Aufgrund einer Fortbildung fällt die Sprechstunde in Alfeld und
Einbeck am Dienstag, den 18.09.2012 aus..

Am 19.09.2012 sind wir wieder in Alfeld zur gewohnten Zeit für Sie da.

Wir bitten um Ihr Verständnis.

Mit freundlichen Grüßen

Mieterbund Leinetal e.V.

Am

Donnerstag, den 20. September 2012 um 18.00 Uhr findet im Hotel-Gasthof
„Grüner Wald“, Am Knick 7, OT Warzen, 31061 Alfeld (Leine) unsere Jahreshauptversammlung statt.

Tagesordnung:

1. Eröffnung und Begrüßung

2. Geschäftsbericht

3. Kassenbericht

4. Bericht der Rechnungsprüfer

5. Entlastung des Vorstandes

6. Neuwahl des Vorstandes

7. Verabschiedungen

8. Referat von Verbandsgeschäftsführer Randolph Fries, Hannover, zu dem Thema
„Feuchtigkeit und Schimmel ein ewiges Streitthema!“

9. Verschiedenes

Mit freundlichem Grüßen
Der Vorstand

Mietminderung wegen Hundegebell

Wegen ständiger Lärmbeeinträchtigungen durch die vier Hunde der Vermietertochter minderten die Mieter ihre Miete um rund 15 Prozent. Das Amtsgericht gab ihnen Recht. Nachdem die Mieter auch in der Folgezeit die Miete Monat für Monat kürzten, kündigte der Vermieter zwei Jahre später wegen Zahlungsverzugs. Die Mieter hätten den Mangel „Hundegebell“ nicht mehr gemeldet, und die Beschwerden seien auch sehr ungenau gewesen.

Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 268/11) wies die Räumungsklage des Vermieters ab. Der Mieter habe unmittelbar nach der Entscheidung des Amtsgerichts darauf hingewiesen, dass das Hundegebell nach wie vor im gleichen Umfang anhalte und unerträglich sei. Er müsse diese Mängelanzeige, das heißt diese Mitteilung an die Vermieter, nicht ständig wiederholen. In diesem Fall sei es auch nicht notwendig, dass der Mieter jedes Mals aufs Neue wieder Angaben zur Dauer des Bellens, zu dessen Verteilung über den Tag sowie zur Lautstärke des Hundelärms mache. Damit war die Mietminderung berechtigt, es bestand kein Zahlungsverzug, die Kündigung des Vermieters war unbegründet.

Sonderthema
Mietermodernisierung
Bevor Mieter ihre Wohnung selbst modernisieren und Geld in die Wohnung stecken, sollten sie sich rechtlich absichern. Geklärt werden muss, ob die geplante Baumaßnahme überhaupt erlaubt ist oder ob der Vermieter zustimmen muss. Und auch beim Auszug drohen böse Überraschungen. Der Vermieter muss die Investitionen nicht übernehmen, er kann unter Umständen den Rückbau der Mietermodernisierung fordern.
Bauliche Veränderungen, Teil 4: Sind laut Mietvertrag alle Einbauten, Einrichtungen und Installationen des Mieters, selbst von geringfügigem Ausmaß, von einer ausdrücklichen Zustimmung des Vermieters abhängig, dann darf der Vermieter seine Zustimmung nicht verweigern, wenn die beabsichtigte Maßnahme des Vermieters üblicherweise in den Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs fällt. Also wenn es darum geht, den Telefonanschluss zu verlegen, eine Fernsehzusatzantenne zu errichten, möglicherweise auch, wenn es um die Anbringung einer Markise geht.

Aktuelle Infos
Erneuerbare Energien sind bei neuen Wohngebäuden auf dem Vormarsch. In gut einem Drittel (34,4 %) der 2011 fertiggestellten Wohngebäude ist eine Heizanlage installiert, die erneuerbare Energien verwendet, berichtete das Statistische Bundesamt. Die erneuerbaren Energieträge liegen damit auf Platz 2 hinter Gas, das in 52,6 % der Neubauten als überwiegender Energieträger für die Heizung eingesetzt wird.
Ob dieser Trend durch die Bundespolitik noch einmal verstärkt wird – im Gespräch soll eine Abwrackprämie für Gas- oder Ölheizungen sein, wenn auf erneuerbare Energien umgestellt wird – ist fraglich. Der Bundesumweltminister bestätigte entsprechende Zeitungsberichte nicht. Völlig unklar scheint auch zu sein, wie eine derartige Prämie finanziert werden sollte.

Mieter-Tipp
Wespennest
Die Kosten für die Beseitigung eines Wespennestes sind nicht als Betriebskosten umlagefähig. Umlagefähig können nur die Kosten einer regelmäßigen und damit laufenden Ungezieferbekämpfung sein, entschied das Amtsgericht München (412 C 32370/10).

Kündigung trotz Nachzahlung offen stehender Mieten

Mietschulden von mehr als zwei Monatsmieten berechtigen den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung. Die wird aber hinfällig, wenn der Mieter innerhalb einer so genannten Schonfrist von zwei Monaten alle Schulden begleicht. Eine gleichzeitig ausgesprochene fristgemäße Kündigung des Vermieters wegen erheblichen Pflichtverletzungen kann trotz Nachzahlung der Mietschulden aber wirksam bleiben, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 238/12).
Hier hatten Mieter und Vermieter drei Jahre über die Berechtigung einer Mieterhöhung von 93,87 Euro pro Monat prozessiert. Nachdem der Mieter endgültig zur Zahlung verurteilt wurde, er aber auch nach vier weiteren Monaten die Rückstände noch nicht ausgeglichen hatte, kündigte der Vermieter fristlos und hilfsweise mit der normalen Kündigungsfrist. Durch Nachzahlung des offen stehenden Betrages von 3.754,80 Euro konnte der Mieter die fristlose Kündigung abwenden. Der Bundesgerichtshof verurteilte den Mieter trotzdem zur Räumung der Wohnung und erklärte, die fristgemäße Kündigung wegen erheblichen Pflichtverletzungen des Mieters sei zu Recht erfolgt. Die Nachzahlung der Mietschulden innerhalb der Schonfrist ließ das Verschulden des Mieters zwar in einem milderen Licht erscheinen. Das Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses überwiege aber.

Sonderthema
Mietermodernisierung
Bevor Mieter ihre Wohnung selbst modernisieren und Geld in die Wohnung stecken, sollten sie sich rechtlich absichern. Geklärt werden muss, ob die geplante Baumaßnahme überhaupt erlaubt ist oder ob der Vermieter zustimmen muss. Und auch beim Auszug drohen böse Überraschungen. Der Vermieter muss die Investitionen nicht übernehmen, er kann unter Umständen den Rückbau der Mietermodernisierung fordern.
Zustimmung: Enthält der Mietvertrag keine Regelung, wie bei Mieterinvestitionen und Modernisierungsmaßnahmen zu verfahren ist, gilt: Maßnahmen, die dem vertragsgemäßen Gebrauch dienen und keinen erheblichen Eingriff in die Substanz des Gebäudes erfordern und sich bei Beendigung des Mietverhältnisses leicht wieder beseitigen lassen, darf der Mieter auch ohne Zustimmung des Vermieters vornehmen.

Aktuelle Infos
Energie wird immer teurer. Die Strompreise bewegen sich auf Rekordniveau. Gleichzeitig kündigen die großen Stromversorger weitere Preissteigerung bis zu 30 % in den nächsten fünf Jahren an. Heizöl ist mittlerweile so teuer wie noch nie. Verbraucher müssen zurzeit 18 % mehr zahlen als noch vor 12 Monaten. Und pünktlich zum Herbst kündigen 70 Gasversorger Preiserhöhungen ab September/Oktober von durchschnittlich 6,05 % an. In der Spitze wird Gas hier um 13 % teurer. Kein Trost ist es da, dass 14 Anbieter die Preise reduzieren. Sie waren bisher auch deutlich teurer als andere Anbieter, im Durchschnitt um 15 %.

Mieter-Tipp
Betrügerische Wohnungsangebote
Allein das Internetportal ImmobilienScout24 löscht wöchentlich fast 800 Angebote wegen Betrugsverdachts. Hier geht es um Wohnungsangebote, die eine Traumwohnung zu einem traumhaft niedrigen Preis versprechen, bei denen Haus- und Wohnungsfotos wie Werbefotos aussehen und bei denen der vermeintliche Vermieter gerade im Ausland lebt und zur Wohnungsbesichtigung nicht kommen kann. Wenn er dann anbietet, gegen Überweisung eines Betrages von mehreren hundert Euro an die Western Union die Schlüssel zuzusenden, kann man sicher sein: Das ist Betrug ! Nicht zahlen und die Immobilienportale oder den Deutschen Mieterbund informieren ! Die Angebote werden dann gelöscht.
DMB-Info e.V. Littenstraße 10 Telefon: 030 / 2 23 23 – 0

Neues vom Bundesgerichtshof

Bei unberechtigter Mietminderung droht die Kündigung

Mietern droht die Kündigung des Vermieters, wenn sie die Miete mindern und sich über die Ursachen des Mangels dabei geirrt haben, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 138/11). Die Mieter eines Einfamilienhauses hatte die Miete wegen Schimmel und Kondenswasserbildung um 20 Prozent gemindert. Nachdem ein Mietrückstand von zwei Monatsmiete aufgelaufen war, kündigte der Vermieter fristlos. Er hatte von Anfang an argumentiert, das Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters sei für die Mängel verantwortlich. Ein vom Amtsgericht eingeholtes Sachverständigengutachten gab dem Vermieter Recht. Die Verteidigung der Mieter gegen die Vermieterkündigung, sie treffe kein Verschulden an der Nichtzahlung der Miete, weil die Ursache der Schimmelbildung unklar gewesen sei, folgte der Bundesgerichtshof nicht. Die Karlsruher Richter gingen davon aus, die Mieter hätten die Nichtzahlung der Miete zu vertreten. Ihnen hätte sich die Vermutung aufdrängen müssen, dass das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie einem Terrarium mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit im gemieteten Haus nach sich zieht, so dass sie häufiger hätten lüften müssen.

Sonderthema

Umwandlung
Miethäuser können in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden. Dann ist der Eigentümer/Vermieter nicht mehr Eigentümer des ganzen Hauses. Es wird separates Eigentum für jede Wohnung gebildet, für Mieter erhöht sich das Kündigungsrisiko.
Vorkaufsrecht, Teil 4: Das Vorkaufsrecht hat der Mieter nur einmal, nämlich beim ersten Verkaufsfall nach der Umwandlung. Fand der erste Verkauf vor dem 1. September 1993 (Einführung des Vorkaufsrechts) statt, oder wurde an Familienangehörige verkauft, gibt es dieses Recht nicht mehr. Die Veräußerung der Wohnung im Wege der Zwangsvollstreckung wird wie ein Verkaufsfall behandelt. Das Vorkaufsrecht wird dadurch hinfällig und kann bei einem späteren Verkauf nicht mehr ausgeübt werden.

Aktuelle Infos
Der Bundesrat hat in seiner Sitzung am 6. Juli das von der Bundesregierung beschlossene Mietrechtsänderungsgesetz abgelehnt. Er hat unter anderem die Abschaffung des Mietminderungsrechts bei energetischen Modernisierungen, Einschränkungen der Härtefallregelungen bei Modernisierungsmaßnahmen sowie die von der Bundesregierung geplanten Einschränkungen beim Kündigungsschutz kritisiert. Die Bundesregierung kann jetzt eine Gegenäußerung zur Position des Bundesrates verfassen. Voraussichtlich Mitte September 2012 wird dann das Mietrechtsänderungsgesetz im Deutschen Bundestag eingebracht. Der Bundesrat wird bei diesem Gesetz nur angehört, er kann das Gesetz aber nicht stoppen oder verhindern. Das Mietrechtsänderungsgesetz ist nicht zustimmungspflichtig.

Mieter-Tipp
Parabolantenne
Haben 6 Mietparteien jeweils eine Parabolantenne am Haus montiert, darf der Vermieter nicht nur gegen einen Mieter vorgehen und nur von ihm die Beseitigung der Antenne verlangen. Das entschied das Bundesverfassungsgericht (1 BvR 1320/04). Grundsätzlich kann für den Vermieter eine Pflicht zur Duldung einer Parabolantenne bestehen, wenn trotz eines vorhandenen Kabelanschlusses der Empfang von Sendern in der Heimatsprache der Mieter nicht möglich ist. In diesem Fall muss geprüft werden, ob das Informationsinteresse des Mieters gegenüber dem Interesse des Vermieters an einer „optisch angemessenen Gestaltung seines Eigentums“ Vorrang hat oder nicht.

Anspruch auf Rückzahlung von Abgeltungsbeträgen für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen verjährt nach 6 Monaten

Weiß der Mieter nicht, dass die Schönheitsreparaturklausel in seinem Mietvertrag unwirksam ist, und zahlt er deshalb an den Vermieter einen so genannten Abgeltungsbetrag für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, hat er einen Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter. Dieser Anspruch verjährt aber schon nach 6 Monaten (BGH VIII ZR 12/12). Im Mietvertrag war zu Schönheitsreparaturen vereinbart, dass der Mieter nicht berechtigt sei, ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen. Diese Regelung war – was der Mieter nicht wusste – unwirksam. Statt Schönheitsreparaturen durchzuführen, zahlte der Mieter einen Ausgleichsbetrag hierfür in Höhe von 7.310 Euro. Rund zwei Jahre danach forderte er sein Geld zurück. Der BGH gab dem Mieter weitgehend Recht, erklärte aber, sein Anspruch könne nicht mehr durchgesetzt werden, er sei verjährt.

Sonderthema
Umwandlung
Miethäuser können in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden. Dann ist der Eigentümer/Vermieter nicht mehr Eigentümer des ganzen Hauses. Es wird separates Eigentum für jede Wohnung gebildet, für Mieter erhöht sich das Kündigungsrisiko.
Vorkaufsrecht, Teil 5: Das Vorkaufsrecht darf nur bis zum Ablauf von zwei Monaten seit dem Empfang der Mitteilung über die Veräußerungsabsicht ausgeübt werden. Beispiel: Die Mitteilung über die Veräußerungsabsicht erfolgt am 15. September. Dann kann der Mieter bis zum 15. November sein Vorkaufsrecht ausüben. Dazu muss noch kein Notar eingeschaltet werden; es genügt, dem Vermieter eine entsprechende persönlich unterschriebene Erklärung abzugeben.

Aktuelle Infos
Jeder 5. in Deutschland wohnt allein – Tendenz steigend. Der Anteil der Alleinlebenden hat mit 19,6 Prozent einen neuen Höchststand erreicht. Im vergangenen Jahr lebten laut Statistischem Bundesamt 15,9 Millionen Menschen ohne Partner, Familie oder Mitbewohner. Das sind 4,5 Millionen mehr als vor 20 Jahren. Besonders unter jungen Menschen ist es üblicher geworden, allein zu wohnen. „Hotel Mama“ ist bei 18- bis 34-Jährigen ähnlich beliebt wie vor 20 Jahren, doch der Anteil der Alleinlebenden ist um 40 % auf fast ein Viertel gestiegen. Statistiker gehen davon aus, dass sich der Trend zum Single-Haushalt weiter fortsetzt. Im Jahr 2030 werden voraussichtlich rund 23 % der Einwohner Deutschlands einen Einpersonenhaushalt führen. Besonders viele Alleinstehende gibt es unter den Menschen ab 65 Jahren. Jeder dritte Senior wohnt in einem Einpersonenhaushalt, vor allem Frauen. Besonders in Großstädten wohnen viele Menschen allein. Die höchste Quote hat Hannover, wo jeder Dritte allein lebt, gefolgt von Berlin und Leipzig mit je 31 %.

Mieter-Tipp
Wohnung zu heiß
Wird die Wohnung in den Sommermonaten unerträglich heiß, kann dies im Extremfall einen Kündigungsgrund für den Mieter darstellen und Ersatzansprüche auslösen bzw. eine Mietminderung rechtfertigen. Eine Berliner Dachgeschosswohnung heizte sich im Sommer beispielsweise auf bis zu 46 Grad Celsius auf. Die Temperaturunterschiede zwischen innen und außen betrugen bis zu 19 Grad. Normales Wohnen sei unmöglich gewesen, Wachskerzen in der Wohnung schmolzen, Pflanzen gingen ein und der Wellensittich habe einen Hitzschlag erlitten (Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin 40/06).

Neues vom Bundesgerichtshof

Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen können vor Eintritt der Verjährung schon verwirkt sein
Ein Recht, zum Beispiel ein Nachforderungsanspruch aus einer Betriebskostenabrechnung, ist verwirkt, wenn der Vermieter es längere Zeit hindurch nicht geltend macht und der Mieter sich darauf eingerichtet hat und nach dem gesamten Verhalten des Vermieters darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen wird. Die Verwirkung setzt also neben dem Zeitablauf das Vorliegen besonderer, ein solchen Vertrauen des Mieters begründeter Umstände voraus. Außerdem gilt der Grundsatz, je kürzer die Verjährungsfrist (bei Nachforderungsansprüchen des Vermieters 3 Jahre), desto seltener ist Platz für eine Verwirkung. Der BGH (VIII ZR 146/11) bejahte vorliegend eine Verwirkung, weil der Vermieter die Betriebskosten für das Kalenderjahr 2005 mit Abrechnung vom 30. Juni 2006 abrechnete, aber erst kurz vor Ende der Verjährungsfrist (31.12.2009) seinen Anspruch einklagte. Der Mieter argumentierte erfolgreich, damit habe er nicht mehr rechnen müssen. Er hatte bei allen Betriebskostenabrechnungen, die er in den Jahren 2001 bis 2007 erhalten hatte, 11 konkret genannte Punkte beanstandet. Er hatte aber nie eine Reaktion des Vermieters erfahren. Der hatte auch nicht versucht, die zwischenzeitlich verjährten Forderungen gerichtlich geltend zu machen.

Sonderthema

Umwandlung
Miethäuser können in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden. Dann ist der Eigentümer/Vermieter nicht mehr Eigentümer des ganzen Hauses. Es wird separates Eigentum für jede Wohnung gebildet, für Mieter erhöht sich das Kündigungsrisiko.
Vorkaufsrecht, Teil 3: Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar. Es kann daher nicht an Freunde usw. verkauft oder sonst wie weitergegeben werden. Es erlischt aber nicht beim Tod des Mieters. Dann geht das Vorkaufsrecht immer auf denjenigen über, der berechtigt ist, das Mietverhältnis fortzusetzen. Das sind in der Regel die Ehefrau bzw. der Ehemann oder die Familienangehörigen, einschließlich des nichtehelichen Lebensgefährten, soweit ein gemeinsamer Haushalt mit dem verstorbenen Mieter geführt worden ist.

Aktuelle Infos
ImmobilienScout24 hat die durchschnittlichen Mietpreise in mehr als 100 Hochschulstädten in Deutschland untersucht. Keine Überraschung: München belegt den Spitzenplatz. Dort muss, wer eine Wohnung sucht, fast 13 Euro für einen Quadratmeter zahlen, kalt. München ist damit mehr als einen Euro teurer als Frankfurt am Main auf Platz 2. Über der 10-Euro-Marke liegen noch drei andere Städte: Hamburg, Heidelberg und Stuttgart. Wer im Studium ultimativ billig wohnen möchte, sollte sich eine Wohnung für etwa 4,50 Euro pro Quadratmeter in Dessau, Ilmenau, Emden oder Höxster suchen. Einige beliebte Hochschulstädte weisen immer noch erschwingliche Mieten auf, beispielsweise Dresden, Göttingen, Berlin und Aachen. Hier liegen die Mietpreise zwischen 6,40 und 7,60 für den Quadratmeter. Gemeintipp – so ImmobilienScout24 – sei Leipzig, dort sei die Wohnung im Schnitt schon für 5 Euro pro Quadratmeter zu haben.

Mieter-Tipp

Parkettboden
Die Vertragsklausel: „Beim Auszug ist die Wohnung fachgerecht zu renovieren. Der Parkettboden ist abzuschleifen“, ist unwirksam. Die Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen. Das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen, die per Formularmietvertrag auf die Mieter abgewälzt werden können.

Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 207/11) ist eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden zwischen Mieter und Vermieter getroffen wurden, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit zum Verständnis erforderlich – die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. Zu diesen Mindestanforderungen gehört nicht die Information, aus welchen Gebäuden die Abrechnungseinheit besteht. Werden die Kosten für Gewerbeeinheiten in den Häusern – Frisör, Gaststätte oder Atelier – nicht vorweg abgezogen, macht das die Abrechnung auch nicht zwingend falsch. Zumindest dann, wenn die Wasserkosten nach individuellen Zählern abgerechnet werden, ist ein Vorwegabzug nicht notwendig.

Sonderthema
Umwandlung
Miethäuser können in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden. Dann ist der Eigentümer/Vermieter nicht mehr Eigentümer des ganzen Hauses. Es wird separates Eigentum für jede Wohnung gebildet, für Mieter erhöht sich das Kündigungsrisiko.
Vorkaufsrecht, Teil 2: Um eine Entscheidungsgrundlage zu haben, muss der Mieter natürlich wissen, was im Kaufvertrag steht. Deshalb muss ihm der Vermieter oder der Käufer den Inhalt des Kaufvertrages mitteilen und ihn dabei auch darauf hinweisen, dass ihm ein Vorkaufsrecht zusteht, sonst macht er sich schadensersatzpflichtig. Kein Vorkaufsrecht besteht, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft.

Aktuelle Infos
Nachdem bereits zum Jahresbeginn und im Frühjahr rund die Hälfte aller Stromversorger in Deutschland die Preis erhöhte hat, dreht sich die Strompreisspirale auch in diesem Sommer weiter. Nach Angaben des Verbraucherportals Toptarif.de haben etwa 30 kleinere und mittlere Versorger und 6 der 7 Regionaltöchter des größten Stromkonzerns E.ON zum 1. Juni die Preise um 4 bis 7 Prozent erhöht. Ab August wird es dann bei den anderen Großversorgern RWE und EnBW teurer. RWE verlangt dann im Grundversorgungstarif 6,6 Prozent mehr, bei der EnBW zahlen Verbraucher etwa 2,7 Prozent mehr. Der vierte Großversorger Vattenfall hat seine Strompreise in Berlin und Hamburg bereits um Januar um knapp 7 Prozent angehoben. Von den neuen Strompreiserhöhungen im Sommer sind etwa 11 Millionen Haushalte betroffen. Die geplanten Erhöhungen machen durchschnittlich 50 Euro im Jahr aus, in der Spitze bis zu 96 Euro.

Mieter-Tipp
Parkettfußboden
Es ist in Deutschland im Allgemeinen nicht üblich, die Schuhe beim Betreten einer fremden Wohnung auszuziehen. Lädt der Wohnungsinhaber Gäste ein, fallen am nächsten Morgen hässliche Kratzspuren am Parkettfußboden auf und wird als Ursache ausgemacht, dass ein Gast „kleine Steinchen“ zwischen den Profilsohlen gehabt hat, kann der Wohnungsinhaber trotzdem keinen Schadensersatz fordern. Entscheidend ist, dass der Gast den Schaden nicht fahrlässig bzw. schuldhaft herbeigeführt hat. Ein Erwachsener muss beim Betreten einer fremden Wohnung grundsätzlich nur die Schuhe abtreten, es sei denn, der Wohnungsinhaber fordert den Besucher auf, die Schuhe auszuziehen (AG Siegburg 4 C 53/01).

Bundesgerichtshof

Modernisierung setzt Verbesserung des gegenwärtigen Zustandes der Wohnung voraus
Bei der Frage, ob eine geplante Modernisierung des Vermieters zu einer Wohnwertverbesserung führt, ist auf den gegenwärtigen Zustand der Wohnung abzustellen, nicht auf den ursprünglichen Zustand (BGH VIII ZR 110/11). Die Wohnung hatte früher Kohleöfen. Dann baute der Vormieter mit Zustimmung des Vermieters auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung ein, die der jetzige Mieter bei seinem Einzug kaufte. Will der Vermieter nun eine Zentralheizung einbauen, ist das nur dann eine Modernsierung, wenn es eine Wohnwertverbesserung gegenüber der Gasetagenheizung ist. Er kann keinen Vergleich mit den alten Kohleöfen anstellen. Unabhängig hiervon kann der Einbau einer Zentralheizung auch als energetische Modernsierung verstanden werden.

Sonderthema
Umwandlung
Miethäuser können in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden. Dann ist der Eigentümer/Vermieter nicht mehr Eigentümer des ganzen Hauses. Es wird separates Eigentum für jede Wohnung gebildet, für Mieter erhöht sich das Kündigungsrisiko.
Vorkaufsrecht: Wenn die Wohnung des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft wird, kann dieser auch selbst Wohnungseigentümer werden. Ob frei finanzierte oder öffentlich geförderte Wohnung spielt keine Rolle, der Mieter hat ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Das bedeutet, der Mieter kann in den Kaufvertrag, den der Vermieter und sein Käufer ausgehandelt haben, „einsteigen“ und die Wohnung anstelle des vorgesehenen Käufers erwerben, und zwar zu unveränderten Bedingungen und zum selben Preis. Gibt es also einen günstigen „Paketpreis“, weil sich der Vertrag auf mehrere Wohnungen bezieht, kann der Mieter „seine“ Wohnung zu dem günstigen anteiligen „Paketpreis“ erwerben. Macht der Mieter die Ausübung des Vorkaufsrechts allerdings von einer Änderung des Vertrages abhängig, hat er sein Vorkaufsrecht nicht wirksam wahrgenommen.

Aktuelle Infos
Im vergangenen Jahr sind in Deutschland rund 183.000 Wohnungen neu fertiggestellt worden. Gegenüber den beiden Vorjahren 2010 und 2009 ist das eine Steigerung von etwa 14,6 Prozent bzw. 23.000 Einheiten. Die Fertigstellungszahlen in den Jahren 2009 und 2010 waren allerdings auch die niedrigsten in der Geschichte der Bundesrepublik. 2011 wurden 61.000 Wohnungen in neuen Mehrfamilienhäusern fertiggestellt (+ 15,5 %) und auch in bestehenden Gebäuden wurden knapp 19.000 neue Wohnungen geschaffen. Zurzeit fehlen allein in den Großstädten 100.000 Mietwohnungen. Wird auf dem heutigen Niveau weitergebaut, werden laut Pestel-Institut im Jahr 2017 rund 825.000 Mietwohnungen in Deutschland fehlen.

Mieter-Tipp
Garten
Ist der Garten mitvermietet, ist der Mieter normalerweise auch für die Gartenpflege verantwortlich. Ohne spezielle Absprache muss er nur einfache Arbeiten, wie Rasen mähen oder das Umgraben von Beeten übernehmen. Der Vermieter darf dann keine Vorgaben machen, wie die Gartenpflege konkret auszusehen hat. Auch wenn der Mieter bei Vertragsbeginn einen „englischen Rasen“ überlässt, kann er nicht verhindern, dass der sich im Laufe der Mietsache in eine Wiese mit Klee und Unkraut verwandelt.

Bundesgerichtshof

Studentenwohnheim setzt Belegungskonzept und Rotation voraus
Für Zimmer in Studentenwohnheimen gelten die Kündigungs- und Mieterschutzregelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches, wenn überhaupt, nur stark eingeschränkt. Der Bundesgerichtshof hat jetzt geklärt, wann ein Wohngebäude ein Studentenwohnheim ist. Entscheidend ist dabei, dass möglichst vielen Studierenden das Wohnen in einem Studentenwohnheim ermöglicht wird. Voraussetzung ist deshalb, dass der Vermieter ein konkretes Belegungskonzept mit zeitlicher Begrenzung der Mietzeit und Rotation praktiziert. Nur weil der Vermieter eines Hauses alle Zimmer oder Wohnungen an Studenten vermietet, handelt es sich dabei noch lange nicht um ein Studentenwohnheim. Bei derartigen Vermietungen von Wohnungen, Appartements oder Zimmern gelten vielmehr die gleichen gesetzlichen Kündigungsschutzregelungen wie für jedes andere Mietverhältnis auch (BGH VIII ZR 92/11).

Sonderthema
Umwandlung
Miethäuser können in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden. Dann ist der Eigentümer/Vermieter nicht mehr Eigentümer des ganzen Hauses. Es wird separates Eigentum für jede Wohnung gebildet, für Mieter erhöht sich das Kündigungsrisiko.
Kündigungssperrfrist, Teil 2: Die Kündigungssperrfrist beginnt mit vollendetem Eigentumserwerb, also Grundbucheintragung. Dabei ist auf den ersten Erwerber abzustellen, denn für weitere Erwerber beginnt die Frist nicht neu zu laufen. Eine vor Ablauf der Sperrfrist ausgesprochene Eigenbedarfskündigung ist unwirksam. Nach Ablauf der Sperrfrist kann der Vermieter kündigen, dann beginnt jedoch erst die konkrete Kündigungsfrist des Mieters, die sich nach der Wohndauer richtet.

Aktuelle Infos
Die 5 größten deutschen Städte sind als Wohnorte derzeit besonders gefragt. Mit einem jährlichen Wachstum von knapp 19.000 Menschen ist die Nettozuwanderung in München in absoluten Zahlen bundesweit am höchsten. An zweiter Stelle folgt Berlin mit einem Wachstum von knapp 17.000. Auf Platz 3 rangiert Hamburg mit einem Plus von knapp 12.000 Einwohnern. Köln (+ 8.100 Einwohner) und Frankfurt (+ 6.000 Einwohner) belegen die Plätze 4 und 5. Die Daten stammen aus dem neuen „Städtereport Deutschland“, den die Comdirect-Bank herausgibt.

Mieter-Tipp
EM-Party
Für die EM-Party gelten die gleichen Regelungen wie für die ganz normale Sommerparty. Das bedeutet, in der Wohnung selbst, auf dem Balkon oder der Terrasse sowie im Garten ist Feiern erlaubt. Hier können auch die Spiele der Fußball-Europameisterschaft zusammen mit Freunden, Nachbarn oder Verwandten im Fernsehen verfolgt werden. Allerdings muss auch während der Europameisterschaft Rücksicht auf die Nachbarn genommen werden. Lachen, Schreien, Musik oder der Original-Fernsehkommentar werden im Freien viel stärker wahrgenommen als in der Wohnung bei geschlossenen Türen und Fenstern. Ab 22.00 Uhr gilt Nachtruhe, auch im Sommer und während der EM. Dann sollten die Spiele eigentlich nur noch in der Wohnung, in Lokalen oder beim Public-Viewing verfolgt werden. Wenn allerdings kurz nach 22.00 Uhr die zweite Halbzeit noch läuft oder um 22.30 Uhr die Verlängerung beginnt, drückt vielleicht auch der Nachbar ein Auge zu, wenn sie das Spiel noch auf dem Balkon, der Terrasse oder im Garten zu Ende schauen.

Neues vom Bundesgerichtshof

Sozialwohnungsmietern droht Kündigung, wenn Erhöhungen von
Betriebskostenvorauszahlungen nicht gezahlt werden
Mietern in Sozialwohnungen droht die Kündigung, wenn sie die Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen nicht zahlen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 327/11). Nach der letzten Betriebskostenabrechnung hatte der Vermieter die monatlichen Vorauszahlungen für den Mieter um 30,50 Euro erhöht. Der Mieter zweifelte die Richtigkeit der Abrechnung aber an und zahlte auch die erhöhten Vorauszahlungsbeträge nicht. Hierauf kündigte der Vermieter fristlos. Amtsgericht und Landgericht wiesen die Räumungsklage als unbegründet ab. Der Bundesgerichtshof aber hob diese Entscheidungen auf und erklärte, Mieter in Sozialwohnungen müssten die erhöhten Vorauszahlungsbeträge zahlen, müssten anderenfalls mit einer fristlosen Kündigung rechnen. Ob die fristlose Kündigung allerdings gerechtfertigt ist, muss jetzt noch einmal das Landgericht prüfen, an das der BGH zurückverwies.

Sonderthema

Umwandlung
Miethäuser können in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden. Dann ist der Eigentümer/Vermieter nicht mehr Eigentümer des ganzen Hauses. Es wird separates Eigentum für jede Wohnung gebildet, für Mieter erhöht sich das Kündigungsrisiko.
Besonderer Schutz, Teil 2: Der Käufer der Eigentumswohnung tritt in den bestehenden Mietvertrag ein und wird neuer Vermieter. Er hat weder Anspruch auf Änderung des Mietvertrages noch ein Sonderkündigungsrecht. Allerdings kann er sich wie jeder andere Vermieter auch grundsätzlich auf „berechtigtes Interesse“, z.B. auf Eigenbedarf, berufen. Doch nicht sofort. Bevor sich der neue Vermieter auf ein Recht zur Kündigung berufen kann, muss erst die sogenannte Kündigungssperrfrist abgelaufen sein. Diese beträgt mindestens drei Jahre, unter Umständen sogar bis zu zehn Jahre. So lange muss der Käufer mit einer Kündigung warten, wenn die Umwandlung erst nach Abschluss des Mietvertrages verfolgte.

Aktuelle Infos
Die Bundesregierung hat am 23. Mai beschlossen, das Mietrecht zu ändern. Vermeintlich geht es hier darum, einen Beitrag zur Verwirklichung der Klimaschutzziele zu leisten, und sie will „Mietnomaden“ das Handwerk legen. Tatsächlich ist vorgesehen, Mieterrechte zu beschneiden, beispielsweise das Mietminderungsrecht für drei Monate abzuschaffen, wenn energetisch modernisiert wird. Darüber hinaus sollen sich Mieter nur noch einen Monat auf Härtegründe im Vorfeld einer Modernisierung berufen können. Der Einwand der wirtschaftlichen Härte, wonach die Miete nach der Modernisierung bezahlbar wird, soll nicht mehr vor Beginn der Arbeiten geprüft werden, sondern im Mieterhöhungsverfahren selbst. Außerdem sollen die formalen Anforderungen an die Begründungspflicht des Vermieters bei Modernisierungen gesenkt werden. Zur Bekämpfung von Wohnungsbetrügern wird ein neuer Kündigungstatbestand geschaffen. Mieter, die zwar ihre Miete zahlen, nicht aber die Mietkaution, müssen mit einer fristlosen Kündigung rechnen. Daneben sollen Mieter künftig aufgefordert werden können, strittige Geldbeträge aus Räumungsverfahren zu hinterlegen. Geschieht dies nicht, müssten diese Mieter mit einer Räumung per einstweiliger Verfügung rechnen.

Mieter-Tipp
Nutzungsentschädigung nur bis zum Auszug
Zieht der Mieter am Ende der Mietzeit, das heißt nach Ablauf der Kündigungsfrist, nicht aus, hat der Vermieter einen Anspruch auf eine so genannte Nutzungsentschädigung. Die muss der Mieter aber nur bis zu seinem Auszugstag zahlen, das heißt bis zur tatsächlichen Rückgabe der Wohnung. Zieht er beispielsweise am 10. des laufenden Monats aus, muss er auch nur bis zu diesem konkreten Datum und nicht bis zum Ende des Monats zahlen.

Bundesgerichtshof

Evangelische Kirche darf Wohnungen für Büros der Diakonie kündigen

Vermieter können sich auch dann auf ein berechtigtes Interesse berufen, wenn nicht sie selbst, sondern eine ihnen „nahestehende juristische Person“ die Räume nutzen will, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 238/11). Der BGH gab der Räumungsklage der Evangelischen Kirche Düsseldorf statt Die hatte eine Wohnung mit der Begründung gekündigt, die Diakonie Düsseldorf wolle in den bisher als Wohnung genutzten Räumen eine Beratungsstelle für Erziehungs-, Ehe- und Lebensfragen eröffnen. Da die Diakonie auch zum „Gesamtkomplex“ der Evangelischen Kirche gehöre und letztlich auch für Düsseldorfer Kirchengemeinde diakonische Aufgaben erfülle, gab der BGH der Räumungsklage statt.
Sonderthema

Umwandlung

Miethäuser können in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden. Dann ist der Eigentümer/Vermieter nicht mehr Eigentümer des ganzen Hauses. Es wird separates Eigentum für jede Wohnung gebildet, für Mieter erhöht sich das Kündigungsrisiko.
Besonderer Schutz, Teil 3: Während der Kündigungssperrfrist sind nicht nur Eigenbedarfskündigungen ausgeschlossen; der Vermieter kann sich in dieser Zeit auch nicht darauf berufen, dass er an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert werde. Fristlose Kündigungen aufgrund von Pflichtverletzungen bleiben natürlich unabhängig von der Sperrfrist möglich. Auch im Falle einer Einliegerkündigung gilt die Sperrfrist nicht, ebenfalls nicht bei einer Kündigung aus sonstigen berechtigten Interessen.

Aktuelle Infos
Der neue Heizspiegel 2012 für das Abrechnungsjahr 2011 ist jetzt erschienen. Obwohl der Heizenergieverbrauch von Wohngebäuden infolge des milden Winters um durchschnittlich 18 Prozent gegenüber 2010 gesunken ist, sind die Heizkosten vielerorts gestiegen. Heizkosten für Häuser mit Ölheizung sind um 5 Prozent teurer geworden. Dagegen sind die Heizkosten für Wohnung mit Erdgasheizung um etwa 11,2 Prozent und für Wohnungen mit Fernwärme um rund 10,8 Prozent gesunken. Für das nächste Jahr prognostizieren co2online gemeinnützige GmbH und Deutscher Mietern wieder höhere Kosten. Die Preise steigen, und es kann nicht noch einmal mit einem so warmen Winter gerechnet werden. Weitere Informationen zum Heizspiegel finden Sie unter www.mieterbund.de.

Mieter-Tipp

Mittlere Nutzungsdauer von Parkett und Laminat
Die mittlere Nutzungsdauer einer Parkettversiegelung beträgt etwa 12,5 Jahre, die Lebensdauer eines Laminatbodens liegt bei 10 Jahren. Wichtig ist die Frage immer dann, wenn Vermieter nach dem Auszug des Mieters beispielsweise Schadensersatzansprüche geltend machen, weil die Fußböden stark beschädigt sind. Für die Berechnung eines Schadensersatzanspruches kommt es aber auf die mittlere Nutzungsdauer der Fußböden an. Ist der Parkettboden beim Auszug des Mieters bereits 8 Jahre alt, kann der Vermieter allenfalls noch ein Drittel der Reparaturkosten für den Parkettboden als Schadensersatz fordern.