Neues vom Bundesgerichtshof

Bundesgerichtshof

Mieterhöhung und Sonderkündigungsrecht

Mit Schreiben vom 7.1. erhöhte der Vermieter die Miete auf die neue Vergleichsmiete, aber – nicht wie nach dem Gesetz möglich – zum 1. April, sondern erst zum 1. August. Der Mieter hielt diese Mieterhöhung für unwirksam, das Sonderkündigungsrecht, das Mietern grundsätzlich bei Mieterhöhungen zusteht, werde beschnitten. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 280/12) entschied, die Mieterhöhung sei wirksam. Der Vermieter dürfe eine Mieterhöhung erst zu einem späteren Zeitpunkt, als gesetzlich möglich, geltend machen. Das Sonderkündigungsrecht müsse nach Sinn und Zweck so ausgelegt werden, dass Mieter bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung noch kündigen können – hier bis zum 31. Juli zum 30. September. Dann sei keine Benachteiligung des Mieters ersichtlich.

Sonderthema
Garten
Wohnung mit Garten bedeutet, Mieter haben Rechte, aber auch Pflichten und möglicherweise auch höhere Betriebskosten.
Pflegekosten: Bei Gartenpflegekosten handelt es sich um Aufwendungen für die Pflege gärtnerisch angelegter Flächen (LG Hamburg WuM 89, 191). Die Gartenpflegekosten zählen zu den Betriebskosten, es sei denn, die Kosten beruhen auf jahrelanger Vernachlässigung der Gartenpflege (LG Hamburg WuM 94, 695). Sie dürfen nur dann auf die Mieter umgelegt werden, wenn dies mietvertraglich ausdrücklich vereinbart ist. Der Mieter braucht Aufwendungen für die Gartenpflegekosten nur bis zur Höhe der tatsächlich angefallenen und nachgewiesenen Beträge anteilig zu zahlen (AG Husum WuM 76, 60). Gartenpflegekosten können nur dann in Ansatz gebracht werden, wenn der Garten nicht nur vom Vermieter oder einzelnen Mietparteien benutzt werden darf (BGH WuM 2004, 399).

Aktuelle Infos
Rentner sind als Mieter sehr beliebt. Familien mit Kindern haben bei der Wohnungssuche dagegen eher schlechte Karten. Einiger Trost für sie: Manche Mietergruppen sind noch unbeliebter. Wie aus einer Umfrage im Auftrag von Immowelt.de hervorgeht, vermieten 7 von 10 Befragten (71 %) am liebsten an Rentnerpaare. Auf Platz 2 (63 %) folgen kinderlose Paare, und nur jeder Zweite vermietet danach gern an Paare mit Kindern. Am unbeliebtesten sind bei Vermietern Wohngemeinschaften (10 %), sie rangieren in der Gunst noch hinter Singles (44 %) und Alleinerziehenden (18 %).

Mieter-Tipp

Raucherurteile
Das Amtsgericht Düsseldorf (24 C 1355/13) bestätigte zwar die Kündigung und Räumung gegen einen 75-Jährigen Raucher aus Düsseldorf, erklärte aber gleichzeitig: Der Mieter darf in seiner Wohnung rauchen. Das ist vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gedeckt. Der Mieter ist aber verpflichtet, ausreichend zu lüften. Geschieht dies nicht, zieht der Zigarettenrauch ins Treppenhaus und führt dort zu unzumutbaren Geruchsbelästigungen, hat das Konsequenzen. Der Vermieter kann den Mieter abmahnen. Ändert sich nichts am Verhalten des Mieters, kann der Vermieter auch kündigen.
Das Amtsgericht Rathenow (4 C 300/13) wies die Klage von Nachbarn gegen ein Raucherehepaar ab. Die rauchten 12 Zigaretten am Tag auf ihrem Balkon. Die Nachbarn wollten konkrete Rauchzeiten vorschreiben. Das Amtsgericht aber sah bei 12 Zigaretten am Tag keine übermäßige Belastung für die Nachbarn und wies deren Klage ab.