Neues vom Bundesgerichtshof 04.06.2012

Neues vom Bundesgerichtshof

Sozialwohnungsmietern droht Kündigung, wenn Erhöhungen von
Betriebskostenvorauszahlungen nicht gezahlt werden
Mietern in Sozialwohnungen droht die Kündigung, wenn sie die Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen nicht zahlen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 327/11). Nach der letzten Betriebskostenabrechnung hatte der Vermieter die monatlichen Vorauszahlungen für den Mieter um 30,50 Euro erhöht. Der Mieter zweifelte die Richtigkeit der Abrechnung aber an und zahlte auch die erhöhten Vorauszahlungsbeträge nicht. Hierauf kündigte der Vermieter fristlos. Amtsgericht und Landgericht wiesen die Räumungsklage als unbegründet ab. Der Bundesgerichtshof aber hob diese Entscheidungen auf und erklärte, Mieter in Sozialwohnungen müssten die erhöhten Vorauszahlungsbeträge zahlen, müssten anderenfalls mit einer fristlosen Kündigung rechnen. Ob die fristlose Kündigung allerdings gerechtfertigt ist, muss jetzt noch einmal das Landgericht prüfen, an das der BGH zurückverwies.

Sonderthema

Umwandlung
Miethäuser können in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden. Dann ist der Eigentümer/Vermieter nicht mehr Eigentümer des ganzen Hauses. Es wird separates Eigentum für jede Wohnung gebildet, für Mieter erhöht sich das Kündigungsrisiko.
Besonderer Schutz, Teil 2: Der Käufer der Eigentumswohnung tritt in den bestehenden Mietvertrag ein und wird neuer Vermieter. Er hat weder Anspruch auf Änderung des Mietvertrages noch ein Sonderkündigungsrecht. Allerdings kann er sich wie jeder andere Vermieter auch grundsätzlich auf „berechtigtes Interesse“, z.B. auf Eigenbedarf, berufen. Doch nicht sofort. Bevor sich der neue Vermieter auf ein Recht zur Kündigung berufen kann, muss erst die sogenannte Kündigungssperrfrist abgelaufen sein. Diese beträgt mindestens drei Jahre, unter Umständen sogar bis zu zehn Jahre. So lange muss der Käufer mit einer Kündigung warten, wenn die Umwandlung erst nach Abschluss des Mietvertrages verfolgte.

Aktuelle Infos
Die Bundesregierung hat am 23. Mai beschlossen, das Mietrecht zu ändern. Vermeintlich geht es hier darum, einen Beitrag zur Verwirklichung der Klimaschutzziele zu leisten, und sie will „Mietnomaden“ das Handwerk legen. Tatsächlich ist vorgesehen, Mieterrechte zu beschneiden, beispielsweise das Mietminderungsrecht für drei Monate abzuschaffen, wenn energetisch modernisiert wird. Darüber hinaus sollen sich Mieter nur noch einen Monat auf Härtegründe im Vorfeld einer Modernisierung berufen können. Der Einwand der wirtschaftlichen Härte, wonach die Miete nach der Modernisierung bezahlbar wird, soll nicht mehr vor Beginn der Arbeiten geprüft werden, sondern im Mieterhöhungsverfahren selbst. Außerdem sollen die formalen Anforderungen an die Begründungspflicht des Vermieters bei Modernisierungen gesenkt werden. Zur Bekämpfung von Wohnungsbetrügern wird ein neuer Kündigungstatbestand geschaffen. Mieter, die zwar ihre Miete zahlen, nicht aber die Mietkaution, müssen mit einer fristlosen Kündigung rechnen. Daneben sollen Mieter künftig aufgefordert werden können, strittige Geldbeträge aus Räumungsverfahren zu hinterlegen. Geschieht dies nicht, müssten diese Mieter mit einer Räumung per einstweiliger Verfügung rechnen.

Mieter-Tipp
Nutzungsentschädigung nur bis zum Auszug
Zieht der Mieter am Ende der Mietzeit, das heißt nach Ablauf der Kündigungsfrist, nicht aus, hat der Vermieter einen Anspruch auf eine so genannte Nutzungsentschädigung. Die muss der Mieter aber nur bis zu seinem Auszugstag zahlen, das heißt bis zur tatsächlichen Rückgabe der Wohnung. Zieht er beispielsweise am 10. des laufenden Monats aus, muss er auch nur bis zu diesem konkreten Datum und nicht bis zum Ende des Monats zahlen.

Bundesgerichtshof

Evangelische Kirche darf Wohnungen für Büros der Diakonie kündigen

Vermieter können sich auch dann auf ein berechtigtes Interesse berufen, wenn nicht sie selbst, sondern eine ihnen „nahestehende juristische Person“ die Räume nutzen will, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 238/11). Der BGH gab der Räumungsklage der Evangelischen Kirche Düsseldorf statt Die hatte eine Wohnung mit der Begründung gekündigt, die Diakonie Düsseldorf wolle in den bisher als Wohnung genutzten Räumen eine Beratungsstelle für Erziehungs-, Ehe- und Lebensfragen eröffnen. Da die Diakonie auch zum „Gesamtkomplex“ der Evangelischen Kirche gehöre und letztlich auch für Düsseldorfer Kirchengemeinde diakonische Aufgaben erfülle, gab der BGH der Räumungsklage statt.
Sonderthema

Umwandlung

Miethäuser können in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden. Dann ist der Eigentümer/Vermieter nicht mehr Eigentümer des ganzen Hauses. Es wird separates Eigentum für jede Wohnung gebildet, für Mieter erhöht sich das Kündigungsrisiko.
Besonderer Schutz, Teil 3: Während der Kündigungssperrfrist sind nicht nur Eigenbedarfskündigungen ausgeschlossen; der Vermieter kann sich in dieser Zeit auch nicht darauf berufen, dass er an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert werde. Fristlose Kündigungen aufgrund von Pflichtverletzungen bleiben natürlich unabhängig von der Sperrfrist möglich. Auch im Falle einer Einliegerkündigung gilt die Sperrfrist nicht, ebenfalls nicht bei einer Kündigung aus sonstigen berechtigten Interessen.

Aktuelle Infos
Der neue Heizspiegel 2012 für das Abrechnungsjahr 2011 ist jetzt erschienen. Obwohl der Heizenergieverbrauch von Wohngebäuden infolge des milden Winters um durchschnittlich 18 Prozent gegenüber 2010 gesunken ist, sind die Heizkosten vielerorts gestiegen. Heizkosten für Häuser mit Ölheizung sind um 5 Prozent teurer geworden. Dagegen sind die Heizkosten für Wohnung mit Erdgasheizung um etwa 11,2 Prozent und für Wohnungen mit Fernwärme um rund 10,8 Prozent gesunken. Für das nächste Jahr prognostizieren co2online gemeinnützige GmbH und Deutscher Mietern wieder höhere Kosten. Die Preise steigen, und es kann nicht noch einmal mit einem so warmen Winter gerechnet werden. Weitere Informationen zum Heizspiegel finden Sie unter www.mieterbund.de.

Mieter-Tipp

Mittlere Nutzungsdauer von Parkett und Laminat
Die mittlere Nutzungsdauer einer Parkettversiegelung beträgt etwa 12,5 Jahre, die Lebensdauer eines Laminatbodens liegt bei 10 Jahren. Wichtig ist die Frage immer dann, wenn Vermieter nach dem Auszug des Mieters beispielsweise Schadensersatzansprüche geltend machen, weil die Fußböden stark beschädigt sind. Für die Berechnung eines Schadensersatzanspruches kommt es aber auf die mittlere Nutzungsdauer der Fußböden an. Ist der Parkettboden beim Auszug des Mieters bereits 8 Jahre alt, kann der Vermieter allenfalls noch ein Drittel der Reparaturkosten für den Parkettboden als Schadensersatz fordern.