Neues vom Bundesgerichtshof 16.01.2012

Kündigungsausschluss gilt nicht für außerordentliche Kündigung

Mieter und Vermieter können im Mietvertrag einen zeitlich befristeten Kündigungsausschluss vereinbaren. Unwirksam ist diese Vertragsregelung nur, wenn der Kündigungsausschluss oder Kündigungsverzicht länger als vier Jahre andauern soll. Diese zeitliche Obergrenze gilt auch für Staffelmietverträge. Ausgeschlossen werden darf mit dieser Vertragsregelung aber nur die „ordentliche“ Kündigung, das ist die Kündigung mit den gesetzlichen Kündigungsfristen. Das Recht zur außerordentlichen, das heißt fristlosen Kündigung wegen schwerer Vertragsverstöße kann im Mietvertrag nicht wirksam ausgeschlossen werden und würde ggf. die Kündigungsausschlussregelung insgesamt unwirksam machen (BGH VIII ZR 120/11).

Thema der Woche

Vermieterkündigung
Wenn der Vermieter kündigen will, muss er – anders als der Mieter – einen Kündigungsgrund haben. Außerdem muss er je nach Wohndauer des Mieters gestaffelte Kündigungsfristen einhalten. Nach ausführlicher Themenbehandlung hier noch drei abschließende Tipps:
 Ob die Wohnung möbliert oder unmöbliert vermietet wird, macht für den Kündigungsschutz keinen Unterschied. Auch Mieter eines möblierten Appartements haben den vollen Kündigungsschutz.
 Wird das Haus oder die Wohnung verkauft, hat der Käufer keine besonderen Kündigungsrechte. Er tritt vielmehr in den bestehenden Mietvertrag ein und muss das Mietverhältnis zu den vorgefundenen Konditionen fortsetzen.
 Teilkündigungen, das heißt die Kündigung nur der Garage oder nur des Kellers oder nur des Gartens sind grundsätzlich ausgeschlossen. Anders nur, wenn der Vermieter hier neuen Wohnraum schaffen will.

Aktuelle Infos
Informationen zum energetischen Zustand einer Immobilie werden immer wichtiger für die Kaufentscheidung, ist das Ergebnis des aktuellen Immobilienbarometers und einer Befragung von Interhyp und ImmobilienScout24 bei knapp 2.000 Immobilienkäufern. Dabei dürften Umfrageergebnisse bei Mietinteressenten letztlich nicht anders ausfallen. 61 Prozent der Befragten achten auf ein vernünftiges Verhältnis von energetischen Eigenschaften und Preis von Haus oder Wohnung. Für 26 Prozent sind Bausubstanz und Heizungsanlage ebenso wichtig, wie Preis, Lage oder Ausstattung des Objekts. Die moderne Heizungsanlage betrachten 60,1 Prozent als sehr wichtig, die Außenwanddämmung 58,1 Prozent, Fenster mit Doppelverglasung 57,4 Prozent und die Dachdämmung immerhin noch 47,2 Prozent. Interessant ist aber, dass die wenigsten der Befragten sich durch den obligatorischen Energieausweis ausreichend informiert fühlen. Rund 20 Prozent der Befragten billigen dem Energieausweis keinerlei Hilfestellung zu, rund die Hälfte der Befragten schätzt ihn als nur bedingt nützlich ein. Hauptgrund: Die meisten Energieausweise sind verbrauchsorientiert und stellen nur auf das Heizverhalten der vorherigen Bewohner ab.

Mieter-Tipp

Maklerprovision
Höchstens zwei Monatsmieten ohne Vorauszahlungen für Heizung und Betriebskosten, aber mit Mehrwertsteuer, darf ein Makler für die erfolgreiche Vermittlung einer Mietwohnung verlangen. Voraussetzung ist, dass der wohnungssuchende Mieter und der Vermittler einen Maklervertrag schließen, in dem die Maklertätigkeit und die Provisionshöhe festgelegt werden. Der Vertrag kann auch mündlich geschlossen werden. Im Streifall muss der Makler den Inhalt der Vereinbarung und damit auch die Provisionshöhe beweisen.