Neues vom Bundesgerichtshof 03.01.2014

Bundesgerichtshof

Zwei Verträge über Wohnung und Garage

Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage bzw. über einen Stellplatz spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen. Konsequenz ist dann, dass beide Verträge getrennt voneinander gekündigt werden können. Die Vermutung, dass es sich um selbstständige Verträge handelt, kann aber widerlegt werden, wenn besondere Umstände vorliegen, die dafür sprechen, dass die Beteiligten einen einheitlichen Vertrag schaffen wollten. Ein solcher Wille ist in der Regel dann anzunehmen, wenn sich Wohnung und Garage auf demselben Grundstück befinden. Auf der anderen Seite spricht es für zwei separate und damit gesonderte kündbare Verträge, wenn im Mietvertrag über die Garage von den Bestimmungen des Wohnraummietvertrages abweichende Bestimmungen über die Vertragslaufzeit und die Kündigung getroffen werden (BGH VIII ZR 254/13).

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Aktuelle Infos
Vom 31. Dezember 2013 an besteht bei Heizungsanlagen mit zentraler Warmwassererzeugung die Pflicht zum Einbau eines Wärmezählers. Versorgt eine Heizungsanlage ein Gebäude gleichzeitig mit Heizenergie und Warmwasser, müssen die einheitlich entstandenen Kosten auf beide Abrechnungsbereiche aufgeteilt werden. Die Heizkostenverordnung schreibt ab 2014 eine separate Ermittlung des Energieverbrauchs zur Warmwassererzeugung vor. Hunderttausende von Häusern sind betroffen, da viele Heizanlagen noch keine Wärmezähler für die Erfassung der Warmwasserkosten haben. Eine Ausnahme von der Nachrüstpflicht gilt lediglich für Heizungsanlagen, bei denen der Einbau eines Wärmezählers aus baulichen oder technischen Gründen unverhältnismäßig hohe Kosten verursachen würde. In diesen Fällen darf der Anteil für das Warmwasser auch weiterhin rechnerisch ermittelt werden. Ziel der neuen Regelung ist es, eine genauere Aufteilung zwischen Heizkosten und Warmwasserkosten zu bewirken.

Mieter-Tipp
Aufhebungsvertrag
Müssen Mieter aus beruflichen oder persönlichen Gründen kurzfristig in eine andere Stadt ziehen, sollten sie versuchen, mit dem Vermieter eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses zu vereinbaren. In einigen Fällen ist die dreimonatige Frist, die Mieter bei einer Kündigung einhalten müssen, zu lang. Stimmt der Vermieter zu, einen sogenannten Mietaufhebungsvertrag aufzusetzen, sollte schriftlich ein Termin festgelegt werden, an dem das Mietverhältnis endet. Der Vermieter könnte unter Umständen vom Mieter fordern, einen Nachmieter zu stellen. Grundsätzlich ist es ratsam, sämtliche Vereinbarungen vertraglich festzuhalten. Sowohl Mieter als auch Vermieter müssen den Aufhebungsvertrag unterzeichnen.