Neues vom Bundesgerichtshof 09.01.2012

Eigentümerwechsel und Mietkaution

Die Mietkaution, die der Mieter beim Beginn des Mietverhältnisses an seinen Vermieter gezahlt hat, geht bei einem Eigentümerwechsel kraft Gesetz, das heißt automatisch, auf den neuen Eigentümer über. Der tritt in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis und damit auch aus der Kaution ein. Das bedeutet, so jetzt der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 206/10), der neue Eigentümer und Vermieter hat keinen Anspruch gegen den Mieter auf erneute Zahlung einer Mietkaution. Anders nur dann, wenn der alte Vermieter anlässlich des Eigentümerwechsels die Kaution dem Mieter ausnahmsweise zurückgegeben hat. Hier handelt es sich um eine verpfändete Sparbucheinlage, die mangels Zustimmung des Mieters nicht automatisch an den neuen Vermieter übertragen werden konnte und so dem Mieter zurückgegeben wurde.

Thema der Woche

Vermieterkündigung
Wenn der Vermieter kündigen will, muss er – anders als der Mieter – einen Kündigungsgrund haben. Außerdem muss er je nach Wohndauer des Mieters gestaffelte Kündigungsfristen einhalten.

Tipps:
 Bei jeder Vermieterkündigung muss der Mieterverein eingeschaltet werden. Zu prüfen ist, ob der Kündigungsgrund tatsächlich vorliegt und ob der Mieter Widerspruchsrechte hat.
 In Zweifamilienhäusern, in denen Vermieter und Mieter unter einem Dach wohnen, hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht. Er kann kündigen, ohne dass einer der gesetzlichen Kündigungsgründe, wie zum Beispiel Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung, vorliegt. Für den Mieter verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate.

Aktuelle Infos
2012 wird es wieder eine Reihe von Änderungen für Mieter und Vermieter geben:
So soll beispielsweise das Mietrecht geändert und letztlich vermieterfreundlicher werden. Bei Baumaßnahmen für energetische Modernisierungen soll das Mietminderungsrecht für drei Monate ausgeschlossen werden. Die Nichtzahlung der Mietkaution soll den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung berechtigen. Die Änderung der Trinkwasserverordnung schreibt Untersuchungen auf Legionellen-Bakterien im Trinkwasser vor. Die Kosten können als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Das Ende des analogen Satellitenfernsehens kommt Ende April. Dann braucht man im Zweifel einen digitalen Sat-Receiver. Weitere Informationen auf allen TV-Sendern, Videotextseite 198.

Mieter-Tipp

Mängelbeseitigung
Für die Beseitigung von Wohnungsmängeln ist grundsätzlich der Vermieter zuständig, selbst dann, wenn ein – unbekannter – Dritter den Mangel oder Schaden verursacht hat. Das gilt beispielsweise, wenn bei einem Einbruchsversuch in die Mieterwohnung dessen Wohnungstür beschädigt wurde. So auch, wenn das Türschloss mutwillig zerstört, beispielsweise mit Klebstoff verklebt wurde. Der Vermieter muss die Tür oder das Schloss in Ordnung bringen und die Reparaturkosten zahlen.