Bundesgerichtshof

Modernisierung setzt Verbesserung der Mietsache im gegenwärtigen Zustand voraus
Bei Prüfung der Frage, ob die vom Vermieter geplante Modernisierung tatsächlich ein Wohnwertverbesserung für den Mieter mit sich bringt, kommt es auf den gegenwärtigen Zustand der Mietsache einschließlich der vom Mieter rechtmäßig vorgenommenen Verbesserungen an, nicht auf den ursprünglichen Zustand der Mietsache beim Abschluss des Mietvertrages (BGH VIII ZR 56/12).
Hier hatte der Mieter ursprünglich eine Wohnung mit Einzelofen-Heizung angemietet. Im Laufe der Mietzeit baute er mit Einverständnis des Vermieters auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung ein. Jahre später kündigte der Vermieter umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen an, unter anderem den Einbau einer Zentralheizung. Aber: Gegenüber der vorhandenen Gasetagenheizung stellt eine Zentralheizung keine Wohnwertverbesserung dar.

Sonderthema

Vorsicht: Schnee und Eis
Dauerschneefall und Eisglätte – Der nächste Winter kommt bestimmt. Wer muss fegen und streuen? Wann, wo und wie muss geräumt und gestreut werden? Wir haben die wichtigsten Urteile zusammengestellt (Teil 3):
Gehwege: Geräumt und gestreut werden müssen in erster Linie die Eingangsbereiche sowie die Bürgersteige und Gehwege vor dem Haus. Es muss zumindest ein 1,20 Meter breiter Streifen freigeräumt werden, so dass zwei Fußgänger aneinander vorbeigehen können (OLG Nürnberg 6 U 2402/00). Zugänge zu Mülltonnen oder Parkplätzen müssen nur in einer Breite von etwa 0,50 Meter geräumt werden (OLG Frankfurt 23 U 195/00).
Tiefgarage: Die Räum- und Streupflicht bezieht sich auch auf Zugänge zur Tiefgarage (OLG Karlsruhe 14 U 107/07).

Aktuelle Infos
Ein Teilaspekt der Themen „Wohnungsnot in Großstädten“ und „drastisch steigende Mieten“ ist jetzt auch bei Bundesbauminister Dr. Peter Ramsauer angekommen. Er beklagt in einem Spiegel-Interview die studentische Wohnungsnot: „Studenten müssen ordentlich und bezahlbar wohnen können. Dazu brauchen sie auf dem Wohnungsmarkt ein faires Angebot. Sie dürfen nicht Spielball von Preistreibern werden. Es kann nicht sein, dass wir in den Stadtzentren nur noch aufpolierte Luxusappartements sehen und preiswerter Wohnraum immer mehr verschwindet. Nach unseren Zahlen fehlen in Deutschland grob geschätzt 70.000 Studentenwohnungen. Mich wundert manchmal, dass die Studenten sich das Geschäftsgebaren mancher Vermieter oder Makler bieten lassen.“
Uns wundert, dass der Minister nur die studentischen Wohnungsprobleme sieht.

Mieter-Tipp

Vögel füttern erlaubt
Das Aushängen von Futterglocken und Ausstreuen von Vogelfutter für Singvögel auf Außenfensterbänken im Winter ist erlaubt und kann von Seiten des Vermieters nicht beanstandet werden. Auch das Aufstellen eines Vogelhäuschens ist heute weit verbreitet und kann nicht verboten werden. Vogelkot auf Balkon und Terrasse ist dann nicht zu vermeiden, stellt aber keinen vertragswidrigen Zustand dar und berechtigt die Nachbarn nicht zu einer Mietminderung.

Bundesgerichtshof

Schönheitsreparaturklausel „Ausführungsart“ unwirksam
Eine Klausel im Mietvertrag, nach der der Mieter bei der Vornahme von Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart erheblich abweichen darf, ist unwirksam (BGH VIII ZR 237/11). Die Karlsruher Richter bestätigen damit ihre frühere Rechtsprechung, wonach Klauseln, die den Mieter auch während der Mietzeit generell zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Ausführungsart verpflichten, immer unwirksam sind, weil sie ihn in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereiches einschränken (BGH VIII ZR 199/06). Daran ändert sich auch nichts, wenn in der leicht geänderten Vertragsklausel die Zustimmung nur für erhebliche Abweichungen vorgesehen ist. Bei der „mieterfeindlichsten Auslegung“ der Vertragsklausel müsste der Vermieter zustimmen, wenn der Mieter während der Mietzeit eine erhebliche Abweichung des Farbtons des Wandanstrichs wählen würde. Das ist unwirksam.

Sonderthema
Vorsicht: Schnee und Eis
Dauerschneefall und Eisglätte – Der nächste Winter kommt bestimmt. Wer muss fegen und streuen? Wann, wo und wie muss geräumt und gestreut werden? Wir haben die wichtigsten Urteile zusammengestellt (Teil 2):
Mieterpflichten: Mieter müssen nur dann Schnee fegen oder bei Eis streuen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich und wirksam vereinbart ist. Es gibt kein Gewohnheitsrecht, dass Erdgeschossmieter automatisch streuen müssen (OLG Frankfurt 16 U 123/87).
Hausordnung: Allein durch eine Regelung in der Hausordnung können Mieter nicht zum Winterdienst verpflichtet werden. Hierzu ist eine Regelung im Mietvertrag notwendig (LG Frankfurt 2/11 S 136/87; AG Köln 210 C 107/10).

Aktuelle Infos
Der Bund hat 11.000 bundeseigene TLG-Wohnungen an die Firma TAG Immobilien AG verkauft. Mit dieser Verkaufsentscheidung hat die Bundesregierung soziale Aspekte ausgeblendet. Statt ernsthaft zu prüfen, ob die Wohnungen nicht an die Länder, Kommunen oder Mietergenossenschaften hätten verkauft werden können, wurden sie jetzt an einen Finanzinvestor verkauft, dessen Chef vor einigen Wochen erklärte, Wohnen sei in Deutschland zu billig. Jetzt drohen den betroffenen Mietern höhere Mieten. Die zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarte Sozialcharta hilft da auch nicht weiter. Das Thema Mieterhöhung wird gar nicht angeschnitten. Die Regelungen zum Kündigungsschutz, zur Luxusmodernisierung und zur Mieterprivatisierung entsprechen weitgehend der geltenden Rechtslage. Interessant ist aber, dass sich der Käufer verpflichtet hat, genauso viel Geld in die Instandhaltung und Instandsetzung zu stecken wie der frühere Eigentümer. Und er hat sich verpflichtet, die Kosten einer Rechtsberatung beim Mieterverein zu übernehmen.

Mieter-Tipp
Adventszeit
Im Treppenhaus dürfen Mieter an ihrer Wohnungstür bunte Adventskränze befestigen. Mitmieter dürfen hieran keinen Anstoß nehmen. Anders, wenn Mieter das gesamte Treppenhaus von oben bis unten nach ihren Vorstellungen weihnachtlich dekorieren wollen. Das müssen die Nachbarn nicht akzeptieren, sie können die Entfernung der Dekoration fordern. Das gilt auch, wenn eine Mietpartei weihnachtliche Duftsprays im ganzen Haus versprüht. Nachbarn müssen das nicht hinnehmen.

Neues vom Bundesgerichtshof

Wasser, Abwasser und Heizkosten in einer Abrechnung
Wenn die Kosten für Kaltwasser und Abwasser zusammen mit den Heizkosten abgerechnet werden und nicht zusammen mit den übrigen „kalten“ Betriebskosten, wird die Abrechnung nicht unwirksam, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 269/10). Laut Bundesgerichtshof sei entscheidend, dass sich die Summe der von den Mietern zu tragenden Betriebskosten nicht ändert – egal, ob die Wasser- und Abwasserkosten bei den Heizkosten oder bei den übrigen Betriebskosten abgerechnet werden. Das sei ein „Nullsummenspiel“. Auch auf die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung dieser Kosten habe es keinen Einfluss, ob sie in der einen oder der anderen Abrechnung eingestellt werden. Dabei spiele es keine Rolle, ob laut Mietvertrag getrennt Vorauszahlungen für Heizkosten und übrigen Betriebskosten vereinbart sind.

Sonderthema
Vorsicht: Schnee und Eis

Dauerschneefall und Eisglätte – Der nächste Winter kommt bestimmt. Wer muss fegen und streuen? Wann, wo und wie muss geräumt und gestreut werden?
Verantwortlichkeit: Nach den Straßen- und Wegegesetzen der Länder sind eigentlich die Kommunen verantwortlich. Die Städte und Gemeinden übertragen aber durch Ortssatzungen praktisch immer diese Winterpflichten auf die Anlieger, also auf die Grundstückseigentümer und Vermieter. Diese wiederum können beim Abschluss eines Mietvertrages regeln, dass Mieter bei Schnee und Eis abwechselnd fegen und streuen. Vermieter können diese Arbeiten aber auch durch einen Hausmeister erledigen lassen oder einen gewerblichen Winterdienst beauftragen. Die anfallenden Kosten sind Betriebskosten und können bei entsprechender Regelung im Mietvertrag in die Betriebskostenabrechnung eingestellt werden.

Aktuelle Infos
Eine überwältigende Mehrheit der Bundesbürger fände es richtig, wenn die Maklercourtage bei der Vermietung von Wohnungen künftig von demjenigen übernommen wird, der den Makler beauftragt. In einer Umfrage für das Hamburger Magazin „Stern“ sprachen sich 77 Prozent der Befragten für eine derartige Regelung aus. Die Länder Hamburg, Nordrhein-Westfalen und Berlin planen, eine Gesetzesinitiative über den Bundesrat Anfang 2013 einzubringen. Auch der Deutsche Mieterbund fordert seit langem eine Reform des Maklerrechts. Interessant: Der Stern-Umfrage zufolge wird der Vorschlag, die Makler künftig nach dem Bestellerprinzip zu entlohnen – dann müsste im Regelfall der Vermieter zahlen – von den Wählern aller Parteien gut geheißen wird. Am stärksten ist die Zustimmung bei den Anhängern der FDP (86 %), den Grünen (84 %) und den Linken (81 %). Auch die Wähler der SPD (77 %), der Piraten (74 %) und der Union (73 %) würden eine derartige Neuregelung begrüßen.

Mieter-Tipp
Warmwasser
Der Vermieter muss die zentrale Warmwasserversorgung des Mietshauses das ganze Jahr 24 Stunden am Tag in Betrieb halten. Zu seinen Pflichten gehört es, rund um die Uhr ausreichend warmes Wasser mit einer Mindesttemperatur von 40 bis 50 Grad Celsius zur Verfügung zu stellen. Wassertemperaturen von weniger als 40 Grad Celsius sind ein Wohnungsmangel. Der Mieter hat Anspruch auf Abhilfe und solange das Wasser nicht warm wird, kann er die Miete kürzen. Allerdings halten es Gerichte für zumutbar, dass der Mieter das Wasser kurze Zeit ablaufen lässt, bevor warmes Wasser aus der Leitung kommt.

Neues vom Bundesgerichtshof

Anspruch auf Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen
Rechnet der Vermieter nicht fristgemäß (innerhalb von 12 Monaten) über die Betriebskosten und die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen ab, kann der Miete Klage auf Erteilung der Abrechnung erheben. Der Mieter kann auch den schnelleren und unproblematischeren Weg wählen und die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen so lange zurückbehalten, bis der Vermieter abrechnet. Das funktioniert aber nur in einem noch bestehenden Mietverhältnis. Endet das Mietverhältnis hat der Mieter deshalb das Recht, alle im fraglichen Abrechnungszeitraum geleisteten Vorauszahlungen zurückzufordern, wenn der Vermieter nicht abrechnet. Dieses Recht hat er – so jetzt der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 315/11) – aber nicht, wenn er im laufenden Mietverhältnis jahrelang nichts unternommen hat, um seinen Abrechnungsanspruch durchzusetzen, und er erst nach seinem Auszug Ansprüche geltend macht.

Sonderthema
Mietermodernisierung

Bevor Mieter ihre Wohnung selbst modernisieren und Geld in die Wohnung stecken, sollten sie sich rechtlich absichern. Geklärt werden muss, ob die geplante Baumaßnahme überhaupt erlaubt ist oder ob der Vermieter zustimmen muss. Und auch beim Auszug drohen böse Überraschungen. Schützen können sich Mieter nur dadurch, dass sie vor Beginn ihrer Modernisierungen, bevor sie in die Wohnung investieren, feste Absprachen und Vereinbarungen mit dem Vermieter treffen. Insbesondere bei umfassenden Mietermodernisierungen sollten Mieter und Vermieter eine konkrete vertragliche Vereinbarung schließen. Lassen Sie sich dabei bei Ihrem örtlichen Mieterverein beraten. Sie finden den für Sie nächstgelegenen Mieterverein im Internet unter www.mieterbund.de.

Aktuelle Infos
Wohnraum wird vor allem in den Großstädten und Ballungsgebieten immer knapper. Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen. Ihr Traummieter – so eine aktuelle Umfrage im Auftrag von ImmobilienScout24: sympathisches kinderloses Ehepaar (Handwerker) mit gutem und sicherem Einkommen. Schlechtere Chancen haben Wohnungssuchende mit Kindern. Am liebsten vermieten die Eigentümer an kinderlose Paare (30 %) oder Singles (26 %). Alleinerziehende Eltern (4 %) und Wohngemeinschaften (2 %) rangieren auf der Beliebtheitsskala ganz unten. Auch hinsichtlich des Berufes haben die Vermieter eindeutige Präferenzen. Die beliebteste Berufsgruppe sind Handwerker (21 %), gefolgt von Angestellten und Beamten (jeweils 20 %). Politiker und Rechtsanwälte gehören dagegen nicht zu den favorisierten Mietern. Wichtigstes Auswahlkriterium ist darüber hinaus das regelmäßige und nachweisbare Einkommen der Wohnungsinteressenten (72 %). Darüber hinaus spielen das sympathische Auftreten (46 %) sowie das Zusammenpassen mit der Hausgemeinschaft (44 %) eine wichtige Rolle.

Mieter-Tipp
Belegeinsicht
Bezweifelt der Mieter die Höhe einzelner Betriebskostenpositionen in der Vermieterabrechnung, hat er das Recht, die Belege zu kontrollieren. Der Vermieter kann dann die Belege – beispielsweise Arbeitsvertrag, Versicherungspolice und Gebührenbescheid – dem Mieter in Kopie zusenden. Hierzu ist er aber nicht verpflichtet. Er kann verlangen, dass der Mieter zur Belegeinsicht in sein Büro in der gleichen Stadt kommt. In diesem Fall kann der Mieter aber auch im Vermieterbüro die einzelnen Unterlagen mit eigenen Geräten ablichten, kopieren oder einscannen. Belange des Datenschutzes stehen dem nicht entgegen.

Bundesgerichtshof
Zu erwartende Mieterhöhung als unzumutbare Härte

Nach dem Gesetz kann der Mieter einer geplanten Modernisierung des Vermieters entgegenhalten, die zu erwartende Mieterhöhung sei für ihn eine unzumutbare Härte. Dieser Einwand ist dann nicht zu beachten, wenn die Wohnung aufgrund der Modernisierung in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird. Grundlage für die Beurteilung ist nicht der im Zeitpunkt der Anmietung vorhandene Zustand der Wohnung, sondern der gegenwärtige Zustand, einschließlich der vom Mieter rechtmäßig vorgenommenen Veränderungen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 25/12). Hier hatte der Mieter 1989 eine Wohnung in Berlin Mitte angemietet, die mit einem Einzelofen und einem Gamat-Heizgerät ausgestattet war. 1991 baute er mit Einverständnis des Vermieters auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung ein. Bei der Überprüfung des Härteeinwandes muss jetzt geprüft werden, ob der Zustand der Wohnung mit Gasetagenheizung bereits dem allgemein üblichen Zustand entspricht. Dann kann der Mieter sich auf den Härtegrund „Mieterhöhung unbezahlbar“ berufen.

Sonderthema

Mietermodernisierung
Bevor Mieter ihre Wohnung selbst modernisieren und Geld in die Wohnung stecken, sollten sie sich rechtlich absichern. Geklärt werden muss, ob die geplante Baumaßnahme überhaupt erlaubt ist oder ob der Vermieter zustimmen muss. Und auch beim Auszug drohen böse Überraschungen.
Investitionen und Auszug, Teil 4: In der Praxis ist das Mitnahmerecht des Mieters oftmals ein “zahnloser Löwe”. Da der Vermieter das Recht hat, den Rückbau zu fordern, sitzt er am längeren Hebel. Meistens sind die Einrichtungen und Einbauten in der neuen Wohnung für den Mieter nicht zu gebrauchen. Fast immer ist die Mitnahme dieser Gegenstände aber zumindest wirtschaftlich unsinnig. Bei Fußböden ist dies praktisch unmöglich, das heißt, es muss ein neuer Bodenbelag verlegt werden. Sind die alten Badezimmer-Armaturen nicht mehr vorhanden, müssen neue gekauft werden. Vermieter müssen im Regelfall auch keine Erstattung dafür anbieten, dass die Mieterinvestitionen in der Wohnung bleiben. Oft können Mieter froh sein, wenn der Vermieter nicht die Rückgabe der Wohnung im ursprünglichen Zustand fordert und er ihnen “erlaubt”, die Investitionen in der Wohnung zurückzulassen. Von Entschädigung ist dann keine Rede.

Aktuelle Infos
Die Bundesregierung hat Mitte der Woche einen Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland veröffentlicht. Hier spricht sie von lange nicht mehr bekannten Wohnungsengpässen, drastisch steigenden Mieten, Wohnkostenbelastungen für Mieter auf Rekordniveau und drei Millionen fehlenden altengerechten Wohnungen. In Großstädten, Ballungszentren und Universitätsstädten sind die Mieten 2011 um bis zu 10 Prozent gestiegen. Durchschnittlich ein Drittel ihrer Konsumausgaben müssen Mieter für die Wohnung und Energie ausgeben, einkommensschwächere Haushalte mehr als 45 Prozent. Der Deutsche Mieterbund forderte die Bundesregierung auf, jetzt zu handeln. Notwendig sind gesetzliche Neuregelungen, die die Neuvertragsmieten begrenzen und Mieterhöhungen nach energetischen Modernisierungen einschränken. Außerdem müssen insbesondere der soziale Wohnungsbau und der altengerechte Umbau von Häusern und Wohnungen verstärkt gefördert werden.

Mieter-Tipp
Tageszeitung
Zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört es auch, dass Mieter die Möglichkeit haben, sich schon früh morgens eine Tageszeitung zustellen zu lassen. Der Vermieter darf dies nicht erschweren oder gar verhindern. Er muss einem Zeitungsboten den Zugang zum Haus gestatten. Er darf nicht verbieten, dass der Zeitungsbote die Zeitung bis zur Wohnungstür des Mieters bringt oder in den Briefkasten des Mieters einwirft. Das gilt für die bei Tageszeitungen üblichen Zustellzeiten vor 6.00 Uhr morgens. Ggf. muss er dem Zeitungsboten zum Beispiel über den Verlag einen Haustürschlüssel übergeben.

Neues vom Bundesgerichtshof

Kündigung beim Rückstand von einer Monatsmiete möglich

Nach dem Gesetz kann der Vermieter wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen, wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist. Diese Zwei-Monatsmieten-Grenze gilt aber nicht für eine ordentliche Kündigung mit Kündigungsfrist. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 107/12) entschied, der Vermieter könne schon dann kündigen, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete beträgt. Lediglich bei Rückständen von weniger als einer Monatsmiete und einer Verzugsdauer von weniger als einem Monat ist die Kündigung ausgeschlossen. Auch die bei einer fristlosen Kündigung geltende Schutzregelung, dass erst zwei Monate nach der Verurteilung eines Mieters zur Zahlung der erhöhten Miete wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt werden darf, gilt bei einer „normalen“ Kündigung mit Kündigungsfrist nicht.

Sonderthema

Mietermodernisierung
Bevor Mieter ihre Wohnung selbst modernisieren und Geld in die Wohnung stecken, sollten sie sich rechtlich absichern. Geklärt werden muss, ob die geplante Baumaßnahme überhaupt erlaubt ist oder ob der Vermieter zustimmen muss. Und auch beim Auszug drohen böse Überraschungen.
Investitionen und Auszug, Teil 3: Verlässt sich der Mieter nur auf gesetzliche Regelungen, hat er also keine Vereinbarungen und Absprachen mit dem Vermieter getroffen, gibt es drei Möglichkeiten:
 Der Mieter kann seine Investitionen – Einbauten oder Einrichtungen – beim Auszug entfernen und mitnehmen. Der Vermieter kann das durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung verhindern.
 Der Vermieter akzeptiert, dass der Mieter alles mitnimmt. Der Mieter muss aber dann den “alten Zustand” der Wohnung wieder herstellen, also mit den alten Badezimmer-Armaturen und dem alten Fußbodenbelag.
 Der Vermieter fordert den Mieter ausdrücklich auf, seine Einbauten und Einrichtungen mitzunehmen und verlangt, dass die Wohnung im ursprünglichen Zustand zurückgegeben wird.

Aktuelle Infos
Jetzt werden wieder Millionen von Betriebskostenabrechnungen verschickt. Nach den Erfahrungen des Deutschen Mieterbundes und der örtlichen DMB-Mietervereine lösen diese Abrechnungen über Heizkosten und die so genannten kalten Nebenkosten, wie zum Beispiel Wasser, Abwasser, Grundsteuer, Aufzug, Hausmeister, Versicherungen, Gartenpflege, Müllbeseitigung, Gebäude- oder Straßenreinigung, immer wieder Auseinandersetzungen und Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern bzw. Hausverwaltungen aus. Dabei geht es vor allem um die Frage, welche Kosten in die Abrechnung eingestellt werden dürfen, nach welchen Kriterien die Kosten im Haus zu verteilen sind und um die Wirtschaftlichkeit dieser Betriebskosten. Antworten auf alle Fragen rund um das Thema Betriebskosten enthält die jetzt neu aufgelegte 96 Seiten starke Informationsbroschüre des Deutschen Mieterbundes „Die zweite Miete“. Die Broschüre kostet 6 Euro und ist bei allen örtlichen Mietervereinen erhältlich oder zu bestellen beim Deutschen Mieterbund, 10169 Berlin, bzw. unter www.mieterbund.de.

Mieter-Tipp

Aufbewahren
Mietverträge und Übergabeprotokolle sollten nach Beendigung des Mietverhältnisses noch so lange verwahrt werden, bis die Verjährungsfrist für eigene oder Vermieteransprüche abgelaufen ist, also mindestens drei Jahre. Nebenkostenabrechnungen können, wenn sie bezahlt sind, nach einem Jahr entsorgt werden. Anders, wenn sie zu Vergleichszwecken aufbewahrt werden sollen. Kontoauszüge braucht man auch nicht länger als drei Jahre. Aber Vorsicht: Wenn Sie am Ende des Mietverhältnisses die Kaution zurückfordern und der Vermieter abstreitet, jemals eine Mietsicherheit erhalten zu haben, müssen Sie die Zahlung beweisen. Da kann ein alter Kontoauszug sehr hilfreich sein.

Neuste Informationen

Vermieterkündigung wegen geplanter Nutzung der Wohnung als Büro

Der Vermieter darf eine Mietwohnung auch dann kündigen, wenn er bzw. ein Familienangehöriger die Wohnung zu beruflichen Zwecken nutzen will. Hier wollte die Ehefrau des Vermieters ihre Anwaltskanzlei in die Mieterwohnung verlegen. Der Bundesgerichtshof gab dem Vermieter Recht und bestätigte die Kündigung (BGH VIII ZR 330/11). Eigenbedarf liegt nicht vor, da der Vermieter die gekündigten Räume nicht als Wohnung für sich oder seine Angehörigen benötigt. Der Bundesgerichtshof erklärte aber, dass der Vermieter trotzdem ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses habe, wenn er die vermietete Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder die eines Familienangehörigen nutzen will. Dieses Vermieterinteresse ist aufgrund der verfassungsrechtlich geschützten Berufsfreiheit nicht geringer zu bewerten als das Eigenbedarfsinteresse.
Achtung: Vielerorts ist die Nutzung von Wohnraum zu gewerblichen Zwecken, also zum Beispiel als Büro, durch Zweckentfremdungsverordnungen ausgeschlossen. Zumindest in diesen Fällen bleibt eine Vermieterkündigung zu beruflichen Zwecken unzulässig.

Sonderthema
Mietermodernisierung

Bevor Mieter ihre Wohnung selbst modernisieren und Geld in die Wohnung stecken, sollten sie sich rechtlich absichern. Geklärt werden muss, ob die geplante Baumaßnahme überhaupt erlaubt ist oder ob der Vermieter zustimmen muss. Und auch beim Auszug drohen böse Überraschungen.
Investitionen und Auszug, Teil 2: Ob der Mieter beim Auszug einen finanziellen Ausgleich für seine Modernisierungen fordern kann, hängt entscheidend davon ab, ob es entsprechende vertragliche Vereinbarungen zwischen ihm und dem Vermieter gibt. Allein aus der Zustimmung des Vermieters zu den Investitionen folgt nicht, dass der Mieter bei Vertragsende eine Entschädigung für seine Arbeiten bekommt. Allenfalls kann er davon ausgehen, dass er nicht zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verpflichtet werden kann. Zumindest dann, wenn der Vermieter während der Mietzeit aufwändigen Mieterinvestitionen ohne Vorbehalt zugestimmt hat oder wenn die Wohnung durch die Mieterarbeiten erst in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt wurde.

Aktuelle Infos

Ab Januar 2013 gilt eine neue GEZ-Rundfunkgebühr. Dann muss jeder Haushalt pauschal einen Rundfunkbeitrag in Höhe von 17,98 Euro monatlich an die GEZ zahlen – egal, ob Empfangsgeräte vorhanden sind oder nicht. Es gilt das Prinzip: Eine Wohnung, ein Beitrag – unabhängig davon, wie viele Personen mit eigenem Einkommen in dem Haushalt leben, wie viele Rundfunkgeräte es dort gibt, ob Radio, internetfähiger Computer oder Fernseher. Der monatliche Rundfunkbeitrag deckt dann auch die privaten Autos der Haushaltsmitglieder ist. Sinn des haushaltsbezogenen Rundfunkbeitrages ist es, die Finanzierung des öffentlich-rechtlichen Rundfunks auf eine breitere Basis zu stellen. „Schwarzseher“ sollen zur Kasse gebeten werden. Die GEZ geht von 10 Prozent Zahlungspflichtigen aus, die ihre Rundfunkgeräte nicht oder nicht vollständig angemeldet haben und bisher keine Gebühren zahlen.

Mieter-Tipp
Heizperiode

Spätestens mit Beginn der Heizperiode am 1. Oktober muss die Heizung in Betrieb genommen werden. Tagsüber, das heißt zwischen 6 und 24 Uhr, sind 21 Grad Celsius zum Beispiel im Wohnzimmer und bis 23 Grad Celsius im Bad üblich. Werden diese Temperaturen nicht erreicht oder fällt die Heizung sogar aus, muss der Vermieter informiert werden. Es liegt ein Mangel vor. Der Vermieter muss für Abhilfe sorgen. Passiert nicht, kann der Mieter unter Umständen die Miete kürzen. Nachts darf die Heizung nicht völlig abgeschaltet werden. Der Vermieter kann die Temperatur nachts absenken, er muss aber eine Mindesttemperatur von etwa 17 bis 18 Grad Celsius gewährleisten.

Neues Bundesgerichtshof vom 01.10.2012

Fernwärmelieferung setzt hohe Investitionen voraus
Nach der Rechtsprechung handelt es sich um Fernwärme, wenn aus einer nicht im Eigentum des Gebäudeeigentümers stehenden Heizungsanlage von einem Dritten nach unternehmenswirtschaftlichen Gesichtspunkten eigenständig Wärme produziert und an andere geliefert wird. Weil mit der Einrichtung einer Fernwärmeversorgung regelmäßig hohe Kosten für den Energielieferanten verbunden sind, ist eine 10-jährige Vertragslaufzeit in Fernwärmeversorgungsverträgen zulässig. Voraussetzung ist aber immer, dass tatsächlich Fernwärme geliefert wird. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 262/09) handelt es sich aber nur dann um die Lieferung von Fernwärme, wenn der Versorger hohe Investitionen vorzunehmen hat, um seine Vertragspflicht zur Wärmelieferung erfüllen zu können. Das ist der Fall, wenn er vor Beginn der Versorgung die Wärmeproduktionsanlage auf eigene Kosten erstellt und/oder ein für die Wärmeversorgung erforderliches Leitungsnetz aufzubauen hat. Verpflichtet er sich aber, eine bereits vorhandene, im Eigentum des Vermieters stehende, funktionstüchtige Heizungsanlage für ein symbolisches Entgelt anzupachten, zu warten und betreiben, kann nicht von Fernwärme die Rede sein.

Sonderthema

Mietermodernisierung
Bevor Mieter ihre Wohnung selbst modernisieren und Geld in die Wohnung stecken, sollten sie sich rechtlich absichern. Geklärt werden muss, ob die geplante Baumaßnahme überhaupt erlaubt ist oder ob der Vermieter zustimmen muss. Und auch beim Auszug drohen böse Überraschungen. Der Vermieter muss die Investitionen nicht übernehmen, er kann unter Umständen den Rückbau der Mietermodernisierung fordern.
Investitionen und Auszug: Schon vor Beginn der Modernisierungsarbeiten sollten Mieter an ihre Rechte und Pflichten bei einem späteren Auszug denken: Kann ich die Einbauten ohne weiteres in der Wohnung zurücklassen? Habe ich dann Anspruch auf eine Entschädigung? Darf ich, wenn ich will, die eingebauten Gegenstände auch mitnehmen? Schützen können sich Mieter nur dadurch, dass sie vor Beginn ihrer Modernisierungen, bevor sie in die Wohnung investieren, feste Absprachen und Vereinbarungen mit dem Vermieter treffen.

Aktuelle Infos
Laut Statistischem Bundesamt gab es im Jahr 2011 rund 15,9 Millionen Alleinlebende, rund 20 Prozent der Bevölkerung. Vor 20 Jahren gab es erst 11,4 Millionen Alleinlebende, ca. 14 Prozent. Die Singlequote nimmt mit der Größe der Städte zu. In Großstädten mit mindestens 500.000 Einwohnern lebten im Jahr 2011 knapp 29 Prozent der Bevölkerung allein. In kleinen Gemeinden mit weniger als 5.000 Einwohnern waren es nur 14 Prozent. Die höchste Singlequote hat Berlin mit 31 Prozent, die niedrigste hat Rheinland-Pfalz mit 16 Prozent.

Mieter-Tipp
Zahlungsverzug

Wer die Miete nicht regelmäßig überweist und erhebliche Zahlungsrückstände aufkommen lässt, riskiert die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Der Vermieter darf nach dem Gesetz fristlos kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete oder über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist. Aber selbst wenn tatsächlich Mietrückstände über mehrere Monatsmieten aufgelaufen sind, kann sich der Mieter vor einer fristlosen Kündigung und der Räumungsklage des Vermieters noch retten. Zahlt er oder übernimmt eine von ihm eingeschaltete Behörde die Mietschulden, entfällt für den Vermieter der Grund zur fristlosen Kündigung. Hat der Vermieter schon gekündigt, wird die Kündigung durch die Nachzahlung der Miete unwirksam. Durch die spätere Nachzahlung der Mietrückstände kann sich der Mieter allerdings nur einmal in zwei Jahren retten.

Liebe Mitglieder,

aufgrund einer Fortbildung fällt die Sprechstunde am

Mittwoch, den 26.09.2012 in Alfeld und am
Freitag, den 28.09.2012 in Einbeck aus.

Wir bitten um Ihr Verständnis.

Mit freundlichen Grüßen

Mieterbund Leinetal e.V.

Neues vom Bundesgerichtshof

Kündigungsverzicht des Vermieters immer schriftlich

Für Mieter in einem Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung bestehen deutlich höhere Risiken, wegen Eigenbedarfs des Vermieters gekündigt zu werden. Sinnvoll ist es deshalb, beim Abschluss des Mietvertrages zu vereinbaren, dass der Vermieter auf die Kündigungsmöglichkeit wegen Eigenbedarfs oder wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung verzichtet. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 235/11) ist ein derartiger Kündigungsverzicht aber nur wirksam, wenn er schriftlich erfolgt und Bestandteil des Mietvertrages ist.

Sonderthema
Mietermodernisierung
Bevor Mieter ihre Wohnung selbst modernisieren und Geld in die Wohnung stecken, sollten sie sich rechtlich absichern. Geklärt werden muss, ob die geplante Baumaßnahme überhaupt erlaubt ist oder ob der Vermieter zustimmen muss. Und auch beim Auszug drohen böse Überraschungen. Der Vermieter muss die Investitionen nicht übernehmen, er kann unter Umständen den Rückbau der Mietermodernisierung fordern.
Barrierefreiheit, Teil 2: Bei einer Interessenabwägung, die notfalls das Gericht anstellen muss, ist zu berücksichtigen: Art, Dauer und Schwere der Behinderung; Umfang und Erforderlichkeit der baulichen Maßnahmen; Dauer der Bauzeit; Möglichkeit des Rückbaus; Baurechtsfragen / Denkmalschutz; Beeinträchtigung der Mitmieter. Außerdem kann der Vermieter kann seine Zustimmung davon abhängig machen, dass der Mieter eine Haftpflichtversicherung abschließt und eine angemessene, zusätzliche Sicherheit leistet, eine Art zweiter Mietkaution. Angemessen bedeutet hier, die Sicherheit soll so hoch sein, dass der Vermieter einen möglichen Rückbau bei Beendigung des Mietverhältnisses damit finanzieren kann.

Aktuelle Infos
Am 27. September dieses Jahres findet die erste Lesung des Mietrechtsänderungsgesetzes im Bundestag statt. Die Bundesregierung hatte den Gesetzentwurf, mit dem das Mietrecht aus Mietersicht verschlechtert werden soll, am 23. Mai 2012 beschlossen. Um die energetische Modernisierungsquote im Gebäudebestand zu erhöhen, wird das Mietminderungsrecht bei entsprechenden Baumaßnahmen abgeschafft, Duldungspflichten werden erweitert. Außerdem will die Bundesregierung Wohnungsbetrügern mit neuen gesetzlichen Vorschriften das Handwerk legen. Unter anderem soll Mietern auch dann fristlos gekündigt werden können, wenn sie die Kaution nicht oder nur unpünktlich zahlen. Und Mietern droht unter Umständen auch die Räumung der Wohnung aufgrund einer einstweiligen Verfügung. Der Deutsche Mieterbund lehnt die geplanten Mietrechtsänderungen ab. Ein ausführliches Informationsflugblatt finden Sie auf den Internetseiten www.mieterbund.de.

Mieter-Tipp

Zeitmietvertrag
Bei Zeitmietverträgen wird von vorn herein eine bestimmte Mietvertragsdauer festgelegt, an die sich Mieter und Vermieter halten müssen. Neben der zeitlichen Befristung setzen Zeitmietverträge einen konkreten Befristungsgrund voraus, der im Mietvertrag angegeben werden muss. Das Gesetz nennt drei mögliche Gründe: Der Vermieter will die Wohnung nach Ablauf der Befristung selbst nutzen – Eigenbedarf, er will die Wohnung abreißen, so umfassend umbauen oder sanieren, dass hier nicht mehr gewohnt werden kann, oder er will die Wohnung – wie früher auch schon – wieder an einen Angestellten seiner Firma vermieten. Fehlt ein Befristungsgrund, liegt kein echter Zeitmietvertrag. Mieter können einen derartigen Vertrag jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen.

Neues vom Bundesgerichtshof

Fristwahrung durch Einwurf-Einschreiben möglich

Ein Einwurf-Einschreiben reicht aus, um das Einhalten einer Frist nachweisen zu können. Das folgt zumindest indirekt aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 95/11). Die Karlsruher Richter entschieden, dass für eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung bei einem Fernabsatzgeschäft die Angabe einer Postfachadresse des Vertragspartners ausreicht. Der Verbraucher werde dadurch in gleicher Weise in die Lage versetzt, seine Widerrufserklärung auf den Postweg zu bringen, wie durch die Mitteilung der Hausanschrift. Der Umstand, dass der Verbraucher damit seine Widerrufserklärung regelmäßig nicht selbst in den Hausbriefkasten des Vertragspartners einwerfen kann, spielt dabei keine Rolle. Für den Verbraucher besteht die Möglichkeit, bei Angabe einer Postfachanschrift die Widerrufserklärung durch Einwurf-Einschreiben an den Unternehmer zu übersenden.

Sonderthema
Mietermodernisierung
Bevor Mieter ihre Wohnung selbst modernisieren und Geld in die Wohnung stecken, sollten sie sich rechtlich absichern. Geklärt werden muss, ob die geplante Baumaßnahme überhaupt erlaubt ist oder ob der Vermieter zustimmen muss. Und auch beim Auszug drohen böse Überraschungen. Der Vermieter muss die Investitionen nicht übernehmen, er kann unter Umständen den Rückbau der Mietermodernisierung fordern.
Barrierefreiheit: Mit der Mietrechtsreform 2001 hat der Gesetzgeber einen denkbaren Fall der Mietermodernisierung ausdrücklich geregelt: Ein behinderter Mieter bzw. ein Mieter, der mit einem behinderten Angehörigen oder Lebensgefährten zusammen wohnt, kann vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen fordern, soweit sie für eine behindertengerechte Nutzung der Wohnung oder einen barrierefreien Zugang erforderlich sind. Beispiele: Einbau eines Lifts im Treppenhaus, Verbreiterung von Türen, behindertengerechtes Bad, Haltegriffe, Notrufeinrichtung, Rollstuhlrampe.
Der Vermieter kann seine Zustimmung nur ausnahmsweise verweigern. Voraussetzung wäre, dass sein Interesse am unveränderten Zustand des Gebäudes bzw. die Interessen der anderen Mietparteien im Haus überwiegen.
Aktuelle Infos
Nach Berechnungen des Deutschen Mieterbundes erhielten Ende des Jahres 2011 nur noch 766.800 Haushalte Wohngeld, davon 696.690 Mieter- und 70.110 Eigentümerhaushalte. Damit hat sich die Zahl der Wohngeldempfänger in einem Jahr um 10 Prozent verringert. 2010 erhielten noch 852.000 Haushalte Wohngeld, davon 774.100 Mieterhaushalte. Gleichzeitig ist der durchschnittliche Wohngeldanspruch um 8 Prozent gesunken, von 126 Euro auf 118 Euro im Monat. Grund hierfür dürfte vor allem sein, dass die Bundesregierung zum 1.1.2011 Verschlechterungen beim Wohngeld vornahm, die Heizkostenkomponente gestrichen hatte. Die muss dringend rückgängig gemacht werden.

Mieter-Tipp

Zimmerlautstärke
Für Zimmerlautstärke gibt es keine konkrete Höchstgrenze in Dezibel. Von Zimmerlautstärke kann aber nicht mehr gesprochen werden, wenn Musik deutlich vernehmbar über das Zimmer hinaus in die Nachbarwohnungen dringt. Zwar bedeutet Zimmerlautstärke auch nicht, dass sich die Vernehmbarkeit der Musik auf den Raum des Wiedergabegerätes beschränkt und keine Geräusche zum Nachbarn dringen. Die Lautstärke darf aber nicht über das Maß hinausgehen, was unter Einbeziehung der baulichen Verhältnisse als normales Wohngeräusch aus Nachbarwohnungen zu bewerten ist.