Neues vom Bundesgerichtshof 09.07.2012

Neues vom Bundesgerichtshof

Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen können vor Eintritt der Verjährung schon verwirkt sein
Ein Recht, zum Beispiel ein Nachforderungsanspruch aus einer Betriebskostenabrechnung, ist verwirkt, wenn der Vermieter es längere Zeit hindurch nicht geltend macht und der Mieter sich darauf eingerichtet hat und nach dem gesamten Verhalten des Vermieters darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen wird. Die Verwirkung setzt also neben dem Zeitablauf das Vorliegen besonderer, ein solchen Vertrauen des Mieters begründeter Umstände voraus. Außerdem gilt der Grundsatz, je kürzer die Verjährungsfrist (bei Nachforderungsansprüchen des Vermieters 3 Jahre), desto seltener ist Platz für eine Verwirkung. Der BGH (VIII ZR 146/11) bejahte vorliegend eine Verwirkung, weil der Vermieter die Betriebskosten für das Kalenderjahr 2005 mit Abrechnung vom 30. Juni 2006 abrechnete, aber erst kurz vor Ende der Verjährungsfrist (31.12.2009) seinen Anspruch einklagte. Der Mieter argumentierte erfolgreich, damit habe er nicht mehr rechnen müssen. Er hatte bei allen Betriebskostenabrechnungen, die er in den Jahren 2001 bis 2007 erhalten hatte, 11 konkret genannte Punkte beanstandet. Er hatte aber nie eine Reaktion des Vermieters erfahren. Der hatte auch nicht versucht, die zwischenzeitlich verjährten Forderungen gerichtlich geltend zu machen.

Sonderthema

Umwandlung
Miethäuser können in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden. Dann ist der Eigentümer/Vermieter nicht mehr Eigentümer des ganzen Hauses. Es wird separates Eigentum für jede Wohnung gebildet, für Mieter erhöht sich das Kündigungsrisiko.
Vorkaufsrecht, Teil 3: Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar. Es kann daher nicht an Freunde usw. verkauft oder sonst wie weitergegeben werden. Es erlischt aber nicht beim Tod des Mieters. Dann geht das Vorkaufsrecht immer auf denjenigen über, der berechtigt ist, das Mietverhältnis fortzusetzen. Das sind in der Regel die Ehefrau bzw. der Ehemann oder die Familienangehörigen, einschließlich des nichtehelichen Lebensgefährten, soweit ein gemeinsamer Haushalt mit dem verstorbenen Mieter geführt worden ist.

Aktuelle Infos
ImmobilienScout24 hat die durchschnittlichen Mietpreise in mehr als 100 Hochschulstädten in Deutschland untersucht. Keine Überraschung: München belegt den Spitzenplatz. Dort muss, wer eine Wohnung sucht, fast 13 Euro für einen Quadratmeter zahlen, kalt. München ist damit mehr als einen Euro teurer als Frankfurt am Main auf Platz 2. Über der 10-Euro-Marke liegen noch drei andere Städte: Hamburg, Heidelberg und Stuttgart. Wer im Studium ultimativ billig wohnen möchte, sollte sich eine Wohnung für etwa 4,50 Euro pro Quadratmeter in Dessau, Ilmenau, Emden oder Höxster suchen. Einige beliebte Hochschulstädte weisen immer noch erschwingliche Mieten auf, beispielsweise Dresden, Göttingen, Berlin und Aachen. Hier liegen die Mietpreise zwischen 6,40 und 7,60 für den Quadratmeter. Gemeintipp – so ImmobilienScout24 – sei Leipzig, dort sei die Wohnung im Schnitt schon für 5 Euro pro Quadratmeter zu haben.

Mieter-Tipp

Parkettboden
Die Vertragsklausel: „Beim Auszug ist die Wohnung fachgerecht zu renovieren. Der Parkettboden ist abzuschleifen“, ist unwirksam. Die Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen. Das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen, die per Formularmietvertrag auf die Mieter abgewälzt werden können.