Neues vom Bundesgerichtshof

14. Oktober 2011 6:28

Kein Sicherheitszuschlag auf Betriebskostenvorauszahlungen
Vermieter dürfen keinen pauschalen Sicherheitszuschlag auf die Betriebskostenvorauszahlungen im Hinblick auf von ihnen prognostizierte Kostensteigerungen festsetzen. Der Vermieter hatte aufgrund der letzten Heizkostenabrechnung, die mit einer Nachforderung zu seinen Gunsten endete, eine Anpassung der künftigen monatlichen Heizkostenvorauszahlungen gefordert. Er berechnete die Erhöhung, indem er die letzte Abrechnung durch 12 teilte und dann hierauf noch einen Sicherheitszuschlag von 10 Prozent verlangte. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 294/10) entschied jetzt, die Festsetzung eines abstrakten Sicherheitszuschlags, der nicht durch konkret zu erwartende Kostensteigerungen gerechtfertigt werden kann, ist unzulässig.
Thema der Woche

Miete und Mieterhöhung
Bei Abschluss des Mietvertrages können Vermieter und Mieter die Höhe der Miete im Ergebnis frei aushandeln und vereinbaren. Gesetzlich geregelt ist aber, wie sich die Miete während des Mietverhältnisses entwickeln darf, welche Vereinbarungen zulässig sind.
Tipps:
 Mieter und Vermieter können sich auch unabhängig von allen gesetzlichen Vorgaben auf eine einvernehmliche Mieterhöhung einigen, per “Handschlag”.
 Die Zustimmung zu einer an sich berechtigten Mieterhöhung kann der Mieter nicht mit dem Argument verweigern, zuerst müssten bestehende Wohnungsmängel beseitigt werden. Das eine hat mit dem anderen nichts zu tun.
 Begründet der Vermieter seine Mieterhöhung mit dem Mietspiegel, darf er nicht von sich aus “ältere” Mietspiegelwerte fortschreiben und Zuschläge auf die Mietspiegelzahlen machen.

Aktuelle Infos
Nach dem chaotischen Winter 2010/2011 haben sich Deutschlands Kommunen jetzt besser auf den nächsten Winter vorbereitet. Die Streusalzlager sind bereits gefüllt oder die Bestellungen gehen jetzt raus. Es soll nicht mehr passieren, dass die Vorräte an Salz, Splitt und Sand plötzlich ausgehen. Konsequenz waren damals ungeräumte Wege und Straßen. Und der Salzpreis kletterte damals auf 250 bis 350 Euro pro Tonne. Wer sich jetzt schon im Sommer eindeckte, zahlte nur etwa 60 Euro pro Tonne.
Mieter-Tipp
Heizperiode
Während der Heizperiode – in der Regel von 1. Oktober bis 30. April – muss der Vermieter die zentrale Heizungsanlage so einstellen, dass in der Wohnung eine Mindesttemperatur zwischen 20 und 22 Grad Celsius erreicht werden kann. Allerdings muss der Vermieter diese Temperaturen nicht „rund um die Uhr“ garantieren. Nachts, also beispielsweise zwischen 0 und 6 Uhr, reichen nach einer Nachtabsenkung auch 18 Grad Celsius aus. Werden die oben genannten Mindesttemperaturen nicht erreicht, liegt ein Mangel vor. Der Mieter kann Abhilfe verlangen und ggf. die Miete kürzen.

Mieter müssen funkbasierte Ablesesysteme dulden
Vermieter dürfen die bisher eingesetzten Geräte zur Erfassung der Heizkosten oder Wasserkosten, wie zum Beispiel Heizkostenverteiler, gegen funkbasierte Ablesesysteme austauschen (BGH VIII ZR 326/10). Ausdrücklich hat der Bundesgerichtshof aber nur entschieden, dass der Mieter auch während der Mietzeit den Einbau funkbasierter Ablesesysteme dulden muss. Die Kostenfrage hat das Gericht weder angesprochen, noch entschieden. Vielmehr ging es vorwiegend nur um die Frage, ob der Mieter den Austausch der alten Heizkostenverteiler dulden muss. Das bejahten die Karlsruher Richter. Der Mieter müsse sowohl die Erstausstattung als auch den Austausch unbrauchbar gewordener Geräte sowie den Austausch noch funktionstüchtiger Messgeräte gegen modernere Systeme dulden.

Thema der Woche

Miete und Mieterhöhung
Bei Abschluss des Mietvertrages können Vermieter und Mieter die Höhe der Miete im Ergebnis frei aushandeln und vereinbaren. Gesetzlich geregelt ist aber, wie sich die Miete während des Mietverhältnisses entwickeln darf, welche Vereinbarungen zulässig sind.
Tipps, Teil 2:
 Der Vermieter muss dem Mieterhöhungsschreiben den Mietspiegel selbst nicht beifügen, wenn dieser allgemein zugänglich ist, zum Beispiel im Kundencenter des Vermieters, oder beim Mieterverein erhältlich oder online eingestellt ist.
 Bei Mieterhöhungen spielt auch das Baujahr des Hauses eine wichtige Rolle. Achten Sie darauf, dass der Vermieter das Mietshaus nicht jünger macht, als es ist, und damit zu teuer.

Aktuelle Infos
Jetzt läuft die Heizsaison, und Mieter können durch vernünftiges Heizen und Lüften Energie und Geld sparen. Ein Grad weniger Raumtemperatur bedeutet eine Einsparung von etwa 6 Prozent. Um eine angenehme Raumtemperatur zu erreichen, beispielsweise im Wohnzimmer 21 bis 22 Grad Celsius, sollte das Thermostatventil richtig eingestellt werden. Daneben muss darauf geachtet werden, dass die Heizkörper frei stehen und nicht durch Möbel zugestellt sind oder schwere, lange Vorhänge vor den Heizkörpern hängen. Außerdem sollte darauf geachtet werden, dass die Türen zwischen den einzelnen Räumen, insbesondere zu nicht beheizten Räumen, geschlossen bleiben. Wenn gelüftet wird, dann muss das Fenster ganz geöffnet, idealerweise Durchzug gemacht werden. 5 bis 10 Minuten reichen dann im Regelfall aus. In dieser Zeit muss das Thermostatventil herunter gedreht werden. Wichtig: Gekippte Fenster sorgen nicht für den notwendigen Luftaustausch und verschwenden außerdem noch Heizenergie. Die Umgebung der Fenster kühlt aus, und wenn dann die Heizung nicht abgedreht wird, wird Geld zum Fenster heraus geheizt.

Mieter-Tipp

Hundebesuch
Auch wenn im Mietvertrag Hundehaltung ausdrücklich verboten ist, darf der Mieter Besucher mit Hund in seine Wohnung lassen. Unzulässig ist es dagegen, wenn der Besucher einen Hund in häufigen Abständen regelmäßig mitbringt und der Hund nachts in der Wohnung bleibt. Unzulässig ist es auch, wenn sich der Hund ständig den ganzen Tag in der Wohnung aufhält, beispielsweise weil der Mieter den Hund seines Sohnes während dessen Arbeitszeit tagsüber in der Wohnung versorgt und betreut.