Neues vom Bundesgerichtshof 13.02.2012

14. Februar 2012 8:43

Betriebskosten: Fehler in der Abrechnung führen nicht zu formeller Unwirksamkeit

Rechnet der Vermieter die Betriebskosten nicht nach dem im Mietvertrag vereinbarten Verteilerschlüssel „Wohnfläche“ ab, sondern gibt er als Verteilerschlüssel nur einen Prozentsatz an, und setzt er für die vom Mieter gezahlten Vorauszahlungen fälschlicherweise 0 an, sind das unter Umständen Fehler der Abrechnung, die korrigiert werden müssen. Diese Fehler führen aber nicht zu einer formellen Unwirksamkeit der Abrechnung (BGH VIII ZR 286/10). Die Abrechnung ist auch nachvollziehbar, wenn der Verteilerschlüssel in Bruchteilen angegeben wird oder wenn die Vorauszahlungen zu hoch oder zu niedrig bzw. mit 0 angesetzt werden. Diese inhaltlichen Fehler können / müssen korrigiert werden. Genauso korrigierbar ist der Fehler, dass Betriebskosten für die Stellplätze auf alle Mieter aufgeteilt werden, auch auf die, die keinen Stellplatz gemietet haben.

Sonderthema
Ab 30. April: TV über Satellit nur noch digital
Ab 30. April 2012 werden die TV- und Hörfunkprogramme über Satellit nur noch digital übertragen. Analoge Satellitensignale werden abgeschaltet. Wer die eventuell notwendige Umrüstung verschläft, „schaut in die Röhre“, vgl. Videotext Seite 198 auf allen TV-Kanälen.
Teil 4: Notwendig werdende Umrüstungen an der Empfangsanlage des Mieters, also an seiner Parabolantenne, müssen die Mieter selbst zahlen. Der Vermieter muss nur dann tätig werden, wenn bei der Gemeinschaftsverteilanlage im Haus Nachrüstungsbedarf besteht. Er muss dann die Empfangsanlage im Haus so um- oder aufrüsten, dass taugliche Signale bis an die Anschlussdosen in den einzelnen Wohnungen geliefert werden. Er muss also die Umrüstung des Empfangskopfes, gegebenenfalls die Erneuerung von Weichen, Multischaltern und anderen Verteilern oder Verstärkern, übernehmen. Bei Antennenkabeln, die älter als 20 Jahre sind, kann es auch hier zu einem Nachrüstbedarf kommen, da diese Kabel bei der Übertragung von digitalen Signalen eine erhöhte und unzulässige Störanfälligkeit aufweisen.

Aktuelle Infos
Derzeit verbraucht jeder Deutsche 122 Liter Wasser am Tag. Vor 20 Jahren waren es noch über 20 Liter mehr. 36 Prozent dieser 122 Liter verbraucht jeder Mensch im Durchschnitt für die Körperpflege, wie Baden und Duschen. Das sind knapp 44 Liter. 33 Liter (27 Prozent) verwendet er für die Toilettenspülung, 14,5 Liter entfallen auf das Waschen der Wäsche und gut 7 Liter auf das Geschirrspülen. Ebenfalls 7 Liter werden für das Reinigen der Wohnung, die Gartenpflege oder das Putzen des Autos gebraucht. Nur knapp 4 Prozent, also knapp 5 Liter des Trinkwassers werden auch tatsächlich zum Essen oder Trinken verwendet.

Mieter-Tipp
Mindesttemperaturen

Während der Heizperiode, in der Regel vom 1. Oktober bis 30. April, muss der Vermieter die zentrale Heizungsanlage so einstellen, dass eine Mindesttemperatur in der Wohnung zwischen 20 und 22 Grad Celsius erreicht werden kann. Nachts, zwischen 23.00 bzw. 24.00 und 6.00 Uhr, reichen nach der Nachtabsenkung auch 18 Grad Celsius aus. Mietvertragsklauseln, nach denen zum Beispiel eine Temperatur von 18 Grad Celsius zwischen 8.00 und 21.00 Uhr ausreichend sein soll, sind unwirksam. Wird die Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad Celsius im Winter nicht erreicht, liegt ein Wohnungsmangel vor. Der Vermieter ist verpflichtet, diesen Mangel abzustellen. Solange dies nicht geschehen ist, kann der Mieter die Miete mindern. Bei einem völligen Heizungsausfall und Minusgraden im Winter ist eine Mietminderung bis zu 100 Prozent möglich. Ist die Wohnung maximal 18 Grad Celsius warm, ist eine Mietminderung bis zu 20 Prozent denkbar.

Heizkosten: Leistungsprinzip gilt, Abflussprinzip unzulässig

Mieter haben Anspruch auf eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung. Das bedeutet, der Vermieter muss die Kosten der tatsächlich während der Abrechnungsperiode in Haus gelieferten Energie abrechnen. Der Vermieter darf nicht einfach seine Abschlagszahlungen an den Energieversorger der Verbrauchsabrechnung zugrunde legen (BGH VIII ZR 156/11). Nach der Heizkostenverordnung dürfen nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden (so genanntes Leistungsprinzip). Geschieht dies nicht, ist die Abrechnung fehlerhaft, der Mieter kann eine neue Abrechnung fordern.

Sonderthema
Ab 30. April: TV über Satellit nur noch digital
Ab 30. April 2012 werden die TV- und Hörfunkprogramme über Satellit nur noch digital übertragen. Analoge Satellitensignale werden abgeschaltet. Wer die eventuell notwendige Umrüstung verschläft, „schaut in die Röhre“, vgl. Videotext Seite 198 auf allen TV-Kanälen.
Teil 3: Wenn neue Empfangsgeräte angeschafft werden müssen, müssen Mieter für einen neuen Digitalreceiver selbst zahlen. Letztlich gelten hier die gleichen Grundsätze wie bei der Abschaltung des herkömmlichen – terrestrischen – Antennenempfangs und des Umstiegs auf DVB-T vor einigen Jahren. Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin (77 T 90/03) kann ein betroffener Mieter von seinem Vermieter weder die Ausstattung der Wohnung mit einem Decoder noch Kostenerstattung verlangen, wenn er die Set-Top-Box oder den Digitalreceiver kauft. Das Gericht argumentierte, dass der Wegfall der terrestrischen Ausstrahlung vom Vermieter nicht zu vertreten sei. Der Vermieter sei nicht verpflichtet, bestehende Empfangsmöglichkeiten zu erhalten, er sei hierzu auch gar nicht in der Lage.

Aktuelle Infos
Zum Jahresende bezogen nach Angaben des Statistischen Bundesamtes in Deutschland rund 852.000 Haushalte Wohngeld. Das waren 2,1 Prozent aller privaten Haushalte. Überdurchschnittlich hoch ist der Anteil der Wohngeldempfänger in den östlichen Bundesländern. Dort beziehen 3,4 Prozent aller privaten Haushalte Wohngeld, im Westen nur 1,9 Prozent. Die Ausgaben für das Wohngeld betrugen knapp 1,3 Milliarden Euro, die sich Bund und Länder je zur Hälfte teilen. Die Kosten sind aber 2011 gesunken, weil der Bund das Wohngeld gekürzt hat, das heißt, die Einbeziehung der Heizkosten in die Wohngeldberechnung gestrichen hat. Der Deutsche Mieterbund fordert, dass diese Kürzungen rückgängig gemacht werden und Heizkosten beim Wohngeld wieder berücksichtigt werden.

Mieter-Tipp
Mieterhöhung

In Großstädten und Ballungszentren dreht sich jede zehnte Rechtsberatung der örtlichen Mietervereine um Mieterhöhungen auf die so genannte ortsübliche Vergleichsmiete, die Durchschnittsmiete für vergleichbare Wohnungen am Wohnort. Viele dieser Mieterhöhungen sind unzulässig, fehlerhaft begründet oder einfach zu hoch: So müssen Mieterhöhungen schriftlich erfolgen und von allen Vermietern unterschrieben werden. Textform, also die maschinelle Unterschrift, reicht aus. Der Vermieter muss die so genannte Jahressperrfrist einhalten. Danach ist frühestens ein Jahr nach dem Einzug oder seit der letzten Mieterhöhung eine neue Mieterhöhung möglich. Die Kappungsgrenze bestimmt zusätzlich, dass die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen darf. Voraussetzung ist aber, dass die neue Miete hierdurch nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete klettert. Begründet werden muss eine Mieterhöhung entweder mit einem Mietspiegel, einem Sachverständigengutachten oder mindestens drei Vergleichswohnungen.