei armutsgefährdeten Personen lag der Wohnkostenanteil bei 50 %, bei armutsgefährdeten Alleinlebenden sogar bei 59 %. Auch bei den Konsumausgaben spielen die Wohnkosten die größte Rolle. Durchschnittlich 845 Euro im Monat zahlten die privaten Haushalte (Mieter- und Eigentümerhaushalte) für ihre Wohnung. Das sind 35 % ihrer Ausgaben, des so genannten Konsumbudgets. Für Ernährung und Bekleidung betrugen die Ausgabenanteile 19 %, für Verkehr, Post und Telekommunikation 17 %, für Freizeit, Unterhaltung, Kultur, Gaststättenbesuche usw. 16 % und 14 % entfielen auf andere Waren und Dienstleistungen, Möbel, Haushaltsgeräte, Gesundheitspflege sowie Bildung.

Wohngemeinschaften lohnen sich: Das Internetportal Immowelt hat die Preise für eine 40 qm große Singlewohnung mit den Kosten in einer WG-geeigneten Wohnung in Universitätsstädten verglichen. Bis zu 40 % Mietkosten können Studenten sparen, wenn sie in eine WG ziehen. Das meiste Geld sparen Studenten in Koblenz. Für eine Singlewohnung müssen hier im Durchschnitt 10,30 €/m² gezahlt werden, für eine WG-geeignete Wohnung nur 6,20 €/m². In Ulm lassen sich bei Preisen für eine Singlewohnung von 13,50 €/m² und Mieten von 8,90 €/m² für eine WG-Wohnung rund 34 % sparen. Auch in Erlangen oder Karlsruhe können über 30 % gespart werden, in Würzburg, Trier und Ingolstadt nur geringfügig weniger. Selbst in Großstädten, wie Frankfurt, Hamburg, Köln oder München, lassen sich zwischen 10 % und 22 % einsparen. Aber keine Regel ohne Ausnahme: In Potsdam und Rostock ist eine Singlewohnung etwa 9 % günstiger als die WG-taugliche Wohnung. Ähnlich sieht es in Dresden und Erfurt aus.

Mieter-Tipp
Untermiete
Wer untervermieten will, muss hierzu die Erlaubnis des Vermieters einholen. Soll nur ein Teil der Wohnung untervermietet werden, muss der Vermieter in aller Regel zustimmen, wenn der Mieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe dafür hat, dass er ein oder zwei Zimmer seiner Wohnung an einen Dritten untervermieten will. Finanzielle Gründe sind immer vernünftig und nachvollziehbar. Aber auch wenn sich der Mieter in der zwischenzeitlich zu groß gewordenen Wohnung allein fühlt, kann er untervermieten. Anders, wenn der Mieter plant, die Wohnung insgesamt unterzuvermieten. Dann kann der Vermieter die Erlaubnis verweigern, er muss sie

Neues aus der Rechtsprechung

Mietkaution: Übersicherung verboten

Nach dem Gesetz darf der Vermieter eine Kaution (Mietsicherheit) in Höhe von maximal 3 Monatsmieten fordern. Erklärt der Vermieter, dass er ohne Übernahme einer weiteren Sicherheit – hier einer Bürgschaft – die Wohnung nicht vermieten wird, ist das eine unzulässige Übersicherung, verboten und unwirksam (LG Berlin 65 S 469/13). Etwas anderes kann nur gelten, wenn eine zusätzliche Bürgschaft dem Vermieter unaufgefordert angeboten wird. Das kann zum Beispiel sein bei einer so genannten Elternbürgschaft, wenn Eltern dem Vermieter freiwillig eine Bürgschaft vorschlagen, damit der Sohn oder die Tochter ohne bzw. mit niedrigem Einkommen die Wohnung anmieten können.

Teppich: Anspruch auf Austausch eines verschlissenen Teppichbodens

Wurde die Wohnung mit Teppichboden angemietet und ist der Teppich stark abgewohnt und verschlissen – hier nach 17 Jahren – hat der Mieter einen Anspruch gegen den Vermieter, dass der alte Teppichboden entfernt und ein neuer, in Farbe, Art und Güte vergleichbarer Teppichboden fachgerecht verlegt wird (LG Stuttgart 13 S 154/14). Gegen den Willen des Mieters darf der Vermieter den Teppichboden auch nicht durch einen Laminatboden ersetzen. Das wäre eine wesentliche Abweichung vom bisherigen – vertraglich vereinbarten – Zustand, die der Mieter nicht akzeptieren muss, aber natürlich akzeptieren kann.
Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Dortmund (425 C 2787/14) ist bei einem Teppichboden normaler Qualität von einer Nutzungsdauer von 10 Jahren auszugehen.

Aktuelle Infos
Heizungen: 40,4 Millionen Wohnungen gibt es in Deutschland. Die meisten Wohnungen, 19,3 Millionen, werden mit Erdgas beheizt, 10,8 Millionen Wohnungen mit Öl und 5,5 Millionen Wohnungen beziehen Fernwärme. Immerhin 1,7 Millionen Wohnungen werden mit Strom beheizt, 1,2 Millionen mit Holz bzw. Pellets, 0,6 Millionen mit Flüssiggas und 0,3 Millionen mit Kohle.

Nachbarn: Nachbarn sind wie Familien, man kann sie sich nicht aussuchen. Nach einer Online-Umfrage der Schwäbisch-Hall erklärten 93 % der Befragten, gute Nachbarschaftsbeziehungen seien ihnen äußerst wichtig. Aber in der Praxis wird auch viel gestritten. Rein statistisch gesehen, gehen die Einwohner in Ballungsgebieten am ruppigsten miteinander um. Wer um die 25 ist und zur Miete in einer durchschnittlichen Lage wohnt, reibt sich eher mit seinen Nachbarn. Dabei geht es meistens um Lärm, Sauberkeit, Gerüche und Haustiere. Am meisten gestritten wird übrigens im Hamburg, jeder zweite gab an, schon einmal mit seinem Nachbar aneinander geraten zu sein. Am friedlichsten gehen 45 Jahre mit eigenem Haus auf dem Land oder im Speckgürtel einer Stadt miteinander um.

Mieter-Tipp
Fehlende Sprachkenntnisse

Im Dezember hatte die Mieterin einen Mietaufhebungsvertrag unterschrieben, wonach sie im Juni ausziehen musste. Als es soweit war, weigerte sie sich, da sie infolge fehlender Deutschkenntnisse den Inhalt des Dokuments nicht verstanden habe – vergeblich. Das Amtsgericht Wetzlar (38 C 1078/12) erklärte, wer ohne Kenntnis des Vertragsinhalt einen Vertrag unterzeichnet, kann sich nicht im Nachhinein auf seine fehlenden Sprachkenntnisse berufen. Der Mieterin sei zuzumuten gewesen, sich vor ihrer Unterschrift über den Inhalt des ihr vorgelegten Vertrages kundig zu machen. Wer unterschreibt, ohne sich über den Inhalt der Erklärung im Klaren zu sein, trage allein das Risiko, dass er einen für sich ungünstigen oder nicht gewollten Vertrag schließt.
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