Neues vom Bundesgerichtshof 16.04.2012

Bundesgerichtshof

Wirksame Heizkostenabrechnung trotz Nichtberücksichtigung von Mietervorauszahlungen

Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß und damit wirksam, wenn folgende Mindestangaben enthalten sind: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Allerdings dürfen hier keine zu hohen Anforderungen gestellt werden. Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Vermieteranspruch nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Erforderlich ist dafür, dass der Mieter erkennen kann, in welchen Rechenschritten die Umlage der Betriebskosten erfolgt. Etwaige Fehler – zu hoch oder zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen –führen aber nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen. Das Gleiche gilt, wenn der Vermieter die Vorauszahlungen des Mieters überhaupt nicht berücksichtigt. Die Abrechnung ist auch dann formell in Ordnung, inhaltlich aber natürlich falsch und muss korrigiert werden (BGH VIII ZR 197/11).

Sonderthema
Mietkaution
Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung des Mieters. Sie soll den Vermieter für den Fall absichern, dass der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag nicht ordnungsgemäß oder nicht vollständig erfüllt.
Vereinbarung, Teil 2: Zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen, so das Gesetz, mehr als drei Monatsmieten Kaution, sind unwirksam. Dagegen können zugunsten des Mieters auch andere Vereinbarungen getroffen werden, zum Beispiel eine Mietsicherheit in Höhe einer Monatsmiete oder in Höhe von zwei Monatsmieten. Das Gesetz erlaubt, dass Mieter und Vermieter auch andere Formen der Mietsicherheit vereinbaren, z.B. Aktien, Renten- oder Immobilienfonds, aber auch Festgelder oder Bundesschatz- und Pfandbriefe. Wichtig ist in jedem Fall, dass die Mietsicherheit vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgt. Durchgesetzt haben sich diese Kautionsformen bisher nicht. Die einen stehen für relativ hohes Risiko, und die anderen verhindern einen schnellen Zugriff auf die Mietsicherheit.

Aktuelle Infos
Laut einer Umfrage des Immobilienportals Immowelt.de leben 17 Prozent der Deutschen in einer schimmeligen Wohnung. Die vom Schimmel ausgehende Gefahr verkennen dabei allerdings viele: Jeder 9. Deutsche ist der Meinung, dass sich Schimmel gar nicht oder zumindest nur leicht auf die Gesundheit auswirkt. Das ist falsch. Die möglichen Folgen reichen von Übelkeit und Konzentrationsstörungen über Kopfschmerzen bis hin zu Asthma, Allergien und Schädigungen des Immunsystems. Da Schimmel häufig an dunklen, schwer einsehbaren Stellen gedeiht, dürfte die Dunkelziffer der vom Schimmel betroffenen Haushalte sogar deutlich über 17 Prozent liegen. Am häufigsten tritt der Schimmel im Badezimmer (55 %) auf, wo durch Baden und Duschen oft hohe Luftfeuchtigkeit herrscht. Auch das Schlafzimmer (38 %) gehört zu den häufig betroffenen Räumen.

Mieter-Tipp
Ausschluss der Mietminderung unwirksam
Das Mietminderungsrecht darf nicht durch Klauseln im Mietvertrag ausgeschlossen werden. Das gilt nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (XII ZR 62/06) für Gewerberaummietverträge, das gilt nach dem Wortlaut des Gesetzes – Paragraph 536 Absatz 4 BGB – erst recht für Wohnraummietverhältnisse. Unwirksam sind beispielsweise Vertragsregelungen, die eine Mietminderung des Mieters ausschließen, wenn es zu Beeinträchtigungen durch Umstände kommen sollte, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, wie beispielsweise Baulärm in der Nachbarschaft. Kommt es zu Beeinträchtigungen, dürfen Mieter immer die Miete kürzen. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Vermieter die Beeinträchtigung zu vertreten hat oder nicht.