Neues vom Bundesgerichtshof 26.11.2012

Bundesgerichtshof

Schönheitsreparaturklausel „Ausführungsart“ unwirksam
Eine Klausel im Mietvertrag, nach der der Mieter bei der Vornahme von Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart erheblich abweichen darf, ist unwirksam (BGH VIII ZR 237/11). Die Karlsruher Richter bestätigen damit ihre frühere Rechtsprechung, wonach Klauseln, die den Mieter auch während der Mietzeit generell zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Ausführungsart verpflichten, immer unwirksam sind, weil sie ihn in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereiches einschränken (BGH VIII ZR 199/06). Daran ändert sich auch nichts, wenn in der leicht geänderten Vertragsklausel die Zustimmung nur für erhebliche Abweichungen vorgesehen ist. Bei der „mieterfeindlichsten Auslegung“ der Vertragsklausel müsste der Vermieter zustimmen, wenn der Mieter während der Mietzeit eine erhebliche Abweichung des Farbtons des Wandanstrichs wählen würde. Das ist unwirksam.

Sonderthema
Vorsicht: Schnee und Eis
Dauerschneefall und Eisglätte – Der nächste Winter kommt bestimmt. Wer muss fegen und streuen? Wann, wo und wie muss geräumt und gestreut werden? Wir haben die wichtigsten Urteile zusammengestellt (Teil 2):
Mieterpflichten: Mieter müssen nur dann Schnee fegen oder bei Eis streuen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich und wirksam vereinbart ist. Es gibt kein Gewohnheitsrecht, dass Erdgeschossmieter automatisch streuen müssen (OLG Frankfurt 16 U 123/87).
Hausordnung: Allein durch eine Regelung in der Hausordnung können Mieter nicht zum Winterdienst verpflichtet werden. Hierzu ist eine Regelung im Mietvertrag notwendig (LG Frankfurt 2/11 S 136/87; AG Köln 210 C 107/10).

Aktuelle Infos
Der Bund hat 11.000 bundeseigene TLG-Wohnungen an die Firma TAG Immobilien AG verkauft. Mit dieser Verkaufsentscheidung hat die Bundesregierung soziale Aspekte ausgeblendet. Statt ernsthaft zu prüfen, ob die Wohnungen nicht an die Länder, Kommunen oder Mietergenossenschaften hätten verkauft werden können, wurden sie jetzt an einen Finanzinvestor verkauft, dessen Chef vor einigen Wochen erklärte, Wohnen sei in Deutschland zu billig. Jetzt drohen den betroffenen Mietern höhere Mieten. Die zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarte Sozialcharta hilft da auch nicht weiter. Das Thema Mieterhöhung wird gar nicht angeschnitten. Die Regelungen zum Kündigungsschutz, zur Luxusmodernisierung und zur Mieterprivatisierung entsprechen weitgehend der geltenden Rechtslage. Interessant ist aber, dass sich der Käufer verpflichtet hat, genauso viel Geld in die Instandhaltung und Instandsetzung zu stecken wie der frühere Eigentümer. Und er hat sich verpflichtet, die Kosten einer Rechtsberatung beim Mieterverein zu übernehmen.

Mieter-Tipp
Adventszeit
Im Treppenhaus dürfen Mieter an ihrer Wohnungstür bunte Adventskränze befestigen. Mitmieter dürfen hieran keinen Anstoß nehmen. Anders, wenn Mieter das gesamte Treppenhaus von oben bis unten nach ihren Vorstellungen weihnachtlich dekorieren wollen. Das müssen die Nachbarn nicht akzeptieren, sie können die Entfernung der Dekoration fordern. Das gilt auch, wenn eine Mietpartei weihnachtliche Duftsprays im ganzen Haus versprüht. Nachbarn müssen das nicht hinnehmen.