Aufgrund einer Fortbildung fällt die Sprechstunde in Einbeck am Freitag, den 01.06.2012 aus.

Am 05.06.2012 sind wir wieder zur gewohnten Zeit für Sie da.

Wir bitten um Ihr Verständnis.

Mit freundlichen Grüßen

Mieterbund Leinetal e.V.

Angabe von Staffelmieterhöhungen in Prozentsätzen unzulässig

Haben Mieter und Vermieter einen Staffelmietvertrag vereinbart und die jährliche Preissteigerung für 10 Jahre in Euro ausgewiesen und für die Zeit danach eine jährliche Mietanhebung von 3 Prozent festgelegt, ist das teilweise unwirksam (BGH VIII ZR 197/11). Zwar gilt für Staffelmietverträge keine Höchstdauer mehr, so dass auch Vereinbarungen über einen Zeitraum von mehr als 10 Jahren hinaus wirksam sind. Aber die Vereinbarung ist unwirksam, soweit die Erhöhungen nach 10 Jahren nur in einem Prozentsatz ausgewiesen sind. Die Vereinbarung ist also nur für die ersten 10 Jahre wirksam, in denen konkrete Geldbeträge genannt wurden.

Sonderthema
Mietkaution
Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung des Mieters. Sie soll den Vermieter für den Fall absichern, dass der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag nicht ordnungsgemäß oder nicht vollständig erfüllt.
Vereinbarung: Automatisch muss kein Mieter eine Mietkaution zahlen. Voraussetzung ist eine Vereinbarung zwischen ihm und seinem Vermieter. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist festgelegt, dass die Mietkaution höchstens drei Monatsmieten betragen darf, ohne Nebenkostenvorauszahlungen.
Üblicherweise vereinbaren die Mietvertragspartner eine so genannte Barkaution. Hier übergibt oder überweist der Mieter seinem Vermieter den Kautionsbetrag. Der muss die Kaution dann auf einem Sonderkonto – von seinem übrigen Vermögen getrennt – anlegen, und zwar mindestens mit dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Der Mieter hat bei der so genannten Barkaution immer das Recht, den Kautionsbetrag in drei Raten zu zahlen. Die erste Rate bekommt der Vermieter dann zu Beginn des Mietverhältnisses.

Aktuelle Infos
Die Mehrheit der Deutschen ist überzeugt, dass Sozialwohnungen auch in Zukunft gebraucht werden. Dies ergab eine am Dienstag in München veröffentlichte repräsentative Umfrage des Nürnberger Marktforschungsinstituts GfK im Auftrag des Verbandes bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW Bayern). Danach sprachen sich 98 Prozent aller Befragten für den öffentlich geförderten Wohnungsbau aus. Die hohe Zustimmung besteht unabhängig von Ortsgröße, Wohnverhältnissen und Einkommen. Selbst 97 Prozent der Besserverdiendenden empfinden den Angaben zufolge Sozialwohnungen als unverzichtbar in Deutschland. Zurzeit stellt der Bund den Ländern noch bis zum Jahr 2013 jährlich rund 518 Millionen Euro für die soziale Wohnraumförderung zur Verfügung. Ob und wie es ab 2014 weitergeht, ist noch nicht entschieden.

Mieter-Tipp
Mietvertragsabschluss: Bearbeitungsgebühren unzulässig
Mieter sind nicht verpflichtet, einmalige Bearbeitungsgebühren für den Abschluss eines Mietvertrages an den Vermieter zu zahlen. Das entschied zumindest das Landgericht Hamburg (307 S 144/08). Ein Hamburger Vermieter hatte zwischen 150 und 180 Euro als „Mietvertragsausfertigungsgebühr“ verlangt, weil ihm Ausgaben für Wohnungsbesichtigung, Ausfertigung des Vertrages und Buchhaltung entstanden seien. Das Gericht hielt eine entsprechende Vertragsklausel aber für unwirksam, die vom Vermieter aufgeführten Kosten seien typische Verwaltungskosten, die der Vermieter im eigenen Interesse selbst tragen müsse.
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Bundesgerichtshof

Wirksame Heizkostenabrechnung trotz Nichtberücksichtigung von Mietervorauszahlungen

Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß und damit wirksam, wenn folgende Mindestangaben enthalten sind: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Allerdings dürfen hier keine zu hohen Anforderungen gestellt werden. Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Vermieteranspruch nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Erforderlich ist dafür, dass der Mieter erkennen kann, in welchen Rechenschritten die Umlage der Betriebskosten erfolgt. Etwaige Fehler – zu hoch oder zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen –führen aber nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen. Das Gleiche gilt, wenn der Vermieter die Vorauszahlungen des Mieters überhaupt nicht berücksichtigt. Die Abrechnung ist auch dann formell in Ordnung, inhaltlich aber natürlich falsch und muss korrigiert werden (BGH VIII ZR 197/11).

Sonderthema
Mietkaution
Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung des Mieters. Sie soll den Vermieter für den Fall absichern, dass der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag nicht ordnungsgemäß oder nicht vollständig erfüllt.
Vereinbarung, Teil 2: Zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen, so das Gesetz, mehr als drei Monatsmieten Kaution, sind unwirksam. Dagegen können zugunsten des Mieters auch andere Vereinbarungen getroffen werden, zum Beispiel eine Mietsicherheit in Höhe einer Monatsmiete oder in Höhe von zwei Monatsmieten. Das Gesetz erlaubt, dass Mieter und Vermieter auch andere Formen der Mietsicherheit vereinbaren, z.B. Aktien, Renten- oder Immobilienfonds, aber auch Festgelder oder Bundesschatz- und Pfandbriefe. Wichtig ist in jedem Fall, dass die Mietsicherheit vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgt. Durchgesetzt haben sich diese Kautionsformen bisher nicht. Die einen stehen für relativ hohes Risiko, und die anderen verhindern einen schnellen Zugriff auf die Mietsicherheit.

Aktuelle Infos
Laut einer Umfrage des Immobilienportals Immowelt.de leben 17 Prozent der Deutschen in einer schimmeligen Wohnung. Die vom Schimmel ausgehende Gefahr verkennen dabei allerdings viele: Jeder 9. Deutsche ist der Meinung, dass sich Schimmel gar nicht oder zumindest nur leicht auf die Gesundheit auswirkt. Das ist falsch. Die möglichen Folgen reichen von Übelkeit und Konzentrationsstörungen über Kopfschmerzen bis hin zu Asthma, Allergien und Schädigungen des Immunsystems. Da Schimmel häufig an dunklen, schwer einsehbaren Stellen gedeiht, dürfte die Dunkelziffer der vom Schimmel betroffenen Haushalte sogar deutlich über 17 Prozent liegen. Am häufigsten tritt der Schimmel im Badezimmer (55 %) auf, wo durch Baden und Duschen oft hohe Luftfeuchtigkeit herrscht. Auch das Schlafzimmer (38 %) gehört zu den häufig betroffenen Räumen.

Mieter-Tipp
Ausschluss der Mietminderung unwirksam
Das Mietminderungsrecht darf nicht durch Klauseln im Mietvertrag ausgeschlossen werden. Das gilt nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (XII ZR 62/06) für Gewerberaummietverträge, das gilt nach dem Wortlaut des Gesetzes – Paragraph 536 Absatz 4 BGB – erst recht für Wohnraummietverhältnisse. Unwirksam sind beispielsweise Vertragsregelungen, die eine Mietminderung des Mieters ausschließen, wenn es zu Beeinträchtigungen durch Umstände kommen sollte, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, wie beispielsweise Baulärm in der Nachbarschaft. Kommt es zu Beeinträchtigungen, dürfen Mieter immer die Miete kürzen. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Vermieter die Beeinträchtigung zu vertreten hat oder nicht.

Wir wünschen allen Mitgliedern unseres Vereins und allen Mieterfreunden ein frohes Osterfest.

Mit freundlichem Gruß

Der Vorstand

Burkhard Wecke, Ulrich Kreutzburg, Kai Bothor

Bundesgerichtshof

Schönheitsreparaturen: Unwirksame Farbwahlklausel
Die Regelung im Mietvertrag: „… Der Anstrich an Decken und Wänden hat in weiß, waschfest nach TAKT, zu erfolgen. Die Verwendung anderer Farben bedarf der Genehmigung des Vermieters …“, ist unwirksam – auch dann, wenn die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses in einem neuen, weißen Anstrich übergeben wurde (BGH VIII ZR 205/11). Der Bundesgerichtshof betonte, dass eine „Farbwahlklausel“ den Mieter nur dann nicht unangemessen benachteiligt, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung Geltung beanspruch und dem Mieter auch dann noch einen gewissen Spielraum lässt. Nach der „kundenfeindlichsten Auslegung“ ist hier aber davon auszugehen, dass die Klausel auch für Schönheitsreparaturen während der Mietzeit gelten sollte. Weiße Anstriche während der Mietzeit schränken die Gestaltungsfreiheit des Mieters aber in unzulässiger Weise ein, und außerdem ist kein Interesse des Vermieters an einer derartigen Farbvorgabe erkennbar.

Sonderthema
Maklerprovision, Abstand und Ablöse

Teuer wird es, wenn bei der Wohnungssuche ein Makler eingeschaltet wird. Noch teurer wird es, wenn plötzlich Forderungen nach Abstand oder Ablöse im Raum stehen.
Ablösevereinbarungen sind Kaufverträge und zulässig. Hier verpflichtet sich der Wohnungssuchende, bei der Anmietung der Wohnung bestimmte Einrichtungsgegenstände des Vormieters zu übernehmen. Derartige Verträge können durchaus sinnvoll sein. Die Übernahme der fast neuen Einbauküche des Vormieters ist für einen Wohnungssuchenden meist günstiger, als wenn er selbst eine neue Küche kaufen müsste. Aber: Häufig ist die Ablösevereinbarung in der Praxis ein “verkappter” Abstand, nämlich dann, wenn “Sperrmüll-Möbel” zu Höchstpreisen abgegeben werden.
Das ist nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz unzulässig.

Aktuelle Infos

Nach einer Umfrage von ImmobilienScout24 sind 75 Prozent der befragten Mieter nicht bereit, sich an den Ausgaben für energetische Sanierungen zu beteiligen. Nur 16 Prozent empfinden Mehrkosten – etwa für Außenwanddämmung, neue Fenster oder Solarthermie – als gerechtfertigt. Die Mehrzahl der Befragten wäre nur zur Zahlung jener Summe bereit, die sich gleichzeitig durch geringere Nebenkosten einsparen ließe (43 Prozent). Knapp jeder Fünfte gibt an, dass er sich eine Mieterhöhung überhaupt nicht leisten könne, und jeder Zehnte würde im Fall der Mietsteigerung sogar ausziehen. Lediglich ein Viertel der Befragten wäre bereit, für einen positiven Beitrag zu den Klima- und Energiezielen des Bundes eine höhere Miete von bis zu 100 Euro pro Monat zu dulden.

Mieter-Tipp

Kosten der Modernisierung

Kosten einer Modernisierung dürfen anhand der Wohnfläche auf alle Wohnungen des Hauses gleichmäßig verteilt werden, auch dann, wenn die Wohnungen im Haus unterschiedlich stark von der Modernisierung profitieren. Führt der Vermieter eines Gebäudes mit drei Wohnungen beispielsweise Arbeiten zur Dämmung der obersten Geschossdecke durch, dann kommt diese Modernisierung vor allem der obersten Wohnung durch mögliche Energieeinsparung zugute. Die Modernisierungsmieterhöhung, das hießt die Umlage von 11 Prozent der Modernisierungskosten, kann der Vermieter aber auf alle drei Wohnungen anhand der Wohnfläche, also der Wohnungsgröße, berechnen und verteilen. Das gilt zumindest dann, wenn die Modernisierungskosten für die einzelne Wohnung nicht separat erfasst werden können. Außerdem profitieren letztlich über niedrigere Heizkosten im Haus insgesamt aber auch die anderen Wohnungen im Haus von der Modernisierungsmaßnahme.

Bundesgerichtshof

Vermietung an Touristen nicht automatisch Wohnungsmangel

Wenn die Mietwohnung in der Nachbarschaft an Touristen vermietet wird, ist dies nicht immer und automatisch ein Grund, die Miete zu kürzen. Kommt es aber zu konkreten Wohnwertbeeinträchtigungen, können die Nachbarn die Miete mindern, entschied jetzt der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 155/11). Wichtig ist, dass Mieter keine übertrieben detaillierten Mängelbeschreibungen machen müssen (vgl. auch Newsletter 2012/4). Mieter müssen nicht das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder gar einen bestimmten Minderungsbetrag angeben. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen, wie hier durch Lärm und Schmutz, reicht eine Beschreibung aus, aus der die Art der Beeinträchtigung, zum Beispiel Partygeräusche, Musik usw., hervorgehen, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welchen Frequenzen diese ungefähr auftreten.

Sonderthema
Maklerprovision, Abstand und Ablöse

Teuer wird es, wenn bei der Wohnungssuche ein Makler eingeschaltet wird. Noch teurer wird es, wenn plötzlich Forderungen nach Abstand oder Ablöse im Raum stehen.
Makler, Teil 2: Trotz Maklervertrag, Maklertätigkeit und Abschluss des Mietvertrages hat ein Makler gemäß Wohnungsvermittlungsgesetz keinen Anspruch auf Provision:
 wenn durch den abgeschlossenen Mietvertrag lediglich das laufende Mietverhältnis fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird;
 wenn die vermittelte Wohnung eine Sozialwohnung oder sonstige preisgebundene Wohnung ist;
 wenn der Makler gleichzeitig Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnung ist;
 wenn Wohnungsvermittler auf der einen und Eigentümer, Verwalter oder Vermieter der Wohnung auf der anderen Seite rechtlich oder wirtschaftlich miteinander verflochten sind.
Hat der Mieter Maklerprovision gezahlt, ohne dazu verpflichtet gewesen zu sein, kann er sein Geld zurückverlangen. Der Anspruch verjährt nach drei Jahren.
Aktuelle Infos
Nach einer Studie des Pestel-Instituts, unter anderem vom Deutschen Mieterbund in Auftrag gegeben, müssen jährlich mindestens 130.000 neue Mietwohnungen gebaut werden. Das ist eine Verdoppelung der aktuellen Fertigstellungszahlen im Mietwohnungsbau. Geschieht dies nicht, werden bis zum Jahr 2017 insgesamt 400.000 Mietwohnungen bundesweit fehlen. Schon heute fehlen in den Ballungszentren 100.000 Wohnungen: München – 31.000 Mietwohnungen, Frankfurt am Main – 17.500 Mietwohnungen, Hamburg – 15.000 Mietwohnungen, Stuttgart – 8.000 Mietwohnungen, Köln – 7.000 Mietwohnungen, Düsseldorf – 6.400 Mietwohnungen, Region Hannover – 5.200 Mietwohnungen, Bonn – 5.000 Mietwohnungen, Karlsruhe – 3.600 Mietwohnungen, Freiburg – 3.000 Mietwohnungen.

Mieter-Tipp
Möblierte Wohnung

Mieter einer möblierten Wohnung haben die gleichen Rechte und den gleichen Kündigungsschutz wie Mieter einer unmöblierten Wohnung. Eine Ausnahme gibt es nur für die Fälle, in denen der Mieter möblierte Räume in der Vermieterwohnung selbst anmietet. Als Einzelperson hat dieser Mieter dann praktisch keinen Kündigungsschutz. Der Vermieter kann ohne Angabe von Gründen bis zum 15. eines Monats zum Monatsende kündigen. Etwas besser ist die Rechtslage, wenn der Mieter die möblierten Räume in der Vermieterwohnung zusammen mit seiner Familie anmietet. Dann kann der Vermieter – wie immer bei Einliegerwohnungen – ohne Angabe eines gesetzlichen Kündigungsgrundes, wie Eigenbedarf, kündigen. Die Kündigungsfrist verlängert sich jedoch auf drei Monate.

Bundesgerichtshof

Betriebskostenabrechnung ist falsch, wenn notwendiger Vorwegabzug fehlt
Bei einem gemischt genutzten Gebäudekomplex – Wohnungen und Gewerbe – ist für die Betriebskostenabrechnung ein Vorwegabzug für den Gewerbebestand notwendig. Geschieht dies nicht, ist die Abrechnung nicht unwirksam, aber inhaltlich falsch (BGH VIII ZR 118/11). Mieter haben Anspruch auf eine Korrektur der Abrechnung. Im preisgebundenen Wohnungsbau ist der Vorwegabzug gesetzlich vorgeschrieben. Bei frei finanzierten Wohnungen muss der Vorwegabzug auf jeden Fall dann vorgenommen werden, wenn ansonsten nennenswerte Mehrbelastungen für die Wohnraummieter die Folge wären (BGH VIII ZR 251/05).

Sonderthema

Maklerprovision, Abstand und Ablöse
Teuer wird es, wenn bei der Wohnungssuche ein Makler eingeschaltet wird. Noch teurer wird es, wenn plötzlich Forderungen nach Abstand oder Ablöse im Raum stehen.
Makler, Teil 1: Nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz darf ein Makler für seine Arbeit eine Provision oder Courtage in Höhe von höchstens zwei Monatsmieten – kalt, das heißt ohne Betriebskosten – verlangen. Drei Voraussetzungen müssen dafür erfüllt sein:
 Maklervertrag: Wohnungssuchender und Makler müssen einen Vertrag schließen, in dem die Maklertätigkeit, die Provision festgelegt werden. Das gilt auch für die Fälle, in denen der Wohnungssuchende auf ein Maklerinserat in der Zeitung reagiert. Automatisch sind Maklerdienste nicht provisionspflichtig. Der Maklervertrag kann mündlich geschlossen werden. Im Streitfall muss der Makler beweisen, dass er einen Anspruch auf Provision vereinbart hat.
 Maklertätigkeit: Der Makler muss sich seine Provision verdienen. Er muss entweder einen Mietvertrag nachweisen oder vermitteln. Als Nachweis reicht es aus, wenn der Makler dem Wohnungsinteressenten eine Adresse nennt, unter der er eine Wohnung bekommt. Eine Vermittlung liegt vor, wenn der Makler die Mieträume zeigt, einen Besichtigungstermin durchführt, mit dem Vermieter über Vertragsinhalte redet usw. Entscheidend ist, dass die Maklertätigkeit ursächlich oder mitverantwortlich für die Anmietung der neuen Wohnung geworden ist.
 Mietvertrag: Es muss zum Abschluss eines Mietvertrages über die vermittelte bzw. nachgewiesene Wohnung kommen. Ein Makler bekommt die Provision nur, wenn seine Arbeit erfolgreich war und Mieter und Vermieter den Mietvertrag unterschreiben.

Aktuelle Infos
Das Verbraucherportal Toptarif.de prognostiziert Rückzahlungen bei der Heizkostenabrechnung, die das Abrechnungsjahr 2011 betrifft. Grund hierfür ist das im vergangenen Jahr günstigere Wetter, das nach Angaben des Verbraucherportals den Haushalten Kosten beim Heizen spart. Die witterungsbedingten Energiekosten liegen demnach für das letzte Jahr um 15 Prozent niedriger als 2010, obwohl die Gaskosten im Schnitt um 8 Prozent gestiegen sind. Bei Öl sieht es aber wieder anders aus. Hier sind die Preise im Jahr 2011 um rund 25 Prozent gestiegen, das kann auch durch einen milden Winter kaum kompensiert werden.

Mieter-Tipp

Möblierung
Mieter sind nicht verpflichtet, Möbelstücke 5 bis 10 cm von der Außenwand entfernt aufzustellen. Das Landgericht Mannheim (4 S 62/06) entschied beispielsweise, die Möblierung gehöre zur Nutzung der Mietwohnung. Der Mieter müsse Möbel nicht in einer bestimmten Weise oder Anordnung aufstellen. Er sei daher auch berechtigt, die Möbel direkt an den Außenwänden aufzustellen. In bauphysikalischer Hinsicht müssten Mietwohnungen so beschaffen sein, dass sich bei einem Wandabstand von nur wenigen Zentimetern Feuchtigkeitserscheinungen nicht bilden können.

Mietkaution nach Beendigung des Mietvertrages

Der Anspruch des Vermieters auf Leistung einer Mietsicherheit endet nicht automatisch mit der Beendigung des Mietverhältnisses. Bei fortbestehendem Sicherungsbedürfnis kann der Anspruch auf eine Mietkaution auch danach noch geltend gemacht werden. Der Vermieter kann in dieser Situation nicht ohne weiteres darauf verwiesen werden, seine möglichen Ansprüche – wegen der er noch ein Sicherungsinteresse hat –sofort direkt geltend zu machen (BGH VIII ZR 65/11).
Vorliegend hatte der Mieter eine bis Februar befristete Bankbürgschaft als Mietsicherheit geleistet. Danach kam es zwischen Mieter und Vermieter zu Streitigkeiten hinsichtlich der Mietzahlung für den Zeitraum März bis Oktober. Nach Ende des Mietverhältnisses forderte der Vermieter eine „neue“ Kaution.

Sonderthema
Ab 30. April: TV über Satellit nur noch digital

Ab 30. April 2012 werden die TV- und Hörfunkprogramme über Satellit nur noch digital übertragen. Analoge Satellitensignale werden abgeschaltet. Wer die eventuell notwendige Umrüstung verschläft, „schaut in die Röhre“, vgl. Videotext Seite 198 auf allen TV-Kanälen.
Teil 5: Wird mit der Umrüstung der Verteilanlage das Angebot, insbesondere die Anzahl der Programme, verbessert oder vermehrt, kann das eine Modernisierungsmaßnahme darstellen. Dann könnte der Vermieter elf Prozent der Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Ohne eine Verbesserung des Programmangebots liegt auch keine Wohnwertverbesserung und damit auch keine Modernisierung vor. Umstritten könnte sein, ob die Maßnahmen des Vermieters „aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die er nicht zu vertreten hat“. Dann würden die gleichen Grundsätze gelten wie bei einer Modernisierung. Ist der Vermieter aber laut Mietvertrag verpflichtet, dem Mieter den Empfang von TV-Programmen zu ermöglichen, muss er auf eigene Kosten nachrüsten. Fragen Sie dazu Ihren Mieterverein.
Haushalte, die ihr TV-Signal über Kabel empfangen, sind von der Abschaffung der analogen Satellitensignale nicht betroffen. Die Kabelnetzbetreiber liefern auch weiterhin parallel analoge und digitale Programme. Mieter müssen hier nichts unternehmen.

Aktuelle Infos
Im Jahr 2010 hatte jeder Einwohner Deutschlands 450 kg Müll in diverse Tonnen, Container und gelbe Säcke geworfen. Insgesamt waren es 36,8 Millionen Tonnen. Mehr als die Hälfte davon wurde wiederverwertet, den höchsten Anteil der wiederverwerteten Stoffe entfällt mit 5,9 Millionen Tonnen auf Altpapier, gefolgt von 2,5 Millionen Tonnen Verpackungen und 1,9 Millionen Tonnen Glas. Von den 450 kg Müll waren rund 197 kg Haus- und Sperrmüll, 143 kg Wertstoffe, wie Papier, Verpackungen oder Glas, 107 kg Bioabfälle und 2 kg Sonstiges, wie Farbreste oder Batterien.

Mieter-Tipp
Möblierungszuschlag
Will der Vermieter die Miete für eine möbliert vermietete Wohnung erhöhen, kann er auf die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel noch einen Möblierungszuschlag vornehmen. Bei der Bewertung dieses Zuschlags muss auf den Zeitwert der Möbel zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens abgestellt werden. Dabei geht beispielsweise das Landgericht Berlin (63 S 365/01) von einer durchschnittlichen Nutzungsdauer der Möbel von 10 Jahren aus. Als Zuschlag wird dann ein Betrag von linear 2 Prozent des Zeitwertes angesetzt. Beträgt der Wert der Möbel beispielsweise 1.200 Euro, dann ist der aktuelle Zeitwert nach 4 Jahren bei einer unterstellten Nutzungsdauer von 10 Jahren noch 720 Euro. Der 2-prozentige Möblierungszuschlag würde dann pro Monat 14,40 Euro ausmachen.

Aufgrund eines Defektes des Telefon sind wir z.Z. im Büro in Einbeck nicht zu erreichen.

Bitte rufen Sie in dringenden Fällen im Büro in Alfeld unter der

Telefon-Nr. 05181/25818 (montags bis freitgas 8.00Uhr bis 12.00 Uhr)
an.

Wir sind bemüht, diesen technischen Defekt zu schnell wie möglich zu beseitigen und bitten um Ihr Verständnis.

Ihr Mieterbund Leinetal e.V.

Neues vom Bundesgerichtshof 13.02.2012

Betriebskosten: Fehler in der Abrechnung führen nicht zu formeller Unwirksamkeit

Rechnet der Vermieter die Betriebskosten nicht nach dem im Mietvertrag vereinbarten Verteilerschlüssel „Wohnfläche“ ab, sondern gibt er als Verteilerschlüssel nur einen Prozentsatz an, und setzt er für die vom Mieter gezahlten Vorauszahlungen fälschlicherweise 0 an, sind das unter Umständen Fehler der Abrechnung, die korrigiert werden müssen. Diese Fehler führen aber nicht zu einer formellen Unwirksamkeit der Abrechnung (BGH VIII ZR 286/10). Die Abrechnung ist auch nachvollziehbar, wenn der Verteilerschlüssel in Bruchteilen angegeben wird oder wenn die Vorauszahlungen zu hoch oder zu niedrig bzw. mit 0 angesetzt werden. Diese inhaltlichen Fehler können / müssen korrigiert werden. Genauso korrigierbar ist der Fehler, dass Betriebskosten für die Stellplätze auf alle Mieter aufgeteilt werden, auch auf die, die keinen Stellplatz gemietet haben.

Sonderthema
Ab 30. April: TV über Satellit nur noch digital
Ab 30. April 2012 werden die TV- und Hörfunkprogramme über Satellit nur noch digital übertragen. Analoge Satellitensignale werden abgeschaltet. Wer die eventuell notwendige Umrüstung verschläft, „schaut in die Röhre“, vgl. Videotext Seite 198 auf allen TV-Kanälen.
Teil 4: Notwendig werdende Umrüstungen an der Empfangsanlage des Mieters, also an seiner Parabolantenne, müssen die Mieter selbst zahlen. Der Vermieter muss nur dann tätig werden, wenn bei der Gemeinschaftsverteilanlage im Haus Nachrüstungsbedarf besteht. Er muss dann die Empfangsanlage im Haus so um- oder aufrüsten, dass taugliche Signale bis an die Anschlussdosen in den einzelnen Wohnungen geliefert werden. Er muss also die Umrüstung des Empfangskopfes, gegebenenfalls die Erneuerung von Weichen, Multischaltern und anderen Verteilern oder Verstärkern, übernehmen. Bei Antennenkabeln, die älter als 20 Jahre sind, kann es auch hier zu einem Nachrüstbedarf kommen, da diese Kabel bei der Übertragung von digitalen Signalen eine erhöhte und unzulässige Störanfälligkeit aufweisen.

Aktuelle Infos
Derzeit verbraucht jeder Deutsche 122 Liter Wasser am Tag. Vor 20 Jahren waren es noch über 20 Liter mehr. 36 Prozent dieser 122 Liter verbraucht jeder Mensch im Durchschnitt für die Körperpflege, wie Baden und Duschen. Das sind knapp 44 Liter. 33 Liter (27 Prozent) verwendet er für die Toilettenspülung, 14,5 Liter entfallen auf das Waschen der Wäsche und gut 7 Liter auf das Geschirrspülen. Ebenfalls 7 Liter werden für das Reinigen der Wohnung, die Gartenpflege oder das Putzen des Autos gebraucht. Nur knapp 4 Prozent, also knapp 5 Liter des Trinkwassers werden auch tatsächlich zum Essen oder Trinken verwendet.

Mieter-Tipp
Mindesttemperaturen

Während der Heizperiode, in der Regel vom 1. Oktober bis 30. April, muss der Vermieter die zentrale Heizungsanlage so einstellen, dass eine Mindesttemperatur in der Wohnung zwischen 20 und 22 Grad Celsius erreicht werden kann. Nachts, zwischen 23.00 bzw. 24.00 und 6.00 Uhr, reichen nach der Nachtabsenkung auch 18 Grad Celsius aus. Mietvertragsklauseln, nach denen zum Beispiel eine Temperatur von 18 Grad Celsius zwischen 8.00 und 21.00 Uhr ausreichend sein soll, sind unwirksam. Wird die Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad Celsius im Winter nicht erreicht, liegt ein Wohnungsmangel vor. Der Vermieter ist verpflichtet, diesen Mangel abzustellen. Solange dies nicht geschehen ist, kann der Mieter die Miete mindern. Bei einem völligen Heizungsausfall und Minusgraden im Winter ist eine Mietminderung bis zu 100 Prozent möglich. Ist die Wohnung maximal 18 Grad Celsius warm, ist eine Mietminderung bis zu 20 Prozent denkbar.

Heizkosten: Leistungsprinzip gilt, Abflussprinzip unzulässig

Mieter haben Anspruch auf eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung. Das bedeutet, der Vermieter muss die Kosten der tatsächlich während der Abrechnungsperiode in Haus gelieferten Energie abrechnen. Der Vermieter darf nicht einfach seine Abschlagszahlungen an den Energieversorger der Verbrauchsabrechnung zugrunde legen (BGH VIII ZR 156/11). Nach der Heizkostenverordnung dürfen nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden (so genanntes Leistungsprinzip). Geschieht dies nicht, ist die Abrechnung fehlerhaft, der Mieter kann eine neue Abrechnung fordern.

Sonderthema
Ab 30. April: TV über Satellit nur noch digital
Ab 30. April 2012 werden die TV- und Hörfunkprogramme über Satellit nur noch digital übertragen. Analoge Satellitensignale werden abgeschaltet. Wer die eventuell notwendige Umrüstung verschläft, „schaut in die Röhre“, vgl. Videotext Seite 198 auf allen TV-Kanälen.
Teil 3: Wenn neue Empfangsgeräte angeschafft werden müssen, müssen Mieter für einen neuen Digitalreceiver selbst zahlen. Letztlich gelten hier die gleichen Grundsätze wie bei der Abschaltung des herkömmlichen – terrestrischen – Antennenempfangs und des Umstiegs auf DVB-T vor einigen Jahren. Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin (77 T 90/03) kann ein betroffener Mieter von seinem Vermieter weder die Ausstattung der Wohnung mit einem Decoder noch Kostenerstattung verlangen, wenn er die Set-Top-Box oder den Digitalreceiver kauft. Das Gericht argumentierte, dass der Wegfall der terrestrischen Ausstrahlung vom Vermieter nicht zu vertreten sei. Der Vermieter sei nicht verpflichtet, bestehende Empfangsmöglichkeiten zu erhalten, er sei hierzu auch gar nicht in der Lage.

Aktuelle Infos
Zum Jahresende bezogen nach Angaben des Statistischen Bundesamtes in Deutschland rund 852.000 Haushalte Wohngeld. Das waren 2,1 Prozent aller privaten Haushalte. Überdurchschnittlich hoch ist der Anteil der Wohngeldempfänger in den östlichen Bundesländern. Dort beziehen 3,4 Prozent aller privaten Haushalte Wohngeld, im Westen nur 1,9 Prozent. Die Ausgaben für das Wohngeld betrugen knapp 1,3 Milliarden Euro, die sich Bund und Länder je zur Hälfte teilen. Die Kosten sind aber 2011 gesunken, weil der Bund das Wohngeld gekürzt hat, das heißt, die Einbeziehung der Heizkosten in die Wohngeldberechnung gestrichen hat. Der Deutsche Mieterbund fordert, dass diese Kürzungen rückgängig gemacht werden und Heizkosten beim Wohngeld wieder berücksichtigt werden.

Mieter-Tipp
Mieterhöhung

In Großstädten und Ballungszentren dreht sich jede zehnte Rechtsberatung der örtlichen Mietervereine um Mieterhöhungen auf die so genannte ortsübliche Vergleichsmiete, die Durchschnittsmiete für vergleichbare Wohnungen am Wohnort. Viele dieser Mieterhöhungen sind unzulässig, fehlerhaft begründet oder einfach zu hoch: So müssen Mieterhöhungen schriftlich erfolgen und von allen Vermietern unterschrieben werden. Textform, also die maschinelle Unterschrift, reicht aus. Der Vermieter muss die so genannte Jahressperrfrist einhalten. Danach ist frühestens ein Jahr nach dem Einzug oder seit der letzten Mieterhöhung eine neue Mieterhöhung möglich. Die Kappungsgrenze bestimmt zusätzlich, dass die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen darf. Voraussetzung ist aber, dass die neue Miete hierdurch nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete klettert. Begründet werden muss eine Mieterhöhung entweder mit einem Mietspiegel, einem Sachverständigengutachten oder mindestens drei Vergleichswohnungen.