Neues vom Bundesgerichtshof

Anforderungen zur formellen Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung

Der Vermieter ist verpflichtet, eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung zu erstellen, die den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht. Dass beispielsweise die Ermittlung der Wärmekosten ohne Kenntnis der Vorschriften der Heizkostenverordnung kaum verständlich ist und diese Vorschriften dem durchschnittlichen, juristisch nicht vorgebildeten Mieter regelmäßig nicht bekannt sind, ist nicht das Problem des Vermieters. Er ist nicht verpflichtet, die Vorschriften der Heizkostenverordnung mitzuteilen oder zu erläutern. Die Abrechnung ist formell in Ordnung, wenn ein mit den einschlägigen Rechtsvorschriften vertrauter Mieter anhand der mitgeteilten Faktoren die vorgenommene Abrechnung nachprüfen kann. Deshalb, so der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 268/10), ist es unschädlich, wenn der Vermieter in der Abrechnung nicht erläutert, dass er die nur auf die Warmwasserkosten entfallenden Kosten der Warmwasserzähler zunächst von den Gesamtkosten abgezogen, den verbleibenden Betrag nach dem ermittelten Prozentsatz auf Kosten für Heizung und für Warmwasser aufgeteilt und anschließend die Kosten für die Warmwasserzähler den so ermittelten Kosten für Warmwasser wieder hinzugefügt hat.

Thema der Woche

Vermieterkündigung
Die Folgen einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann der Mieter bis zu zwei Monate nach Erhebung der Räumungsklage durch den Vermieter noch abwenden. Hierzu muss er den gesamten Mietrückstand bezahlen, bis auf den letzten Cent. Die Kündigung wegen Mietrückständen kann der Mieter auf diese Art und Weise aber nur einmal innerhalb von zwei Jahren ungeschehen machen und abwehren.

Aktuelle Infos
Die Energiepreise werden auch 2012 weiter steigen. Der Preis für Öl ist in den Jahren 2010 und 2011 jeweils um etwa 25 % gestiegen. Ein Ende dieser Kostenentwicklung ist nicht in Sicht. Gas und Fernwärme wurden 2011 um etwa 10 Prozent teurer. Jetzt meldet das Verbraucherportal Top-Tarif, dass sich die Preise für Gaskunden bei mindestens 83 Unternehmen im Januar und Februar um bis zu 21,8 % erhöhen werden. Im Durchschnitt liegt die Preiserhöhung bei 8,4 % oder 114 Euro bei einem Jahresverbrauch von 20.000 kWh. Daneben haben 139 Stromversorgen durchschnittliche Preiserhöhungen von 3,8 % für 2012 angekündigt, in der Spitze sogar 14,6 % oder 114 Euro bei einem Jahres-verbrauch von 4.000 kWh.

Mieter-Tipp

Katzenklappe
Wer ohne Zustimmung des Vermieters eine Katzenklappe in die Wohnungstür einbaut, verhält sich vertragswidrig und beeinträchtigt die Vermieterinteressen. Nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (63 S 199/04) muss der Vermieter nicht akzeptieren, dass über die Katzenklappe in der Wohnungseingangstür Katzen unkontrollierten Zugang in das Treppenhaus des Mietshauses haben. Er kann den Rückbau der Katzenklappe verlangen und, wenn der Mieter nicht reagiert, unter Umständen sogar das Mietverhältnis kündigen.

Schönheitsreparaturen und Mieterhöhungen

Bei preisgebundenen Wohnungen, so genannten Sozialwohnungen, sind in der Kostenmiete auch häufig Ansätze für Schönheitsreparaturen veranschlagt. Entfällt für diese Wohnungen die Preisbindung, darf der Vermieter die so genannte Marktmiete, also die Vergleichsmiete, fordern, wie für alle anderen frei finanzierten Wohnungen auch. Das bedeutet, die alte Kostenmiete wird die Ausgangsmiete für die jetzt zu zahlende Marktmiete. Künftige Mieterhöhungen richten sich dann nach dem Vergleichsmietensystem. Unzulässig ist es aber nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs, auf diese Miete noch einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu fordern (BGH VIII ZR 87/11).

Thema der Woche

Vermieterkündigung
Mögliche Gründe für eine fristlose Kündigung sind die unerlaubte Untervermietung oder die schwerwiegende Störung des Hausfriedens. Die häufigste Kündigungsbegründung ist aber die ständig unpünktliche Mietzahlung bzw. der Zahlungsverzug des Mieters. Grundsätzlich muss der Vermieter, wenn er fristlos kündigen will, vorher den Mieter abmahnen, ihm also die Gelegenheit geben, sein vertragswidriges Verhalten zu ändern. Anders bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Die Kündigung ist möglich, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist oder wenn er über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag von zwei Monatsmieten in Verzug ist.

Mieter-Tipp
Stillschweigende Vertragsverlängerung
Bleibt der Mieter trotz der Kündigung des Vermieters und Ablauf der Kündigungsfrist einfach wohnen und klagt der Vermieter nicht auf Räumung oder erklärt er nicht innerhalb von zwei Wochen eindeutig, dass er mit einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht einverstanden ist, wird die Kündigung unwirksam. Nach dem Gesetz wird dann das Mietverhältnis fortgesetzt, und zwar zu den gleichen Bedingungen wie bisher. Allerdings kann die Wirkung dieser gesetzlichen Regelung im Mietvertrag ausgeschlossen sein. Voraussetzung ist, dass in der entsprechenden Vertragsklausel ausdrücklich steht, dass der Vermieter in derartigen Fällen mit einer stillschweigenden Verlängerung oder Fortsetzung des Mietvertrages nicht einverstanden ist bzw. diese ausgeschlossen sein soll.