Neues vom Bundesgerichtshof

Mietstruktur: Änderung auch bei Altmietverträgen möglich

Haben Mieter und Vermieter ursprünglich (1979) einen so genannten Bruttomietvertrag abgeschlossen, kann der Vermieter diese Mietstruktur einseitig ändern, wenn er künftig (2007) z.B. die Wasserkosten verbrauchsabhängig abrechnen will. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 97/11) bezog sich dabei auf Paragraph 556 a BGB. Die Regelung sei zwar erst im Juni 2001 in das BGB eingefügt worden, sie gelte aber auch für Vertragsabschlüsse vor diesem Datum. Konsequenz: Der Vermieter kann die Wasserkosten verbrauchsabhängig abrechnen und hierfür einen Vorauszahlungsbetrag fordern. Die bisherige Bruttomiete muss gekürzt werden.
Thema der Woche
Vermieterkündigung
Wenn der Vermieter kündigen will, muss er – anders als der Mieter – einen Kündigungsgrund haben. Außerdem muss er je nach Wohndauer des Mieters gestaffelte Kündigungsfristen einhalten.
Verwertungskündigung: Wird der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert und hat er hierdurch erhebliche Nachteile, kann er kündigen. Typische Fallbeispiele sind:
 Der Vermieter muss aus wirtschaftlichen Gründen das Haus verkaufen, der Verkauf ist aber praktisch unmöglich, weil es vermietet ist. Die Kaufwilligen haben nur Interesse an der geräumten Wohnung, weil sie selber einziehen wollen. Wenn überhaupt könnte das Haus nur zur Hälfte seines Wertes verkauft werden.
 Auch die geplante Sanierung kann hier als Begründung herhalten. Kündigt der Vermieter, weil er die Wohnung komplett sanieren will, ist die Sanierung wirtschaftlich geboten und ist dafür die Räumung des gesamten Mietobjektes erforderlich, kommt die Verwertungskündigung in Betracht.
Aktuelle Infos
Die niedrigsten Wasserpreise in Deutschland zahlen Verbraucher in Ingolstadt. Für einen 4-Personen-Haushalt mit einem Verbrauch von 500 Litern pro Tag werden jährlich 204,60 Euro fällig. In Rostock müsste der gleiche Haushalt 535,71 Euro zahlen, in Bergisch-Gladbach (Nähe Köln) 525,39 Euro, in Essen 513,74 Euro, in Remscheid 511,64 Euro, in Mainz 508,61 Euro, in Zwickau 506,64 Euro, in Hagen 505,32 Euro und in Würzburg 503,63 Euro. Berlin ist mit 472,35 Euro die teuerste Großstadt. Als Hauptgründe für die riesigen Preisunterschiede werden fehlender Wettbewerb und mangelnde Transparenz genannt. Die Preisaufsicht der Kartellbehörden greift nur bei überhöhten Wasserpreisen. Nicht zuständig ist das Kartellamt, wenn es um die Gebühren der kommunalen Wasserwerke geht. Hier ist die Kommunalaufsicht zuständig.
Mieter-Tipp
Kleinreparaturen
Nach dem Gesetz ist der Vermieter für große und kleine Reparaturen im Haus und in der Wohnung zuständig. Allerdings kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter für die Beseitigung von Bagatellschäden selbst zahlen muss. Derartige Kleinreparaturen dürfen höchstens 90 bis 100 Euro kosten. Die Reparatur selbst muss sich auf Teile der Mietsache beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen. Gemeint sind beispielsweise der tropfende Wasserhahn oder Schäden an Duschköpfen usw. Außerdem muss in der Kleinreparaturklausel eine Obergrenze für alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres genannt werden, beispielsweise 8 Prozent der Jahresmiete. Der Mieter muss die Handwerker nicht selbst beauftragen, er muss nur zahlen.

Kaution und Vermieterwechsel

Seit der Mietrechtsreform 2001 gilt, dass nach Wohnungs- oder Hausverkäufen der jeweils aktuelle Vermieter für die Rückzahlung der Mietkaution verantwortlich ist. Dabei spielt es keine Rolle, dass der Mieter bei seinem Einzug in die Wohnung die Kaution noch an einen früheren Vermieter gezahlt hat. Genauso wenig ist es entscheidend, ob der alte Vermieter die Kaution und Mietsicherheit an den neuen Vermieter „weitergegeben“ hat. Dies alles gilt auch, wenn der Mieter die Kaution schon vor 2001 gezahlt hat, wenn die Wohnung oder das Haus mehrfach veräußert wurden und die ersten Verkäufe schon vor 2001 abgeschlossen waren (BGH VIII ZR 304/10).
Thema der Woche
Vermieterkündigung
Wenn der Vermieter kündigen will, muss er – anders als der Mieter – einen Kündigungsgrund haben. Außerdem muss er je nach Wohndauer des Mieters gestaffelte Kündigungsfristen einhalten.
Kündigungsgrund Eigenbedarf: Kein Eigenbedarf liegt vor, wenn
 die Gründe hierfür vorgeschoben sind, die Kündigung nur die Retourkutsche aus Streitigkeiten, zum Beispiel um Mängel oder Betriebskosten, ist.
 der Vermieter eine leerstehende, gleichwertige Wohnung im Haus beziehen könnte; zumindest muss er den gekündigten Mietern diese Wohnung zum Tausch anbieten.
 der Eigenbedarf schon bei Vertragsabschluss mit dem Mieter vorlag oder vorhersehbar war.
 die Wohnung nur kurzfristig als Zweitwohnung benötigt wird oder
 die Begründung offensichtlich unvernünftig ist, wenn angeblich die gehbehinderte Mutter des Vermieters in den fünften Stock eines Hauses ohne Aufzug, mit Kohleofen ziehen soll.
Aktuelle Infos
Seit dem 1. November 2011 schreibt die Trinkwasserverordnung vor, dass Hauseigentümer Wasserversorgungsanlagen einmal jährlich auf den Befall von Legionellen überprüfen müssen. Nicht betroffen von dieser Neuregelung sind Ein- und Zweifamilienhäuser. Schätzungsweise 150 bis 250 Euro kostet die Legionellenüberprüfung pro Haus. Aus Sicht des Deutschen Mieterbundes sind dies keine Betriebskosten, die auf die Mieter im Zuge der Betriebskostenabrechnung abgewälzt werden können. Die Vermieterseite sieht dies allerdings anders.
Unabhängig von dieser Frage ist eine erneute Änderung der Trinkwasserverordnung bereits in der Diskussion. Künftig sollen die Untersuchungsintervalle verlängert werden, nur noch alle drei Jahre vorgeschrieben sein.
Mieter-Tipp
Kinderbetreuung
Die Tätigkeit einer Tagesmutter kann in einer Mietwohnung ausgeübt werden. Allerdings kommt es auch auf die räumlichen Verhältnisse und die Gegebenheiten vor Ort an. Es kann aber ohne weiteres zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehören, wenn eine Mieterin bei einer 90 Quadratmeter großen Wohnung tagsüber drei Kleinkinder aufnimmt.