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Ulrich Kreutzburg und Marianne Wecke nehmen zum 31.Juli ihren Abschied. Nach über 25 Jahren tritt Ulrich Kreutzburg, Geschäftsführer des Mieterbundes Leinetal in den Ruhestand. In dieser Zeit hat er die Mieterinteressen kompetent, zuverlässig und erfolgreich vertreten. Sein Name ist untrennbar mit der Entwicklung des Mieterbundes Leinetal verbunden.
Mit ihm wird Marianne Wecke, Sachbearbeiterin im Mieterbundsbüro in Alfeld, ebenfalls aus dem Dienst ausscheiden.
Sie war seit 1974 dabei, zunächst ehrenamtlich, später nebenamtlich. In dieser Zeit hat sie die Geschäftsführungsaufgaben sorgfältig und zuverlässig erledigt.
Beiden gilt der besondere Dank für den jahrzehntelangen Einsatz für den Mieterbund Leinetal. Zu einem späteren Zeitpunkt werden wir die Leistung von Marianne Wecke und Ulrich Kreutzburg noch einmal ausführlich würdigen.
Am 1. August übernimmt Kai Bothor die Rechtsberatung in Alfeld und Einbeck. Er ist bereits seit zwei Jahren dritter Vorsitzender des Mieterbundes Leinetal und ist Alfeld als Rechtsanwalt tätig.

Die Bürotätigkeit wird zukünftig von Anja Greger wahrgenommen.

Außerdem ändern sich die Sprechzeiten ab 1. August.
Diese finden in Alfeld wie bisher montags und mittwochs zwischen 17.00 und 18.00 Uhr statt. In Einbeck ändert sich dienstags ebenfalls nichts. Die Sprechstunde findet wie bisher zwischen 17.00 und 18.00 Uhr statt.
Ändern werden sich die Vormittagssprechstunden, diese sind in Alfeld dienstags in der Zeit von 10.00 Uhr bis 11.30 Uhr und in Einbeck freitags von 9.30 Uhr bis 11.00 Uhr.

(dmb) „Die Steigerung der Energieeffizienz im Gebäudebereich ist ein wichtiger Baustein für die notwendige Energiewende. Die Politik darf aber nicht nur Anreize schaffen für Eigentümer und Investoren über Förderprogramme, verbesserte steuerliche Abschreibungen und den Abbau von Mieterrechten. Die Politik muss vor allem Wege aufzeigen, wie die Kosten und Lasten gerecht zwischen Staat, Vermietern und Mietern aufgeteilt werden können“, forderte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, anlässlich der Beratungen verschiedener „Energiewende-Gesetze“ am Mittwoch und Donnerstag im Deutschen Bundestag.

Der Deutsche Mieterbund fordert, dass die Kosten der Modernsierungen wirtschaftlich zwischen Staat, Vermietern und Mietern aufgeteilt werden. Dazu sind folgende Maßnahmen erforderlich:

Die öffentliche Förderung für das CO2-Gebäudesanierungsprogramm muss auf 5 Milliarden Euro jährlich aufgestockt werden. Die bisher vorgesehenen 1,5 Milliarden Euro liegen unter der Fördersumme des Jahres 2009.
„Wer die Sanierungsquote im Gebäudebestand verdoppeln will, muss die öffentliche Förderung entsprechend hochfahren, nicht umgekehrt“, forderte Siebenkotten.

Richtig ist, dass die Verbesserung der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten zusätzliche Anreize für selbstnutzende Eigentümer oder Vermieter setzen kann. Sie reduzieren aber – anders als die Fördermittel des Gebäudesanierungsprogramms – nicht die Mieterhöhungsspielräume für Vermieter. Sie werden bisher nicht bei der Berechnung der Modernisierungskosten berücksichtigt. Das ist zu ändern, und dies hat in der vorigen Woche auch der Bundesrat gefordert.
„Jede Form der öffentlichen Förderung eines Modernisierungsvorhabens muss sich über niedrigere Modernisierungskosten und damit geringere Mieterhöhungsspielräume auch zu Gunsten der Mieter auswirken“, erklärte der Mieterbund-Direktor.

Mietrechtsänderungen, die zu einem Abbau von Mieterrechten führen, wie der zurzeit diskutierte Referentenentwurf aus dem Bundesjustizministerium, bringen energetische Modernisierungen keinen Schritt voran.
„Auch wir wollen energetische Modernisierungen. Aber sie dürfen nicht allein auf dem Rücken und auf Kosten der Mieter um- und durchgesetzt werden. Stattdessen schlagen wir vor, die bisherige Mieterhöhungs- und Umlageregelung, wonach die Miete umso höher steigt, je teurer die Modernisierungsmaßnahme ist, zu ersetzen. Der energetische Zustand einer Wohnung muss bei der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt und mitentscheidend werden. Je besser der energetische Zustand, je niedriger die Heizkosten, desto höher kann die Kalt- und Vergleichsmiete liegen“, sagte Mieterbund-Direktor Siebenkotten.

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(dmb) „Das ist erneut eine Niederlage für Bundesbauminister Ramsauer. Er kann sich im Kabinett offensichtlich nicht durchsetzen und streicht die Städtebaufördermittel weiter zusammen“, kritisierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die Ankündigung Ramsauers im Vorfeld der heute stattfindenden Sonder-Bauministerkonferenz, Städtebaufördermittel auf 410 Millionen Euro ab 2012 zu kürzen. „Nach den drastischen Streichungen um 25 Prozent in diesem Jahr ist eine Aufstockung der Städtebaufördermittel für 2012 und 2013 notwendig. Mit der jetzt angekündigten Kürzung von erneut 45 Millionen Euro verkommt der Bereich ‚Bau und Städtebauförderung‘ in dieser Bundesregierung zu einem absoluten Randthema.“

Die Bundesregierung hat 2011 die Finanzmittel für die Städtebauförderung von 610 Millionen Euro auf 455 Millionen Euro zurückgefahren. Das Programm „Soziale Stadt“ wurde 2011 von 95 auf 28 Millionen Euro zusammengestrichen.

„Mit den Kürzungen für die Städtebauförderung auf nur noch 410 Millionen Euro droht diesen wichtigen Programmen 2012 der Absturz in die Bedeutungslosigkeit“, erklärte Siebenkotten. „Wir fordern die Bundesregierung auf und erhoffen uns die Unterstützung der Landesbauminister, dass die Mittel für die Städtebauförderung mindestens wieder auf das Niveau von 2010, das heißt auf 610 Millionen Euro, aufgestockt werden.“

Die Kürzungen, so Siebenkotten, seien gegen alle wohnungs- und finanzpolitische Vernunft. Ein Euro Städtebaufördermittel des Bundes, so Bundesbauminister Ramsauer in seinem soeben veröffentlichten Wohnungs- und Mietenbericht 2010, löst Gesamtinvestitionen in Höhe von 14,50 Euro aus.

Wohnungsangebot wird knapper, Mieten steigen, Bund muss reagieren

(dmb) Auch im Jahr 2010 hat sich der Wohnungsneubau nicht erholt. Lediglich 845 Wohnungen wurden mehr gebaut als im Jahr 2009. Insgesamt sind nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im vorigen Jahr 159.832 Wohnungen fertiggestellt worden. Auf den Mehrfamilienhausbereich entfallen 53.014 Wohnungen, mehr als die Hälfte – 27.364 Wohnungen – waren Eigentumswohnungen.

„Die Fertigstellungszahlen 2010 sind enttäuschend. Der erhoffte Aufschwung ist ausgeblieben. Nach wie vor bewegen sich die Wohnungsneubauzahlen auf einem historischen Tiefstand, dem niedrigsten Fertigstellungsniveau seit 50 Jahren“, erklärte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten. „Wir brauchen hier eine verstärkte Förderung des Neubaus, unter Umständen auch zusätzliche steuerliche Anreize.“

Ein unzureichendes Wohnungsangebot und eine steigende Wohnungsnachfrage führen insbesondere in Ballungszentren und Ballungsräumen, wie München, Köln, Stuttgart, Frankfurt und Hamburg, und in vielen Universitätsstädten zu stark steigenden Mieten. Überdurchschnittlich schnell steigen die Neuvertragsmieten, die beim Abschluss eines Mietvertrages gezahlt werden müssen. Sie liegen zum Teil 20 bis 40 Prozent höher als die Mieten in bestehenden Mietverhältnissen.

„Hier ist eine Ausweitung des Angebots, das heißt Wohnungsneubau, unverzichtbar. Damit Normalverdiener in diesen Städten und Regionen überhaupt noch eine Chance haben, auch in Innenstadtgebieten eine Wohnung anmieten zu können, brauchen wir zusätzlich geänderte Rechtsvorschriften. Wir brauchen Obergrenzen für maximal zulässige Neuvertragsmieten, und künftig müssen Mietpreisüberhöhungen auch in Teilmärkten geahndet werden können“, erklärte Siebenkotten.

Mietrechtsänderungsgesetz
Irrweg: Mehr Klimaschutz und Energieeffizienz durch Abbau von Mieterrechten
Falsch: Gebäudesanierung auf dem Rücken und auf Kosten der Mieter
Unnötig: Regelungen zu Wohnungsbetrügern
Gefährlich: Räumung per einstweiliger Verfügung

(dmb) „Mit dem Abbau von Mieterrechten wird für den Klimaschutz und die Energieeffizienz nichts gewonnen“, kommentierte der Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB), Dr. Franz-Georg Rips, den Referentenentwurf eines Mietrechtsänderungsgesetzes, das nach erfolgter Ressortabstimmung seiner Einschätzung nach in den nächsten Tagen offiziell vorgestellt wird. Rips betonte auf einer Pressekonferenz in Hannover: „Wir sind für die Energiewende, für die energetische Sanierung der Wohngebäude, für den Einsatz erneuerbarer Energie, für mehr Energieeffizienz und für eine Verringerung der CO2-Emissionen. Mit Mietrechtsverschlechterungen und energetischen Modernisierungen allein auf dem Rücken und auf Kosten der Mieter kann die notwendige Sanierung der Wohngebäude aber nicht erreicht werden.“ Stattdessen forderte der Mieterbund-Präsident von der Bundesregierung, konkrete ordnungsrechtliche Zielvorgaben, eine ausreichende öffentliche Förderung und eine gerechte Verteilung der Modernisierungskosten zwischen Staat, Vermietern und Mietern.

Rips erklärte, Wohnungsbetrügern müsse das Handwerk gelegt werden, sie müssten strafrechtlich zur Verantwortung gezogen werden: „Ich halte es aber für unnötig und überflüssig, zahlreiche zivilrechtliche Vorschriften zu ändern. Hierdurch wird das von einigen Vertretern der privaten Eigentümerorganisation behauptete Mietnomadenproblem nicht gelöst und kein Betrugsfall verhindert. Ich warne davor, einen neuen Kündigungstatbestand zu beschließen und außerdem die Räumung der Wohnung per einstweiliger Verfügung zu erlauben. Das ist gefährlich, lädt zum Missbrauch ein und ist der falsche Weg.“

Irrweg: Mehr Klimaschutz und Energieeffizienz durch Abbau von Mieterrechten

„Die Vorstellung der Bundesregierung, sie könne über den Abbau von Mieterrechten ihren klima- oder energiepolitischen Zielen näher kommen, ist für mich nicht nachvollziehbar. Mietrechtliche Vorschriften haben in der Vergangenheit energetische Modernisierungen weder verhindert noch erschwert. Das belegen Modernisierungszahlen aus der Wohnungswirtschaft. Deshalb werden die geplanten Mietrechtsverschlechterungen auch keine Klimaschutz- oder Energieeffizienzeffekte bewirken können“, sagte Rips.

Mietminderung: Das Mietminderungsrecht bei energetischen Modernisierungen wird für drei Monate völlig abgeschafft.
Das bedeutet: Kommt es im Zuge der Sanierungsarbeiten zu einem Ausfall von Heizung und Warmwasser, ist das Haus komplett eingerüstet, gibt es keine Lüftungsmöglichkeiten mehr und leben Mieter wochenlang mit Dreck und Lärm auf einer Großbaustellen, müssen sie künftig trotzdem die volle Miete zu 100 Prozent zahlen.
Rips: „Eine vergleichbare Regelung gibt es im Zivilrecht nicht noch einmal. Niemand muss 100 Prozent zahlen, wenn die Gegenleistung nicht zu 100 Prozent in Ordnung ist.“ Rips bezweifelte, dass für die Investitionsentscheidung eines Eigentümers das Mietminderungsrecht irgendeine Rolle spielt: „Wenn in einem zu modernisierenden 10-Familien-Haus tatsächlich zwei Mietparteien die Miete um 20 Prozent kürzen sollten, wäre das bei einer durchschnittlichen Miete von 600 Euro ein Betrag von 240 Euro im Monat. Davon macht kein vernünftig denkender Eigentümer Investitionen in Höhe von 100.000 Euro oder mehr abhängig.“

Energetische Modernisierungen: Der Begriff wird neu gefasst bzw. erweitert: Modernisierungsmaßnahmen sind Veränderungen zur Verbesserung der Mietsache oder sonstiger Gebäudeteile, insbesondere bauliche Maßnahmen, durch die nachhaltig Primär- oder Endenergie eingespart oder Energie effizienter genutzt oder das Klima auf sonstige Weise geschützt wird.
Das bedeutet: Energetische Modernisierungen setzen keine (Heizkosten-)Ersparnisse bei Mietern voraus. Umstellungen beispielsweise auf Fernwärme, der Anschluss an eine Kraft-Wärme-Koppelungsanlage oder die Installation von Windkraftwerken und Photovoltaik-Anlagen müssen Mieter dulden und über Mieterhöhungen zahlen. Das Gleiche gilt, wenn der Vermieter bisher veraltete Regelungstechnik eingesetzt hat, Wartungsarbeiten nicht durchgeführt hat und die Heizungsanlage in einem hohen Maße unwirtschaftlich arbeitet. Werden jetzt Investitionen notwendig und kann die Energie dann „effizienter“ genutzt werden, müssen Mieter dulden und bezahlen.

Ankündigung der Modernisierung: Künftig soll es ausreichen, wenn der Vermieter auf „anerkannte Pauschalwerte“ Bezug nimmt, um über die Energieeinsparung zu informieren.
Das bedeutet: Die Sinnhaftigkeit oder die Wirtschaftlichkeit einer energetischen Modernisierung ist für den Mieter nicht mehr nachvollziehbar, vor allem auch nicht mehr überprüfbar. Streng genommen muss der Vermieter aber noch nicht einmal derartige pauschale Hinweise geben. Kündigt der Vermieter die Maßnahme nicht an, wird die mögliche Mieterhöhung sechs Monate später wirksam. Weitere Sanktionen gibt es nicht.

Duldung der Modernisierungsmaßnahme: Grundsätzlich müssen Mieter Modernisierungs-maßnahmen des Vermieters immer dulden, schon heute. Lediglich in Ausnahmesituationen, wenn sie sich auf Härtegründe berufen können, muss eine Interessenabwägung stattfinden.
Jetzt müssen Mieterinteressen nicht nur verglichen werden mit Vermieterinteressen, sondern auch mit den Belangen der Energieeffizienz und des Klimaschutzes.
Das bedeutet: Die bisherigen Härtegründe werden durch die Hintertür de facto abgeschafft. Es ist nur schwer vorstellbar, dass das individuelle Interesse eines Mieters den Belangen der Energieeffizienz und des Klimaschutzes vorgehen kann.

Der Härtegrund „zu erwartende Mieterhöhung“ entfällt. Kostenfragen sollen bei der Mieterhöhung und nicht bei Fragen der Duldung einer Modernisierung geklärt werden. Mieter können sich also nicht mehr darauf berufen, dass sie die Modernisierung ablehnen, weil sie nach der energetischen Modernisierung und der erfolgten Mieterhöhung ihre Miete nicht mehr bezahlen können.
Das bedeutet: Entfallen Modernisierungskosten in Höhe von 20.000 Euro auf die Mietwohnung, führt dies zu einer Mieterhöhung von 183 Euro im Monat. Mieter sollen künftig nicht mehr einwenden können, diese Mieterhöhung sei für sie unbezahlbar. Für sie gilt dann das Motto: Zahlen oder ausziehen.
Rips: „Die Bundesregierung will offensichtlich energetische Modernisierungen um jeden Preis durchsetzen – gleichgültig, wie belastend die Baumaßnahmen für die Betroffenen sind, ob die Modernisierung sinnvoll oder wirtschaftlich ist oder nicht, ob Energie oder Heizkosten überhaupt bzw. in nennenswertem Umfang eingespart werden, ob die Miete nach Abschluss der Baumaßnahme noch bezahlbar bleibt oder nicht. Solch eine Modernisierung kann und darf es nicht geben.“

Contracting: Die Umstellung von der klassischen Energieversorgung durch den Vermieter auf Wärmelieferung durch einen Dritten (Unternehmen) setzt nach der neuen gesetzlichen Regelung Energieeinsparungen bzw. effizientere Energienutzung und Kostenneutralität für den Mieter voraus.
Das bedeutet: Endlich gibt es eine gesetzliche Regelung. Die ist schon lange überfällig und schafft Rechtssicherheit.
Rips: „Auf bereits geschlossene Wärmelieferungsverträge ist die Regelung nicht mehr anwendbar. Außerdem soll sie jetzt auch nur in bestehenden Mietverhältnissen, im Wohnungsbestand gelten. Bei Neuvermietungen, das heißt bei Erstvermietung im Neubau, gilt die gesetzliche Regelung auch nicht. Damit hilft die neue Contracting-Regelung bei Weitem nicht allen Mietern.“

Falsch: Gebäudesanierung auf dem Rücken und auf Kosten der Mieter

Mieterhöhung nach Modernisierung: Die bisherige Regelung, dass 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden dürfen, bleibt unverändert.
Das bedeutet: Entfallen 10.000 Euro Modernisierungskosten auf die Mieterwohnung, kann der Vermieter 1.100 Euro mehr Miete im Jahr fordern bzw. 91,67 Euro im Monat. Eine 20.000 Euro teure Investition führt sogar zu einer Vermieterforderung von 183,33 Euro mehr Miete im Monat. Derartige Mieterhöhungen sind für viele Mieter nicht bezahlbar.
Rips: „Konsequenz dieser gesetzlichen Regelung ist: Je teurer die Modernisierung ausfällt, desto höher steigt die Miete. Richtiger wäre es, stattdessen zu sagen: Je besser und effizienter die Modernisierungsmaßnahme, je größer die Energieeffizienzverbesserungen sind, desto mehr kann auch die Miete steigen. Dazu müsste die bisherige Mieterhöhungsvorschrift, die 11-Prozent-Regelung, abgeschafft werden. Stattdessen sollten auch nach einer energetischen Modernisierung Mieterhöhungen immer nur im System der ortsüblichen Vergleichsmiete möglich sein. Im Ergebnis müssen die Kosten für Klimaschutz und mehr Energieeffizienz geteilt werden: Ein Drittel muss der Staat über öffentliche Förderungen zahlen, ein Drittel der Vermieter, der von Wertsteigerungen und der besseren Vermietbarkeit seiner Immobilie profitiert, und ein Drittel der Mieter, der weniger Heizkosten zahlen muss.“

Unnötig: Regelungen zu Wohnungsbetrügern

Der 56-seitige Referentenentwurf des Mietrechtsänderungsgesetzes enthält eine umfangreiche, 36 Seiten starke Begründung. Auf 15 Seiten wird beschrieben, wie in 7 Gesetzen 13 Vorschriften geändert werden müssen, um den Vorstellungen der privaten Eigentümerorganisation Rechnung zu tragen und zu zeigen, dass das Problem der „Mietnomaden“ bekämpft wird.
Geplant ist, dass der Vermieter künftig fristlos kündigen darf, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt bzw. mit zwei Monatsmieten (Teilzahlungen) in Verzug ist.
Rips: „Ein neuer Kündigungstatbestand ist überflüssig. Hierdurch wird kein Mietnomadenfall verhindert. Schon heute gilt: Wer nicht zahlt, kann fristlos gekündigt werden. Das gilt für den, der an zwei aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Miete in Verzug ist, genauso wie für den, der insgesamt zwei Monatsmiete schuldet. Hier gibt es keinen Handlungsbedarf. Raum für die neue ‚Kautions-Kündigungs-Vorschrift‘ ist nur in dem äußerst ungewöhnlichen Fall, dass der ‚Mietnomade‘ immer pünktlich die Miete, aber nicht die Kaution zahlt.“

Weitergehende Gesetzesänderungen, wie die Einführung der Berliner Räumung (der Gerichtsvollzieher „räumt“ den Mieter, die Entfernung des zurückgebliebenen Mobiliars ist Sache des Vermieters) können unter Umständen sachdienlich sein, diese Art der Räumung ist aber nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs schon heute möglich, eine gesetzliche Regelung also nicht notwendig.

Gefährlich: Räumung per einstweiliger Verfügung

Der Gesetzentwurf sieht vor, dass Gerichte künftig mit Beginn des Gerichtsverfahrens anordnen können, dass Mieter ihre Miete hinterlegen müssen. Außerdem soll die Räumung per einstweiliger Verfügung angeordnet werden können, wenn der Vermieter Räumungsklage wegen Zahlungsverzug erhoben und der Mieter einer Hinterlegungsanordnung nicht Folge geleistet hat.
Rips: „Hier besteht die große Gefahr, dass der Rechtsweg für betroffene Mieter verkürzt wird. Es darf nicht sein, dass ein Räumungstitel ergeht, nur weil der Mieter die Sicherheit nicht oder nicht vollständig erbracht hat. Es darf auch keine Räumungstitel geben, ohne dass die vom Vermieter behaupteten Zahlungsansprüche geprüft und von einem Gericht für begründet erklärt worden sind.“

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(dmb) „Wir erwarten, dass sich die im Bundestag vertretenen Parteien zusammensetzen, um vernünftige, parteiübergreifende Zielvorgaben für die energetische Gebäudesanierung zu erarbeiten, und ein Konzept vorlegen, das die Finanzierung entsprechender Modernisierungs-maßnahmen mit einschließt“, forderte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, in Berlin. „Es muss Schluss sein mit kleinlichem Parteienstreit über die Frage, wo, wie und wann saniert werden muss, ob und wie lange es öffentliche Förderung oder Steuererleichterungen geben soll. Wir brauchen jetzt verlässliche Rahmenbedingungen.“

Der Deutsche Mieterbund unterstützt alle Bestrebungen, den Gebäudebestand in Deutschland umfassend energetisch zu sanieren. Wer aber bis zum Jahr 2020 den Wärmedarf um 20 Prozent reduzieren, bis 2050 einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand erreichen und deshalb die Sanierungsquote für Wohnimmobilien verdoppeln will, muss auch erklären, wer das bezahlen soll. Eine umfassende energetische Modernisierung kann weder über eingesparte Heizkosten noch über Mieterhöhungen finanziert werden. Öffentliche Förderung ist unverzichtbar.

Obwohl die Bundesregierung die Sanierungsquote für Häuser und Wohnungen verdoppeln will, hat sie die Fördermittel, beispielsweise über das CO2-Gebäudesanierungsprogramm, in den letzten Jahren drastisch zurückgefahren. 2009 standen für die Gebäudesanierung noch 2,2 Milliarden Euro zur Verfügung. 2010 waren es rund 1,35 Milliarden Euro. In diesem Jahr sind es noch 436 Millionen Euro, evtl. kommen noch 500 Millionen Euro aus dem Sonderfonds für Klimaschutz und Energie hinzu. Für 2012 sind gar keine Finanzmittel mehr für das CO2-Gebäudesanierungsprogramm vorgesehen.
„Forderungen hochfahren und Förderung runterfahren, passt nicht zusammen. Nach unserer Auffassung, die von Gewerkschaften, Umwelt- und Verbraucherverbänden, der Deutschen Energieagentur (dena) und der Deutschen Unternehmensinitiative Energieeffizienz (DENEFF) geteilt wird, sind Fördermittel von 5 Milliarden Euro notwendig, um ausreichende Investitionsanreize für Modernisierungsmaßnahmen zu geben und um die Mieten in energetisch sanierten Wohnungen bezahlbar zu halten“, erklärte Siebenkotten.

Der Mieterbund-Direktor begrüßte, dass nach SPD, Bündnis90/Die Grünen und den Linken jetzt auch die Koalitionsfraktionen eine verstärkte Förderung energetischer Sanierungsmaßnahmen fordern. „Diese Forderungen müssen jetzt endlich konkretisiert und auf einander abgestimmt werden. Außerdem warne ich nachdrücklich davor, zusätzlich neue ‚Nebenkriegsschauplätze‘ im Zusammenhang mit der energetischen Modernisierung zu eröffnen. Wir brauchen weder Abrissprämien für ältere Immobilien noch einen Abbau von Mieterrechten“, erklärte Siebenkotten.

Hartz-IV-Kompromiss: Jetzt drohen Kürzungen bei den Unterkunftskosten
Mieterbund ruft Länder auf, Pauschalierungs-Satzungen zu verhindern

(dmb) „Das Ergebnis darf nicht sein, 5 bzw. 8 Euro höherer Regelsatz, 10 Euro Zuschüsse für Kinder, aber 50 Euro weniger bei den Unterkunftskosten“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, den jetzt im Vermittlungsausschuss vereinbarten Hartz-IV-Kompromiss. Der sieht zwar die Erhöhung der Regelsätze und Zuschüsse für Kinder zum Mittagessen, Wandertag, Vereinsleben und für Nachhilfeunterricht vor. Daneben drohen vielen Hartz-IV-Empfängern aber Leistungskürzungen. Nach den Hartz-IV-Gesetzen sollen Kreise und kreisfreie Städte über Landesgesetze ermächtigt werden, per Satzung die Höhe der zu zahlenden Unterkunftskosten selbst zu bestimmen bzw. Pauschalen für die Mieten und Heizkosten festzulegen.

„Das ist falsch und gefährlich. Die Kommunen müssen den Großteil der Unterkunftskosten im Hartz-IV-System zahlen. Wenn man ihnen jetzt angesichts ihrer riesigen Finanznöte die Möglichkeit eröffnet, Leistungen zu pauschalieren, das heißt zu kürzen, ist das, als wenn man den Bock zum Gärtner macht“, erklärte der Mieterbund-Direktor. Aus Sicht des Deutschen Mieterbundes muss es bei der Übernahme der Miete und Heizkosten in voller Höhe und einer Angemessenheitsprüfung im Einzelfall bleiben. Nur dann können zum Beispiel bei den Heizkosten die Energieeffizienz des Gebäudes, die unterschiedlichen Kosten der Energieträger und extreme Preisschwankungen, wie jetzt wieder beim Heizöl, berücksichtigt werden.

„Als Konsequenz der neuen Hartz-IV-Gesetze fürchte ich künftig einen Flickenteppich unterschiedlicher regionaler Regelungen. Hierdurch droht nicht nur die Zersplitterung des Rechts, sondern auch eine Flut von Rechtsstreitigkeiten“, sagte Siebenkotten.

Der Mieterbund-Direktor appellierte an die Bundesländer, keine Landesgesetze zu verabschieden, die es den Gemeinden ermöglichen, Unterkunftskosten und Heizkosten zu pauschalieren.
„Zumindest für die SPD-geführten Bundesländer sollte dies selbstverständlich sein. Bei den Hartz-IV-Spitzengesprächen hatte die SPD eine Pauschalierung der Unterkunfts- und Heizkosten ausdrücklich abgelehnt“, so Siebenkotten.
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BGH zu Schönheitsreparaturen

(dmb) „Der Bundesgerichtshof konkretisiert seine bisherige Rechtsprechung zu Farbwahlklauseln bei Schönheitsreparaturen und schafft damit die notwendige Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter. Das ist gut so“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die heute veröffentlichte Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 198/10).

Die Karlsruher Richter erklärten, eine Mietvertragsbestimmung zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen, die dem Mieter bezüglich der Farbwahl Vorgaben macht, ist nur wirksam, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt des Auszugs aus der Wohnung gilt und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt. Die Einengung der Farbwahl auf die Farbe „Weiß“ schränkt die Gestaltungsfreiheit des Mieters zu stark ein und benachteiligt ihn unangemessen. Damit ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam, der Mieter muss gar nicht renovieren.

„Mietvertragsklauseln, die bestimmen, dass der Mieter auch während der Mietzeit Renovierungsarbeiten in einer bestimmten Art und Weise ausführen muss (zum Beispiel Raufasertapete) oder er nur in konkret vorgegebenen Farben renovieren darf, waren schon nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam. Es geht den Vermieter nichts an, wie der Mieter sich während der Mietzeit einrichtet“, erklärte Siebenkotten. Jetzt stellt der Bundesgerichtshof klar, dass Mieter über den Mietvertrag auch nicht bei ihrem Auszug auf die Farbe „Weiß“ festgelegt werden dürfen. Anderenfalls wären sie praktisch gezwungen, schon während der Mietzeit alles weiß zu streichen oder wegen einer anderen Farbgestaltung der Wohnung Gefahr zu laufen, beim Auszug eine noch nicht erforderliche Renovierung vornehmen zu müssen. Das wäre wirtschaftlich unsinnig.“

Die Vermieterinteressen, so der Bundesgerichtshof, werden durch diese Entscheidung nicht ernsthaft berührt. Das Interesse des Vermieters gehe dahin, die Wohnung in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der eine rasche Weitervermietung ermöglicht. Dazu müsse der Mieter aber nicht zwingend auf einen weißen Anstrich festgelegt werden, auch eine Dekoration in anderen dezenten Farbtönen erschwere eine Weitervermietung nicht.

Zu den Verhandlungen im Vermittlungsausschuss um die Regelsätze im SGB II/SGB XII erklären DGB-Vorstandsmitglied Annelie Buntenbach und der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten:

„Im Windschatten der Diskussion um die Regelsätze droht für Hartz IV- und Sozialhilfeempfänger eine Kürzung ihrer Bezüge, die jede geringe Erhöhung der Regelsätze ins Gegenteil verkehrt. Mit der im Gesetzentwurf vorgesehenen Ermächtigung für Kommunen, die Höhe der angemessenen Unterkunftskosten per Satzung festzulegen und dabei Pauschalen für Miet- und Heizkosten bestimmen zu dürfen, drohen den Betroffenen Leistungskürzungen. Sogar das Existenzminimum könnte unterschritten werden.“

DGB und Mieterbund befürchten einen Flickenteppich unterschiedlicher regionaler Regelungen, die nicht durch unterschiedliche Mietniveaus begründet sind, sondern durch politische Entscheidungen von Kreistagen und Stadträten vor dem Hintergrund der jeweiligen kommunalen Finanznöte. Denn die Kommunen müssen das Gros der Unterkunftskosten im Hartz IV-System schultern. „Angesichts knapper kommunaler Haushalte drohen wieder einmal die Schwächsten den Preis für eine verfehlte Politik zu zahlen. Denn die Unterkunftskosten sind Teil des Existenzminimums und dürfen nicht zur freien Manövriermasse nach Haushaltslage werden“, sagten Buntenbach und Siebenkotten.

Mieterbund und DGB haben in einem gemeinsamen Brief an alle Mitglieder der Arbeitsgruppe des Vermittlungsausschusses die Streichung der Satzungsermächtigung und insbesondere der Pauschalierungsoption gefordert.

Annelie Buntenbach: „Die Übernahme von Unterkunftskosten ist von existenzieller Bedeutung für Millionen Menschen. Bei allem Verständnis für die Finanzsorgen der Kommunen ist hier kein Raum für Kürzungen. Das Bundesverfassungsgericht hat klar gemacht, dass Wohnen Teil des physischen Existenzminimums ist und den Bedarf im Einzelfall decken muss. Kostensparende Pauschalierungen sind damit nicht vereinbar.“

Lukas Siebenkotten warnte vor direkten oder indirekten Leistungskürzungen bei Miete und Heizkosten: „Es muss bei der Übernahme der Kosten in voller Höhe und einer Angemessenheitsprüfung im Einzelfall bleiben. Nur dann können zum Beispiel bei den Heizkosten die Energieeffizienz des Gebäudes, die unterschiedlichen Kosten der Energieträger und extreme Preisschwankungen, wie zuletzt beim Heizöl, berücksichtigt werden. Das Ergebnis der Hartz-IV-Reform darf nicht sein, 5 Euro mehr über den Regelsatz und 50 Euro weniger bei den Unterkunftskosten.“

Bundesgerichtshof gibt Vermieter Recht

(dmb) „Die Entscheidung ist nachvollziehbar und konsequent“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 269/09).
Danach darf der Vermieter eine bereits erteilte Betriebskosten- bzw. Heizkostenabrechnung innerhalb der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist auch zum Nachteil der Mieter korrigieren. Eine aus der Abrechnung bereits erteilte Gutschrift kann zurückgebucht werden.
Für das Abrechnungsjahr 2006 hatte der Vermieter ursprünglich ein Heizkostenguthaben in Höhe von 152,60 Euro errechnet. Bei der Abrechnung vom 6. Juli 2007 hatte er versehentlich 8.200 Liter Heizöl im Wert von 4.613,32 Euro nicht berücksichtigt. Dies holte er mit Schreiben vom 11. Dezember 2007 nach und schickte eine korrigierte Abrechnung, die nur noch ein Mieterguthaben in Höhe von 14,52 Euro auswies. Den Differenzbetrag von 138,08 Euro buchte der Vermieter aufgrund einer Einzugsermächtigung direkt beim Mieter ab.

„Das Urteil ist aber natürlich kein Freibrief für irgendwelche Nachlässigkeiten und Schlampereien auf Vermieterseite“, erklärte Siebenkotten.
Nach dem Gesetz muss der Vermieter spätestens ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode die Betriebs- und Heizkostenabrechnung dem Mieter zugesandt haben. Nach Ablauf dieser Frist ist der Vermieter mit Nachforderungen aus seinen Abrechnungen ausgeschlossen, er kann die Abrechnungen auch nicht mehr zum Nachteil der Mieter korrigieren.

Siebenkotten: „Der Bundesgerichtshof hat jetzt klargestellt, dass für Mieter endgültige Rechtssicherheit erst ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode eintritt. Ab diesem Zeitpunkt sind Nachforderungen oder Korrekturen zu seinem Nachteil unzulässig.
Umgekehrt tritt für den Vermieter erst Rechtssicherheit ein, wenn der Mieter nicht spätestens zwölf Monate nach Erhalt der Abrechnung Einwendungen erhoben hat.“