Neues vom Bundesgerichtshof 25.06.2012

Bundesgerichtshof

Modernisierung setzt Verbesserung des gegenwärtigen Zustandes der Wohnung voraus
Bei der Frage, ob eine geplante Modernisierung des Vermieters zu einer Wohnwertverbesserung führt, ist auf den gegenwärtigen Zustand der Wohnung abzustellen, nicht auf den ursprünglichen Zustand (BGH VIII ZR 110/11). Die Wohnung hatte früher Kohleöfen. Dann baute der Vormieter mit Zustimmung des Vermieters auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung ein, die der jetzige Mieter bei seinem Einzug kaufte. Will der Vermieter nun eine Zentralheizung einbauen, ist das nur dann eine Modernsierung, wenn es eine Wohnwertverbesserung gegenüber der Gasetagenheizung ist. Er kann keinen Vergleich mit den alten Kohleöfen anstellen. Unabhängig hiervon kann der Einbau einer Zentralheizung auch als energetische Modernsierung verstanden werden.

Sonderthema
Umwandlung
Miethäuser können in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden. Dann ist der Eigentümer/Vermieter nicht mehr Eigentümer des ganzen Hauses. Es wird separates Eigentum für jede Wohnung gebildet, für Mieter erhöht sich das Kündigungsrisiko.
Vorkaufsrecht: Wenn die Wohnung des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft wird, kann dieser auch selbst Wohnungseigentümer werden. Ob frei finanzierte oder öffentlich geförderte Wohnung spielt keine Rolle, der Mieter hat ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Das bedeutet, der Mieter kann in den Kaufvertrag, den der Vermieter und sein Käufer ausgehandelt haben, „einsteigen“ und die Wohnung anstelle des vorgesehenen Käufers erwerben, und zwar zu unveränderten Bedingungen und zum selben Preis. Gibt es also einen günstigen „Paketpreis“, weil sich der Vertrag auf mehrere Wohnungen bezieht, kann der Mieter „seine“ Wohnung zu dem günstigen anteiligen „Paketpreis“ erwerben. Macht der Mieter die Ausübung des Vorkaufsrechts allerdings von einer Änderung des Vertrages abhängig, hat er sein Vorkaufsrecht nicht wirksam wahrgenommen.

Aktuelle Infos
Im vergangenen Jahr sind in Deutschland rund 183.000 Wohnungen neu fertiggestellt worden. Gegenüber den beiden Vorjahren 2010 und 2009 ist das eine Steigerung von etwa 14,6 Prozent bzw. 23.000 Einheiten. Die Fertigstellungszahlen in den Jahren 2009 und 2010 waren allerdings auch die niedrigsten in der Geschichte der Bundesrepublik. 2011 wurden 61.000 Wohnungen in neuen Mehrfamilienhäusern fertiggestellt (+ 15,5 %) und auch in bestehenden Gebäuden wurden knapp 19.000 neue Wohnungen geschaffen. Zurzeit fehlen allein in den Großstädten 100.000 Mietwohnungen. Wird auf dem heutigen Niveau weitergebaut, werden laut Pestel-Institut im Jahr 2017 rund 825.000 Mietwohnungen in Deutschland fehlen.

Mieter-Tipp
Garten
Ist der Garten mitvermietet, ist der Mieter normalerweise auch für die Gartenpflege verantwortlich. Ohne spezielle Absprache muss er nur einfache Arbeiten, wie Rasen mähen oder das Umgraben von Beeten übernehmen. Der Vermieter darf dann keine Vorgaben machen, wie die Gartenpflege konkret auszusehen hat. Auch wenn der Mieter bei Vertragsbeginn einen „englischen Rasen“ überlässt, kann er nicht verhindern, dass der sich im Laufe der Mietsache in eine Wiese mit Klee und Unkraut verwandelt.