Neues Bundesgerichtshof vom 04.08.2015 |
Neues vom Bundesgerichtshof Eigenbedarf bei einem Mischmietverhältnis Bei einem sogenannten Mischmietverhältnis, das wegen der überwiegenden Wohnungsnutzung als Wohnraummietverhältnis anzusehen ist, muss sich der vom Vermieter geltend gemachte Eigenbedarf nur auf die Wohnräume beziehen (BGH VIII ZR 14/15). Hier hatten die Mieter ein geräumiges Bauernhaus mit Nebenräumen angemietet. Sie nutzten das Wohnhaus und die weiteren Nutzflächen teils zu Wohnzwecken und teils gewerblich für ein Ladengeschäft zur Raumausstattung. Der Vermieter kündigte wegen Eigenbedarfs, seine 28-jährige Tochter und die 7-jährige Enkelin wollten die Wohnräume künftig selber nutzen. Der Bundesgerichtshof erklärte, es sei unerheblich, dass die Vermietertochter nur die Wohnräume nutzen wollte und keinen Bedarf an einer Nutzung der übrigen, zurzeit als Ladengeschäft genutzten Räume hat. Bei einem einheitlichen Mietverhältnis von Wohnraum und Gewerberaum (Mischmietverhältnis) ist das Mietverhältnis insgesamt als ein Wohnraummietverhältnis einzuordnen, wenn der Schwerpunkt bei der Nutzung des Wohnraums liege. Zwar sei auch ein solches Mietverhältnis nur in seiner Gesamtheit nach den Kündigungsvorschriften für Wohnraum kündbar, der Eigenbedarf müsse sich aber nur auf die Wohnräume beziehen. Eigenbedarf an den gewerblich genutzten Räumlichkeiten müsse nicht bestehen. Aktuelle Infos Mietpreisbremse: nach Berlin, Hamburg und Nordrhein-Westfalen werden ab 1. August 2015 auch in 144 Städten Bayerns die Wiedervermietungsmieten begrenzt. Die Mietpreisbremse gilt dann für rund 20 Prozent des gesamten Mietwohnungsbestandes in Deutschland. Aktuell plant außerdem Baden-Württemberg die Einführung der Mietpreisbremse in 68 Städten „noch in diesem Sommer“. Hessen hat jetzt einen Verordnungsentwurf veröffentlicht, wonach in 15 Städten die Mietpreisbremse kommen soll. In Wiesbaden, Frankfurt, Bad Homburg und Kassel soll sie aber nicht flächendeckend gelten, einzelne Gemeindeteile werden ausgenommen. Rheinland-Pfalz will die Mietpreisbremse für Mainz, Trier und Lindau einführen, Thüringen für Erfurt, Jena und Weimar und auch Bremen will noch in diesem Jahr eine entsprechende Verordnung erlassen. Frankfurt für Mieter am teuersten: Frankfurt am Main ist teurer als München. Zumindest wenn man die Kaltmiete ins Verhältnis zu dem verfügbaren Haushaltseinkommen je Einwohner setzt. Nach einer Analyse von classmarkets muss in Frankfurt 56% des Einkommens für die Kaltmiete bezahlt werden. In München sind es „nur“ 53%. Hier sind die Mieten, aber auch die Einkommen spürbar höher. Es folgen in der Liste der teuersten Städte: Stuttgart (50%), Mainz und Berlin (49%), Wolfsburg und Freiburg (48%), Hamburg und Köln (46%) und Wiesbaden (45%). So putzt Deutschland: Nach einer Forsa-Umfrage beschäftigen 11% der Deutschen eine Haushaltshilfe, in Westdeutschland sind es 12% und damit doppelt so viel wie in Ostdeutschland. An der Spitze der Bundesländer steht Nordrhein-Westfalen mit 15%. Allerdings nur 36% der Befragten haben die Haushaltshilfen auch bei der Minijobzentrale angemeldet. Der Rest entfällt auf Schwarzarbeit. Als Gründe für die Einstellung einer Haushaltshilfe gaben 49% der Befragten an, keine Zeit für das Putzen zu haben. 44% geben Hausarbeit ab, weil sie die Tätigkeiten nicht gerne erledigen. Als nervigste Hausarbeit gilt das dabei das Bügeln (39%). 31% nervt Fensterputzen und 21% Bad putzen, 19% Boden wischen oder Staub wischen. Am reinlichsten sind die Baden-Württemberger: 12% von ihnen putzen täglich im eigenen Haushalt, in Berlin sind es halb so viele, in Brandenburg und Mecklenburg-Vorpommern gar nur 3%. Mieter-Tipp |
mieterbund-leinetal.de-admin, 4. August 2015 |
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Neues vom Bundesgerichtshof 20.07.2015 |
Neues vom Bundesgerichtshof Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf Mieter haben Anspruch auf Schadensersatz, wenn ihr Vermieter bei der Kündigung den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat. Dieser Schadensersatzanspruch besteht in der Regel auch dann, wenn Mieter und Vermieter im Zuge des Rechtsstreits einen sogenannten Räumungsvergleich abgeschlossen haben erklärte der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 99/14). Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch des Mieters ist, dass der Vermieter schuldhaft eine Kündigung wegen eines in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarfs ausspricht und dass ein Zurechnungszusammenhang zwischen dem vorgetäuschten Eigenbedarf und dem geltend gemachten Schaden besteht. Dieser Zusammenhang entfällt nur, wenn Mieter und Vermieter durch gegenseitiges Nachgeben im Räumungsvergleich auch den Streit darüber beilegen, ob der Eigenbedarf tatsächlich bestand oder nur vorgetäuscht war. Bietet der Wortlaut des Vergleichs hierzu keine Anhaltspunkte, ist von einem stillschweigenden Verzicht auf Schadensersatzansprüche nur ausnahmsweise auszugehen, beispielsweise dann, wenn sich der Vermieter im Einzelfall zu einer substantiellen Gegenleistung verpflichtet, beispielsweise zur Zahlung eines namhaften Abstandsbetrages. Aktuelle Infos Mietpreisbremse in Bayern: vom 1. August 2015 an gilt auch in 144 bayerischen Städten und Gemeinden die Mietpreisbremse. Beim Abschluss eines neuen Mietvertrages darf die Miete im Regelfall nur 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Nach dem Beschluss der Bayerischen Landesregierung gilt die Mietpreisbremse vor allem in Städten Oberbayerns, in München und vielen Umlandgemeinden. Außerdem zum Beispiel in Landshut, Regensburg, Nürnberg, Fürth, Erlangen, Aschaffenburg, Würzburg, Augsburg, Neu-Ulm und Bayreuth. Wohnungsleerstand: In vielen Großstädten ist Wohnraum knapp. Es gibt aber nach wie vor auch Regionen mit hohem Leerstand. Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) stellt bei seinen Wohnungsunternehmen die höchste Leerstandsquote in Sachsen-Anhalt (11,8%) fest. Es folgen Sachsen (9,4%), Brandenburg (8,2 %), Thüringen (8,1%), Mecklenburg-Vorpommern (6,7%) und das Saarland (5%). In den anderen Bundesländern schwankt die Leerstandsquote zwischen 0,9% (Hamburg) und 3 % (NRW). Allgemein geht man davon aus, dass eine Leerstandsquote von mindestens 3 % notwendig ist, damit Umzüge überhaupt möglich sind und Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden können. Mieter-Tipp |
mieterbund-leinetal.de-admin, 20. Juli 2015 |
Neues vom Bundesgerichtshof 13.07.2015 |
Neues vom Bundesverfassungsgericht Verfassungsbeschwerde gegen Mietpreisbremse gescheitert Das Bundesverfassungsgericht (BverfG 1 BvR 1360/15) hat die Verfassungsbeschwerde gegen die „Mietpreisbremse“ und die darauf fußende Berliner Mietbegrenzungsverordnung nicht zur Entscheidung angenommen und den Antrag, die Mietpreisbremse per einstweiliger Anordnung zu stoppen, abgelehnt. Das Bundesverfassungsgericht argumentierte, die Verfassungsbeschwerde habe keine grundsätzliche Bedeutung, sei zur Durchsetzung der Grundrechte des Beschwerdeführers nicht notwendig und biete keine hinreichende Aussicht auf Erfolg. Letztlich sei der Verfassungsbeschwerde schon deshalb unzulässig, weil zunächst der Zivilrechtsweg ausgeschöpft werden müsse. Die Karlsruher Richter erklärten, ein von der Mietpreisbremse betroffener Vermieter sei nicht gehindert, die gesamte vertraglich vorgesehene Miete vor den Zivilgerichten einzuklagen. Diese könnten dann prüfen, ob die Abrede über die Miete teilweise unwirksam ist. Zu diesem Prüfungsprogramm könnte dann auch die Frage gehören, ob die Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch zur Begrenzung der Wiedervermietungsmieten und die Rechtsverordnung des Landes rechtlich in Ordnung sind und mit Verfassungsrecht im Einklang stehen oder nicht. Aktuelle Infos Hamburger Mietpreis-Check gestoppt: Das Landgericht Hamburg hat den neuen Mietpreis-Check des Mietervereins zu Hamburg gestoppt. Der örtliche Grundeigentümerverband erwirkte eine einstweilige Verfügung gegen die Möglichkeit, online zu überprüfen, ob die Mietpreisbremse eingehalten wird, ob die vereinbarte Neuvertragsmiete nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Das Landgericht forderte den Mieterverein zu Hamburg auf, den Mietpreis-Check vom Netz zu nehmen. Anderenfalls droht ein Ordnungsgeld von 250.000 Euro. Wohnkostenbelastung: Verbraucher in Deutschland geben einen großen Teil ihres Nettoeinkommens fürs Wohnen aus. Nach einer Umfrage der Commerzbank gaben die Befragten an, monatlich fast 30 % für das Wohnen auszugeben. Nahrungsmittel, Getränke und andere Ausgaben für die Lebenshaltung schlagen mit 27 % zu Buche. Auf Autos und andere Verkehrsmittel, Freizeit und Hobby sowie Urlaub entfallen jeweils weitere rund 10 %. Heizungsmarkt in Deutschland: Von den 18,9 Millionen Wohngebäuden in Deutschland werden 15 Millionen von einer Öl- oder Gaszentralheizung beheizt. Das sind 78,4 %. Nach einer Untersuchung des BDEW Bundesverbands der Energie- und Wasserwirtschaft werden 6,4 % der Wohngebäude von Erdgasetagenheizungen und 5,2 % mit Fernwärme beheizt. Einzelheizungen gibt es in 5,1 % der Wohnungen, hier wird mit Holz, Pellets oder eine elektrischen Speicherheizung geheizt. Mieter-Tipp Keine Betriebskosten |
mieterbund-leinetal.de-admin, 13. Juli 2015 |
Neues vom Bundesgerichtshof 03.07.2015 |
Neues aus der Rechtsprechung Bayerischer Verfassungsgerichtshof: 15-Prozent-Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden Der Versuch eines bayerischen Hausbesitzervereins, die bayerische Kappungsgrenzen-verordnung zu kippen, ist gescheitert. Der Bayerische Verfassungsgerichtshof (Az.: Vf. 12-VII-14) erklärte, die bayerische Verordnung, nach der in 89 Städten und Gemeinden bei Mieterhöhungen eine Kappungsgrenze von 15 Prozent gilt, verstoße nicht gegen Normen der bayerischen Verfassung. Auch die zugrunde liegende bundesrechtliche Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch verstoße nicht gegen das Grundgesetz und sei nicht zu beanstanden. Die Bestandsgarantie des Eigentums werde durch die reduzierte Kappungsgrenze nicht verletzt. Sie sei nicht schon deshalb in Frage gestellt, weil nicht die höchstmögliche Rendite aus dem Eigentumsobjekt erzielt werden könne. Die Befugnis des Gesetzgebers, Inhalte und Schranken zu bestimmen, gehe umso weiter, je mehr das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug und einer sozialen Funktion stehe. Ziel der Absenkung der Kappungsgrenze auf 15 Prozent in Wohnungsmangellagen, die regelmäßig in Ballungs- und Verdichtungsräumen zu finden seien, sei es, ein zu starkes Ansteigen der Mieten im Vergleichsmietenverfahren zu verhindern. Hintergrund: Um allzu drastische Mietsteigerungen in bestehenden Mietverhältnissen zu verhindern, gibt es eine Kappungsgrenze. Auf dem Weg zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen. Die Bundesländer können aber per Verordnung Städte mit Wohnungsmangellagen ausweisen, in denen die Kappungsgrenze auf 15 Prozent reduziert wird. Aktuelle Infos Vermieterbefragung: Die Eigentümer- und Vermieterorganisation Haus & Grund hat eine repräsentative Umfrage unter privaten Vermietern in München, Düsseldorf, Gelsenkirchen, Kassel, Lübeck, Magdeburg, Osnabrück und Tübingen durchgeführt. Die Befragung liefert Daten zu 6.500 Wohnungen von 2.100 privaten Vermietern. Ein zentrales Ergebnis ist, dass nur in 52 % der Mietverhältnisse Vermieter während des Mietzeitraums die Miete erhöht haben. In 48 % der Mietverhältnisse hatte es im gesamten Mietzeitraum keine Mieterhöhung gegeben. Private Vermieter sind laut Haus & Grund tendenziell an einer langfristigen Vermietung ihrer Immobilie interessiert und streben ein faires Vermieter-Mieter-Verhältnis an. Je länger ein Mietverhältnis besteht, desto niedriger ist die Miete im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Hinsichtlich des Modernisierungsverhaltens gaben die Vermieter an, dass im Jahr 2014 2,7 % ihrer Wohnungen modernisiert wurden. Im Vorjahr waren es 3,8 % und im Jahr 2012 noch 2,9 %. Die meisten Modernisierungen wurden als Komplettmodernisierung durchgeführt oder betrafen mit der Heizung, den Fenstern oder dem Dach Gebäudeteile, die die energetische Beschaffenheit des Gebäudes verbessern. Mieter-Tipp Berliner Mietspiegel |
mieterbund-leinetal.de-admin, 6. Juli 2015 |
Neues vom Bundesgerichtshof 26.06.2015 |
Neues vom Bundesgerichtshof Mieter müssen Einbau neuer Rauchwarnmelder dulden, auch wenn sie die Wohnung vorher schon mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet hatten Aktuelle Infos Mietschulden: Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen verzeichnet im Jahr 2014 erneut einen Rückgang bei den Mietschulden. In den rund 3.000 GdW-Unternehmen, die rund 6 Millionen Wohnungen und damit 30 % der Mietwohnungen in Deutschland bewirtschaften, sind die Mietschulden bundesweit um 2,2 % auf 402 Millionen Euro gesunken. Damit sind die Mietschulden jetzt von 757 Millionen Euro im Jahr 2003 um 355 Millionen Euro und damit um rund 47 % gesunken. Die GdW-Unternehmen führen diese positive Entwicklung auf ihr aktives und soziales Vermietungs- und Mietschuldenmanagement sowie eigene Beratungs- und Betreuungsangebote für säumige Zahler zurück. Mietpreisbremse: Hamburg führt zum 1. Juli 2015 die Mietpreisbremse für das gesamte Stadtgebiet ein. Allerdings gibt es einen Vorbehalt. Ein Gutachten soll bis Ende 2015 klären, ob in Teilgebieten Hamburgs der Wohnungsmarkt doch nicht angespannt ist. Trifft dies zu, soll die Mietpreisbremse dort partiell wieder aufgehoben werden. Diesen politischen Kompromiss haben der Hamburger Senat und das örtliche Bündnis für das Wohnen ausgehandelt. Auch in Nordrhein-Westfalen wird die Mietpreisbremse zum 1. Juli 2015 eingeführt, und zwar in 22 Städten: Düsseldorf, Erkrath, Kleve, Langenfeld, Leverkusen, Meerbusch, Mohnheim, Neuss, Ratingen, Aachen, Bonn, Brühl, Frechen, Hürth, Köln, Siegburg, St. Augustin, Troisdorf, Münster, Bocholt, Bielefeld und Paderborn. Mieter-Tipp Mängelanzeige |
mieterbund-leinetal.de-admin, 26. Juni 2015 |
Neues Bundesgerichtshof 15.06.2015 |
Neues vom Bundesgerichtshof Unwirksame Vertragsklauseln bei Schönheitsreparaturen Auch wenn im Mietvertrag die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in verschiedenen, sprachlich unabhängig voneinander formulierten Klauseln geregelt ist, handelt es sich um eine einheitliche Rechtspflicht. Das heißt, die Unwirksamkeit einer Klausel kann – bei einer gebotenen Gesamtschau der Regelung – zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheits-reparaturklauseln führen (BGH VIII ZR 21/13). Vorliegend hatte der Vermieter in einer Schönheitsreparaturklausel geregelt, der Mieter müsse Lackierarbeiten an Fenstern, Türen und Heizkörpern alle 5 Jahre durchführen, es sei denn, sie seien nicht erforderlich. Diese Klausel stufte der Bundesgerichtshof als wirksam ein, da es sich nicht um eine starre Renovierungsfrist handelt, es letztlich auf den konkreten Renovierungsbedarf ankommt. In einer zweiten Klausel hatte der Vermieter vorgegeben, dass Schönheitsreparaturen in Küche, Bad und Duschräumen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafzimmern alle 5 Jahre und in sonstigen Räumen alle 7 Jahre durchzuführen sind. Unwirksam, da hier die Renovierungsfristen fest vorgegeben werden und nicht veränderbar sind. Der Vermieterargumentation, er stütze seinen Anspruch nur auf die wirksame Klausel, wonach Türen, Fenster und Heizkörper zu lackieren seien, erteilte der Bundesgerichtshof eine Abfuhr. Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist, soweit sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt ist, eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahme aufspaltbare Rechtspflicht. Die Unwirksamkeit der einen Regelung führt zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel. Aktuelle Infos Mietpreisbremse: Energieprognose: Mieter-Tipp |
mieterbund-leinetal.de-admin, 15. Juni 2015 |
Neues vom Bundesgerichtshof |
Neues vom Bundesgerichtshof Verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung unter Berücksichtigung der Rohrwärmeabgabe nach VDI rechtmäßig Heizkostenverteiler können im Wesentlichen nur die Wärme erfassen, die die Heizkörper freisetzen. Wärme, die von ungedämmten Rohrleitungen abgegeben wird, bleibt weitgehend unberücksichtigt. Da sich aber die Umlage der verbrauchsabhängig zu verteilenden Heizkosten nach dem erfassten Verbrauch richtet, kommt es zu Verzerrungen und Ungereimtheiten. In diesen Fällen kann nach der Heizkostenverordnung im Ergebnis auf eine Regelung des VDI (Verein Deutscher Ingenieure) zurückgegriffen werden, die die Rohrwärmeabgabe bei der Kostenverteilung berücksichtigt. Diese Praxis bestätigte jetzt der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 193/14): Nach der Heizkostenverordnung kann der Wärmeverbrauch der Nutzer in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deshalb ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch wird dann dem einzelnen Nutzer als erfasster Wärmeverbrauch zugeordnet. Das Beiblatt „Verfahren zur Berücksichtigung der Rohrwärmeabgabe“ der VDI-Richtlinie 2077 enthält die nach der Heizkostenverordnung geforderten anerkannten Regeln der Technik. Eine Verweisung in einem Gesetz oder in einer Verordnung auf entsprechende Regeln der Technik ist, so der BGH, zulässig. Aktuelle Infos Bestellerprinzip, 1. Teil: Seit dem 1. Juni 2015 gilt flächendeckend in Deutschland bei der Wohnungsvermittlung das Bestellerprinzip. Wer den Makler bestellt, muss zahlen. Mieter werden ab 1. Juni nur noch in Ausnahmefällen die Maklerprovision übernehmen müssen. Bisher war es dagegen üblich, dass der Vermieter den Makler beauftragte, der Mieter ihn aber bezahlen musste. Sobald sich der Wohnungssuchende an einen Makler gewandt hatte, lies der sich eine Vereinbarung unterschreiben oder es kam ein mündlicher Vertrag zustande, wonach der Makler berechtigt war, die Provision vom Mieter zu fordern. Jetzt gibt es das Bestellerprinzip. Das funktioniert nach dem Motto: „Wer bestellt, der zahlt“. Das bedeutet: Wendet sich der Vermieter an einen Makler und erteilt ihm den Auftrag, einen Mieter für seine Wohnung zu suchen, muss der Vermieter den Makler auch bezahlen. (Fortsetzung folgt.) Mieter-Tipp |
mieterbund-leinetal.de-admin, 5. Juni 2015 |
Neues vom Bundesverfassungsgericht 02.06.2015 |
Neues vom Bundesverfassungsgericht Mietpreisbremse und Bestellerprinzip werden nicht gestoppt Aktuelle Infos Deutscher Mietertag 2015 |
mieterbund-leinetal.de-admin, 2. Juni 2015 |
Ausfall der Sprechstunde am 29.05.2015 |
Die Sprechstunde in Einbeck fällt am 29.05.2015 in der Zeit zwischen 9.30 Uhr und 11.00 Uhr leider aufgrund einer Fortbildungsmaßnahme aus. Wir bitten um Ihr Verständnis Die nächste Sprechstunde findet am Dienstag, den 02.06.2015 um 17.00 Uhr wie gewohnt statt. |
mieterbund-leinetal.de-admin, 28. Mai 2015 |
Neues vom Bundesgerichtshof |
Neues vom Bundesgerichtshof Schönheitsreparaturen Aktuelle Infos Wohnungsbaugenehmigungen: Der Aufwärtstrend im Wohnungsbau hält an, schwächt sich aber ab. Im vergangenen Jahr wurde der Bau von rund 284.900 Wohnungen genehmigt. Das waren 5,4 % oder knapp 14.500 Wohnungen mehr als 2013. Das ist das beste Ergebnis seit 2003, als der Bau von 297.000 Wohneinheiten genehmigt wurde. Allerdings hat das Tempo nachgelassen. 2013 betrug das Plus gegenüber 2012 noch knapp 13 %. Weit entfernt ist die Genehmigungsrate von den Höchstwerten Mitte der 90er Jahre. Allein im Jahr 1994 warn 712.630 Wohnungen genehmigt worden, davon allein 381.098 in Mehrfamilienhäusern, also klassischen Mietshäusern. Zum Vergleich: Die Zahl genehmigter neuer Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern lag 2014 bei 128.062. Das ist das beste Ergebnis seit 15 Jahren. Volksbegehren: In Berlin hat ein Bündnis für mehr bezahlbaren Wohnraum ein Volksbegehren gestartet. Die stark gestiegenen Mieten zwingen zum Handeln. In einem Volksentscheid will das Bündnis parallel zur Wahl des neuen Abgeordnetenhausen 2016 in Berlin über ein Gesetz abstimmen lassen, mit dem der Senat deutlich mehr Wohnungen für einkommensschwache Haushalte schaffen soll. Um Erfolg zu haben, müssen bis Ende Mai mindestens 20.000 wahlberechtigte Berliner das Vorhaben unterstützen. Mieter-Tipp |
mieterbund-leinetal.de-admin, 4. Mai 2015 |