Bundesgerichtshof

Unwirksame Schönheitsreparaturklauseln: „Weißen von Decken und Wänden“
Die Klausel im Mietvertrag: „Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere … das Weißen der Decken und Oberwände …“, ist unwirksam. Die Klausel ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 47/11) so zu verstehen, dass Mieter Schönheitsreparaturen immer mit weißer Farbe vornehmen müssen. Das aber ist eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, weil er durch diese Klausel bei der Farbwahl und bei seinen Dekorationsmöglichkeiten auch während der Mietzeit eingeschränkt würde. Er müsste Decken und Oberwände immer weiß streichen.

Sonderthema
Ab 30. April: TV über Satellit nur noch digital

Ab 30. April 2012 werden die TV- und Hörfunkprogramme über Satellit nur noch digital übertragen. Analoge Satellitensignale werden abgeschaltet. Wer die eventuell notwendige Umrüstung verschläft, „schaut in die Röhre“, vgl. Videotext Seite 198 auf allen TV-Kanälen.
Teil 1: Zurzeit werden viele TV-Programme noch parallel in bis zu drei unterschiedlichen technischen Verfahren übertragen: analog, standard-digital und hochauflösend-digital (HDTV). Die Sender müssen hierfür jeweilige Kapazitäten auf den Satelliten anmieten. Die Kosten für die analoge Verbreitung wollen und werden die Programmanbieter künftig einsparen. Vorteile der Digital- gegenüber der Analogtechnik sind ein verbesserter Empfang, zusätzliche Sendeplätze und die sogenannte Rückkanalfähigkeit. Haushalte mit eigener Parabolantenne oder mit Gemeinschafts-Parabolantenne, die die Programme noch in Analogtechnik empfangen, können betroffen sein. Allerdings besitzen drei Viertel aller Haushalte mit Satellitenanschluss bereits einen digitalen Zugang. Hier muss nichts geändert werden. Wer nicht sicher ist, ob seine Satellitenempfangsanlage analog oder schon digital arbeitet, kann dies leicht „im Fernsehen“ herausfinden. Die großen TV-Sender bieten auf der Videotextseite 198 den notwendigen Service und entsprechende Informationen an. Nur wer dort auf seinem TV-Bildschirm den Hinweis findet, dass sein analoges Angebot am 30. April 2012 abgeschaltet wird, muss handeln, das heißt umrüsten.

Aktuelle Infos
Die Wohneigentumsquote liegt in Deutschland seit Jahren bei etwa 43 Prozent, in der Schweiz bei 35 Prozent. In anderen europäischen Ländern liegt die Wohneigentumsquote teilweise deutlich höher. In den einzelnen Bundesländern ist die Wohneigentumsquote sehr unterschiedlich. Sie liegt in Berlin bei etwa 14 Prozent und im Saarland bei rund 55 Prozent. Nach einer Untersuchung der Patricia-Immobilien ist ein steigendes verfügbares Haushaltsnettoeinkommen tendenziell mit einer niedrigeren Wohneigentumsquote verbunden. Außerdem gilt: Je höher der Anteil der erwerbsfähigen Bevölkerung von 20 bis 65 Jahren an der Gesamtbevölkerung, desto niedriger ist die Wohneigentumsquote. Hier macht sich die notwendige und höhere Mobilität von Arbeitskräften bemerkbar. Dagegen steigt die Eigentumsquote, je höher die Zahl der Personen ist, die in einer Wohnung leben.

Mieter-Tipp

Zustimmung zur Mieterhöhung
Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete wird nicht automatisch wirksam. Voraussetzung ist immer die Zustimmung des Mieters. Der hat nach dem Gesetz zwei bis drei Monate Zeit, ggf. mit Hilfe des Mietervereins abzuklären, ob die Vermieterforderung nach mehr Miete zulässig und begründet ist. Nur dann muss er zustimmen. Erhält der Mieter das Mieterhöhungsschreiben im Februar, hat er bis Ende April Zeit, die Mieterhöhung „auf Herz und Nieren“ zu überprüfen. Ab 1. Mai müsste dann – wenn alles in Ordnung ist – mehr Miete gezahlt werden.

Kündigungsausschluss gilt nicht für außerordentliche Kündigung

Mieter und Vermieter können im Mietvertrag einen zeitlich befristeten Kündigungsausschluss vereinbaren. Unwirksam ist diese Vertragsregelung nur, wenn der Kündigungsausschluss oder Kündigungsverzicht länger als vier Jahre andauern soll. Diese zeitliche Obergrenze gilt auch für Staffelmietverträge. Ausgeschlossen werden darf mit dieser Vertragsregelung aber nur die „ordentliche“ Kündigung, das ist die Kündigung mit den gesetzlichen Kündigungsfristen. Das Recht zur außerordentlichen, das heißt fristlosen Kündigung wegen schwerer Vertragsverstöße kann im Mietvertrag nicht wirksam ausgeschlossen werden und würde ggf. die Kündigungsausschlussregelung insgesamt unwirksam machen (BGH VIII ZR 120/11).

Thema der Woche

Vermieterkündigung
Wenn der Vermieter kündigen will, muss er – anders als der Mieter – einen Kündigungsgrund haben. Außerdem muss er je nach Wohndauer des Mieters gestaffelte Kündigungsfristen einhalten. Nach ausführlicher Themenbehandlung hier noch drei abschließende Tipps:
 Ob die Wohnung möbliert oder unmöbliert vermietet wird, macht für den Kündigungsschutz keinen Unterschied. Auch Mieter eines möblierten Appartements haben den vollen Kündigungsschutz.
 Wird das Haus oder die Wohnung verkauft, hat der Käufer keine besonderen Kündigungsrechte. Er tritt vielmehr in den bestehenden Mietvertrag ein und muss das Mietverhältnis zu den vorgefundenen Konditionen fortsetzen.
 Teilkündigungen, das heißt die Kündigung nur der Garage oder nur des Kellers oder nur des Gartens sind grundsätzlich ausgeschlossen. Anders nur, wenn der Vermieter hier neuen Wohnraum schaffen will.

Aktuelle Infos
Informationen zum energetischen Zustand einer Immobilie werden immer wichtiger für die Kaufentscheidung, ist das Ergebnis des aktuellen Immobilienbarometers und einer Befragung von Interhyp und ImmobilienScout24 bei knapp 2.000 Immobilienkäufern. Dabei dürften Umfrageergebnisse bei Mietinteressenten letztlich nicht anders ausfallen. 61 Prozent der Befragten achten auf ein vernünftiges Verhältnis von energetischen Eigenschaften und Preis von Haus oder Wohnung. Für 26 Prozent sind Bausubstanz und Heizungsanlage ebenso wichtig, wie Preis, Lage oder Ausstattung des Objekts. Die moderne Heizungsanlage betrachten 60,1 Prozent als sehr wichtig, die Außenwanddämmung 58,1 Prozent, Fenster mit Doppelverglasung 57,4 Prozent und die Dachdämmung immerhin noch 47,2 Prozent. Interessant ist aber, dass die wenigsten der Befragten sich durch den obligatorischen Energieausweis ausreichend informiert fühlen. Rund 20 Prozent der Befragten billigen dem Energieausweis keinerlei Hilfestellung zu, rund die Hälfte der Befragten schätzt ihn als nur bedingt nützlich ein. Hauptgrund: Die meisten Energieausweise sind verbrauchsorientiert und stellen nur auf das Heizverhalten der vorherigen Bewohner ab.

Mieter-Tipp

Maklerprovision
Höchstens zwei Monatsmieten ohne Vorauszahlungen für Heizung und Betriebskosten, aber mit Mehrwertsteuer, darf ein Makler für die erfolgreiche Vermittlung einer Mietwohnung verlangen. Voraussetzung ist, dass der wohnungssuchende Mieter und der Vermittler einen Maklervertrag schließen, in dem die Maklertätigkeit und die Provisionshöhe festgelegt werden. Der Vertrag kann auch mündlich geschlossen werden. Im Streifall muss der Makler den Inhalt der Vereinbarung und damit auch die Provisionshöhe beweisen.

Eigentümerwechsel und Mietkaution

Die Mietkaution, die der Mieter beim Beginn des Mietverhältnisses an seinen Vermieter gezahlt hat, geht bei einem Eigentümerwechsel kraft Gesetz, das heißt automatisch, auf den neuen Eigentümer über. Der tritt in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis und damit auch aus der Kaution ein. Das bedeutet, so jetzt der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 206/10), der neue Eigentümer und Vermieter hat keinen Anspruch gegen den Mieter auf erneute Zahlung einer Mietkaution. Anders nur dann, wenn der alte Vermieter anlässlich des Eigentümerwechsels die Kaution dem Mieter ausnahmsweise zurückgegeben hat. Hier handelt es sich um eine verpfändete Sparbucheinlage, die mangels Zustimmung des Mieters nicht automatisch an den neuen Vermieter übertragen werden konnte und so dem Mieter zurückgegeben wurde.

Thema der Woche

Vermieterkündigung
Wenn der Vermieter kündigen will, muss er – anders als der Mieter – einen Kündigungsgrund haben. Außerdem muss er je nach Wohndauer des Mieters gestaffelte Kündigungsfristen einhalten.

Tipps:
 Bei jeder Vermieterkündigung muss der Mieterverein eingeschaltet werden. Zu prüfen ist, ob der Kündigungsgrund tatsächlich vorliegt und ob der Mieter Widerspruchsrechte hat.
 In Zweifamilienhäusern, in denen Vermieter und Mieter unter einem Dach wohnen, hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht. Er kann kündigen, ohne dass einer der gesetzlichen Kündigungsgründe, wie zum Beispiel Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung, vorliegt. Für den Mieter verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate.

Aktuelle Infos
2012 wird es wieder eine Reihe von Änderungen für Mieter und Vermieter geben:
So soll beispielsweise das Mietrecht geändert und letztlich vermieterfreundlicher werden. Bei Baumaßnahmen für energetische Modernisierungen soll das Mietminderungsrecht für drei Monate ausgeschlossen werden. Die Nichtzahlung der Mietkaution soll den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung berechtigen. Die Änderung der Trinkwasserverordnung schreibt Untersuchungen auf Legionellen-Bakterien im Trinkwasser vor. Die Kosten können als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Das Ende des analogen Satellitenfernsehens kommt Ende April. Dann braucht man im Zweifel einen digitalen Sat-Receiver. Weitere Informationen auf allen TV-Sendern, Videotextseite 198.

Mieter-Tipp

Mängelbeseitigung
Für die Beseitigung von Wohnungsmängeln ist grundsätzlich der Vermieter zuständig, selbst dann, wenn ein – unbekannter – Dritter den Mangel oder Schaden verursacht hat. Das gilt beispielsweise, wenn bei einem Einbruchsversuch in die Mieterwohnung dessen Wohnungstür beschädigt wurde. So auch, wenn das Türschloss mutwillig zerstört, beispielsweise mit Klebstoff verklebt wurde. Der Vermieter muss die Tür oder das Schloss in Ordnung bringen und die Reparaturkosten zahlen.

Anforderungen zur formellen Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung

Der Vermieter ist verpflichtet, eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung zu erstellen, die den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht. Dass beispielsweise die Ermittlung der Wärmekosten ohne Kenntnis der Vorschriften der Heizkostenverordnung kaum verständlich ist und diese Vorschriften dem durchschnittlichen, juristisch nicht vorgebildeten Mieter regelmäßig nicht bekannt sind, ist nicht das Problem des Vermieters. Er ist nicht verpflichtet, die Vorschriften der Heizkostenverordnung mitzuteilen oder zu erläutern. Die Abrechnung ist formell in Ordnung, wenn ein mit den einschlägigen Rechtsvorschriften vertrauter Mieter anhand der mitgeteilten Faktoren die vorgenommene Abrechnung nachprüfen kann. Deshalb, so der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 268/10), ist es unschädlich, wenn der Vermieter in der Abrechnung nicht erläutert, dass er die nur auf die Warmwasserkosten entfallenden Kosten der Warmwasserzähler zunächst von den Gesamtkosten abgezogen, den verbleibenden Betrag nach dem ermittelten Prozentsatz auf Kosten für Heizung und für Warmwasser aufgeteilt und anschließend die Kosten für die Warmwasserzähler den so ermittelten Kosten für Warmwasser wieder hinzugefügt hat.

Thema der Woche

Vermieterkündigung
Die Folgen einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann der Mieter bis zu zwei Monate nach Erhebung der Räumungsklage durch den Vermieter noch abwenden. Hierzu muss er den gesamten Mietrückstand bezahlen, bis auf den letzten Cent. Die Kündigung wegen Mietrückständen kann der Mieter auf diese Art und Weise aber nur einmal innerhalb von zwei Jahren ungeschehen machen und abwehren.

Aktuelle Infos
Die Energiepreise werden auch 2012 weiter steigen. Der Preis für Öl ist in den Jahren 2010 und 2011 jeweils um etwa 25 % gestiegen. Ein Ende dieser Kostenentwicklung ist nicht in Sicht. Gas und Fernwärme wurden 2011 um etwa 10 Prozent teurer. Jetzt meldet das Verbraucherportal Top-Tarif, dass sich die Preise für Gaskunden bei mindestens 83 Unternehmen im Januar und Februar um bis zu 21,8 % erhöhen werden. Im Durchschnitt liegt die Preiserhöhung bei 8,4 % oder 114 Euro bei einem Jahresverbrauch von 20.000 kWh. Daneben haben 139 Stromversorgen durchschnittliche Preiserhöhungen von 3,8 % für 2012 angekündigt, in der Spitze sogar 14,6 % oder 114 Euro bei einem Jahres-verbrauch von 4.000 kWh.

Mieter-Tipp

Katzenklappe
Wer ohne Zustimmung des Vermieters eine Katzenklappe in die Wohnungstür einbaut, verhält sich vertragswidrig und beeinträchtigt die Vermieterinteressen. Nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (63 S 199/04) muss der Vermieter nicht akzeptieren, dass über die Katzenklappe in der Wohnungseingangstür Katzen unkontrollierten Zugang in das Treppenhaus des Mietshauses haben. Er kann den Rückbau der Katzenklappe verlangen und, wenn der Mieter nicht reagiert, unter Umständen sogar das Mietverhältnis kündigen.

Schönheitsreparaturen und Mieterhöhungen

Bei preisgebundenen Wohnungen, so genannten Sozialwohnungen, sind in der Kostenmiete auch häufig Ansätze für Schönheitsreparaturen veranschlagt. Entfällt für diese Wohnungen die Preisbindung, darf der Vermieter die so genannte Marktmiete, also die Vergleichsmiete, fordern, wie für alle anderen frei finanzierten Wohnungen auch. Das bedeutet, die alte Kostenmiete wird die Ausgangsmiete für die jetzt zu zahlende Marktmiete. Künftige Mieterhöhungen richten sich dann nach dem Vergleichsmietensystem. Unzulässig ist es aber nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs, auf diese Miete noch einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu fordern (BGH VIII ZR 87/11).

Thema der Woche

Vermieterkündigung
Mögliche Gründe für eine fristlose Kündigung sind die unerlaubte Untervermietung oder die schwerwiegende Störung des Hausfriedens. Die häufigste Kündigungsbegründung ist aber die ständig unpünktliche Mietzahlung bzw. der Zahlungsverzug des Mieters. Grundsätzlich muss der Vermieter, wenn er fristlos kündigen will, vorher den Mieter abmahnen, ihm also die Gelegenheit geben, sein vertragswidriges Verhalten zu ändern. Anders bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Die Kündigung ist möglich, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist oder wenn er über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag von zwei Monatsmieten in Verzug ist.

Mieter-Tipp
Stillschweigende Vertragsverlängerung
Bleibt der Mieter trotz der Kündigung des Vermieters und Ablauf der Kündigungsfrist einfach wohnen und klagt der Vermieter nicht auf Räumung oder erklärt er nicht innerhalb von zwei Wochen eindeutig, dass er mit einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht einverstanden ist, wird die Kündigung unwirksam. Nach dem Gesetz wird dann das Mietverhältnis fortgesetzt, und zwar zu den gleichen Bedingungen wie bisher. Allerdings kann die Wirkung dieser gesetzlichen Regelung im Mietvertrag ausgeschlossen sein. Voraussetzung ist, dass in der entsprechenden Vertragsklausel ausdrücklich steht, dass der Vermieter in derartigen Fällen mit einer stillschweigenden Verlängerung oder Fortsetzung des Mietvertrages nicht einverstanden ist bzw. diese ausgeschlossen sein soll.

Es finden keine Sprechstunden in der Zeit vom

27.12 2011 bis einschließlich 30.12.2011 statt.

Ab 02.01.2012 sind wir wieder für Sie da.

Wir wünschen allen Mitgliedern und Ihren Familien gesegnete Weihnachten
und einen gesunden Start ins Neue Jahr!

Ihr Mieterbund Leinetal e.v.

Beginn der Verjährungsfrist

Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache im Zusammenhang mit der Beendigung des Mietverhältnisse verjähren nach 6 Monaten, § 548 BGB. Die Verjährungsfrist beginnt mit der Rückgabe der Mietwohnung, nicht unbedingt mit dem Ende des Mietverhältnisses (BGH VIII ZR 8/11).
Im zu entscheidenden Fall endete das Mietverhältnis am 30. September, die Mieter zogen aber schon Ende Juni aus. Die „offizielle“ Wohnungs- und Schlüsselübergabe fand am 1. Oktober statt. Laut Bundesgerichtshof beginnt die Verjährungsfrist nicht mit dem Auszug der Mieter, sondern erst im Oktober. Entscheidend sei, dass die Wohnungsschlüssel im Juni nicht übergeben wurden. Der Vermieter habe deshalb allein durch den Mieterauszug noch nicht die volle Sachherrschaft über die Wohnung erhalten. Er sei auch nicht verpflichtet, „auf Zuruf“ die Schlüssel bei einem vorzeitigen Auszug der Mieter zu übernehmen.

Thema der Woche

Vermieterkündigung
Bei schwersten Vertragsverletzungen des Mieters kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Dann müssen die gesetzlichen Kündigungsfristen nicht eingehalten werden. Das bedeutet, der Mieter muss kurzfristig, innerhalb angemessener Frist, das heißt innerhalb eines Monats, ausziehen. Bleibt der Mieter wohnen, muss der Vermieter auf Räumung klagen. Erst mit dem Urteil in der Hand kann er die Vollstreckung, das heißt die Räumung des Mieters betreiben. Die fristlose Kündigung des Vermieters muss schriftlich erfolgen, und der Kündigungsgrund muss im Kündigungsschreiben angegeben werden.

Aktuelle Infos

Vorsicht: Jedes Jahr zur Advents- und Weihnachtszeit lösen dekorativ und festlich geschmückte Adventskränze oder Tannenbäume Wohnungs- und Hausbrände aus. Die Feuerwehr rät:
 Bringen Sie Kerzen am Weihnachtsbaum so an, dass zu darüber liegenden Zweigen genug Abstand bleibt, und zünden Sie die Kerzen stets von hinten nach vorn und von oben nach unten an. Verfahren Sie beim Löschen der Kerzen in umgekehrter Reihenfolge. Stellen Sie ein entsprechendes Löschmittel (Wassereimer, Feuerlöscher, Feuerlöschspray) bereit.
 Achten Sie bei elektrischen Lichterketten darauf, dass Steckdosen nicht überlastet werden. Die elektrischen Kerzen sollten ein Prüfsiegel tragen, das den VDE-Bestimmungen entspricht.
 Wenn es brennt, versuchen Sie nur dann die Flammen zu löschen, wenn dies ohne Eigengefährdung möglich ist. Ansonsten schließen Sie möglichst die Tür zum Brandraum, verlassen (mit Ihrer Familie) die Wohnung und alarmieren die Feuerwehr mit dem Notruf 112.

Mieter-Tipp

Kündigungsfristen
Will der Mieter einen unbefristeten Mietvertrag für die Wohnung kündigen, gilt eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Die Wohndauer im Haus oder in der Wohnung spielt keine Rolle. Sind im Mietvertrag längere Fristen vereinbart, sind diese unwirksam. Einzige Ausnahme: Die längere Kündigungsfrist ist zwischen Mieter und Vermieter individuell vereinbart worden, beispielsweise weil der Mieter ausdrücklich auf eine entsprechende Regelung bestanden hat. Falls im Mietvertrag zu Gunsten des Mieters kürzere Kündigungsfristen vereinbart wurden, sind die immer wirksam.

Betriebskostenpauschale

Mieter können in der Regel keine Auskunft über die tatsächliche Höhe der Betriebskosten fordern, wenn eine Betriebskostenpauschale vereinbart ist. Anders aber, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen (BGH VIII ZR 106/11). Ist ausnahmsweise eine Betriebskostenpauschale vereinbart, wird nicht einmal im Jahr über die Betriebskosten abgerechnet. Vielmehr ist mit der Zahlung der monatlichen Pauschale alles abgegolten. Im zu entscheidenden Fall hatten Mieter und Vermieter im Mietvertrag eine Nebenkostenpauschale für die „kalten“ Betriebskosten in Höhe von 190 Euro monatlich vereinbart. Nach Abschluss des Mietvertrages erschien dem Mieter die Pauschale zu hoch. Er forderte Auskunft über die tatsächliche Höhe der Betriebskosten und Belegeinsicht mit dem Ziel, die Pauschale zu reduzieren. Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs hat der Mieter aber keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter seine anfängliche Kalkulation der Betriebskosten offenlegt. Es gilt Vertragsfreiheit – Mieter und Vermieter sind frei, die Höhe der Pauschale zu bestimmen. Daran kann nachträglich nicht gerüttelt werden. Etwas anders könne nur dann gelten, wenn konkrete Anhaltspunkte vorliegen, dass die Betriebskosten im Laufe der Zeit tatsächlich gesunken sind.

Thema der Woche

Vermieterkündigung
Wenn der Vermieter kündigen will, muss er – anders als der Mieter – einen Kündigungsgrund haben. Außerdem muss er je nach Wohndauer des Mieters gestaffelte Kündigungsfristen einhalten. Gegenüber der Vermieterkündigung kann sich der Mieter auf Härtegründe, die Sozialklausel, berufen. Macht er von diesem Recht Gebrauch und können sich Mieter und Vermieter nicht über eine Fortsetzung des Mietverhältnisses einigen, muss das Gericht entscheiden. Das kann anordnen, dass das Mietverhältnis befristet oder unbefristet fortgesetzt wird. Voraussetzung hierfür ist, dass die Härtegründe des Mieters schwerer wiegen als das Vermieterinteresse an der Beendigung des Mietverhältnisses.

Aktuelle Infos
Vorsicht: Jedes Jahr zur Advents- und Weihnachtszeit lösen dekorativ und festlich geschmückte Adventskränze oder Tannenbäume Wohnungs- und Hausbrände aus. Die Feuerwehr rät:

 Stellen Sie Kerzen oder ihren Weihnachtsbaum nicht in der Nähe von brennbaren Gegenständen (Geschenkpapier, Vorhang) oder an einem Ort mit starker Zugluft auf.
 Stellen Sie Kerzen und Adventsgestecke auf eine feuerfeste Unterlage. Kerzen gehören immer in eine standfeste, nicht brennbare Halterung, an die Kinder nicht gelangen können.
 Lassen Sie Kerzen niemals unbeaufsichtigt brennen – vor allem nicht, wenn Kinder dabei sind! Unachtsamkeit ist die Brandursache Nummer eins!
 Löschen Sie Kerzen an Adventskränzen und Gestecken rechtzeitig, bevor sie heruntergebrannt sind: Tannengrün trocknet mit der Zeit aus und wird zur Brandgefahr.

Mieter-Tipp
Decke dämmen

Vermieter und Eigentümer müssen bis Ende des Jahres die oberste Geschossdecke beheizter Räume dämmen lassen, wenn diese begehbar ist. Gemeint ist die Decke, die die oberste Wohnung vom Dach oder vom Speicherboden abgrenzt. Vorgeschrieben wird dies durch die Energieeinsparverordnung 2009. Die Nachrüstung ist nicht erforderlich bei Dachböden, die ab 1969 als „massive Deckenkonstruktion“ errichtet wurden, also Betondecken. Das Gleiche gilt in der Regel für Häuser mit Holzbalkendecken.

Vermieter muss Mietereinbau einer modernen Heizungsanlage nicht gestatten
Drei Zimmer der Mieterwohnung waren mit Kachelöfen ausgestattet, ein weiteres Zimmer und die Toilette waren gar nicht beheizbar, im Bad gab es eine Elektroheizung und in der Küche ein Außenwandheizgerät. Die Bitte der Mieter, der Vermieter möge eine Gasetagenheizung einbauen, lehnte dieser ab. Dem Vorschlag der Mieter, auf eigene Kosten die Gasetagenheizung einzubauen, und zwar mit den Handwerkern, die auch sonst im Haus für den Eigentümer arbeiten, stimmte der Vermieter nicht zu. Seine Begründung: Er modernisiert erst, wenn die Mieter ausgezogen sind, dann baut er eine Gasetagenheizung ein, und dann kann er deutlich höhere Mieten fordern.
Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 10/11) gab dem Vermieter Recht. Er sei weder zur Modernisierung der Wohnung verpflichtet, noch müsse er die Zustimmung zu einer Mietermodernisierung geben, auch dann nicht, wenn die Mieter alle Kosten selbst übernehmen wollten. Ein derartiges Vermieterverhalten sei nicht rechtsmissbräuchlich. Sein Interesse, den Zeitpunkt der Investition selbst zu bestimmen und bei einer späteren Neuvermietung angesichts der zwischenzeitlich gestiegenen Attraktivität der Wohnlage eine deutlich höhere Miete zu erzielen, sei legitim.

Thema der Woche

Vermieterkündigung
Wenn der Vermieter kündigen will, muss er – anders als der Mieter – einen Kündigungsgrund haben. Außerdem muss er je nach Wohndauer des Mieters gestaffelte Kündigungsfristen einhalten. Gegenüber der Vermieterkündigung kann sich der Mieter auf Härtegründe, die Sozialklausel, berufen.
Sozialklausel: Wichtigster Härtegrund ist „fehlender Ersatzwohnraum“. Das sind Fälle, in denen die gekündigten Mieter keine neue Wohnung zu zumutbaren Bedingungen finden. Weitere Härtegründe sind hohes Alter, Invalidität, Gebrechlichkeit, Schwangerschaft, Kinder, Schwierigkeiten bei Schul- oder Kindergartenwechsel, bevorstehendes Examen, geringes Einkommen, schwere Erkrankung oder lange Mietdauer. Häufig sind mehrere dieser Härtegründe gleichzeitig gegeben. Dies erhöht die Erfolgsaussichten eines Widerspruchs gegen die Kündigung.

Aktuelle Infos

Das wichtigste Auswahlkriterium für die neue Mietwohnung ist der Mietpreis. Nach eine repräsentativen Umfrage der GfK Marktforschung achten drei Viertel der Befragten auf diesen Punkt. Das zweitwichtigste Entscheidungskriterium ist mit 66 % ein möglichst geringer Energieverbrauch. Auf Platz drei folgt dann das Ausstattungskriterium „Balkon, Terrasse oder Freifläche“ mit 49 %. Wohnen in einem möglichst grünen Umfeld ist für 37 % der Befragten entscheidend. Und auf Platz 5 landete das Kriterium „soziale Zusammensetzung der Nachbarschaft“ mit 29 %. Darauf, dass die Wohnung möglichst barrierearm oder barrierefrei ist, achten 18 % der Befragten.

Mieter-Tipp

Vorweihnachtszeit
Adventskränze dürfen an der Wohnungstür befestigt werden. Die Nachbarn im Haus dürfen hieran keinen Anstoß nehmen. Nicht akzeptieren müssen die Nachbarn aber, wenn das gesamte Treppenhaus von oben bis unten nach den Vorstellungen einer Mietpartei weihnachtlich dekoriert wird und dann auch noch weihnachtliche Duftsprays, wie Tanne, Vanille oder Zimt, versprüht werden.

Die neuen DMB-Broschüren „Energetische Modernisierung“ und „Die halbe Miete“ sind erhältlich.

Fristlose Kündigung bei ständig unpünktlichen Zahlungen

Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn ihm ein Festhalten am Vertrag nicht zumutbar ist. Dies ist zum Beispiel dann gegeben, wenn der Mieter die vereinbarte Miete trotz Abmahnung weiterhin unpünktlich zahlt (BGH VIII ZR 30/10). Hier hatte der Mieter innerhalb von 15 Monaten 11 Mal unpünktlich gezahlt. Nach der Abmahnung des Vermieters zahlte er im nächsten Monat erneut nicht pünktlich. Diese eine weitere unpünktliche Zahlung nach der Abmahnung rechtfertigte die fristlose Kündigung.

Thema der Woche

Vermieterkündigung
Wenn der Vermieter kündigen will, muss er – anders als der Mieter – einen Kündigungsgrund haben. Außerdem muss er je nach Wohndauer des Mieters gestaffelte Kündigungsfristen einhalten.
Sozialklausel: Mieter können einer berechtigten Vermieterkündigung wegen Eigenbedarfs, Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung oder einer Pflichtverletzung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Voraussetzung ist, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für sie eine unzumutbare Härte bedeuten würde.
Der Widerspruch gegen die Kündigung muss schriftlich erklärt und eigenhändig unterschrieben werden. Das Widerspruchsschreiben muss der Vermieter spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist erhalten haben. Anders, wenn der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben auf das Widerspruchsrecht des Mieters gar nicht hingewiesen hat. Dann kann sich der Mieter auch noch vor Gericht auf die Sozialklausel berufen.

Aktuelle Infos
Das „Hotel Mama“ ist bei jungen Erwachsenen nach wie vor sehr beliebt. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes wohnten 2010 noch 64 Prozent der 18- bis 24-Jährigen bei ihren Eltern. Vor allem Söhne können sich kaum vom Elternhaus trennen. Töchter werden dagegen früher flügge. 57 Prozent der jungen Frauen lebten bis 24 Jahre noch bei Ihren Eltern, bei den jungen Männern waren es 71 Prozent. Diese Zahlen haben sich in den letzten 10 Jahren kaum verändert. Im Jahr 2000 lebten 65 Prozent der jungen Leute bei den Eltern.
Im vergangenen Jahr lebten 17 Prozent der 18- bis 24-Jährigen in einem eigenen Haushalt. Mit einem Ehe- oder Lebenspartner unter einem Dach wohnten 13 Prozent. 6 Prozent waren entweder alleinerziehend oder teilten sich die Wohnung mit anderen in einer Wohngemeinschaft.

Mieter-Tipp

Teilkündigung
Eine Teilkündigung, das heißt die scheibchenweise Kündigung einzelner Teile der Mietsache, ist gesetzlich ausgeschlossen. Das bedeutet, ist eine Garage zusammen mit der Wohnung vermietet worden, ist eine separate Kündigung der Garage unmöglich. Wohnung und Garage können nur gemeinsam gekündigt werden, es gelten die Kündigungsschutzbestimmungen für Wohnräume. Aber es gibt eine Ausnahme: Will der Vermieter Räume oder Grundstücksteile dazu nutzen, neue Mietwohnungen zu schaffen, darf er „nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume“ einzeln kündigen. Gemeint sind Speicher, Kellerräume, Abstellräume, Garten, Stellplätze usw.