Neues vom Bundesgerichtshof 27.02.2012

Bundesgerichtshof

Betriebskostenabrechnung ist falsch, wenn notwendiger Vorwegabzug fehlt
Bei einem gemischt genutzten Gebäudekomplex – Wohnungen und Gewerbe – ist für die Betriebskostenabrechnung ein Vorwegabzug für den Gewerbebestand notwendig. Geschieht dies nicht, ist die Abrechnung nicht unwirksam, aber inhaltlich falsch (BGH VIII ZR 118/11). Mieter haben Anspruch auf eine Korrektur der Abrechnung. Im preisgebundenen Wohnungsbau ist der Vorwegabzug gesetzlich vorgeschrieben. Bei frei finanzierten Wohnungen muss der Vorwegabzug auf jeden Fall dann vorgenommen werden, wenn ansonsten nennenswerte Mehrbelastungen für die Wohnraummieter die Folge wären (BGH VIII ZR 251/05).

Sonderthema

Maklerprovision, Abstand und Ablöse
Teuer wird es, wenn bei der Wohnungssuche ein Makler eingeschaltet wird. Noch teurer wird es, wenn plötzlich Forderungen nach Abstand oder Ablöse im Raum stehen.
Makler, Teil 1: Nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz darf ein Makler für seine Arbeit eine Provision oder Courtage in Höhe von höchstens zwei Monatsmieten – kalt, das heißt ohne Betriebskosten – verlangen. Drei Voraussetzungen müssen dafür erfüllt sein:
 Maklervertrag: Wohnungssuchender und Makler müssen einen Vertrag schließen, in dem die Maklertätigkeit, die Provision festgelegt werden. Das gilt auch für die Fälle, in denen der Wohnungssuchende auf ein Maklerinserat in der Zeitung reagiert. Automatisch sind Maklerdienste nicht provisionspflichtig. Der Maklervertrag kann mündlich geschlossen werden. Im Streitfall muss der Makler beweisen, dass er einen Anspruch auf Provision vereinbart hat.
 Maklertätigkeit: Der Makler muss sich seine Provision verdienen. Er muss entweder einen Mietvertrag nachweisen oder vermitteln. Als Nachweis reicht es aus, wenn der Makler dem Wohnungsinteressenten eine Adresse nennt, unter der er eine Wohnung bekommt. Eine Vermittlung liegt vor, wenn der Makler die Mieträume zeigt, einen Besichtigungstermin durchführt, mit dem Vermieter über Vertragsinhalte redet usw. Entscheidend ist, dass die Maklertätigkeit ursächlich oder mitverantwortlich für die Anmietung der neuen Wohnung geworden ist.
 Mietvertrag: Es muss zum Abschluss eines Mietvertrages über die vermittelte bzw. nachgewiesene Wohnung kommen. Ein Makler bekommt die Provision nur, wenn seine Arbeit erfolgreich war und Mieter und Vermieter den Mietvertrag unterschreiben.

Aktuelle Infos
Das Verbraucherportal Toptarif.de prognostiziert Rückzahlungen bei der Heizkostenabrechnung, die das Abrechnungsjahr 2011 betrifft. Grund hierfür ist das im vergangenen Jahr günstigere Wetter, das nach Angaben des Verbraucherportals den Haushalten Kosten beim Heizen spart. Die witterungsbedingten Energiekosten liegen demnach für das letzte Jahr um 15 Prozent niedriger als 2010, obwohl die Gaskosten im Schnitt um 8 Prozent gestiegen sind. Bei Öl sieht es aber wieder anders aus. Hier sind die Preise im Jahr 2011 um rund 25 Prozent gestiegen, das kann auch durch einen milden Winter kaum kompensiert werden.

Mieter-Tipp

Möblierung
Mieter sind nicht verpflichtet, Möbelstücke 5 bis 10 cm von der Außenwand entfernt aufzustellen. Das Landgericht Mannheim (4 S 62/06) entschied beispielsweise, die Möblierung gehöre zur Nutzung der Mietwohnung. Der Mieter müsse Möbel nicht in einer bestimmten Weise oder Anordnung aufstellen. Er sei daher auch berechtigt, die Möbel direkt an den Außenwänden aufzustellen. In bauphysikalischer Hinsicht müssten Mietwohnungen so beschaffen sein, dass sich bei einem Wandabstand von nur wenigen Zentimetern Feuchtigkeitserscheinungen nicht bilden können.