Liebe Mitglieder,

aufgrund einer Fortbildungsmaßnahme fällt die Sprechstunde in Einbeck am

27.09.2013

aus.

Wir bitten um Ihr Verständnis

Bundesgerichtshof

Kündigung und Zwangsversteigerung bei lebenslangem Wohnrecht

2009 hatte ein Eigentümer eine Wohnung in Garmisch-Partenkirchen in der Zwangsversteigerung erworben. Die dort lebende Bewohnerin zahlte weder Miete noch Nutzungsentschädigung. Nach einer Kündigung des Eigentümers zog sie nicht aus, sondern präsentierte einen Mietvertrag in Kopie. Den – so ihre Behauptung – hatte sie schon 2003 mit dem damaligen Eigentümer – ihrem Vater – abgeschlossen. Danach übernahm sie die Pflege des Vaters. Im Gegenzug erhielt sie ein lebenslanges Nutzungsrecht an der Wohnung und sollte nur Betriebskosten zahlen. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 297/12) hob jetzt die Entscheidung der Vorinstanz auf und verwies den Rechtsstreit zurück an das Landgericht München. Dort muss geprüft werden, ob der Mietvertrag von der Bewohnerin der Wohnung nur fingiert wurde, um sich oder der Familie den Besitz der Wohnung ungeachtet der Zwangsversteigerung weiter zu erhalten.

Sonderthema

Garten
Wohnung mit Garten bedeutet, Mieter haben Rechte, aber auch Pflichten und möglicherweise auch höhere Betriebskosten.
Gartenpflege, Teil 2: Der Vermieter kann Pflichten durch den Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Oft wird sich aus den Umständen ergeben, dass der Mieter den Garten pflegen muss, z. B. beim Garten eines vermieteten Einfamilienhauses. Auch wenn der Mieter die Gartenpflege übernommen hat, darf der Vermieter nicht im Einzelnen vorschreiben, in welchen Zeitabständen der Rasen zu mähen ist und welche Pflanzen einzusetzen bzw. zu entfernen sind. Ohne besondere Vereinbarung muss der Mieter nur einfache Arbeiten wie Rasenmähen oder Unkrautjäten vornehmen.

Aktuelle Infos
Zwei Informationsbroschüren sind beim Deutschen Mieterbund neu aufgelegt worden: In der 84-Seiten starken Broschüre „Geld sparen beim Umzug“ geht es um Probleme, Rechte und Pflichten rund um den Wohnungswechsel. Jährlich ziehen mehr als 2 Millionen Mieterhaushalte um. Nach Schätzung des Deutschen Mieterbundes verschenken sie dabei mehrere hundert Millionen Euro. Nur wer termingerecht und früh genug kündigt, vermeidet doppelte Mietzahlungen. Hunderttausende von Mietern übernehmen am Ende der Mietzeit Schönheitsreparaturen oder zahlen Renovierungskosten. obwohl viele Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen unwirksam sind. Bei der Rückzahlung der Mietkaution haben Mieter Anspruch auf Zinsen und Zinseszinsen. Und bei der Maklerprovision für eine neue Wohnung müssen sie allenfalls zwei Monatsmieten zzgl. Mehrwertsteuer zahlen. Die 92-seitige Broschüre „Wohnungsmängel und Mietminderung“ behandelt das Thema Mängel in der Wohnung, im Haus oder Wohnumfeld und die Rechte und Pflichten von Mietern in dieser Situation. Darin geht es um Reparatur- oder Mängelbeseitigungsansprüche der Mieter, Zurückbehaltungsrechte, Schadensersatzansprüche oder Kündigungsmöglichkeiten und natürlich um das Thema Mietminderung. Anhand von mehr als 500 Gerichtsurteilen und Beispielen wird erläutert, wann und in welchem Umfang die Miete gemindert werden darf. Die beiden Broschüren kosten jeweils 6 Euro, sind bei den örtlichen Mietervereinen erhältlich oder können bestellt werden beim Deutschen Mieterbund, 10169 Berlin, bzw. unter www.mieterbund.de.

Mieter-Tipp

Bundestagswahl 2013
Am 22. September ist Bundestagswahl. Die Immobilien Zeitung hat eine Umfrage gestartet, wen die Immobilienwirtschaft wählt. Das Ergebnis ist eindeutig: Eigentümer, Vermieter, Makler usw. wählen zu 46 Prozent CDU/CSU, zu 18 Prozent FDP, zu 11 Prozent SPD, zu 9 Prozent Bündnis 90/Die Grünen und zu 8 Prozent AfD. Das bedeutet praktisch eine Zwei-Drittel-Mehrheit für die jetzige Bundesregierung. Unter www.mieterbund.de finden Sie Antworten der Spitzenkandidaten der Parteien auf wohnungspolitische und mietrechtliche Fragen, außerdem Auszüge aus den Wahlprogrammen. Machen Sie sich selbst ein Bild und wählen Sie.

Bundesgerichtshof

Kündigung wegen vertragswidriger gewerblicher Nutzung eines Einfamilienhauses
Der Vermieter kann das Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter das zu Wohnzwecken angemietete Einfamilienhaus unerlaubterweise für gewerbliche Zwecke nutzt, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 149/13). Der Mieter war unter seiner Wohnadresse Inhaber eines Gewerbebetriebes, der einen Hausmeisterservice, die De- und Remontage von Aufzugsanlagen und Schwertransporte innerhalb von Gebäuden, Montage von Aufzugsanlagen und Bau von Montagerüstungen zum Gegenstand hat. Nach Ansicht des BGH kommt es nicht darauf an, ob von dem Gewerbebetrieb des Mieters konkrete Störungen ausgegangen sind, ob Mitarbeiter oder Kunden im Haus empfangen wurden. Entscheidend sei, dass bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, eine Nutzung vorliegt, die der Vermieter einer Wohnung ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss.

Sonderthema
Garten
Wohnung mit Garten bedeutet, Mieter haben Rechte, aber auch Pflichten und möglicherweise auch höhere Betriebskosten.
Gartenpflege: Der Vermieter muss grundsätzlich die Außenanlagen pflegen. Insbesondere gibt es kein Gewohnheitsrecht, wonach der Mieter der Parterrewohnung den Vorgarten pflegen, z. B. die Hecke schneiden müsste. Den Vermieter trifft auch die Verkehrssicherungspflicht. Er muss also dafür sorgen, dass niemand durch herabfallende Äste, nasses Laub oder Gras auf dem Plattenweg gefährdet wird. Dies berechtigt ihn jedoch nicht zum Einsatz von giftigen Unkrautvernichtungsmitteln (LG München I WuM 89, 500).

Aktuelle Infos
2012 wurden in Deutschland rund 200.500 Wohnung fertiggestellt. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes waren das 17.400 Wohnungen mehr als im Vorjahr. In Wohngebäuden wurden insgesamt 176.600 Neubauwohnungen fertiggestellt, 9,6 Prozent mehr als 2011. In Mehrfamilienhäusern, Gebäuden mit 3 oder mehr Wohnungen, wurden insgesamt 71.041 Wohnungen neu gebaut, davon 40.321 Eigentumswohnungen. Das bedeutet, nach wie vor werden deutlich zu wenig Mietwohnungen gebaut.

Mieter-Tipp
Hochbett
Mieter können auch ohne Einverständnis des Vermieters ein Hochbett in ihrer Wohnung einbauen. Geringfügige Eingriffe in die Bausubstanz gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Deshalb ist der Einbau eines Hochbettes ohne weiteres möglich. Am Ende der Mietzeit kann der Vermieter aber verlangen, dass das Hochbett wieder abgebaut und entfernt wird.

Bundesgerichtshof

Mietvertrag über Wohnung und Garage

Wohnung und Garage bzw. Stellplatz können nur gemeinsam gekündigt werden, wenn ein einheitlicher Mietvertrag abgeschlossen wurde. Anders, wenn die Vertragsparteien getrennte Verträge vereinbart haben. Dann kann die Garage oder der Stellplatz auch separat gekündigt werden. Der Vermieter braucht zum Beispiel keinen Kündigungsgrund, wie Eigenbedarf.
Für einen einheitlichen Mietvertrag spricht nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 422/12), wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden. Dagegen spricht bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossen Mietvertrag über eine Garage oder einen Stellplatz alles für die rechtliche Selbstständigkeit beider Vereinbarungen. Das gilt erst recht, wenn für den Garagenmietvertrag eine abweichende Kündigungsfrist – hier von einem Monat – vereinbart wurde.

Sonderthema

Garten
Wohnung mit Garten bedeutet, Mieter haben Rechte, aber auch Pflichten und möglicherweise auch höhere Betriebskosten.
Gartennutzung, Teil 5: Bei einem längerfristig vermieteten Einfamilienhaus darf der Mieter den Garten in der Regel nicht nur benutzen, sondern auch bearbeiten. Das schließt das Anlegen eines Teiches ein; bei Vertragsende muss der Mieter allerdings den ursprünglichen Zustand wiederherstellen (LG Lübeck WuM 93, 669). Die Beseitigung von wesentlichen Teilen der Gartenanlage – größere Sträucher und Bäume –ist nur mit ausdrücklicher Genehmigung des Vermieters (Eigentümers) möglich (AG Köln – 151 C 1074/75).

Aktuelle Infos
Nach einem Bericht des Allensbach Instituts sind 38 Prozent der Bevölkerung der Meinung, dass die Mieten in Deutschland zu hoch sind. 40 Prozent halten sie für angemessen. Fragt man nur die Mieter, dann stufen 47 Prozent die Mieten bei sich am Wohnort als zu hoch ein, 38 Prozent halten sie für angemessen.
Es gibt jedoch gravierende Unterschiede in Abhängigkeit von der Wohnortgröße. Mit der Einwohnerzahl steigt die Einschätzung, dass die Mieten zu hoch sind. So sind in Großstädten mit 500.000 und mehr Einwohnern 64 Prozent der Einwohner der Meinung, dass die Mietpreise zu hoch sind. Eine Mietpreisbegrenzung fordern 54 Prozent.

Mieter-Tipp

Garagennutzung
Mieter dürfen nicht ohne weiteres die Kartons und Möbelstücken in der Garage abstellen. Wer eine Garage anmietet, darf die Garage grundsätzlich nur zum Abstellen von Fahrzeugen nutzen. Wer die Garage zu anderen Zwecken benutzt, beispielsweise als Lagerfläche für Möbelstücke, braucht die Zustimmung des Vermieters.

Neues vom Bundesgerichtshof

Schadensersatz trotz unwirksamer Kündigung

Kümmert sich der Vermieter trotz Mängelanzeige, Mahnung und Kündigungsandrohung nicht um den starken Schimmelbefall in der Wohnung, kann der Mieter fristlos kündigen. Dann kann er auch Schadensersatz geltend machen. Hierzu gehört auch die Mietdifferenz zwischen der alten und der neu angemieteten, vergleichbaren Mietwohnung.
Daran ändert sich nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 191/12) auch nichts, wenn die Kündigung des Mieters unwirksam war. Hier hatte der Kündigung des Mieteranwalts keine Vollmacht beigelegen. Entscheidend ist, so der BGH, dass ein Wohnungsmangel vorlag, der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug war und hierdurch ein Schaden entstand.

Sonderthema

Garten
Wohnung mit Garten bedeutet, Mieter haben Rechte, aber auch Pflichten und möglicherweise auch höhere Betriebskosten.
Gartennutzung, Teil 4: Wenn der Mieter einen Garten benutzen darf, ist ihm damit auch erlaubt, im üblichen Umfang Blumen zu säen oder zu pflanzen. Für eine weitergehende Bearbeitung gilt: Selbst gepflanzte Sträucher und Bäume darf der Mieter ohne weiteres auch wieder entfernen. Für die Bearbeitung der vom Vermieter gestellten Bepflanzung ist grundsätzlich dessen Einverständnis erforderlich. Eine langjährige Duldung kann das ausdrückliche Einverständnis ersetzen. Bei einem von Anfang an bepflanzten Gemeinschaftsgarten für mehrere Mieter ist in der Regel davon auszugehen, dass das Benutzungsrecht nicht automatisch dazu berechtigt, die Bepflanzung wesentlich zu ändern.

Aktuelle Infos
Der Deutsche Mieterbund hat den neuen Betriebskostenspiegel für das Abrechnungsjahr 2011 veröffentlicht. Danach zahlen Mieter in Deutschland durchschnitt 2,20 Euro pro Quadratmeter im Monat für Betriebskosten. Rechnet man alle denkbaren Betriebskostenarten zusammen, kann die so genannte zweite Miete bis zu 2,97 Euro pro Quadratmeter und Monat betragen. Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung mussten beim Anfallen aller Kosten mussten im Jahr 2011 2.851,20 Euro nur an Betriebskosten aufgebraucht werden.
Die Kosten für Heizung und Warmwasser sind auch im Abrechnungsjahr 2011 weiter angestiegen. Zwischenzeitlich muss für die warmen Betriebskosten 1,24 Euro pro Quadratmeter und Monat gezahlt werden. Das sind bei einer 80 Quadratmeter großen Wohnung rund 1.200 Euro pro Jahr. Insgesamt machen die warmen Betriebskosten 2011 55 Prozent aller tatsächlich gezahlten Betriebskosten aus.

Mieter-Tipp

Tierhaltung
Die Haltung von drei „Hasen“ als sozialübliche Haustierhaltung kann nicht per Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer untersagt werden. Die Wohnungseigentümer dürfen mehrheitlich die Haltung solcher Tiere verbieten, die nach den hiesigen Vorstellungen keine üblichen Haustiere sind. Ein nachvollziehbares Unbehagen der Wohnungseigentümer genügt hierbei für das Verbot (AG Ludwigsburg 20 C 2906/10).

Neues Bundesgerichtshof

Einfacher Zeitmietvertrag als Kündigungsverzicht interpretiert

Mieter und Vermieter hatten bei Abschluss des Mietvertrages im Jahre 2004 vereinbart, dass das Mietverhältnis auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit geschlossen wird, bis zum 31. Oktober 2011 mit der Möglichkeit einer zweimal dreijährigen Verlängerung. Der Vermieter kündigte wegen Eigenbedarfs und berief sich auf die Unwirksamkeit der mietvertraglichen Vereinbarung. Tatsächlich können seit 2001 Mieter und Vermieter keine einfachen Zeitmietverträge mehr abschließen. Derartige Verträge gelten grundsätzlich als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Konsequenz ist dann, dass der Mietvertrag wie jeder andere unbefristete Mietvertrag auch mit den gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden kann. Das geht in diesem Fall aber nicht, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 388/12). Entscheidend ist hier, was Mieter und Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages tatsächlich gewollt hatten – eine feste Mietzeit, in der Kündigungen ausgeschlossen sein sollen. Deshalb ist die Vereinbarung eines einfachen Zeitmietvertrages hier als Kündigungsverzicht zu interpretieren mit der Folge, dass der Vermieter nicht kündigen darf.

Sonderthema
Garten
Wohnung mit Garten bedeutet, Mieter haben Rechte, aber auch Pflichten und möglicherweise auch höhere Betriebskosten.
Gartennutzung, Teil 3: Ist die Benutzung des Gartens mehreren gestattet, darf sich nicht einer von ihnen einen Teil abzäunen. Ist ein Garten mit einer Wohnung vermietet, dürfen die Kinder des Mieters ihre Spielkameraden in den Garten mitbringen, der Vermieter darf es nicht untersagen (AG Solingen WuM 80, 112). Auch in einem Ziergarten dürfen geringe Teile für wirtschaftliche Zwecke, z. B. für einen Holzstoß, benutzt werden (AG Nürnberg WuM 84, 109). Ebenso darf der Mieter in dem ihm zustehenden Gartenteil einen Komposthaufen anlegen (LG Regensburg WuM 85, 242).

Aktuelle Infos
Hamburg und München sind die deutschen Städte, in denen die meisten Bundesbürger leben möchten. Das ist das Ergebnis einer repräsentativen Befragung des Marktforschungsinstituts You Gov Deutschland. Danach wollen 17 Prozent der Befragten gern in Hamburg, 15 Prozent am liebsten in München und immerhin noch 11 Prozent am liebsten in Berlin leben. Bei der Hauptstadt scheiden sich allerdings die Geister. 15 Prozent wollen hier auf keinen Fall leben, in München sind das nur 10 Prozent. Und nur 3 Prozent der Befragten gaben an, dass Sie nur ungern in Hamburg leben wollen. Am wenigsten gefragt als Wohnorte sind Essen und Bremen (je 1 %) oder Frankfurt und Dortmund (je 2 %).

Mieter-Tipp
Fluglärm
Wer im Einzugsbereich eines Flughafens eine Wohnung anmietet, kann später nicht mit dem Argument „Fluglärm“ die Miete mindern. Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn sich im Laufe der Mietzeit das Flugaufkommen deutlich erhöht. Mit einem Anstieg des Flugaufkommens müssen Mieter hier rechnen, entschied das Landgericht Berlin (67 S 275/12).

Bundesgerichtshof

Winterdienst muss Schnee und Eis erfolgreich bekämpfen
Hat ein Eigentümer oder Vermieter mit der Schnee- und Eisbeseitigung ein Unternehmen beauftragt (Reinigungsvertrag Winterdienst), dann ist Gegenstand dieses Vertrages die erfolgreiche Bekämpfung von Schnee- und Eisglätte. Das bedeutet, der zum Winterdienst Verpflichtete muss die Gefahrenquelle beseitigen. Erfüllt das Unternehmen seine Verpflichtung nur unvollständig, kann der Vermieter oder Eigentümer die vereinbarte Vergütung mindern, also weniger zahlten (BGB VII ZR 355/12).

Sonderthema
Mietrechtsänderungsgesetz

Das Mietrechtsänderungsgesetz trat am 1. Mai 2013 in Kraft. Wir erklären, was neu ist:
Räumung per einstweiliger Verfügung: Streiten sich Mieter und Vermieter in einem Räumungsprozess über Mietzahlungen bzw. Mietrückstände und Mietminderungen, kann das Gericht anordnen, dass der Mieter Sicherheiten für Mietzahlungen leistet, die noch bis zur endgültigen gerichtlichen Klärung anfallen. Reagiert der Mieter auf diese Sicherungsanordnung nicht, kann das Gericht die Räumung der Wohnung per einstweiliger Verfügung anordnen.
Das ist ein „Schreckensparagraf“. Ein Mieter könnte kurzfristig vor die Tür gesetzt werden, weil er den geforderten Geldbetrag, möglicherweise mehrere Monatsmieten, nicht hinterlegen kann. Ist dann aber erst einmal „zwangsgeräumt“, bekommt er die Wohnung im Zweifel nie mehr zurück – selbst dann nicht, wenn er letztendlich vor Gericht den Räumungsprozess gewinnt. Einziger Trost: Die Regelung ist kompliziert, kluge Richter werden von dem „Schreckensparagrafen“ keinen Gebrauch machen.

Aktuelle Infos
Jeder achte Deutsche hat schon einmal die Polizei gerufen, weil er sich durch lautes Streiten oder häusliche Gewalt in der Nachbarschaft belästigt gefühlt hat. Das ist das Ergebnis einer Studie des Marktforschungsinstituts Innofact im Auftrag von immowelt.
Männer und Frauen rufen aus unterschiedlichen Gründen die Polizei. Während Sachbeschädigungen häufiger von Männern gemeldet werden, alarmieren Frauen die Behörden eher bei Beleidigungen. Für 68 Prozent der rund 1000 Befragten ist das Thema Müll ein häufiger Streitpunkt. Fast jeder Vierte ärgert sich, weil die Tonnen zu klein sind. Jeder Fünfte ist der Meinung, dass der Müll von den anderen Bewohner im Mehrfamilienhaus werde falsch getrennt.

Mieter-Tipp
Mietminderung

Nicht nur bei Lärm und Dreck können Mieter ihre Miete mindern, sondern auch bei Gestank. Ziehen beispielsweise Zigarettenrauch oder Essensgerüche aus der darunterliegenden Wohnung raus, weil die Zwischendecke nicht richtig isoliert wurde, können Mieter ihre Zahlungen um 10 Prozent mindern. Anders aber, wenn der Gestank und die unangenehmen Gerüche über geöffnete Türen, Fenster oder den Balkon in die Wohnung gelangen. Dann ist eine Mietminderung ausgeschlossen.

Bundesgerichtshof

Wohnung und Garage (k)ein einheitliches Mietverhältnis
Eine Garage kann losgelöst von der Wohnung gekündigt werden, wenn es sich bei der Anmietung der Wohnung und der Anmietung der Garage – hier etwa ein Jahr später – um zwei separate und selbstständige Verträge handelt (BGH VIII ZR 245/12). Nach Ansicht der Karlsruher Richter spricht bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Verträge. Diese Vermutung muss der Mieter, wenn er sich auf die Einheitlichkeit der beiden Verträge berufen will, widerlegen.
Das ist ihm im vorliegenden Fall nicht gelungen. Im Gegenteil – für die Vermutung, es handele sich um zwei separate Verträge, spricht, dass die Vertragsparteien im Garagenmietvertrag anders als im Wohnungsmietvertrag eine Kündigungsfrist von nur einem Monat sowohl für Mieter als auch Vermieter vereinbart hatten. Konsequenz: Der Garagenmietvertrag kann unabhängig von der Wohnung gekündigt werden. Der Vermieter braucht keinen speziellen Kündigungsgrund hierfür und die Kündigungsfrist beträgt nur einen Monat.

Sonderthema
Mietrechtsänderungsgesetz
Das Mietrechtsänderungsgesetz trat am 1. Mai 2013 in Kraft. Wir erklären, was neu ist:
Besserer Kündigungsschutz: Die Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in eine Eigentumswohnung beträgt heute schon mindestens drei Jahre. Künftig soll diese Sperrfrist auch dann gelten, wenn das Mehrfamilienhaus von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) erworben wird und die jeweiligen Gesellschafter an den einzelnen Wohnungen Eigenbedarf geltend machen.
Diese Neuregelung ist gut für Mieter, sie schließt eine Lücke im gesetzlichen Kündigungsschutz.

Aktuelle Infos
Das Mieterlexikon, Ausgabe 2013/2014, ist jetzt neu erschienen. Die so genannte „Bibel des Mietrechts“ wurde komplett überarbeitet und berücksichtigt alle Neuregelungen des seit Mai 2013 geltenden Mietrechtsänderungsgesetzes. In der Neuauflage wurden zusätzlich alle aktuellen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs sowie zahlreiche Urteile der Land- und Amtsgerichte eingearbeitet, insgesamt mehr als 3.000 Urteile. Mietrechtsexperten und erfahrene Juristen des Deutschen Mieterbundes erläutern verständlich, sachlich und kompetent rechtliche Zusammenhänge und beantworten Mietern und Vermietern auf rund 720 Seiten die wichtigsten Mietrechtsfragen und –probleme. Im Lexikon werden über 500 Stichworte behandelt, die in alphabetischer Reihenfolge geordnet sind.
Wichtig: Das Mieterlexikon behandelt nicht nur die großen Rechtsthemen, wie Kündigung, Mieterhöhung, Betriebskosten oder Schönheitsreparaturen. Auch die typischen Alltagsfragen werden ausführlich und sachkundig beantwortet.
Das Lexikon kostet 13 Euro und ist bei allen örtlichen Mietervereinen erhältlich oder kann beim Deutschen Mieterbund, Littenstr. 10, 10179 Berlin, www.mieterbund.de, bestellt werden.

Mieter-Tipp
Trennung und Kündigung
Wer einen Mietvertrag beispielsweise gemeinsam mit seinem Ehepartner abschließt, kann auch nur zusammen kündigen. Auch wenn einer der Bewohner auszieht, bleibt er trotzdem noch Mieter und haftet weiterhin gegenüber dem Vermieter, wenn die Miete nicht rechtzeitig überwiesen wird. Umgekehrt muss ein Vermieter eine Erhöhung der Miete an beide Ehepartner richten, auch wenn sie getrennt leben.

Bundesgerichtshof

Kein besserer Schallschutz nach Umbauarbeiten im Haus

Mieter haben nur Anspruch auf den Schallschutz, der bei Errichtung des Wohngebäudes galt. Zu einer nachträglichen Verbesserung des Schallschutzes ist der Vermieter nur verpflichtet, wenn er neu baut oder das Gebäude grundlegend verändert, entschied jetzt der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 287/12). Danach hat ein Mieter keinen Anspruch auf Mietminderung, wenn das Haus über einen Schallschutz verfügt, der den technischen Normen entsprach, die bei Errichtung des Gebäudes galten. Anders, wenn der Vermieter das Haus komplett umbaut, er das Haus beispielsweise um eine Dachgeschosswohnung aufstockt. Dann muss er hierfür die aktuellen, zum Zeitpunkt der Aufstockung geltenden DIN-Normen einhalten. Tut er das nicht, liegt ein Mangel vor und der Mieter ist zur Mietminderung berechtigt.

Sonderthema
Mietrechtsänderungsgesetz

Das Mietrechtsänderungsgesetz trat am 1. Mai 2013 in Kraft. Wir erklären, was neu ist:
Fristlose Kündigung: Künftig kann der Vermieter auch dann fristlos kündigen, wenn der Mieter die vereinbarte Mietkaution nicht zahlt oder mit den Kautionszahlungen (drei Raten) in Höhe von zwei Monatsmiete in Verzug ist. Diese Neuregelung ist völlig überflüssig. Mietnomaden werden so nicht verhindert. Schon heute gilt, wer die Miete oder die Kaution nicht zahlt, kann gekündigt werden, auch fristlos.

Aktuelle Infos
Um die Traumwohnung zu bekommen, greifen die Deutschen zu allen möglichen Mitteln, wie eine Umfrage von Innofact im Auftrag von ImmobilienScout24 zeigt: Jeder Fünfte würde falsche Angaben zur eigenen Person machen und flunkern, wenn es um Informationen zu Kindern, Haustieren oder beispielsweise zum Job geht. 13 Prozent der 1.030 Befragten würden sogar Dokumente fälschen, um die Traumwohnung zu bekommen. 47 Prozent der 18- und 29-Jährigen versuchen, mit ihrem Äußeren zu punkten. Dabei würden rund 15 Prozent aller Befragten noch weiter gehen und versuchen, mit sexuellen Reizen den Makler oder Vermieter zu überzeugen.

Mieter-Tipp
Hauswart
Den richtigen Schlüssel-Notdienst finden
Ist der Wohnungsschlüssel weg, nutzen manche Notdienste die missliche Lage ihrer Kunden aus und kassieren kräftig ab. Mieter sollten idealerweise einen Schlüsseldienst in ihrer Nähe beauftragen, damit ihnen für die Anreise keine Extrakosten entstehen. Am besten fragen sie schon am Telefon nach den Kosten. Idealerweise vereinbaren sie einen Festpreis. Der Fachmann kann die Tür meistens einfach öffnen. Ausnahme: Der Schlüssel steckt von innen im Schloss, dann muss er die Tür meistens aufbrechen.

Bundesgerichtshof

Schadensersatz wegen unterbliebener Mängelanzeige – Vermieter trifft Beweislast
Hat der Mieter wegen Rissen und Schäden an den Bodenfliesen die Miete um 20 Prozent gemindert, kann der Vermieter dem nicht einfach entgegenhalten, er mache wegen der verspäteten Mängelanzeige des Mieters Schadensersatzansprüche geltend. Zwar ist ein Mieter nach dem Gesetz schadensersatzpflichtig, wenn er seinem Vermieter vorhandene Wohnungsmängel nicht anzeigt. Dann wäre es rechtsmissbräuchlich, wenn er wegen dieser Mängel gleichzeitig die Miete mindert. Allerdings trifft den Vermieter die Beweislast für eine unterbliebene Mängelanzeige, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 74/12). Nach allgemeinen Grundsätzen trägt derjenige die Beweislast für die Voraussetzungen eines Schadensersatz-anspruchs, der diese Ansprüche geltend macht.

Sonderthema
Mietrechtsänderungsgesetz
Das Mietrechtsänderungsgesetz trat am 1. Mai 2013 in Kraft. Wir sagen, was neu ist:
Kappungsgrenze: Auf dem Weg hin zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen. Neu ist, dass in Städten oder Stadtteilen mit Wohnungsengpässen oder Wohnungsnot die Kappungsgrenze auf 15 Prozent gesenkt werden kann. Die in Frage kommenden Städte müssen aber noch von den einzelnen Bundesländern festgelegt werden. Aktuell umgesetzt wurde die Regelung bereits in München und Berlin. 15 Prozent sind besser als 20 Prozent in drei Jahren. Das eigentliche Problem aber sind die drastisch steigenden Wiedervermietungsmieten. Hier gelten die Kappungsgrenzen nicht, hier passierte bisher nichts.

Aktuelle Infos
Die neue „Volkszählung“, das heißt der Zensus 2011, brachte eine Reihe von überraschenden Ergebnissen. Deutschland hat 80,2 Millionen Einwohner (Stand 9.5.2011) und nicht, wie bisher angenommen, 81,7 Millionen Einwohner. Rund 74 Millionen Menschen besitzen die deutsche Staatsangehörigkeit, knapp 6,2 Millionen Einwohner haben eine ausländische Staatsangehörigkeit. Während es bei den Deutschen mit 0,6 Prozent nur eine relativ geringe Abweichung zwischen der tatsächlichen und der bisher angenommen Einwohnerzahl gab, lag die Differenz der Bevölkerungszahl bei Ausländerinnen und Ausländern mit 14,9 Prozent oder 1,1 Millionen Personen deutlich höher. Anfang Mai 2011 lebten insgesamt 15 Millionen Personen mit Migrationshintergrund in Deutschland, das entspricht knapp 19 Prozent der Bevölkerung. Bundesweit gab es im Mai 2011 41,3 Millionen Wohnungen, 500.000 mehr als das Statistische Bundesamt bisher angenommen hatte. Die Eigentümerquote lag bei 45,8 Prozent. Damit wohnte immer noch die Mehrheit der Haushalte zur Miete. In Wohngebäuden lag die Leerstandsquote im Mai 2011 insgesamt bei 4,4 Prozent.

Mieter-Tipp
Hauswart
Umlagefähige Kosten des Hauswarts müssen von nicht umlagefähigen Kosten für dessen Tätigkeiten bei der Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung im Haus und auf dem Grundstück abgegrenzt und nachvollziehbar aufgeschlüsselt werden (OLG Düsseldorf 1-24 U 153/10).