Neues vom Bundesgerichtshof 16.10.2012

Neues vom Bundesgerichtshof

Kündigung beim Rückstand von einer Monatsmiete möglich

Nach dem Gesetz kann der Vermieter wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen, wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist. Diese Zwei-Monatsmieten-Grenze gilt aber nicht für eine ordentliche Kündigung mit Kündigungsfrist. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 107/12) entschied, der Vermieter könne schon dann kündigen, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete beträgt. Lediglich bei Rückständen von weniger als einer Monatsmiete und einer Verzugsdauer von weniger als einem Monat ist die Kündigung ausgeschlossen. Auch die bei einer fristlosen Kündigung geltende Schutzregelung, dass erst zwei Monate nach der Verurteilung eines Mieters zur Zahlung der erhöhten Miete wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt werden darf, gilt bei einer „normalen“ Kündigung mit Kündigungsfrist nicht.

Sonderthema

Mietermodernisierung
Bevor Mieter ihre Wohnung selbst modernisieren und Geld in die Wohnung stecken, sollten sie sich rechtlich absichern. Geklärt werden muss, ob die geplante Baumaßnahme überhaupt erlaubt ist oder ob der Vermieter zustimmen muss. Und auch beim Auszug drohen böse Überraschungen.
Investitionen und Auszug, Teil 3: Verlässt sich der Mieter nur auf gesetzliche Regelungen, hat er also keine Vereinbarungen und Absprachen mit dem Vermieter getroffen, gibt es drei Möglichkeiten:
 Der Mieter kann seine Investitionen – Einbauten oder Einrichtungen – beim Auszug entfernen und mitnehmen. Der Vermieter kann das durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung verhindern.
 Der Vermieter akzeptiert, dass der Mieter alles mitnimmt. Der Mieter muss aber dann den “alten Zustand” der Wohnung wieder herstellen, also mit den alten Badezimmer-Armaturen und dem alten Fußbodenbelag.
 Der Vermieter fordert den Mieter ausdrücklich auf, seine Einbauten und Einrichtungen mitzunehmen und verlangt, dass die Wohnung im ursprünglichen Zustand zurückgegeben wird.

Aktuelle Infos
Jetzt werden wieder Millionen von Betriebskostenabrechnungen verschickt. Nach den Erfahrungen des Deutschen Mieterbundes und der örtlichen DMB-Mietervereine lösen diese Abrechnungen über Heizkosten und die so genannten kalten Nebenkosten, wie zum Beispiel Wasser, Abwasser, Grundsteuer, Aufzug, Hausmeister, Versicherungen, Gartenpflege, Müllbeseitigung, Gebäude- oder Straßenreinigung, immer wieder Auseinandersetzungen und Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern bzw. Hausverwaltungen aus. Dabei geht es vor allem um die Frage, welche Kosten in die Abrechnung eingestellt werden dürfen, nach welchen Kriterien die Kosten im Haus zu verteilen sind und um die Wirtschaftlichkeit dieser Betriebskosten. Antworten auf alle Fragen rund um das Thema Betriebskosten enthält die jetzt neu aufgelegte 96 Seiten starke Informationsbroschüre des Deutschen Mieterbundes „Die zweite Miete“. Die Broschüre kostet 6 Euro und ist bei allen örtlichen Mietervereinen erhältlich oder zu bestellen beim Deutschen Mieterbund, 10169 Berlin, bzw. unter www.mieterbund.de.

Mieter-Tipp

Aufbewahren
Mietverträge und Übergabeprotokolle sollten nach Beendigung des Mietverhältnisses noch so lange verwahrt werden, bis die Verjährungsfrist für eigene oder Vermieteransprüche abgelaufen ist, also mindestens drei Jahre. Nebenkostenabrechnungen können, wenn sie bezahlt sind, nach einem Jahr entsorgt werden. Anders, wenn sie zu Vergleichszwecken aufbewahrt werden sollen. Kontoauszüge braucht man auch nicht länger als drei Jahre. Aber Vorsicht: Wenn Sie am Ende des Mietverhältnisses die Kaution zurückfordern und der Vermieter abstreitet, jemals eine Mietsicherheit erhalten zu haben, müssen Sie die Zahlung beweisen. Da kann ein alter Kontoauszug sehr hilfreich sein.

Neuste Informationen

Vermieterkündigung wegen geplanter Nutzung der Wohnung als Büro

Der Vermieter darf eine Mietwohnung auch dann kündigen, wenn er bzw. ein Familienangehöriger die Wohnung zu beruflichen Zwecken nutzen will. Hier wollte die Ehefrau des Vermieters ihre Anwaltskanzlei in die Mieterwohnung verlegen. Der Bundesgerichtshof gab dem Vermieter Recht und bestätigte die Kündigung (BGH VIII ZR 330/11). Eigenbedarf liegt nicht vor, da der Vermieter die gekündigten Räume nicht als Wohnung für sich oder seine Angehörigen benötigt. Der Bundesgerichtshof erklärte aber, dass der Vermieter trotzdem ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses habe, wenn er die vermietete Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder die eines Familienangehörigen nutzen will. Dieses Vermieterinteresse ist aufgrund der verfassungsrechtlich geschützten Berufsfreiheit nicht geringer zu bewerten als das Eigenbedarfsinteresse.
Achtung: Vielerorts ist die Nutzung von Wohnraum zu gewerblichen Zwecken, also zum Beispiel als Büro, durch Zweckentfremdungsverordnungen ausgeschlossen. Zumindest in diesen Fällen bleibt eine Vermieterkündigung zu beruflichen Zwecken unzulässig.

Sonderthema
Mietermodernisierung

Bevor Mieter ihre Wohnung selbst modernisieren und Geld in die Wohnung stecken, sollten sie sich rechtlich absichern. Geklärt werden muss, ob die geplante Baumaßnahme überhaupt erlaubt ist oder ob der Vermieter zustimmen muss. Und auch beim Auszug drohen böse Überraschungen.
Investitionen und Auszug, Teil 2: Ob der Mieter beim Auszug einen finanziellen Ausgleich für seine Modernisierungen fordern kann, hängt entscheidend davon ab, ob es entsprechende vertragliche Vereinbarungen zwischen ihm und dem Vermieter gibt. Allein aus der Zustimmung des Vermieters zu den Investitionen folgt nicht, dass der Mieter bei Vertragsende eine Entschädigung für seine Arbeiten bekommt. Allenfalls kann er davon ausgehen, dass er nicht zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verpflichtet werden kann. Zumindest dann, wenn der Vermieter während der Mietzeit aufwändigen Mieterinvestitionen ohne Vorbehalt zugestimmt hat oder wenn die Wohnung durch die Mieterarbeiten erst in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt wurde.

Aktuelle Infos

Ab Januar 2013 gilt eine neue GEZ-Rundfunkgebühr. Dann muss jeder Haushalt pauschal einen Rundfunkbeitrag in Höhe von 17,98 Euro monatlich an die GEZ zahlen – egal, ob Empfangsgeräte vorhanden sind oder nicht. Es gilt das Prinzip: Eine Wohnung, ein Beitrag – unabhängig davon, wie viele Personen mit eigenem Einkommen in dem Haushalt leben, wie viele Rundfunkgeräte es dort gibt, ob Radio, internetfähiger Computer oder Fernseher. Der monatliche Rundfunkbeitrag deckt dann auch die privaten Autos der Haushaltsmitglieder ist. Sinn des haushaltsbezogenen Rundfunkbeitrages ist es, die Finanzierung des öffentlich-rechtlichen Rundfunks auf eine breitere Basis zu stellen. „Schwarzseher“ sollen zur Kasse gebeten werden. Die GEZ geht von 10 Prozent Zahlungspflichtigen aus, die ihre Rundfunkgeräte nicht oder nicht vollständig angemeldet haben und bisher keine Gebühren zahlen.

Mieter-Tipp
Heizperiode

Spätestens mit Beginn der Heizperiode am 1. Oktober muss die Heizung in Betrieb genommen werden. Tagsüber, das heißt zwischen 6 und 24 Uhr, sind 21 Grad Celsius zum Beispiel im Wohnzimmer und bis 23 Grad Celsius im Bad üblich. Werden diese Temperaturen nicht erreicht oder fällt die Heizung sogar aus, muss der Vermieter informiert werden. Es liegt ein Mangel vor. Der Vermieter muss für Abhilfe sorgen. Passiert nicht, kann der Mieter unter Umständen die Miete kürzen. Nachts darf die Heizung nicht völlig abgeschaltet werden. Der Vermieter kann die Temperatur nachts absenken, er muss aber eine Mindesttemperatur von etwa 17 bis 18 Grad Celsius gewährleisten.