Neues vom Bundesgerichtshof

Generelles Hunde und Katzenverbot im Mietvertrag unwirksam

Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 168/12) entschied jetzt, dass eine Mietvertragsklausel, wonach sich der Mieter verpflichtet, keine Hunde und Katzen zu halten, unwirksam ist. Eine derartige Vertragsklausel benachteilige den Mieter unangemessen, weil sie ihm eine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenslagen verbietet. Letztlich könne es ohne weiteres zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehören, einen Hund oder eine Katze in der Wohnung zu halten. Das sei immer eine Entscheidung im Einzelfall. Hier müssten die Interessen von Mieter, Vermieter und Nachbarn im Haus berücksichtigt und gegeneinander abgewogen werden. Im vorliegenden Fall war die Sache klar: Der Mischlingshund gehörte dem behinderten Jungen der Mieterfamilie, er war nur etwa 20 cm hoch und es gab keinerlei Beschwerden der Nachbarn im Haus.

Sonderthema
Treppenhaus und Flure
Treppenhaus und Flur gehören zwar auch zur Mietsache, sind aber Gemeinschaftsräume, wie Waschküche, Speicher oder Partykeller. Bei der Nutzung müssen sich die Mieter untereinander arrangieren. Wir erklären, was erlaubt ist und was nicht:
Drogenhandel: Handelt ein Mieter im Hausflur mit Drogen, kann der Vermieter ihm fristlos kündigen. Das entschied das Amtsgericht Pinneberg (Az: 68 C 23/02). Indem der Mieter Heroin zum Verkauf angeboten habe, habe er nachhaltig die Interessen der Mitmieter verletzt. Der Handel im Hausflur mache die Wohnanlage für die Drogenszene attraktiv und gefährde somit jugendliche Hausbewohner.

Aktuelle Infos
Das Mietrechtsänderungsgesetz ist jetzt im Bundesgesetzblatt veröffentlicht worden. Damit treten zahlreiche mietrechtliche Neuregelungen zum 1. Mai 2013 in Kraft. Lediglich die Contracting-Vorschrift, die die Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferungen behandelt, tritt erst am 1. Juli 2013 in Kraft. Die neue Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen (15 % in 3 Jahren) gilt nur in Städten und Stadtteilen, in denen die Wohnungsversorgung besonders gefährdet ist, also da, wo konkrete Wohnungsengpässe oder gar Wohnungsnöte bestehen. Hier muss zunächst die jeweilige Landesregierung Städte bzw. Stadtteile bestimmen, in denen diese Voraussetzungen erfüllt sind. Am heutige Freitag hat der Bundesrat den Gesetzesantrag Hamburgs zur Mietpreisbegrenzung im Rahmen des Wirtschaftsstrafgesetzes genauso an die Ausschüsse verwiesen wie den Gesetzesantrag der Länder Hamburg, Baden-Württemberg, Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen zur Änderung des Wohnungsvermittlungsgesetzes. Hier ging es darum, das Bestellerprinzip im Maklerrecht zu verwirklichen. Der Antrag Bayerns, der schon Anfang des Monats in den Bundesrat eingebracht wurde und sich mit der Erhöhung des Wohngeldes beschäftigt, wurde – nachdem verschiedene Bundesratsausschüsse umfassende Nachbesserungen im Mietrecht forderten – zunächst von der Tagesordnung genommen.

Mieter-Tipp
Wohnungsabnahme
Verweigert der Vermieter die gemeinsame Wohnungsabnahme nach Mietvertragsende bzw. Mieterauszug, riskiert er, dass er mit evtl. Schadensersatzansprüchen leer ausgeht. Er kann zumindest nicht ohne weiteres später die Wohnung mit einem Gutachter besichtigen und dann festgestellte Schäden dem ausgezogenen Mieter in Rechnung stellen. Dies geht allenfalls, wenn ausgeschlossen werden kann, dass die Schäden bzw. Verschlechterungen im Zeitraum zwischen Mieterauszug und Wohnungsbesichtigung mit dem Gutachter aufgetreten sind. Lässt sich nicht aufklären, wann der Schaden entstanden ist, geht der Vermieter leer aus.

Bundesgerichtshof

Hausverkauf: Wer muss die Kaution zurückzahlen?
Der Hausverkäufer, das heißt der alte/frühere Vermieter des Mieters muss nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietkaution zurückzahlen. Voraussetzung ist, dass der Mieter die Kaution von dem Käufer des Hauses, dem neuen Vermieter, nicht erlangen kann (BGH VIII ZR 143/12). Das bedeutet, der Mieter muss zunächst seinen aktuellen Vertragspartner in Anspruch nehmen, zumindest solange dies nicht aussichtslos erscheint, zum Beispiel wegen Zwangsverwaltung und Kontopfändung. Dann erst kann er sich an den früheren Vermieter halten, es sei denn, der Mieter hat hierauf laut Vertrag (Individualvereinbarung) verzichtet.

Sonderthema
Treppenhaus und Flure
Treppenhaus und Flur gehören zwar auch zur Mietsache, sind aber Gemeinschaftsräume, wie Waschküche, Speicher oder Partykeller. Bei der Nutzung müssen sich die Mieter untereinander arrangieren. Wir erklären, was erlaubt ist und was nicht:
Treppe putzen: Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass die Mieter Treppenhaus und Flure selber putzen. Dann muss immer ein Mieter im Wechsel mit anderen Mietparteien im Haus an einem bestimmten Wochentag den Treppenabschnitt, der zwischen zwei Geschossen liegt, reinigen.
Rauchen: Das Rauchen im Treppenhaus bzw. im Hausflur kann untersagt werden (AG Hannover 70 II 414/99). Weil die Ehefrau das Rauchen in der Wohnung aus gesundheitlichen Gründen nicht vertrug, ging der Ehemann täglich ins Treppenhaus und rauchte hier bis zu 5 Zigaretten.

Aktuelle Infos
Mieter von privaten Einzelvermietern, von Genossenschaften oder kommunalen Wohnungsunternehmen sind mit der Leistung ihres Vermieters deutlich zufriedener (Schulnote 2,4) als Mieter privater Wohnungsunternehmen (Schulnote 2,9) bzw. Mieter von Verwaltungsgesellschaften (Schulnote 2,8). Die Zahlen stammen aus dem Service-Monitor Wohnen des Hamburger Instituts Analyse & Konzepte. Bei Fragen der telefonischen Erreichbarkeit schneiden die privaten Einzelvermieter am besten ab, 34 Prozent der Mieter sind in diesem Punkt vollkommen zufrieden. Bei Genossenschaften und kommunalen Unternehmen sind das 21 Prozent, bei privaten Unternehmen nur 12 Prozent. Bei der Zufriedenheit hinsichtlich der Bearbeitung von Reparaturanfragen schneiden die kommunalen Wohnungsunternehmen am besten ab, 42 Prozent ihrer Mieter sind mit der Bearbeitung völlig zufrieden. Das sind 32 Prozent auch bei privaten Einzelvermietern und 31 Prozent bei Genossenschaften. Weit abgeschlagen rangieren die privaten Wohnungsunternehmen, hier sind nur 8 Prozent mit der Bearbeitung von Reparaturanfragen völlig zufrieden.

Mieter-Tipp
Anliegerbeiträge
Straßenanliegerbeiträge oder Straßenausbaugebühren, die die Gemeinde den Eigentümern in Rechnung stellt, können nicht als Betriebskosten auf die Mieter abgewälzt werden. Derartige Kosten gehören nicht – wie die Grundsteuer – zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks.
DMB-Info e.V. Littenstraße 10 Telefon: 030 / 2

Neues vom Bundesgerichtshof

Kürzung der Betriebskostenvorauszahlungen nach Korrektur der Abrechnung
Mieter können die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen auch dann kürzen, wenn sie die ursprünglich fehlerhafte Abrechnung des Vermieters selbst korrigiert und ein Guthaben zu ihren Gunsten errechnet haben, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 184/12). Die Abrechnung des Vermieters hatte ursprünglich ein Saldo in Höhe von 84,26 Euro zu seinen Gunsten ergeben. Der Mieter rechnete nach und kam auf ein Guthaben zu seinen Gunsten in Höhe von 376,49 Euro. Er kürzte daraufhin seine laufenden Vorauszahlungen um 30 Euro monatlich. Zu Recht – Grundlage für die Anpassung der Vorauszahlungsbeträge ist immer die fehlerfreie, inhaltlich richtige Abrechnung.

Sonderthema
Treppenhaus und Flure
Treppenhaus und Flur gehören zwar auch zur Mietsache, sind aber Gemeinschaftsräume, wie Waschküche, Speicher oder Partykeller. Bei der Nutzung müssen sich die Mieter untereinander arrangieren. Wir erklären, was erlaubt ist und was nicht:
Videoüberwachung: In der Installation einer Videoüberwachungsanlage im Hausflur oder vor dem Haus sieht das Oberlandesgericht Karlsruhe (Az.: 6 U 64/97) einen unzulässigen Eingriff in das Persönlichkeitsrecht des Mieters. Jeder Mieter oder Besucher, der das Haus betrete, müsse sich kontrolliert fühlen. Es könne nicht nur festgehalten werden, wie oft und in welcher Begleitung der Mieter das Haus begeht, sondern auch in welcher Stimmungslage und mit welchem Gesichtsausdruck, stellt der Bundesgerichtshof (Az.: VI ZR 272/94) fest. Nur in Ausnahmefällen kann eine Überwachung gerechtfertigt sein, etwa wenn der Vermieter konkrete Anhaltspunkte dafür hat, dass Angriffe auf seine Person oder auf Mitbewohner bevorstehen oder zu befürchten sind.

Aktuelle Infos
Knapp 80 Prozent der Deutschen kennen den vor rund 5 Jahren eingeführten Gebäudeenergieausweis, der über die energetische Qualität einer Immobilie informiert. Das ergab eine Forsa-Umfrage im Auftrag der Deutschen Energie-Agentur GmbH (dena). Der Energieausweis ordnet den energetischen Zustand eines Gebäudes auf einer Farbskala von grün (gut) bis rot (schlecht) ein. Die dena-Umfrage ergab auch, dass die Mehrheit derjenigen (rund 90 Prozent), die den Energieausweis kennen, ihn hilfreich finden, um die Energiekosten einer Immobilie einschätzen zu können. 80 Prozent der Befragten wussten auch, dass sie als Interessenten beim Kauf oder bei der Anmietung einer Immobilie ein Recht darauf haben, den Energieausweis des Gebäudes einzusehen. Probleme gibt es aber offensichtlich, wenn Eigentümer oder Vermieter nach den Energieausweis gefragt werden. Nur 26 Prozent aller befragten Miet- bzw. Kaufinteressenten, die in den vergangenen drei Jahren an einer Besichtigung teilgenommen haben, erklärten, dass sie den Energieausweis einsehen konnten. Fast drei Viertel sagten dagegen, der Ausweis sei nicht zugänglich gewesen. Hier besteht Nachbesserungsbedarf.

Mieter-Tipp
Vermieterwechsel
Der neue Eigentümer bzw. Vermieter des Hauses oder der Wohnung hat keinen Anspruch gegen den Mieter auf Zahlung einer im Mietvertrag vereinbarten Mietkaution, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat. Allerdings muss der Mieter die Zahlung der Kaution an den früheren Vermieter nachweisen können. Das kann eine Quittung des Vermieters sein oder ein Zahlungsbeleg bzw. Kontoauszug.

Bundesgerichtshof

Betriebskostenabrechnung und leerstehende Wohnungen
Gründe der Billigkeit können es erforderlich machen, dass die Gerichte den Leerstand bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung berücksichtigen. Für die Zeiten des Leerstandes könnte eine fiktive Person angesetzt werden, um auf diese Weise eine Beteiligung des Vermieters an den Leerstandkosten zu erreichen. Dies dürfte sich insbesondere für Kosten anbieten, deren Höhe nicht von der Anzahl der im Abrechnungsobjekt wohnenden Personen abhängt, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 180/12). Im zu entscheidenden Fall hatte das Gericht den zweimonatigen Leerstand einer Wohnung in einem Dreifamilienhaus dadurch Rechnung getragen, dass es bei den Positionen Wasser, Abwasser, Entwässerung, Müll, Gemeinschaftsantenne und Beleuchtung ein fiktive Personenzahl angesetzt hatte.

Sonderthema
Treppenhaus und Flure
Treppenhaus und Flur gehören zwar auch zur Mietsache, sind aber Gemeinschaftsräume, wie Waschküche, Speicher oder Partykeller. Bei der Nutzung müssen sich die Mieter untereinander arrangieren. Wir erklären, was erlaubt ist und was nicht:
Fußmatte, Teil 2: Auf der Fußmatte dürfen bei schlechter Witterung auch Schuhe abgestellt werden. Auch das ist weit verbreitet, allgemein üblich und gefährdet nicht die übrigen Hausbewohner (OLG Hamm 15 W 168-169/88). Wer die Wohnung nicht betreten will, wird sich der Fußmatte in aller Regel nicht nähern und durch die darauf abgestellten Schuhe somit auch nicht gefährdet werden. Wer die Wohnung betreten will, wird Schuhe, die in dieser Weise abgestellt sind, regelmäßig bemerken, weil er seinen Blick auf den Eingangsbereich richtet.

Aktuelle Infos
Das erste Mal in seiner Amtszeit hat sich jetzt der für den Wohnungsbau zuständige Minister, Dr. Peter Ramsauer, umfassend zu wohnungspolitischen Fragen geäußert. Er geht – wie auch der Deutsche Mieterbund – davon aus, dass in Deutschland 250.000 Wohnungen fehlen. Er fordert – wie der Deutsche Mieterbund – eine Erhöhung des Wohngeldes, und er will die steuerlichen Rahmenbedingungen für den Wohnungsneubau verbessern und die degressive Abschreibung wieder einführen. Auch die Eigenheimzulage – vor einigen Jahren erfolgreich abgeschafft – soll wiederbelebt werden. Die soziale Wohnraumförderung, das heißt der Bau von Sozialwohnungen, soll auch über das Jahr 2014 hinaus mit mindestens 518 Millionen Euro finanziert werden. Losgelöst von der Sinnhaftigkeit einer neuen Eigenheimzulage bleibt Ramsauer auf zwei Fragen aber die Antwort letztlich schuldig: Was sagt sein Kabinettskollege, der Finanzminister Dr. Schäuble, zu seinen Ausgabenwünschen? Und gibt es überhaupt eine Chance, in dieser Legislaturperiode noch eine der o.g. Vorstellungen zu realisieren? Ramsauers Antwort: Das alles sei mit dem Finanzminister noch nicht besprochen, und es gebe nur noch sieben Sitzungswochen bis zur Bundestagswahl, da könne das nicht mehr geschafft werden.

Mieter-Tipp
Trocknungsgeräte
Müssen zur Entfeuchtung von Wasserschäden wochenlang Trocknungsgeräte in der Wohnung aufgestellt werden, ist eine Mietminderung berechtigt. Ist die Wohnungsnutzung nicht mehr zumutbar, kommt eine Minderung von 100 Prozent in Betracht (AG Schöneberg 109 C 256/07).

Bundesgerichtshof

Bearded Collie auch in Altbau-Etagenwohnung erlaubt
Ob ein großer Hund in der Mietwohnung gehalten werden darf, richtet sich allein nach dem Mietvertrag. Fragen einer artgerechten Tierhaltung stellen sich in der Regel nicht, entschied jetzt der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 329/11). Der Mieter in Hamburg hielt sich im dritten Stock eines Altbaus einen schottischen Hütehund der Rasse „Bearded Collie“. Diese Hundeart hat ein langes Fell und wiegt in der Regel zwischen 18 und 28 kg. Der Vermieter verklagte den Mieter auf Abschaffung des Tieres, weil das Tier in der Wohnung nicht „artgerecht“ gehalten werden könne. Er argumentierte damit, die Wohnung werde im erhöhten Maße abgenutzt und die Nachbarn würden belästigt oder beeinträchtigt. Alle Argumente erwiesen sich als nicht sichthaltig. Entscheidend – so die Karlsruher Richter – sei die Regelung im Mietvertrag. Ist hiernach die Hundehaltung nicht verboten oder von einer Zustimmung des Vermieters abhängig, darf das Tier gehalten werden.

Sonderthema
Treppenhaus und Flure
Treppenhaus und Flur gehören zwar auch zur Mietsache, sind aber Gemeinschaftsräume, wie Waschküche, Speicher oder Partykeller. Bei der Nutzung müssen sich die Mieter untereinander arrangieren. Wir erklären, was erlaubt ist und was nicht:
Fahrräder: Das Rad kann im Fahrradkeller, eigenen Keller, sogar in der Wohnung abgestellt werden. Dagegen ist es in der Regel verboten, das Rad im Hausflur oder im Kellereingang zu parken. Das ist allenfalls für kurze Zeit zulässig bzw. mit Zustimmung des Vermieters, soweit die Mitbewohner nicht gestört werden.

Aktuelle Infos
2012 liegt die allgemeine Preissteigerungsrate in Deutschland nach Angaben des Statistischen Bundesamtes bei 2 Prozent. Rund um die Wohnung lagen die Energiekosten 2012 aber weit über der „Inflationsrate“. Fernwärme wurde um 9,4 Prozent teurer, Heizöl um 8,9 Prozent und Gas um 5,5 Prozent. Strom verteuerte sich 2012 um 2,8 Prozent. Würde man den Anstieg der Energiepreise aus den allgemeinen Lebenshaltungskosten heraus rechnen, dann hätte die allgemeine Preissteigerungsrate 2012 nur 1,6 Prozent betragen.

Mieter-Tipp
Wohnungsübergabeprotokoll
Vor dem Einzug in die neue und erst recht beim Auszug aus der bisherigen Wohnung sollten Mieter und Vermieter ein so genanntes Wohnungsübergabe-protokoll erstellen. So kann Streit zwischen Vermieter und Mieter vermieden werden über die Fragen, in welchem Zustand die Wohnung beim Ein- oder Auszug war und ob Schäden vorlagen oder nicht. Wichtig ist beim Auszug aus einer Wohnung aus Mietersicht aber, dass nur der Zustand der Wohnung festgehalten wird, jedoch keine Regelung über die Frage getroffen wird, ob noch Schönheitsreparaturen oder einzelne Reparaturen auszuführen sind. Wohnungsübergabeprotokolle gibt es bei allen örtlichen Mietervereinen.

Bundesgerichtshof
Mietminderung bei Fassadeneinrüstung und Dachabbau

Wenn über einen Zeitraum von vier Monaten die Fassade des Gebäudes eingerüstet ist, ist das eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs. Zwei Wochen andauernde Dacharbeiten sind keine unerhebliche Beeinträchtigung, so dass die betroffenen Mieter zu einer Mietminderung berechtigt sind, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 181/12). Die Richter erklärten, es läge auf der Hand, dass die Nutzung einer Dachgeschosswohnung erheblich eingeschränkt sei, wenn sämtliche Dachziegel entfernt und zum Abtransport über eine Bauschuttrutsche in einen Container befördert werden. Ist der Balkon durch herabgefallenen Schutt in Mitleidenschaft gezogen, steht unmittelbar vor den Fenstern monatelang ein Gerüst, dann sind das erhebliche Beeinträchtigungen.

Sonderthema
Treppenhaus und Flure
Treppenhaus und Flur gehören zwar auch zur Mietsache, sind aber Gemeinschaftsräume, wie Waschküche, Speicher oder Partykeller. Bei der Nutzung müssen sich die Mieter untereinander arrangieren. Wir erklären, was erlaubt ist und was nicht:
Mieter dürfen Fußmatten vor ihrer Tür auslegen (AG Tempelhof-Kreuzberg 19 C 27/98). Bei schlechter Witterung dürfen Schuhe auf der Fußmatte abgestellt werden. Im Hausflur darf eine Madonna-Figur aufgestellt werden (AG Münster 3 C 2122/03). Blumenkübel auf Zwischenpodesten oder vor der Haustür, ein kleiner Schuhschrank sind erlaubt (AG Köln 222 C 426/00), wenn Mitbewohner bei der Nutzung des Treppenhauses nicht beeinträchtigt werden.

Aktuelle Infos
Bis zum 31. Dezember 2013 müssen Vermieter testen, ob Legionellen im Trinkwasser eines Hauses zu finden sind. Die Bakterien können die so genannte Legionärskrankheit hervorrufen, eine gefährliche Form der Lungenentzündung. Die Keime gedeihen am besten in 25 bis 50 Grad Celsius warmem, stehendem Wasser. Sie werden über die Atemwege übertragen, zum Beispiel beim Duschen. Die Kosten der Legionellen-Überprüfung sind Betriebskosten. Spätestens nach drei Jahren muss der Vermieter eine erneute Legionellen-Überprüfung veranlassen. Bei einer zu hohen Legionellen-Konzentration muss er ggf. Sanierungsmaßnahmen ergreifen – auf eigene Kosten.
Das 77 Jahre alte Monopol der Schornsteinfeger wurde zum 1.1.2013 abgeschafft. Seit Beginn diesen Jahres dürfen Hauseigentümer selbst entscheiden, wer bei Ihnen arbeitet und zu welchem Preis. Zwar obliegen Kontrollen der Feuerstätten, Abnahme von Kaminen und damit Fragen der Brandsicherheit nach wie vor dem Bezirksschornsteinfeger, doch das Kehren des Kamins, Prüfen der Abgaswege oder Immissionsmessungen können jetzt auch Anlagenmechaniker übernehmen.

Mieter-Tipp
Vorsicht: GEZ
Der Rundfunkbeitrag (GEZ-Gebühr) muss seit dem 1. Januar nicht mehr pro Person und Fernseher bzw. Radio gezahlt werden, sondern pro Haushalt. Jetzt müssen viele Verbraucher besonders aufpassen, dass sie nicht zu viel zahlen. Betroffen sind vor allem unverheiratete Paare, Wohngemeinschaften und Kinder mit eigenem Einkommen, die noch bei den Eltern wohnen. Hier zahlte möglicherweise bisher jeder Bewohner 17,98 Euro im Monat. Die Betroffenen müssen jetzt aktiv werden, denn die Umstellung auf „Haushalt“ erfolgt nicht automatisch. Waren in einem Haushalt mehrere Gebührenzahler angemeldet, muss eine Abmeldung erfolgen – schriftlich und mit Unterschrift. Die gilt dann für die Zukunft.

Bundesgerichtshof
Erbenhaftung nach Tod des Mieters

Nach dem Gesetz wird nach dem Tod des alleinstehenden Mieters das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Erben des Verstorbenen fortgesetzt. Der Erbe ist dann berechtigt, dass Mietverhältnis mit der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 68/12) entschied jetzt, dass auch nach dem Tod des Mieters fällig werdende Forderungen – gemeint sind die Mieten bis zum Ablauf der Kündigungsfrist – reine Nachlassverbindlichkeiten sind. Folge ist, dass der Erbe seine Haftung hierfür auf den Nachlass beschränken kann und er nicht zusätzlich bzw. daneben mit seinem persönlichen Vermögen haftet.

Sonderthema
Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz

Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz in der Wohnung gehören zu den häufigsten Wohnungsmängeln. Richtiges Heizen und Lüften kann helfen, viele der Schäden zu vermeiden. Richtig heizen und vor allem richtig lüften bedeutet (Teil 2):
Einmal täglich lüften genügt oft nicht. Vormittags und nachmittags nochmals die Zimmer lüften, in denen sich Personen aufgehalten haben. Abends einen kompletten Luftwechsel vornehmen.
Bei Abwesenheit tagsüber ist das Lüften „3 x täglich“ nicht möglich, aber auch nicht nötig! Hier reicht es morgens und abends.
Nicht von einem Zimmer ins andere, sondern nach draußen lüften.
Nach dem Baden oder Duschen muss gelüftet werden. Der Wasserdampf darf sich nicht gleichmäßig in der Wohnung verteilen. Große Mengen Wasserdampf (zum Beispiel durch Kochen) möglichst sofort nach draußen weglüften. Wenn Wäsche in der Wohnung getrocknet wird, muss dieses Zimmer öfter gelüftet werden.
Auch bei Regenwetter lüften. Wenn es nicht gerade zum Fenster hereinregnet, ist die kalte Außenluft trotzdem trockener als die warme Zimmerluft.

Aktuelle Infos
Die Campact-Kampagne „Wohnen muss bezahlbar sein“, die auch vom Deutschen Mieterbund auf der Homepage beworben wird, hat bisher 72.000 Unterstützer gefunden. Am 23. Januar übergaben Verantwortliche von Campact e.V. und DMB-Bundesdirektor Lukas Siebenkotten sowie DMB-Vizepräsident Dr. Eckard Pahlke die 72.000 Unterschriften an Hamburgs Ersten Bürgermeister Olaf Scholz. Damit sollen zum einen Hamburgs Bemühungen unterstützt werden, Mietpreisobergrenzen einzuführen, das heißt die Regelungen des Wirtschaftsstrafgesetzes zu verschärfen. Zum anderen ist damit aber auch die Forderung verbunden, Neuvertragsmieten wirksam zu begrenzen, zum Beispiel auf 10 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Mieter-Tipp
Vergleichswohnungen
Weichen die zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens genannten Vergleichswohnungen in der Wohnfläche erheblich von der Mietwohnung ab, genügen sie nicht den formellen Erfordernissen des Mieterhöhungsverlangens. Das heißt, der Vermieter muss eine neue Mieterhöhung mit neuer Begründung schicken.

Bundesgerichtshof

Vermieter muss Abschluss eines neuen Mietvertrages beweisen
Im Zuge umfassender Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen bot der Vermieter den Mietern ein Ausweichquartier an. Für diese eigentlich deutlich teurere Wohnung zahlten die Mieter aber bis auf weiteres nur die niedrigere Miete aus ihrem bisherigen Mietverhältnis. Der Vermieter klagte auf Nachzahlung und argumentierte, mit dem Auszug aus der bisherigen Wohnung und dem Einzug in die neue Wohnung sei es auch zum Abschluss eines neuen Mietvertrages über diese Wohnung gekommen. Es läge nicht nur eine Vertragsänderung vor, bei der das Mietobjekt ausgetauscht worden sei. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 50/12) erklärte jetzt, die Beweislast für diese Behauptung läge beim Vermieter. Da er jetzt für die neue Wohnung eine höhere Miete verlangt, muss er beweisen, dass er und der Mieter anlässlich des Umzugs nicht nur einen Austausch des Mietobjektes vereinbart, sondern darüber hinaus einen neuen Mietvertrag geschlossen haben.

Sonderthema
Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz
Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz in der Wohnung gehören zu den häufigsten Wohnungsmängeln. Richtiges Heizen und Lüften kann helfen, viele der Schäden zu vermeiden. Richtig heizen und vor allem richtig lüften bedeutet (Teil 1):
20° – 22° C sollte die Wohnung warm sein. Die Fenster sollten kurzzeitig ganz geöffnet werden (Stoßlüften). Kippstellung ist wirkungslos und verschwendet

Heizenergie.
Morgens in der Wohnung einen kompletten Luftwechsel durchführen. Am besten Durchzug machen, ansonsten in jedem Zimmer das Fenster weit öffnen.
Die Mindestzeit für die Lüftung hängt vom Unterschied der Zimmertemperatur zur Außentemperatur und davon ab, wie viel Wind weht.
Je kälter es draußen ist, desto kürzer muss gelüftet werden.

Aktuelle Infos
Viele Deutsche haben den Eindruck, dass sich die Politik zu wenig um die Sorgen der Mieter kümmert. In einer Umfrage für den Stern vertraten zwei Drittel (67 %) die Auffassung, die Politik solle stärker regulierend in den Wohnungsmarkt eingreifen. Unter den Mietern wünschten das sogar 75 %. Auf große Zustimmung stößt der Vorschlag der SPD, eine gesetzliche Preisbremse bei Neuvermietungen einzuführen. 61 % der Bürger fänden das richtig, 32 % lehnten das ab. Laut Stern-Umfrage klagte jeder vierte Mieter (25 %) über zu hohe Mietkosten. In den Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern sind es sogar 29 %. Jeder sechste Mieter musste in diesen Regionen in jüngster Zeit hohe Mietsteigerungen hinnehmen.

Mieter-Tipp
Vermieteranschrift
Wird der Vermieter beim Abschluss des Mietvertrages von einem Verwalter vertreten, muss der spätestens auf Nachfrage des Mieters die volle, ladungsfähige Vermieteranschrift offenbaren. Es reicht nicht aus, wenn im Mietvertrag die bloße Namensangabe des Vermieters steht. Der Mieter muss wissen, wo und wie er den Vermieter erreichen kann.

Wartungskosten für eine Gastherme als Betriebskosten umlegbar

Werden einem Mieter im Mietvertrag die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme auferlegt, ist das auch dann wirksam, wenn im Mietvertrag keine Obergrenze für die zu zahlenden Kosten genannt wird (BGH VIII ZR 119/12 und 118/12). Damit bricht der Bundesgerichtshof mit seiner früheren Rechtsprechung (BGH VIII ZR 38/90). Entscheidend sei, dass die Wartungskosten für eine Gastherme Betriebskosten seien und bei entsprechender Vertragsvereinbarung vom Mieter in tatsächlicher Höhe – ohne Obergrenze – bezahlt werden müssten. Anders als bei seiner früheren Entscheidung, störte es die Karlsruher Richter jetzt nicht mehr, dass die Thermenwartung nicht unter der Überschrift „Betriebskosten“ geregelt wurde, wie die übrigen Betriebskostenarten, sondern ganz am Ende in Paragraf 23 des Vertrages, wo niemand mehr mit Absprachen zu Betriebskosten rechnen musste.

Sonderthema
Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz

Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz in der Wohnung gehören zu den häufigsten Wohnungsmängeln. Wie können diese Schäden verhindert werden, wer ist verantwortlich, und wer muss was beweisen?
Verantwortlichkeit: Vor allem im Winter treten oft Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz in den Wohnungen auf. Der Vermieter ist zur Beseitigung dieser Schäden und Wohnungsmängel verpflichtet. Je nach Ausmaß der Beeinträchtigungen kann der Mieter nicht nur die Beseitigung der Schäden fordern, sondern auch die Miete kürzen. Von diesem Grundsatz gibt es allerdings eine Ausnahme: Hat der Mieter die Feuchtigkeitsschäden selbst verursacht bzw. hat er sie durch „falsches Wohnverhalten“ selbst zu vertreten, kann er nicht mindern.

Aktuelle Infos
Mehr als ein Jahr lang haben Bundesregierung und die Länder über die Frage gestritten, ob und wie steuerliche Anreize die energetische Gebäudesanierung vorantreiben könnten. Die Bundesregierung hatte vorgeschlagen, Steueranreize für Kleinvermieter und selbstnutzende Eigentümer zu schaffen. Sie sprach von einem Volumen von ca. 1,5 Milliarden Euro, von denen etwa 850 Millionen Euro die Länder tragen sollten. Das Vermittlungsverfahren ist jetzt ohne Einigung beendet worden. Es wird keine steuerliche Förderung für energetische Sanierungsmaßnahmen geben. Stattdessen legt der Bund jetzt ein neues KfW-Programm auf, das mit 300 Millionen Euro im Jahr ausgestattet ist und zunächst über 8 Jahre laufen soll. Es handelt sich hierbei um ein reines Zuschussprogramm. Das bedeutet, selbstnutzende Eigentümer bekommen einen Zuschuss für energetische Modernisierungen und Sanierungen in Höhe von 10 Prozent, maximal 5.000 Euro. Wird ein konkretes Energieeffizenzniveau erreicht, zum Beispiel Effizienzhaus 55, kann der Zuschuss bis auf 18.750 Euro klettern. Beim Effizienzhaus 70 beträgt der maximal mögliche Zuschuss 15.000 Euro. Mieter profitieren von dieser Förderung nicht.

Mieter-Tipp
Mietkaution
Fordert der Mieter von seinem Vermieter einen konkreten Nachweis, dass die Mietkaution ordnungsgemäß auf einem Sonderkonto angelegt ist, und erbringt der Vermieter diesen Nachweis nicht, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Mietzahlungen geltend machen, maximal drei Monatsmieten.

In der Zeit vom 24.12. bis einschl. 31.12.2012 finden keine Sprechstunden in Alfeld und Einbeck statt.

Ab 02.01.2013 sind wir wieder zu den gewohnten Sprechzeiten für Sie da.

Wir wünschen allen Mitgliedern und Ihren Familien gesegnete Weihnachten und einen guten und gesunden Start ins Neue Jahr!

Ihr Mieterbund Leinetal e.V.