Neues vom Bundesgerichtshof 24.07.2012

Neues vom Bundesgerichtshof

Bei unberechtigter Mietminderung droht die Kündigung

Mietern droht die Kündigung des Vermieters, wenn sie die Miete mindern und sich über die Ursachen des Mangels dabei geirrt haben, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 138/11). Die Mieter eines Einfamilienhauses hatte die Miete wegen Schimmel und Kondenswasserbildung um 20 Prozent gemindert. Nachdem ein Mietrückstand von zwei Monatsmiete aufgelaufen war, kündigte der Vermieter fristlos. Er hatte von Anfang an argumentiert, das Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters sei für die Mängel verantwortlich. Ein vom Amtsgericht eingeholtes Sachverständigengutachten gab dem Vermieter Recht. Die Verteidigung der Mieter gegen die Vermieterkündigung, sie treffe kein Verschulden an der Nichtzahlung der Miete, weil die Ursache der Schimmelbildung unklar gewesen sei, folgte der Bundesgerichtshof nicht. Die Karlsruher Richter gingen davon aus, die Mieter hätten die Nichtzahlung der Miete zu vertreten. Ihnen hätte sich die Vermutung aufdrängen müssen, dass das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie einem Terrarium mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit im gemieteten Haus nach sich zieht, so dass sie häufiger hätten lüften müssen.

Sonderthema

Umwandlung
Miethäuser können in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden. Dann ist der Eigentümer/Vermieter nicht mehr Eigentümer des ganzen Hauses. Es wird separates Eigentum für jede Wohnung gebildet, für Mieter erhöht sich das Kündigungsrisiko.
Vorkaufsrecht, Teil 4: Das Vorkaufsrecht hat der Mieter nur einmal, nämlich beim ersten Verkaufsfall nach der Umwandlung. Fand der erste Verkauf vor dem 1. September 1993 (Einführung des Vorkaufsrechts) statt, oder wurde an Familienangehörige verkauft, gibt es dieses Recht nicht mehr. Die Veräußerung der Wohnung im Wege der Zwangsvollstreckung wird wie ein Verkaufsfall behandelt. Das Vorkaufsrecht wird dadurch hinfällig und kann bei einem späteren Verkauf nicht mehr ausgeübt werden.

Aktuelle Infos
Der Bundesrat hat in seiner Sitzung am 6. Juli das von der Bundesregierung beschlossene Mietrechtsänderungsgesetz abgelehnt. Er hat unter anderem die Abschaffung des Mietminderungsrechts bei energetischen Modernisierungen, Einschränkungen der Härtefallregelungen bei Modernisierungsmaßnahmen sowie die von der Bundesregierung geplanten Einschränkungen beim Kündigungsschutz kritisiert. Die Bundesregierung kann jetzt eine Gegenäußerung zur Position des Bundesrates verfassen. Voraussichtlich Mitte September 2012 wird dann das Mietrechtsänderungsgesetz im Deutschen Bundestag eingebracht. Der Bundesrat wird bei diesem Gesetz nur angehört, er kann das Gesetz aber nicht stoppen oder verhindern. Das Mietrechtsänderungsgesetz ist nicht zustimmungspflichtig.

Mieter-Tipp
Parabolantenne
Haben 6 Mietparteien jeweils eine Parabolantenne am Haus montiert, darf der Vermieter nicht nur gegen einen Mieter vorgehen und nur von ihm die Beseitigung der Antenne verlangen. Das entschied das Bundesverfassungsgericht (1 BvR 1320/04). Grundsätzlich kann für den Vermieter eine Pflicht zur Duldung einer Parabolantenne bestehen, wenn trotz eines vorhandenen Kabelanschlusses der Empfang von Sendern in der Heimatsprache der Mieter nicht möglich ist. In diesem Fall muss geprüft werden, ob das Informationsinteresse des Mieters gegenüber dem Interesse des Vermieters an einer „optisch angemessenen Gestaltung seines Eigentums“ Vorrang hat oder nicht.

Anspruch auf Rückzahlung von Abgeltungsbeträgen für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen verjährt nach 6 Monaten

Weiß der Mieter nicht, dass die Schönheitsreparaturklausel in seinem Mietvertrag unwirksam ist, und zahlt er deshalb an den Vermieter einen so genannten Abgeltungsbetrag für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, hat er einen Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter. Dieser Anspruch verjährt aber schon nach 6 Monaten (BGH VIII ZR 12/12). Im Mietvertrag war zu Schönheitsreparaturen vereinbart, dass der Mieter nicht berechtigt sei, ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen. Diese Regelung war – was der Mieter nicht wusste – unwirksam. Statt Schönheitsreparaturen durchzuführen, zahlte der Mieter einen Ausgleichsbetrag hierfür in Höhe von 7.310 Euro. Rund zwei Jahre danach forderte er sein Geld zurück. Der BGH gab dem Mieter weitgehend Recht, erklärte aber, sein Anspruch könne nicht mehr durchgesetzt werden, er sei verjährt.

Sonderthema
Umwandlung
Miethäuser können in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden. Dann ist der Eigentümer/Vermieter nicht mehr Eigentümer des ganzen Hauses. Es wird separates Eigentum für jede Wohnung gebildet, für Mieter erhöht sich das Kündigungsrisiko.
Vorkaufsrecht, Teil 5: Das Vorkaufsrecht darf nur bis zum Ablauf von zwei Monaten seit dem Empfang der Mitteilung über die Veräußerungsabsicht ausgeübt werden. Beispiel: Die Mitteilung über die Veräußerungsabsicht erfolgt am 15. September. Dann kann der Mieter bis zum 15. November sein Vorkaufsrecht ausüben. Dazu muss noch kein Notar eingeschaltet werden; es genügt, dem Vermieter eine entsprechende persönlich unterschriebene Erklärung abzugeben.

Aktuelle Infos
Jeder 5. in Deutschland wohnt allein – Tendenz steigend. Der Anteil der Alleinlebenden hat mit 19,6 Prozent einen neuen Höchststand erreicht. Im vergangenen Jahr lebten laut Statistischem Bundesamt 15,9 Millionen Menschen ohne Partner, Familie oder Mitbewohner. Das sind 4,5 Millionen mehr als vor 20 Jahren. Besonders unter jungen Menschen ist es üblicher geworden, allein zu wohnen. „Hotel Mama“ ist bei 18- bis 34-Jährigen ähnlich beliebt wie vor 20 Jahren, doch der Anteil der Alleinlebenden ist um 40 % auf fast ein Viertel gestiegen. Statistiker gehen davon aus, dass sich der Trend zum Single-Haushalt weiter fortsetzt. Im Jahr 2030 werden voraussichtlich rund 23 % der Einwohner Deutschlands einen Einpersonenhaushalt führen. Besonders viele Alleinstehende gibt es unter den Menschen ab 65 Jahren. Jeder dritte Senior wohnt in einem Einpersonenhaushalt, vor allem Frauen. Besonders in Großstädten wohnen viele Menschen allein. Die höchste Quote hat Hannover, wo jeder Dritte allein lebt, gefolgt von Berlin und Leipzig mit je 31 %.

Mieter-Tipp
Wohnung zu heiß
Wird die Wohnung in den Sommermonaten unerträglich heiß, kann dies im Extremfall einen Kündigungsgrund für den Mieter darstellen und Ersatzansprüche auslösen bzw. eine Mietminderung rechtfertigen. Eine Berliner Dachgeschosswohnung heizte sich im Sommer beispielsweise auf bis zu 46 Grad Celsius auf. Die Temperaturunterschiede zwischen innen und außen betrugen bis zu 19 Grad. Normales Wohnen sei unmöglich gewesen, Wachskerzen in der Wohnung schmolzen, Pflanzen gingen ein und der Wellensittich habe einen Hitzschlag erlitten (Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin 40/06).